Klein- und Mittelstädte in Sachsen. Hidden Champions oder Lost Places?

Eine Abhandlung zu Investments in Wohnimmobilien


Masterarbeit, 2019

91 Seiten, Note: 1,7


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Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

2 Darstellung des Wohnungsmarktes in den Printmedien
2.1 Klassifizierung der Stadte in Deutschland
2.2 Berichterstattung uber A-Stadte
2.3 Berichterstattung uber B-Stadte
2.4 Berichterstattung uber C- und D-Stadte
2.5 Berichterstattung uber die Regionen
2.6 Berichterstattung uber die Immobilienwirtschaft in Sachsen

3 Bevolkerungsentwicklung
3.1 Bevolkerungsentwicklung in Sachsen
3.2 Bevolkerungsentwicklung in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen
3.3 Einflussmoglichkeiten der Stadte auf die Bevolkerungsentwicklung
3.4 Schrumpfungsprozesse in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen

4 Die Leerstandsquote
4.1 Kategorien der Leerstandsquote
4.2 Leerstandsquote in Deutschland
4.3 Leerstandsquote in Sachsen

5 Bevolkerungsverteilung in Deutschland und Sachsen
5.1 Bevolkerungsverteilung nach der Klassifizierung der Stadte
5.2 Bevolkerungsverteilung in Deutschland auf die Stadte und Gemeinden
5.3 Bedeutung der Klein- und Mittelstadte in Sachsen
5.4 Klassifizierung der Stadte in Sachsen durch RIWIS
5.5 Verteilung der Einwohner in den RIWIS erfassten Stadten in Sachsen
5.6 Verteilung der Einwohner in Sachsen nach StadtgroBen
5.7 Bedeutung der Immobilienwirtschaft in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen

6 Vergleich von zwei Studien
6.1 Studie 1 - Wegweiser Kommune
6.2 Studie 2 - Schwarmverhalten in Sachsen
6.3 Vergleich der beiden Studien

7 Umfrage in 75 Klein- und Mittelstadten in Sachsen
7.1 Das Ziel der Umfrage
7.2 Die Auswahl der Stadte
7.3 Der Fragebogen
7.4 Das Anschreiben

8 Analyse der Umfrageergebnisse
8.1 Die Rucklaufquote
8.2 Auswertung der Frage 1 - Aktuelle Berichterstattung
8.3 Auswertung der Frage 2 - Empfehlung zum Investieren
8.4 Auswertung der Frage 3 - Wunschenswerte Investitionen
8.5 Auswertung der Frage 4 - Erhohung der Attraktivitat
8.6 Auswertung der Frage 5 - Geplante MaBnahmen
8.7 Auswertung der Frage 6 - Einschatzung der Bevolkerungsentwicklung
8.8 Auswertung der Frage 7 - Haufigere Berichterstattung

9 Beweis der Thesen
9.1 Quantitat - Rucklaufquote des Fragebogens
9.2 Qualitat der Antworten
9.3 Beweis der aufgestellten Thesen
9.4 Zusammenfassung

10 Einschatzung der Situation in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen
10.1 Hidden Champions oder Lost Places
10.2 Wohnimmobilieninvestments in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen
10.3 Einteilung der moglichen Investmentstandorte
10.4 Der Marktzyklus
10.5 Chancen von Immobilieninvestments in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen
10.5 Risiken von Immobilieninvestments in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen

11 Fazit

Quellenverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Anhang

1 Einleitung

Mehr als 50 Millionen Menschen in Deutschland leben in Kleinstadten, Mittelstadten und Landgemeinden. Das sind zwei Drittel der Gesamtbevolkerung. Dieses Verhaltnis trifft mit 2,3 Millionen Menschen auch auf Sachsen zu.

Sachsen liegt am Rande von Deutschland, jedoch in der Mitte von Europa. Es grenzt an Polen und Tschechien sowie an die Bundeslander Bayern, Thuringen, Sachsen-An­halt und Brandenburg.

National bekannt sind vor allem die Stadte Dresden, Leipzig und Chemnitz.

