Der Bedarf nach Wohnraum in Deutschland, vor allem in den Großstädten, ist zurzeit enorm. Es müssten, laut einer Studie des IW Köln, in den Jahren 2019 und 2020 pro Jahr 341.700 neue Wohnungen entstehen, um den hohen Bedarf zu decken, davon 62.800 in den sieben größten Städten. Wie viel die Städte bauen, hat einen direkten Einfluss auf die Mieten. Vielerorts sind die Mieten so hoch, dass sich manche das Stadtleben nicht mehr leisten können.
Zudem ist in Deutschland ein Anstieg von Ein-Personen-Haushalten zu verzeichnen. Der Anteil stieg zwischen den Jahren 2000 und 2018 um 28,2 %. Der Wohnungsmarkt reagiert auf diese Entwicklungen unter anderem mit dem Bau sogenannter Mikroapartments. Bei Mikroapartments handelt es sich um teil- und vollmöblierte 1-Zimmer-Wohnungen mit Flächen von 18 bis ca. 35 qm mit kleiner Küche und eigenem Bad.
Für Investoren stellt sich die Frage, ob dieses recht neue Immobilienprodukt eine rentable Investitionsmöglichkeit in der aktuellen Marktlage darstellt. Um dieser Frage gerecht zu werden, untersucht diese Arbeit das Immobilienprodukt Mikroapartment und stellt dar, wie lohnenswert es für einen Investor ist in Mikroapartments zu investieren.
Die Arbeit gliedert sich dabei in sieben Kapitel. Zunächst einmal wird das Immobilienprodukt Mikroapartment in der Wohnungsmarktstruktur eingeordnet und von anderen Produkten ähnlicher Art abgegrenzt. Daraufhin wird eine Marktanalyse durchgeführt, um die Angebots- und Nachfragesituation zu eruieren.
Im nächsten Kapitel wird sich mit den Standortkriterien einer Investition in Mikroapartments auseinandergesetzt, um herauszufinden, welche Standorte hierfür gut geeignet sind. In der darauffolgenden Wirtschaftlichkeits- und Rentabilitätsanalyse werden die Kaufpreise, Mietpreise und Renditen von Mikroapartments mit denen von gewöhnlichen Eigentumswohnungen verglichen, um eine Aussage über die Wirtschaftlichkeit und Rentabilität von Mikroapartments treffen zu können. Ergänzend dazu wird die Rentabilität eines Beispielobjekts ermittelt. Abschließend wird dargestellt, welche Aspekte bei einem Investment in Mikroapartments, im Rahmen einer Due Diligence, geprüft werden sollten.
Im Fokus der Arbeit stehen dabei vorwiegend Investitionen in wohnwirtschaftliche Mikroapartments und weniger in sogenannte Serviced Apartments mit gewerblichem Konzept.
Inhaltsverzeichnis
1 EINLEITUNG
2 EINORDNUNG UND ABGRENZUNG DES BEGRIFFES MIKROAPARTMENT
3 MARKTANALYSE
3.1 Nachfrageanalyse
3.1.1 Zielgruppen
3.1.1.1 Studierende
3.1.1.2 Young Professionals
3.1.1.3 Expatriates
3.1.1.4 Pendler
3.1.2 Weitere Nachfragetreiber
3.1.2.1 Urbanisierung
3.1.2.2 Anteil der Ein-Personen-Haushalte
3.1.3 Transaktionsvolumen
3.2 Angebotsanalyse
3.2.1 Anbieter
3.3 Zwischenfazit
4 STANDORTKRITERIEN
4.1 Makroanalyse
4.2 Mikroanalyse
5 WIRTSCHAFTLICHKEITS- UND RENTABILITÄTSANALYSE
5.1 Möblierung
5.2 Beispielobjekt
6 DUE DILIGENCE
6.1 Rechtliche Due Diligence
6.2 Wirtschaftliche Due Diligence
6.3 Technische Due Diligence
6.4 Steuerliche Due Diligence
7 SCHLUSSTEIL
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht, ob Mikroapartments in der aktuellen Marktlage in Deutschland eine rentable Investitionsmöglichkeit für Anleger darstellen. Dabei wird analysiert, wie sich das Produkt in die bestehende Wohnungsmarktstruktur einordnet, welche Zielgruppen die Nachfrage treiben und welche wirtschaftlichen sowie rechtlichen Rahmenbedingungen für ein Investment entscheidend sind.
