Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
1 Einführung
1.1 Aufbau und Inhalt
2 Definition Preisblase
2.1 Charttechnische Sichtweise
2.2 Verhaltensbasierte Sichtweise
2.3 Fundamentale Sichtweise
3 Erklärungsansätze für das Entstehen von Preisblasen auf Immobilienmärkten anhand makroökonomischer Faktoren
4 Erkennung von Preisblasen auf Immobilienmärkten
4.1 Kennzahlenanalyse
4.1.1 Affordability
4.1.2 Tobins q
4.2 Indikatoren
4.2.1 Inflation
4.2.2 Zinsniveau
4.2.3 Hypothekenkreditvolumen
4.2.4 Wohnungsneubau
5 Preisblasenuntersuchung auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt
5.1 Affordability
5.2 Tobins q
5.3 Inflation
5.4 Zinsniveaus
5.5 Hypothekenkreditvolumen
5.6 Wohnungsneubau
6 Investitionsbegriffe
7 Anforderungen an die Investitionsrechnungsmodelle
7.1 Statische Methoden
7.1.1 Brutto-Anfangsrendite
7.1.2 Vervielfältiger
7.2 Dynamische Methoden
7.2.1 Kapitalwertmethode
8 Investitionsrechnung
8.1 Brutto-Anfangsrendite
8.2 Vervielfältiger
8.3 Kapitalwertmethode
9 Fazit
Anhang
Literaturverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Boom-Bust-Zyklus.
Abbildung 2: Abweichung des Marktwertes vom Fundamentalwert I.
Abbildung 3: Abweichung des Marktwertes vom Fundamentalwert II.
Abbildung 4: Methoden zur Erkennung von Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten.
Abbildung 5: Entwicklung der Affordability.
Abbildung 6: Entwicklung von Tobins q.
Abbildung 7: Entwicklung des Hauspreisindexes und der Inflation.
Abbildung 8: Entwicklung des Wachstumes der Hauspreise und des Hypothekenzinssatzes.
Abbildung 9: Wachstumsentwicklung Hauspreisindex und Hypothekenkreditvolumen.
Abbildung 10: Entwicklung des Verhältnisses zwischen Wohnungsneubau und dem Gesamtwohnungsbestand.
Abbildung 11: Investitionsrechnungsmodelle.
Abbildung 12: Frankfurt und seine Stadtteile.
Abbildung 13: Entwicklung der Brutto-Anfangsrendite.
Abbildung 14: Entwicklung des Vervielfältigers.
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Ergebnisse der Affordability und dessen zugehörigen Daten zur Ermittlung.
Tabelle 2: Gegenüberstellung Wachstum von Hauspreisen und Pro-Kopf-Einkommen.
Tabelle 3: Ergebnisse des Tobins qs und dessen zugehörigen Daten zur Ermittlung.
Tabelle 4: Entwicklung des Hauspreisindexes und der Inflation.
Tabelle 5: Wachstum des Hauspreisindexes.
Tabelle 6: Wachstum des Hypothekenzinssatzes.
Tabelle 7: Hypothekenkreditvolumen und dessen Wachstum.
Tabelle 8: Hauspreisindex für Eigentumswohnung und dessen Wachstum.
Tabelle 10: Hauspreisindex für Eigentumswohnung und dessen Wachstum.
Tabelle 11: Wohnungsneubau und dessen Wachstum.
Tabelle 12: Wohnungsneubau, Gesamtwohnungsbestand und Verhältnis beider Datenreihen.
Tabelle 13: Die Netto-Kaufpreise und die Vertragsmieten für die Stadtteile Altstadt, Innenstadt, Bahnhofsviertel, Gutleutviertel, Gallus.
Tabelle 14: Die Netto-Kaufpreise und die Vertragsmieten für Fechenheim und Riederwald.
Tabelle 15: Die Brutto-Anfangsrendite für die Stadtteile Altstadt, Innenstadt, Bahnhofsviertel,Gutleutviertel, Gallus.
Tabelle 16: Die Brutto-Anfangsrendite für Fechenheim und Riederwald.
Tabelle 17: Wachstum der Netto-Kaufpreise und Vertragsmieten.
Tabelle 18: Der Vervielfältiger für die Stadtteile Altstadt, Innenstadt, Bahnhofsviertel, Gutleutviertel, Gallus.
Tabelle 19: Der Vervielfältiger für Fechenheim und Riederwald.
Tabelle 20: Bewirtschaftungskosten für die Stadtteile Altstadt, Innenstadt, Bahnhofsviertel, Gutleutviertel, Gallus.
Tabelle 21: Bewirtschaftungskosten für Fechenheim und Riederwald.