Die historische Arbeitsteilung der drei sachsischen GroBstadte wird oft folgenderma- Ben dargestellt:

- In Chemnitz wird das Geld erarbeitet,
- in Leipzig vermehrt und
- in Dresden ausgegeben.

Zumindest der erste Teil dieser Beschreibung ist nicht zutreffend.

Fuhrend bei der Anzahl der Industriearbeitsplatze ist nicht die Stadt Chemnitz, sondern die Region um Zwickau. Darauf folgen die Stadte im Erzgebirgskreis und im Vogt- landkreis. Es sind demnach Stadte mit weniger als 100 000 Einwohnern, die wesentlich zum Wohlstand in Sachsen beitragen.

Um den Immobilienmarkt dieser Stadte soll es in der vorliegenden Arbeit gehen.

Es wird das Spannungsfeld zwischen dem Potenzial der Klein- und Mittelstadte in Sachsen fur die Immobilienwirtschaft und dem Risiko eines Investments wegen des Bevolkerungsruckganges und den damit verbundenen Wohnungsleerstand in diesen Stadten untersucht.

Folgende Forschungsfrage wurde daraus abgeleitet:

Welchen Einfluss hat die Bevolkerungsentwicklung auf den Immo- bilienmarkt in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen unter Be- achtung der Leerstandsquote sowie der Darstellung der Situation in den Printmedien?

Vergleichend wird auch auf die Situation in Deutschland eingegangen. Zur detaillier- ten Beantwortung der Forschungsfrage wurden drei Thesen aufgestellt.

Ein weiteres Ziel, das mit der vorliegenden Arbeit verfolgt wird, besteht darin eine mogliche Wahrnehmungsdifferenz zwischen den zahlreichen Informationen, vorwie- gend in den Printmedien, uber hohe Preise und steigende Mieten bei Wohnimmobilien und der Situation in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen aufzudecken.

Trifft die aktuelle Berichterstattung auch auf die Realitat in Sachsen zu?

Um diese Frage zu beantworten, wurde die These 1 aufgestellt:

Die aktuelle Berichterstattung in den Printmedien uber die Miet- und Preisentwicklung bei Immobilien in der Bundesrepublik trifft nicht auf die Situation der Klein- und Mittelstadte in Sachsen zu.

Die Bevolkerungsentwicklung ist das Kriterium fur eine Investmententscheidung in Wohnimmobilien. Diese ist allerdings in den meisten Klein- und Mittelstadten Sach- sens rucklaufig. Fur die Immobilienwirtschaft ist dieser Fakt ein Problem.

Aber wird der Bevolkerungsruckgang in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen auch von ihren Burgermeistern als kritisch angesehen?

Um diese Frage zu beantworten wurde die These 2 aufgestellt:

Der Bevolkerungsruckgang wird von den Klein- und Mittelstadten in Sachsen als nachhaltiges Problem angesehen.

Die Bevolkerungsentwicklung hat direkte Auswirkungen auf die Leerstandsquote der Stadte. Dies ist in den deutschen GroBstadten erkennbar. Die Bevolkerungsentwick- lung ist hier stark zunehmend, die Leerstandsquote geht gegen Null. Das andere Extrem ist in Stadten wie Pirmasens, Zittau oder Halle zu finden. Die Bevolkerungs- entwicklung ist abnehmend und die Leerstande betragen teilweise uber 10 Prozent.

Wie wirkt sich die Leerstandsquote auf geplante Neubauten aus?

Um diese Frage zu beantworten wurde die These 3 aufgestellt:

,Die Leerstandsquote und der Bevolkerungsruckgang bei Wohnim- mobilien in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen fuhren zu ei- ner stark verminderten Neubautatigkeit.‘

Ganz entscheidend ist jedoch die tatsachliche Situation vor Ort. Um diese zu untersu- chen, wurde an die Burgermeister von 75 Klein- und Mittelstadten in Sachsen anhand ein Fragebogens geschickt.

Diese Umfrage und die dazugehorende ausfuhrliche Auswertung bilden den Hauptteil der Arbeit.