- Marktanalyse von Nachfragetreibern wie Urbanisierung und dem Anstieg von Ein-Personen-Haushalten
- Detaillierte Untersuchung von Standortkriterien (Makro- und Mikroanalyse) für Mikroapartments
- Analyse der Wirtschaftlichkeit und Rentabilität durch ein konkretes Beispielobjekt
- Untersuchung steuerrechtlicher Aspekte, insbesondere im Hinblick auf Gewerbesteuer und Mietpreisbremse
- Durchführung einer Due Diligence zur Risikobewertung bei Immobilientransaktionen
Auszug aus dem Buch
3.1.1.1 Studierende
Kleine Wohnungen auf Zeit sind besonders bei Studenten sehr gefragt. Deutschland gehört aufgrund der Studienbedingungen (keine Studiengebühren, oft günstige Marktmieten im Verhältnis zum Herkunftsland, exzellenter Ruf) zu den beliebtesten Studienländern weltweit. Die Anzahl der Studierenden in Deutschland ist seit dem Wintersemester 2010/11 von 2.217.294 um 29,36 % auf 2.868.222 im Wintersemester 2018/19 gestiegen. Laut Ergebnissen der Sozialerhebung wohnen etwa 80 % der Studierenden, also rund 2,2 Millionen, nicht bei ihren Eltern und benötigen somit eine eigene Unterkunft. Hinzu kommen auch immer mehr ausländische Studenten. Mittlerweile absolvieren über 300.000 Gaststudenten hierzulande ein komplettes Studium oder zumindest ein Auslandssemester.
Betrachtet man die Entwicklung in diesem Zeitraum vom Wintersemester 2010/11 bis Wintersemester 2018/19 anhand der einzelnen Hochschulstandorte, gab es absolut gesehen den größten Anstieg in Berlin, hier ist die Studierendenzahl um rund 43.000 gestiegen, was einem Anstieg um fast 30 % entspricht. Darauf folgt Düsseldorf mit 32.000 Studierenden, das ist relativ gesehen der stärkste Anstieg mit einem Zuwachs von 113 %. Ursächlich hierfür ist die Erweiterung der Universität sowie die Gründung von zwei Fachhochschulen in diesem Zeitraum. Damit ragt Düsseldorf deutlich heraus, doch auch andere Großstädte wie Stuttgart, Köln, Frankfurt oder Hamburg weisen Zuwachsraten von deutlich mehr als 30 % auf.
Zusammenfassung der Kapitel
1 EINLEITUNG: Die Einleitung beleuchtet den enormen Bedarf an Wohnraum in deutschen Großstädten und führt in das Konzept der Mikroapartments als mögliche Antwort auf aktuelle gesellschaftliche Trends ein.
2 EINORDNUNG UND ABGRENZUNG DES BEGRIFFES MIKROAPARTMENT: Dieses Kapitel definiert Mikroapartments als möblierte Ein-Zimmer-Wohnungen und grenzt sie von gewerblichen Serviced Apartments sowie klassischen Wohnformen ab.
3 MARKTANALYSE: Hier werden die Nachfragetreiber – insbesondere Zielgruppen wie Studierende und Pendler sowie gesellschaftliche Trends wie Urbanisierung – untersucht und das aktuelle Transaktionsvolumen sowie das Angebot analysiert.