Abkürzungsverzeichnis
engl. englisch
Vgl. Vergleiche
z.B. zum Beispiel
ebd. ebenda
bzw. beziehungsweise
S. Seite
d.h. das heißt
e.V. eingetragener Verein
ca. circa
1 Einführung
Die Euro-Krise und die Niedrigzinspolitik sind verantwortlich dafür, dass es zu einer hohen Investitionswelle in den deutschen Wohnimmobilienmarkt gekommen ist. Denn durch diese derzeitigen Marktbedingungen werden die Marktakutere dazu verleitet, ihr Geld in Kapitalanlagen, wie die Immobilie, anzulegen, was wiederum die Nachfrage erhöht und die Kaufpreise steigen lässt. Dementsprechend rückt die Frage immer stärker in den Vordergrund, ob Kaufpreise und Mieten noch ein gerechtfertigtes Verhältnis aufweisen oder ob sie bereits für Anleger unwirtschaftlich sind. Insbesondere findet eine solch ausgeprägte Entwicklung für Immobilien in den deutschen Ballungsräumen statt. Jedoch ist zu bemerken, dass die Kaufpreise bereits in den letzten Jahren außergewöhnlich angestiegen sind, wobei sich hieraus die Kernproblematik für diese Arbeit ableiten lässt und zwar die Frage, ob eine aktuelle Anschaffung einer Wohnimmobilie als Renditeobjekt noch vorteilhaft ist oder bereits eine „Preisblase“ am deutschen Wohnimmobilienmarkt angenommen werden kann.
Das Hauptziel der Arbeit besteht darin, Erkenntnisse zu erlangen, um die Entwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt angemessen zu beurteilen und zu eruieren, ob Investitionen in Wohnimmobilien noch als rentabel bezeichnet werden können. Dem Leser sollen durch die Untersuchung Eindrücke bezüglich der Erforschung einer Preisblase auf den Märkten und der Vorgehensweise einer Entscheidungsfindung für Investitionsanlagen vermittelt werden.
Die Existenz einer Preisblase soll auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt geprüft werden. Hingegen wird die Thematik der Rentabilität von Wohnimmobilieneigentum exemplarisch am Ballungsraum Frankfurt am Main untersucht werden.
Die Stadt Frankfurt am Main ist der Kern der Region Rhein Main. Sie besitzt rund 708.500 Einwohner und gehört zu den fünf größten Städten Deutschlands. Ihr Wachstum steigt aufgrund ihrer geographischen Lage, dem Bildungsangebot, dem Freizeitangebot und durch den internationalen Flughafen, der als Verkehrsmittelpunkt gilt. Dementsprechend ist in den letzten Jahren ein starker Anstieg der Bevölkerung zu erkennen.1 Ebenfalls gehört Frankfurt am Main zu den sieben A-Städten (München, Hamburg, Berlin, Frankfurt am Main, Stuttgart, Köln, Düsseldorf)2, die vermeintlich das geringste Risiko und die größte Marktliquidität aufweist.3 Im Hinblick auf die bereits erwähnten Tatsachen erscheint eine Untersuchung der Investitionsentscheidung am Standort Frankfurt am Main als attraktiv.
1.1 Aufbau und Inhalt
Zu Beginn dieser Arbeit soll die Preisblasen-Thematik erörtert werden. Infolgedessen wird vorerst der Begriff „Preisblase“ definiert. Nachdem das Phänomen Preisblase definiert wurde, sollen makroökonomische Erklärungsansätze für das Entstehen von Preisblasen dargestellt werden. Anschließend werden die Kennzahlen und Indikatoren, die im Zuge dieser Arbeit zur Untersuchung der Existenz von Preisblasen dienen, theoretisch vorgestellt. Nach einer einführenden detaillierten Beschreibung der Kennzahlen und Indikatoren sollen deren empirische Anwendung Erkenntnisse über eine derzeitige mögliche Preisblase am deutschen Wohnimmobilienmarkt liefern.
Gemäß der Struktur dieser Arbeit soll nach einer gesamten Wohnimmobilienmarktuntersuchung die Rentabilität von Wohnimmobilieneigentum standortbezogen analysiert werden.
Vorerst wird diskutiert, was unter dem Begriff Investition zu verstehen ist. Anschließend werden die Vorteilhaftigkeitskriterien der Investitionsrechnungsmodelle vorgestellt, wobei es zwischen statischen und dynamischen Verfahren zu differenzieren gilt. Die hierbei zur Anwendung kommenden Investitionsrechnungsmodelle sind die Brutto-Anfangsrendite, der Vervielfältiger und die Kapitalwertmethode. Nach einer theoretischen Darstellung der Rechnungsmodelle werden diese angewendet, um das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieten in Stadtteilen Frankfurts festzustellen. Eine wesentliche Erkenntnis, die gewonnen werden soll, besteht darin, den Vergleich zwischen zentral angeordneten Stadtteilen und Stadtteilen, die am Rand gelegen sind, herzustellen.
Abschließend werden alle festgestellten Erkenntnisse zusammengefasst und bilden somit den Ausgangspunkt für eine ganzheitliche Schlussfolgerung.
2 Definition Preisblase
Der Zweck dieses Kapitels ist es, das Phänomen Preisblase aus einer ökonomischen Sicht zu definieren und festzulegen. Zunächst muss vorab angenommen werden, dass keine einheitliche Definition für den Begriff „Preisblase“ in der Wirtschaftswissenschaft existiert.4 Es kommen eher definitionsnahe Umschreibungen vor.
Das liegt daran, dass es Ökonomen bis jetzt schwer gefallen ist, die Preisblase aufgrund ihres hohen Komplexitätsgrades und ihrer Interdisziplinarität in ein ökonometrisches Modell zu fassen.5
Um eine wissenschaftlich gerechtfertigte Auseinandersetzung mit dem Phänomen Preisblase zu ermöglichen, sollte klargestellt werden, was unter dem Begriff Preisblase zu verstehen ist.