Es wurde sich auf die Stadte in Sachsen mit einer Bevolkerung von ca. zehntausend bis hunderttausend Einwohnern beschrankt. Stadte mit einer darunterliegenden Ein- wohnerzahl sowie Dorfer wurden nicht betrachtet. Die Untersuchung bezieht sich wei- terhin ausschlieBlich auf Wohnimmobilien.

Um die Forschungsfrage zu beantworten, wurden folgende Schritte gewahlt:

- Aufstellung der Einzelthesen
- Theoretische Grundlagen
- Auswahl von 75 Stadten in Sachsen mit weniger als 100 000 Einwohnern
- Erstellung und Versand eines Fragebogens an die Burgermeister der o. g. Stadte
- Auswertung der Antworten
- Beweis der Thesen
- Beantwortung der Forschungsfrage
- Fazit

Nachfolgend werden die theoretischen Grundlagen zu den Thesen erortert.

2 Darstellung des Wohnungsmarktes in den Printmedien

Fur die These 1 wird die Darstellung des Wohnungsmarktes untersucht. Von den GroBstadten in Deutschland und deren Klassifizierung beginnend, wird anschlieBend die Situation in Sachsen betrachtet.

2.1 Klassifizierung der Stadte in Deutschland

Ein System zur Klassifizierung der Stadte in Deutschland fur die Immobilienwirtschaft ist das Regionale Immobilienwirtschaftliche Informationssystem (RIWIS), ein Pro- dukt von der Firma bulwiengesa. Dieses liefert Daten, Analysen und Hintergrundwis- sen fur Immobilien. Viele Marktteilnehmer verlassen sich auf die Indikatoren und Kennzahlen, die das RIWIS fur alle zentralen Segmente flachendeckend und deutsch- landweit in Zeitreihen ab 1990 fuhrt.

Das RIWIS hat sich damit zu einem der bedeutendsten Informations- und Auswer- tungssysteme in Deutschland und daruber hinaus entwickelt. Zur Klassifikation von Standorten unterteilt es die Stadte in Deutschland anhand der folgenden Kriterien in vier Kategorien:

A-Standort: Wichtige deutsche Zentren mit nationaler und zum Teil internationaler Bedeutung. In allen Segmenten groBe und funktionsfahige Markte. Buroflachenbe- stand uber 7 Mio. qm, Umsatze im langjahrigen Mittel uber 150 000 qm, Spitzenmie- ten im langjahrigen Mittel uber 16 €/qm, z. B. Hamburg.

B-Standort: GroBstadte mit nationaler und regionaler Bedeutung. Beispiel: Burofla- chenbestand zwischen 2 und 5 Mio. qm, Umsatze in der Regel uber 35 000 qm, Spit- zenmieten im langjahrigen Mittel uber 12 €/qm, z. B. Dortmund.

C-Standort: Wichtige deutsche Stadte mit regionaler und eingeschrankt nationaler Be- deutung, mit wichtiger Ausstrahlung auf die umgebende Region, z. B. Aachen.

D-Standort: Kleine, regional fokussierte Standorte mit zentraler Funktion fur ihr di- rektes Umland; geringes Marktvolumen und geringer Umsatz, z. B. Aschaffenburg.

2.2 Berichterstattung uber A-Stadte

Die Berichterstattung uber A-Stadte in den uberregionalen Medien ist von folgenden Grundaussagen gepragt:

- Hohe Preise fur Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhauser
- Hohe Mieten fur Wohnungen
- Knappheit des Angebotes

Schlagzeilen mit entsprechenden Aussagen beherrschen die Leitartikel.

Tabelle 1: Berichterstattung uber Wohnimmobilien in A-Stadten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bezogen auf die gesamte Bundesrepublik leben 12 Prozent der Einwohner und damit nur eine Minderheit in A-Stadten. Die allgemeine Berichterstattung fur die Gesamtsi- tuation in Deutschland ist jedoch stark von den oben genannten Aussagen gepragt. Die uberwiegende Zahl der uberregionalen Medien hat ihren Sitz in einer A-Stadt. Dem- zufolge wohnen dort bzw. in der Nahe auch die Mitarbeiter und Journalisten. In der folgenden Tabelle wird dies veranschaulicht.