4 STANDORTKRITERIEN: Das Kapitel erläutert die Bedeutung von Makro- und Mikrostandortfaktoren für den wirtschaftlichen Erfolg eines Mikroapartment-Investments und führt Scoring-Modelle zur Entscheidungsunterstützung ein.
5 WIRTSCHAFTLICHKEITS- UND RENTABILITÄTSANALYSE: Es wird die Rentabilität von Mikroapartments im Vergleich zu herkömmlichen Wohnungen analysiert, die Auswirkungen der Mietpreisbremse diskutiert und die Kalkulation an einem konkreten Beispielobjekt in Hamburg verdeutlicht.
6 DUE DILIGENCE: Dieser Abschnitt erläutert die Bedeutung einer strukturierten käuferseitigen Prüfung vor dem Erwerb einer Wohnanlage, unterteilt in rechtliche, wirtschaftliche, technische und steuerliche Aspekte.
7 SCHLUSSTEIL: Der Schlussteil fasst die Ergebnisse zusammen und kommt zu dem Ergebnis, dass Mikroapartments unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten und einer gründlichen Standortprüfung eine attraktive Investition darstellen können.
Schlüsselwörter
Mikroapartments, Immobilieninvestment, Rendite, Standortanalyse, Due Diligence, Studierende, Young Professionals, Urbanisierung, Mietpreisbremse, Kapitalanlage, Wohnungsmarkt, Serviced Apartments, Ein-Personen-Haushalte, Marktanalyse, Rentabilität
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert das Immobilienprodukt "Mikroapartment" als Investitionsmöglichkeit in deutschen Städten und prüft dessen Rentabilität unter aktuellen Marktbedingungen.
Was sind die zentralen Themenfelder der Analyse?
Zentrale Themen sind die Nachfrageanalyse durch verschiedene Zielgruppen, Standortkriterien für Investitionen, die Wirtschaftlichkeitsberechnung inklusive Möblierung und die Durchführung einer Due Diligence.
Welches primäre Ziel verfolgt die Forschungsarbeit?
Das Ziel ist es, für Investoren darzustellen, ob Mikroapartments eine rentable Investitionsmöglichkeit darstellen und welche Risiken sowie Erfolgsfaktoren dabei beachtet werden müssen.
Welche wissenschaftliche Methode wird in dieser Arbeit verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer fundierten Marktanalyse, der Auswertung demografischer Daten, der Darstellung relevanter Standortfaktoren sowie einer detaillierten Wirtschaftlichkeitsberechnung anhand eines konkreten Praxisbeispiels.
Was wird im Hauptteil der Untersuchung behandelt?
Im Hauptteil werden die Angebots- und Nachfragesituation des Marktes, die Kriterien für eine Standortwahl (Makro- und Mikroanalyse) sowie die finanziellen Parameter, wie Renditen und die Auswirkungen der Mietpreisbremse, erörtert.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren diese Arbeit?
Die wichtigsten Begriffe sind Mikroapartments, Immobilieninvestment, Standortanalyse, Rendite, Due Diligence, Mietpreisbremse und Zielgruppenanalyse.
Wie wirkt sich die Mietpreisbremse auf die Wirtschaftlichkeit von Mikroapartments aus?
Die Mietpreisbremse schränkt das Mietsteigerungspotenzial ein, jedoch kann der Vermieter durch einen rechtssicheren Möblierungszuschlag die Rendite verbessern, sofern das Objekt als möblierter Wohnraum vermietet wird.
Warum ist das Beispielobjekt in Hamburg für eine Buy-and-Hold-Strategie laut Autor nur bedingt empfehlenswert?
Aufgrund des hohen Kaufpreises und der gesetzlichen Mietpreisbindung ergibt sich eine relativ geringe Nettomietrendite, die den hohen Investitionsaufwand im Vergleich zum lokalen Marktfaktor für Immobilien nicht ausreichend rechtfertigt.
- Quote paper
- Ali Daeizadeh (Author), 2019, Analyse für das Investment in Mikroapartments in deutschen Städten, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/541442