Selbst die Ansichten über die Charakteristiken der Preisblase und wie sie unter den Ökonomen beschrieben werden, reichen weit auseinander. Dennoch lassen sich diese Ansichten in drei Sichtweisen gliedern, wodurch es möglich ist, eine Grundlage der Definition der Preisblase abzuleiten.6
2.1 Charttechnische Sichtweise
Eine der Sichtweisen ist die charttechnische Sichtweise, die zur Identifikation der Preisblase nur den Kursverlauf, der durch statistische Daten vertreten wird, betrachtet. Die Preisblase an sich wird dadurch charakterisiert, dass sie sich aus einem enormen Preisanstieg eines Vermögensguts zeichnet, welches auch Boom-Phase genannt wird, und aus einem starken Preisrückgang, der sogenannten Bust-Phase. Somit wird die Preisblase durch diese zwei Phasen beschrieben, die sich Boom-Bust-Zyklus nennt. Diese Phasen sind in der Abbildung 1 dargestellt.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an Rombach Tobias (2011): Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten: eine theoretische und empirische Analyse der internationalen Märkte. 1. Auflage Norderstedt: BoD – Books on Demand, 2011, S. 29.
Abbildung 1 : Boom-Bust-Zyklus.
Grundsätzlich betrachtet die charttechnische Sichtweise keine zugrunde liegenden fundamentalen Daten und auch keine aktuellen Marktereignisse. Nachteil dieser Sichtweise ist es, dass, wenn es zu einem Kursrückgang kommt, diese Daten (Marktereignisse) stets vernachlässigt werden. Des Weiteren sollte man nicht außer Betracht lassen, dass, wenn es zu einem enormen Preisanstieg im Kursverlauf kommt, dies nicht sofort bedeutet, dass eine Preisblase entsteht. Das gewandelte Marktgleichgewicht könnte das Ergebnis eines Anpassungsprozesses in Form einer Preisveränderung sein, aus charttechnischer Sicht-weise ist dies allerdings nicht erklärbar, da nur der Kursverlauf ersichtlich ist.7
Resultierend hieraus ist deutlich zu entnehmen, dass sich die charttechnische Sichtweise nicht dazu eignet, als Grundlage für eine Preisblasendefinition zu fungieren, denn ein enormer Preisanstieg wird zwangsläufig in Verbindung gebracht mit einer Preisblase, die aber nach fundamentalen Daten gerechtfertigt sein kann. Trotzdem kann diese Sichtweise Informationen über eine mögliche Übertreibung an den Markt liefern.
2.2 Verhaltensbasierte Sichtweise
In der verhaltensbasierten Sichtweise ist, wie der Name schon sagt, das Verhalten der Marktteilnehmer grundlegend für die Preisblase. Dies kann der Verhaltensökonomie (engl. Behavioral Economics) zugewiesen werden, in der auch in der freien Wirtschaft unvollkommenes Handeln erlaubt ist. Verhaltensökonomie bzw. Wirtschaftspsychologie beschäftigt sich mit dem Verhalten von Individuen auf den Märkten. Sie lehnt das strikte rationale Denken der Individuen schlicht ab, denn Individuen werden zumeist in ihrer Entscheidungsfindung von irrationalem Verhalten begleitet.8
Durch solch ein irrationales Verhalten der Marktteilnehmer kann es zu einer Preisblase kommen, da die Bemessung der Vermögensgüter nicht auf fundamentale Daten zurückzuführen ist und es dementsprechend zu emotionalen Investitionsentscheidungen kommen kann.
Anleger beziehen ihre zukünftigen Preiserwartungen in ihre Investitionsentscheidungen mit ein – und das aufgrund ihres irrationalen Verhaltens und eines hohen Maßes an Spekulation. Zum Beispiel wird davon ausgegangen, dass, wenn die letzten Jahre Kursanstiege zu verzeichnen waren, sich diese auch in die Zukunft übertragen lassen. Die somit erwartete positive Rendite erhöht die Nachfrage nach dem Vermögensgut. Hierdurch wird der Preis, ohne Beachtung des fundamentalen Werts, beeinflusst. Wenn die letzten Jahre positiv verlaufen sind, gehen Anleger davon aus, die positiven Renditen verbuchen zu können. Sie spekulieren nicht emotional, sondern halten sich an die wirtschaftlich hinterlegten Fakten. Risikoereignisse, wie Kursrückgänge, werden nicht berücksichtigt und unterbewertet.
Diese Sichtweise, auch irrationaler Überschwang genannt, beschreibt den Einfluss der Marktpsychologie, die mit dem optimistischen Überschwang das Niveau des Marktpreises stetig künstlich hoch hält, was auf Dauer nicht realistisch ist. Schwierig ist es, auf dem Markt festzustellen, welcher der Marktakteure sich rational oder irrational verhält. Ebenso wenig kann man erkennen, ob die Erwartungen mit den fundamentalen Daten übereinstimmen.9
Demnach ist die verhaltensbasierte Sichtweise für die Definition einer Preisblase nicht geeignet, da sie gerechtfertigte Preisbewegungen von Preisblasen nicht unterscheidet und ebenfalls ist es schwierig, irrational und rational handelnde Marktakteure zu identifizieren.