Tabelle 2: Verlagssitze von Printmedien in Deutschland

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die personlichen Erfahrungen und die Erfahrungen aus dem sozialen Umfeld der Me- dienschaffenden spiegeln sich in der Berichterstattung wider. Die Verhaltnisse in Ge- samtdeutschland scheinen dagegen eher sekundar zu sein. Des Weiteren erregt die Kri- tik am Zustand des Immobilienmarktes in den A-Stadten Aufmerksamkeit, sodass vo- raussichtlich mehr Exemplare eines Printmediums verkauft werden konnen, wenn es diese Form der Berichterstattung wahlt.

Dies trifft sowohl auf die Kaufpreise, als auch auf die Mieten zu. Betrachtet man al- lerdings die tatsachliche Miethohe in Deutschland kommt man zu einem anderen Er- gebnis. Die durchschnittliche Miete fur eine 65 m[2] groBe Wohnung in Deutschland liegt bei 6,92 €/m[2] (nach F+B, Forschung und Beratung fur Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH). Eine Miete dieser GroBenordnung (449,80 € Nettokaltmiete - NKM) ist fur einen Normalverdiener ohne Weiteres bezahlbar. Selbst im hochpolitisierten Berlin, in dem gerade der ,Mietendeckel‘ beschlossen wurde, betragt die aktuelle Durchschnittsmiete derzeit 6,72 €/m[2]. Damit liegt diese noch unter dem Bundesdurch- schnitt.

Zusammenfassend lasst sich sagen, dass Bestandsmieter eher weniger Probleme mit der Miete haben. Wohnungssuchende, die auf die Neuvermietung angewiesen sind, haben in den GroBstadten hingegen oft ein Problem.

2.3 Berichterstattung uber B-Stadte

Die Berichterstattung uber B-Stadte erfolgt meist im Anschluss an die Feststellung, dass in den A-Stadten das Angebot an Immobilien gering ist und die Preise steigen. Die Mieten steigen jedoch nicht im gleichen Verhaltnis wie die Immobilienpreise und damit sinkt die Rendite. Dies lenkt den Blick auf Alternativen.

Die 14 B-Stadte in Deutschland, in denen entsprechend der Gesamtzahl ihrer Einwoh- ner von 6,3 Mio. nur 8 Prozent der Bevolkerung Deutschlands leben, dienen somit als weitere mogliche Standorte fur Investitionen. Bei den B-Stadten handelt es sich aus- nahmslos um GroBstadte mit 278 000 bis 601 000 Einwohnern.

Eine Berichterstattung nur uber die B - Stadte findet sich seltener. Einige Beispiele sind in folgender Tabelle dargestellt:

Tabelle 3: Berichterstattung uber Wohnimmobilien in B - Stadten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die B - Standorte werden fur Investoren sehr positiv dargestellt.

2.4 Berichterstattung uber C- und D-Stadte

Da der Umfang der Berichterstattung uber die C- und D-Stadte gering ist, werden diese in einem Kapitel zusammenfassend betrachtet. Eine genaue Klassifikation von C - und D - Standorten im Wohnungsmarkt ist schwierig. Die Auswahlmoglichkeiten fur ver- schiedene Standorte zum investieren sind vielfaltig. Die Bandbreite reicht von Gorlitz und Zwickau uber Konstanz und Freiburg bis hin zu Heidelberg. Diese Stadte sind von ihrer Bedeutung und Struktur nur schwer vergleichbar. Fur Anleger mit regionalen Kenntnissen in diesen Stadten jedoch durchaus lohnenswert. Diese Darstellung zeigt die Problematik auf, das die C - und D - Stadte oft nur fur nationale Investoren inte- ressant sind. Die groBen institutionellen und internationalen Anleger halten sich hier zuruck, bzw. sind wenig vertreten.

Aufgrund der Marktenge in den A- und mittlerweile auch in den B-Stadten ist jedoch eine wachsende Hinwendung zu diesem Segment erkennbar. Insbesondere die oft gunstigen Einstiegspreise versprechen hohe Renditen und Exit-Chancen.