2.3 Fundamentale Sichtweise
Die am häufigsten verwendete Sichtweise ist die fundamentale. Sie beruht auf zugrunde liegenden wirtschaftswissenschaftlichen Daten.
Der Marktpreis setzt sich hier aus der typischen Preisentwicklung von Angebot und Nachfrage zusammen. Hier wird die Investitionsentscheidung nach Begutachtung aller vorliegenden Informationen, Fakten und Daten getroffen. Somit wird der Marktpreis vom Verkäufer und vom Käufer bestimmt.
Der Marktpreis eines Vermögensguts bezieht sich nicht nur auf den fundamentalen Wert, sondern lässt auch persönliche Verhältnisse und Erwartungen der Tauschpartner in die Preisermittlung einfließen. Dementsprechend besteht der Marktpreis aus zwei Komponenten, zum einem aus der objektiven Komponente, die aus zugrunde liegenden Fundamentaldaten resultiert, und zum anderen aus einer subjektiven Komponente, die aus persönlichen Erwartungen der Marktakteure resultiert. Dennoch handelt es sich beim Wert des Marktpreises um einen subjektiven Ausdruck.10 Erst durch ein hohes Maß der subjektiven Komponente, die persönliche Erwartungen berücksichtigt, kann eine Preisblase auftreten, denn objektive Komponenten basieren auf fundamentalen Daten.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an Rombach Tobias (2011): Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten: eine theoretische und empirische Analyse der internationalen Märkte. 1. Auflage Norderstedt: BoD – Books on Demand, 2011, S. 45.
Abbildung 2 : Abweichung des Marktwertes vom Fundamentalwert I.
Die Abbildung 2 stellt ein typisches Szenario dar, wie der fundamentale Wert und der Marktpreis von einem Vermögensgut über einen längeren Zeitraum voneinander abweichen. Der fundamentale Wert und der Marktpreis stimmen bis zu dem Zeitpunkt „ “ überein. Jedoch fängt das Wachstum des Marktpreises ab dem Zeitpunkt „ “ an, sich zu beschleunigen, obwohl das Wachstum des fundamentalen Wertes stetig geblieben ist. Demzufolge kommt es zu einer Überbewertung vom Marktpreis gegenüber dem fundamentalen Wert. Abzuleiten ist, dass die Differenz zwischen Marktpreis (M) und Fundamentalwert (F) das Resultat einer Preisblase (M-F) ist. Hier ist die Entstehung einer Preisblase ersichtlich.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an Rombach Tobias (2011): Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten: eine theoretische und empirische Analyse der internationalen Märkte. 1. Auflage Norderstedt: BoD – Books on Demand, 2011, S. 47.
Abbildung 3 : Abweichung des Marktwertes vom Fundamentalwert II.
In der nächsten Abbildung 3 wird gezeigt, dass in „ “ der Höhepunkt der Differenz zwischen Marktpreis und fundamentalem Wert erreicht wurde, folglich kommt es zu einer Korrekturphase. Demzufolge nähert sich der Preis dem fundamentalen, angemessenen Niveau. Es kommt zum „Platzen“ der Preisblase. Die Abbildung 3 zeigt nur eine von verschiedenen Varianten, auf welche Weise solch ein Prozess verlaufen kann.
Es kann festgehalten werden, dass die fundamentale Sichtweise sowohl der charttechnischen als auch der verhaltensbasierten Sichtweise überlegen ist. Sie ist die am häufigsten angewandte Herangehensweise zur Definition der Preisblase, da sie Preisbewegungen von Preisblasen abgrenzt, sie Erklärungen für das Entstehen von Preisblasen aufweist, sie es ermöglicht, Untersuchungen der Preisblasen festzustellen und sie eine genaue Definition der Preisblase zwischen den Abweichungen des fundamentalen Wertes und des Marktpreises besitzt. Somit erweist sich die fundamentale Sichtweise als am geeignetsten, um das Phänomen Preisblase zu definieren.
3 Erklärungsansätze für das Entstehen von Preisblasen auf Immobilienmärkten anhand makroökonomischer Faktoren
Eine wichtige Bedeutung der makroökonomischen Faktoren beim Anstieg der Preise für Wohnimmobilien sind die monetäre Expansion, eine übertriebene Kreditvergabe, die durch Banken ausgelöst wird, oder ein externer Schock. Im Folgenden werden die Begriffe näher erläutert.
Die monetäre Expansion besagt, dass eine übermäßige Ausweitung der Geldmenge zu einem Anstieg der Vermögenspreise führen kann. Somit bestehen diverse makroökono-mische Zusammenhänge bzw. Verkettungen aus theoretischen Ansätzen zwischen Geldmenge und den Vermögensgütern, wie zum Beispiel der Immobilie.
Es lässt sich der Zusammenhang zwischen Geldmenge und Immobilienpreisen aus monetärer Sichtweise mittels eines optimalen Portfoliomechanismus‘ begründen. Der Portfoliomechanismus ist eine Bezeichnung, die aussagt, dass durch einen monetären positiven Antrieb (z. B. Zinsniveau) Geldmenge und Vermögensgut verhältnismäßig verändert werden. Für den Ausgleich dieses Ungleichgewichts versuchen Individuen, dieses zu beseitigen. Aufgrund der Ausweitung der Geldmenge kommt es zu einer Veränderung der nachgefragten Vermögensgüter, was wiederum dazu führt, dass die Preise für andere Vermögensgüter ansteigen, wie z. B. die der Immobilien. Denn ein Senken des Zinsniveaus schmälert gleichzeitig die Renditen von Geldvermögensgütern wie z. B. festverzinsliche Wertpapiere. Die Gefahr entsteht in Zeiträumen, in denen eine zu expansive Geldpolitik durch die Zentralbank herrscht, sodass das Übermaß an Liquidität auf den Weltfinanzmärkten zu einer überspannten Nachfrage nach Vermögensgütern, wie der Immobilie, führt und sich Preisblasen auf diesen Märkten entwickeln.
Parallel zur der monetären Expansion wird auch durch die Ausweitung der Kreditvergabe durch die Banken als eine Ursache für das Entstehen von Preisblasen, insbesondere auf den Immobilienmärkten, bewertet. Eine Ausweitung der Kreditvergabe führt dazu, dass die Kreditzinsen sinken und die wirtschaftliche Aktivität erhöht wird. Somit steigen die Preise für Immobilien durch erwartete höhere Mieteinnahmen und niedrigere Finanzierungskosten an. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien steigt, wenn es zu einer Ausweitung der Kreditvergabe kommt. Es besteht die Gefahr, dass durch eine ungezügelte Kreditvergabe durch Banken die Bildung einer Preisblase in den Immobilienmärkten entsteht.11
Ein weiterer makroökonomischer Faktor, der für den Anstieg von Preisen auf Wohnimmobilienmärkten verantwortlich sein kann, ist der externe Schock. Beispiele für den externen Schock könnten z. B. der Beginn oder das Ende eines Krieges, die Entdeckung einer neuen Technologie, ein Währungswechsel, eine Vereinigung verschiedener Nationen etc. sein. Zunächst beschränkt sich die Ausbreitung auf einen oder wenige Industriezweige einer Volkswirtschaft. Kommt es jedoch zu einer nachhaltigen bedeutsameren Entwicklung, kann dies auf weitere Industriezweige einer Volkswirtschaft übergehen. Ein positiver Effekt kann dadurch zustande kommen, dass sich das Einkommen der Individuen verbessert und die Vermögensgüter am Preis ansteigen. Der Preisanstieg kann sich dadurch auf einem ungerechtfertigten Niveau bewegen, sodass der Preis vom fundamentalen Wert abweicht. Die Folge daraus, ist, dass eine Preisblase auf den Märkten der Vermögensgüter entstanden ist, wie z. B. auf den Immobilienmärkten.12
4 Erkennung von Preisblasen auf Immobilienmärkten
Bis vor einigen Jahren wurden wirtschaftswissenschaftliche Forschungen anhand empirischer Untersuchungen zur Existenz von Preisblasen größtenteils auf Rohstoffpreise, Währungen und im Besonderen auf Aktienmärkte angewendet. Die Immobilienmärkte wurden hinsichtlich ihrer Preisentwicklung in der wirtschaftswissenschaftlichen Forschung, im Gegensatz zu den Aktienmärkten, vernachlässigt. Erst Mitte der 90er Jahre rückten die Immobilienmärkte stärker in den Vordergrund der wirtschaftswissenschaftlichen Forschung, die durch den länderübergreifenden und ungewöhnlich lang anhaltenden Preisanstieg auf den weltweiten Wohnimmobilienmärkten Beachtung erntete.13
Dementsprechend sind Verfahren zur Überprüfung der Märkte für Vermögensgüter auf die Existenz von Preisblasen anfänglich für Rohstoffpreise, Währungen und Aktien entwickelt worden, die dann im späteren Verlauf auf Immobilienmärkten eingesetzt wurden. Die Absicht dieses Kapitels ist es, einige mögliche Verfahren zur Analyse von Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten darzustellen, bevor diese im späteren Verlauf zur Anwendung kommen.
Außer den Verfahren der charttechnischen Analyse, der Analyse des Verhaltens der Markt-akteure, des Barwertmodells, des Volatilitätstest, der Stationarität und Kointegration gibt es zusätzlich das Testverfahren nach Diba und Grossmann (1988b), das in Abbildung 4 zu sehen ist. In diesem wird sich auf die Kennzahlenanalyse und die Indikatorenanalyse bezogen14, die ebenfalls in der Darstellung zu sehen sind, wobei zu vermerken ist, dass hierbei auch die charttechnische Analyse Bestandteil der Verfahren ist, da diese eigentlich in jedem Verfahren angewendet werden kann.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an Rombach Tobias (2011): Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten: eine theoretische und empirische Analyse der internationalen Märkte. 1. Auflage Norderstedt: BoD – Books on Demand, 2011, S. XI.
Abbildung 4 : Methoden zur Erkennung von Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten.
Die Verfahren zur Untersuchung von Preisblasen, die in dieser Arbeit eingesetzt werden, entstammen zum Teil aus der Kennzahlenanalyse, Affordability und Tobins q, sowie aus den Indikatoren Inflation, Zinsniveau, Hypothekenkreditvolumen und Wohnungsneubau. Auf die übrigen Verfahren wird in dieser Arbeit nicht näher eingegangen.