Die Beispiele fur die eher seltene Berichterstattung uber C - und D -Stadte sind in folgender Tabelle enthalten:

Tabelle 4: Berichterstattung uber Wohnimmobilien in C- und D-Stadten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Auch bei den C - und D -Stadten ist die Berichterstattung positiv.

2.5 Berichterstattung uber die Regionen

Die Berichterstattung uber Stadte und Gemeinden, die nicht durch das Regionale Im- mobilienwirtschaftliche Informationssystem (RIWIS) der Firma bulwiengesa erfasst sind, erfolgt zum uberwiegenden Teil in den Landkreisen, von denen es in Deutschland insgesamt 294 gibt. Die Gesamtzahl der Stadte in Deutschland wird mit 2056 beziffert. Werden davon die 113 vom RIWIS erfassten Stadte abgezogen, verbleiben noch 1943 Stadte, die in den Printmedien uberwiegend zu den 294 Landkreisen zusammengefasst werden. Das bedeutet allerdings, dass durchschnittlich 6,6 Stadte (1943 Stadte : 294 Landkreise) pro Landkreis gemeinsam betrachtet werden. Dabei werden Investitions- chancen fur Immobilien in Bezug auf die Bevolkerungsentwicklung, die Wirtschafts- kraft und weitere Faktoren von ca. 6,6 Stadten vereinheitlicht. Diese Zusammenfas- sung stellt eine Vereinfachung dar, die die korrekte Situation in den einzelnen Stadten nicht widerspiegeln kann. Die jeweiligen Kreisstadte - in Sachsen z. B. Pirna, Zwickau, Zwenkau, Aue und MeiBen - sind fur Immobilieninvestments wesentlich attraktiver als die ubrigen Stadte in den jeweiligen Landkreisen. Aus diesem Grund kann und sollte die Einschatzung des Landkreises nur einen Teil der Kriterien fur eine Investmententscheidung in einer konkreten Stadt darstellen.

Einige Beispiele fur die Berichterstattung in den Medien uber den Immobilienmarkt in Sachsen sind in der folgenden Tabelle zu finden.

Tabelle 5: Berichterstattung uber Wohnimmobilien in Sachsen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Hier gibt die Berichterstattung die komplette Bandbreite zwischen ,,Billiger geht es kaum“ und „teuer“ wieder.

2.6 Berichterstattung uber die Immobilienwirtschaft in Sachsen

In Sachsen werden Informationen in den Printmedien im Wesentlichen von den fol- genden Tageszeitungen vermittelt:

- Freie Presse (Chemnitz) - 217 000 verkaufte Exemplare pro Ausgabe
- Sachsische Zeitung (Dresden) - 196 000 verkaufte Exemplare pro Ausgabe
- Leipziger Volkszeitung (Leipzig) - 156 000 verkaufte Exemplare pro Ausgabe

In der Summe sind dies 569 000 verkaufte Exemplare. In Sachsen gibt es ca. 2 000 000 Haushalte. Davon werden ca. 25 Prozent durch die o. g. Presse erreicht. Dies ergibt wiederum eine Leserschaft von mehr als 1 Mio. Burgern, da von einem durchschnitt- lichen Zweipersonenhaushalt auszugehen ist. Obwohl all diese Zeitungen einen regi- onalen Anspruch haben, ist die Berichterstattung uber die Immobilienwirtschaft in den Klein - und Mittelstadten gering.

In abgeschwachter Form gilt die Feststellung aus Kapitel 2.2 bezuglich des Zusam- menhangs zwischen dem Sitz der Medien und der Berichterstattung auch hier. Einige Lokalredaktionen im Verbreitungsgebiet der Zeitungen mildern diesen Umstand aller- dings etwas ab.

Im folgenden Kapitel wird nun die Bevolkerungsentwicklung in Sachsen untersucht.

3 Bevolkerungsentwicklung

3.1 Bevolkerungsentwicklung in Sachsen

Der Begriff , Bevolkerungsentwicklung ‘ wird wie folgt definiert:

,,Die Bevolkerungsentwicklung eines Landes wird durch die raumli- chen Faktoren Zuzug und Wegzug sowie durch die naturlichen Fakto- ren Geburten und Sterbefalle bestimmt.