4.1 Kennzahlenanalyse
Die Kennzahlenanalyse wird oftmals in der Wirtschaftswissenschaft angewandt, um das Niveau des Vermögensguts auf dem Markt zu prüfen. Hierzu wird sie aus zwei oder mehreren Einflussfaktoren ins Verhältnis gesetzt. Die Kennzahlenanalyse wurde in den ver-gangenen Jahren hauptsächlich und besonders auf dem Wohnimmobilienmarkt gebraucht. Um diese zu erhalten, benötigt man den Preis des Marktes im Verhältnis zu den Faktoren wie Miete, Einkommen oder Wiederherstellungskosten.
Die Kennzahlenanalyse ermöglicht es, durch diese Art der Auswertung eine überzeugende Aussage über das Bewertungsniveau zu machen, wenn der Preis des Vermögensgutes im Verhältnis zu einem oder mehreren fundamentalen Einflussfaktoren steht. Eine Annahme der prognostizierten Preise sollte nicht nur aufgrund eines einzelnen Parameters entschieden werden, sondern es sollte mehrere Einflussfaktoren berücksichtigen, die ins Verhältnis gesetzt werden.
Ein Anzeichen für die Existenz einer Preisblase gemäß der Kennzahlenanalyse liegt vor, wenn sie von ihrem langfristigen Trend, der Differenz des Marktpreises des Vermögensguts vom Fundamentalwert, abweicht.15
Im Folgenden werden die wohnimmobilienmarktspezifischen Kennzahlen Affordability und Tobins q ausführlich erläutert.
4.1.1 Affordability
Die Affordability ist eine Kennzahl, die zur Bestimmung des Bewertungsniveaus auf Wohnimmobilienmärkten, die auch Hypothekenzinsen berücksichtigt, dient. Hierbei lässt sich erkennen, ob eine Immobilie finanzierbar ist.
Um die Kennzahl zu bestimmen, benötigt man die Daten aus dem Verhältnis der Kosten für den Wohnraum und dem verfügbaren Einkommen. Folglich ist das Resultat ein Maßstab, um zu errechnen, wie viel vorrätiges Einkommen die Haushalte für das Wohneigentum ent-richten müssen. Demzufolge wird die Verhältniszahl aus der jährlichen Zinszahlung zur Bedienung einer Hypothekenschuld (Hypothekenzinssatz mal Hauspreisindex) und dem durchschnittlichen verfügbaren Einkommen pro Einwohner zusammengesetzt.16
Die mathematische Vorgehensweise zur Ermittlung der Affordability-Kennzahl ist folgende:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Festzustellen ist, falls es zu einem Anstieg des Affordability-Indexes kommt, dass die Erschwinglichkeit von Wohnraum gesunken ist. Dies bedeutet, nimmt der Affordability-Index außergewöhnlich zu, ist die Folge daraus, dass es für die Haushalte wesentlich schwieriger wird, eine Wohnimmobilie zu finanzieren, da sie immer mehr Anteile ihres Einkommens für den Erwerb der Wohnimmobilie zahlen müssen. Handelt es sich hier um ein langfristiges Hoch, den der Affordability-Index erreicht, ist dies ein Anzeichen für die Entstehung einer Preisblase.
Die Affordability hat den Vorteil, dass sie für Wohnimmobilienmärkte wichtige fundamentale erklärungsvariable Zinsen explizit miteinbezieht, denn durch das Zinsniveau wird die Finanzierung beeinträchtigt. Handelt es sich um ein sinkendes Zinsniveau, dann wird die Finanzierung dadurch erleichtert, was dazu führt, dass sich die Nachfrage erhöht und die Hauspreise steigen.17
Demnach besteht nicht die Gefahr, dass die Hauspreissteigerungen, die durch sinkende Zinsen verursacht werden, irrtümlicherweise als Preisblase auszulegen sind.
4.1.2 Tobins q
Die Kennzahl Tobins q wurde von James Tobin (1969) in seiner makroökonomischen Portfoliotheorie entwickelt. Hierbei ist der Quotient ein Erklärungsansatz, um die Investition in Sachkapital zu bestimmen. Die Besonderheit des Tobin qs ist, dass dieser relevante Informationen der Investition in einem einzigen Wert zusammenfasst.18
Anfänglich war der Quotient für die Beschreibung von Investitionsverhalten von Unternehmen gedacht. Erst im späteren Verlauf bekam er noch andere Anwendungen.
Die Tobins-q-Kennzahl setzt Marktpreis und Wiederherstellungskosten eines Realver-mögensguts (z. B. Immobilien) ins Verhältnis.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Bevor der Anleger eine Investitionsentscheidung trifft, wägt er zunächst ab, ob er das Realvermögensgut zum Marktpreis erwirbt oder zu den Wiederherstellungskosten selbst herstellt. Ein rational denkender Investor wird sich fortwährend für die Variante entscheiden, die kostengünstiger ist.
Der Quotient, der ermittelt wird, kann Aussagen treffen über die Entscheidung des Investors bezüglich der Vorteilhaftigkeit der Anschaffung des Realvermögensguts.
Zu beachten ist jedoch, dass, falls der Quotient größer als eins ist, es für den Anleger vorteilhafter ist, das Realvermögensgut zu den Wiederherstellungskosten selbst herzustellen und nicht zum aktuellen Marktpreis anzukaufen. Findet dieser Fall Anwendung, führt dies dazu, dass sich das Wohnungsangebot erhöhen und die Marktpreise parallel sinken würden. Dementsprechend kommt es zu einer Anpassung des Quotienten an sein gleichgewichtiges Niveau. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Nachfrage nach bestehenden Wohnimmobilien sinkt, da es durch die kostengünstige Herstellung der Immobilie zur Ausweitung des Angebotes kommt.
Tritt jedoch der umgekehrte Fall ein und der Quotient ist kleiner als eins, ist es für den Anleger vorteilhafter, das Realvermögensgut zum aktuellen Marktpreis zu erlangen.
Die Folge daraus ist, dass immer weniger neue Wohnimmobilien errichtet werden, da es kostengünstiger ist, Wohnimmobilien zum Marktpreis zu erwerben, somit nähert sich der Quotient seinem gleichgewichtigen Niveau. Dies hängt damit zusammen, dass das Wohnungsangebot abnimmt und die Nachfrage nach bereits bestehenden Immobilien steigt, dementsprechend steigen auch die Marktpreise.19
Projiziert man die Tobins-q-Methode auf den Wohnimmobilienmarkt, so ergibt sich der Quotient aus dem Verhältnis vom Preisindex für Wohnimmobilien und dem Baupreisindex für Wohnimmobilien.
Die mathematische Vorgehensweise stellt sich wie folgt dar:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Tobins q liefert relevante Aussagen über die aktuelle Marktsituation und gibt Informationen über die Vorteilhaftigkeit eines Realvermögensgutes wieder. Ebenfalls drückt Tobins q aus, dass der Quotient sich im Idealfall um den Bereich eins aufhalten sollte. Demzufolge sollte der Markpreis von Wohnimmobilen eine verhältnismäßige Wertentwicklung gegenüber den Wiederherstellungskosten aufzeigen. Eine Preisblase ist dann anzunehmen, wenn eine beträchtliche Differenz zwischen dem Quotienten und dem Wert eins zu ersehen ist.
Im nächsten Kapitel wird auf die Indikatoren eingegangen, die in der Untersuchung angewendet werden.
4.2 Indikatoren
Durch Indikatoren ist es möglich, Risiken einer Volkswirtschaft frühzeitig identifizieren zu können. Empirische Analysen befassen sich häufig mit makroökonomischen Indikatoren, wie Zinsen oder Geldmengen, um die monetäre Stabilität bzw. Finanzmarktstabilität zu untersuchen. Zu bedenken ist, dass durch Abweichungen vom langfristigen Trend, die auf bedeutungsvolle makroökonomische Faktoren zurückzuführen sind, es zu Schwankungen der Verhältnisse auf den Finanzmärkten kommt.20
Der Finanzmarkt definiert sich dahingehend, dass er alle Märkte betrachtet, auf denen sich Angebot an und Nachfrage nach Finanzmitteln gegenüberstehen. Der Finanzmarkt besteht aus dem Geldmarkt, Kapitalmarkt und Kreditmarkt. Immobilien werden jedoch am Kapitalmarkt gehandelt, somit sind sie auch von den Schwankungen auf dem Finanzmarkt betroffen.21
Indikatoren können nicht direkt auf die Existenz einer Preisblase schließen, denn zwischen den Indikatoren und den Wohnimmobilienpreisen steht kein direkter ökonomischer Zusammenhang. Allerdings liefern die Indikatoren Erkenntnisse bei der Untersuchung von Wohnimmobilienmärkten, weil sie prüfen, ob die Veränderung des Preises auf fundamentale Einflussfaktoren zurückzuführen ist. Durch die Anwendung von Indikatoren verringert es die Gefahr, dass Preisbewegungen mittels der Nichtberücksichtigung wichtiger Erklärungsvariablen irrtümlich als Preisblase erkannt werden.22
Wiederum liefern Indikatoren Hinweise auf eine mögliche Existenz einer Preisblase, die durch die bereits genannten Verfahren, die in der Abbildung 4 dargestellt sind, nicht erkannt worden sind. Diese Hinweise für die Existenz einer Preisblase liegen dann vor, wenn der Zusammenhang zwischen dem betrachteten Indikator und den Hauspreisen nicht übereinstimmen. Auf die Zusammenhänge der jeweiligen Indikatoren wird später in der Arbeit eingegangen. Der Zusammenhang wird durch eine charttechnische und eine Korrelationsanalyse festgelegt.
Hierbei wird durch eine charttechnische Analyse der Kursverlauf aufgezeigt, der dann den Zusammenhang aufdeckt. Um eine präzisere Aussagen treffen zu können, wird mittels einer Korrelationsanalyse der Zusammenhang ermittelt. Die Korrelationsanalyse ist ein Verfahren, das eine Beziehung von zwei Variablen zueinander wiedergibt. Der Wert, der sich ergibt, nennt sich Korrelationskoeffizient. Er befindet sich innerhalb einer Skala von -1 und +1. Bei einem Wert von -1 spricht man von einem vollständig negativen Zusammenhang und bei einem Wert +1 wird ein vollständiger positiver Zusammenhang unterstellt. Kommt es jedoch zu einem Wert von 0, dann liegt zwischen beiden Datenreihen kein Zusammenhang vor.23
Durch das Aufzeigen der Zusammenhänge der jeweiligen Indikatoren mit den Hauspreisen kann ein Hinweis gegeben werden für die Existenz einer möglichen Preisblase. Die Indikatoren haben in dieser Arbeit somit die Aufgabe, die Erkenntnisse aus der Kennzahlenanalyse zu stützen.
Zunächst wird auf die zwei Indikatoren eingegangen, die makroökonomische Faktoren berücksichtigen, und zwar auf die Inflation und das Zinsniveau. Darauffolgend werden zwei Indikatoren zum Einsatz kommen, die wohnimmobilienmarktspezifische Faktoren einbeziehen, diese sind das Hypothekenkreditvolumen und der Wohnungsneubau.
4.2.1 Inflation
Unter Inflation versteht man, wenn das allgemeine Preisniveau steigt. Dies geschieht am Markt, wenn der Preis für die angebotenen Güter zunimmt. Es handelt sich um einen anhaltenden Prozess.24 Der Prozess wird auch als Phase anhebender Konjunktur bezeichnet. Kommt es zu solch einer Phase, dann nimmt nicht nur die Nachfrage nach Konsumgütern zu, sondern auch die der Vermögensgüter, worunter auch die Immobilie fällt. Das Steigen der Nachfrage sorgt dafür, dass die Preise parallel mit anziehen.
Kommt es zu einer Phase, in dem die Inflation ansteigt, dann versuchen sich die Individuen durch die Beschaffung von Realvermögensgütern, wie einer Immobilie, abzusichern. Der Grund eines solchen Verhaltens liegt darin, dass die Individuen sich gegen den realen Kaufkraftverlust, dem das Geldvermögen ausgesetzt ist, absichern.25
Individuen ziehen es vor, ihr Geld in Realvermögensgüter wie Immobilien anzulegen, dadurch steigt die Nachfrage nach Immobilien, was wiederum dazu führt, dass die Hauspreise ansteigen. Aus dem Grund weist die Inflation mit den Hauspreisen einen positiven Zusammenhang auf. Handelt es sich jedoch um einen Zustand, der solch einen Zusammenhang nicht aufweist, dann liegt ein Hinweis auf eine mögliche Preisblase vor, die dann näher untersucht werden sollte.
4.2.2 Zinsniveau
Das Zinsniveau drückt aus, wie in einem bestimmten Zeitraum die Höhe des Zinses für alle Kreditarten festgelegt ist.26 In dieser Arbeit wird jedoch eine Analyse des Wohnimmobilien-marktes betrieben, sodass man nicht das allgemeine Zinsniveau betrachtet, sondern das Zinsniveau für Hypotheken.
Steigt das Zinsniveau für Hypotheken an, resultiert daraus, dass die Finanzierungskosten zunehmen. Dementsprechend wird die Nachfrage nach Wohnimmobilien zurückgehen und somit nehmen auch die Hauspreise ab.
[...]
1 Vgl. Gutachterausschuss für Immobilienwerte Stadt Frankfurt am Main (2015), Immobilienmarktbericht für den Bereich Frankfurt am Main 2015, S. 6-8.
2 Vgl. RIWIS Online: „Über die Daten: Definitionen & Metainformationen“.
3 Bulwiengesa Marktbericht (2015), Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien in Deutschland, S. 9.
4 Vgl. Garber, Peter M. (2000), S.4.
5 Vgl. Garber, Peter M. (2000), S.IX.
6 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S.25.
7 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 26-28.
8 Vgl. Lexikon-online (2016): „Behavioral Economics“.
9 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 34-40.
10 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 41-42.
11 Vgl. Francke, Hans-Hermann; Rehkugler, Heinz (2012), S. 164-167.
12 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 97.
13 Vgl. ebd., S. 83-84.
14 Vgl. ebd., S. XI.
15 Vgl. Francke, Hans-Hermann; Rehkugler, Heinz (2012), S. 179.
16 Vgl. Finicelli, Andrea (2007), S. 12ff. Einen innovativen Erschwinglichkeitsindex für den deutschen Markt entwerfen Lister, M.; Nädele, T. (2011).
17 Vgl. Francke, Hans-Hermann; Rehkugler, Heinz (2012), S. 182-183.
18 Vgl. Nitsch, Harald (2005), S. 55.
19 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 242-244.
20 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 245.
21 Vgl. Wirtschaftslexikon24 (2016): „Finanzmarkt“.
22 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 245-246.
23 Vgl. Funk, Bernhard (2015), Immobilien Asset Management, Renditebetrachtung unter Risiko und Portfoliotheorie, Vorlesung, Hochschule Rhein Main am 03.12.2015.
24 Vgl. Rechnungswesen-verstehen (2016): „Inflation“.
25 Vgl. Rombach, Tobias (2011), S. 247-248.
26 Vgl. Wirtschaftslexikon24: „Zinsniveau“.
- Arbeit zitieren
- Antonio Anic Torregroza (Autor:in), 2016, Investitionsentscheidung in Wohnimmobilieneigentum als Renditeobjekt, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/541968
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