Die Bevolkerungszahl in Sachsen schwankte in den letzten 100 Jahren zwischen dem hochsten Stand im Jahre 1950 mit 5 682 802 Einwohnern und dem niedrigsten Stand mit 4 046 385 Einwohnern im Jahre 2013. Seitdem steigt sie wieder marginal.

Nachteilig wirkt sich die Altersstruktur auf die naturliche Bevolkerungsentwicklung in Sachsen aus:

,,Die im Vergleich zu anderen Bundeslandern bereits vor 1990 beste- hende ungunstige Altersstruktur, die grofien Wanderungsverluste in den unteren Altersjahrgangen nach der Grenzoffnung sowie der ab- rupte Ruckgang der Geburtenzahlen haben zu einer weiteren Uberalte- rung der sachsischen Bevolkerung gefuhrt, deren Prozessende noch nicht abzusehen ist.1 2

Allerdings halten auch die Prognosen in wissenschaftlichen Untersuchungen und offi- ziellen Publikationen nicht dem Praxistest stand. So wurde vom Freistaat Sachsen noch 2006 folgende Entwicklung bis 2020 erwartet:

,,Die Bevolkerungszahl wird von heute 4,3 Mio. Einwohnern auf ca. 3,8

Mio. schrumpfen,[...J.“ 3

Ende 2019 und damit kurz vor dem in der Prognose betrachteten Jahr 2020 leben al- lerdings immer noch uber 4 Mio. Einwohner in Sachsen.

Die aktuellen Prognosen des Statistischen Landesamtes sehen wie folgt aus:

Tabelle 6: Koordinierte Bevolkerungsvorausberechnung von Sachsen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

(Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Kamenz, Juni 2019) - Auszugsweise Vervielfaltigung und Verbreitung mit Quellenangabe gestattet. Quelle: 14. koordinierte Bevolkerungsvorausberechnung bis 2060)

Variante 1: Moderate Entwicklung der Fertilitat und Lebenserwartung bei niedrigem Wanderungssaldo.

Variante 2: Moderate Entwicklung der Fertilitat, Lebenserwartung und Wanderung.

Variante 3: Entwicklung der Fertilitat und Lebenserwartung bei hohem Wanderungs- saldo.

Jede Variante sagt also einen Bevolkerungsruckgang voraus. Sie unterscheiden sich nur in der Zeitdauer und dem AusmaB, in dem dieser eintritt.

3.2 Die Bevolkerungsentwicklung in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen

Die Bevolkerungsentwicklung ist ein wesentliches Kriterium fur Investitionsentschei- dungen in der Immobilienbranche. Wachstumsstadte gelten als sicherer Standort. Ein Bevolkerungszuwachs wird oft mit einer wachsenden Nachfrage nach Wohnimmobi- lien gleichgesetzt. Eine standige Nachfrage und Vollvermietung ist mit einem hohen Bevolkerungswachstum wahrscheinlich. Eine Investition wird somit langfristig sicher.

In Sachsen ist die Bevolkerungsentwicklung in den drei GroBstadten Leipzig, Dresden und Chemnitz positiv, das bedeutet ansteigend. In den Klein- und Mittelstadten in Sachsen ist die Bevolkerungszahl allerdings uberwiegend - und teilweise stark - ruck- gangig. Wanderungsbewegungen (Wegzuge), die Bevolkerungszusammensetzung mit einem hohen Anteil an alten Menschen und eine geringe Geburtenrate sind die Haupt- ursachen dafur. Diese drei Ursachen lassen sich nur schwer oder gar nicht wesentlich beeinflussen.

3.3 Einflussmoglichkeiten der Stadte auf die Bevolkerungsentwicklung

Die Bevolkerungsentwicklung ist vor allem von den folgenden vier Faktoren abhan- gig:

- Zuzug
- Wegzug
- Geburten
- Sterbefalle

Eine direkte Beeinflussung dieser Punkte ist nicht moglich. Es konnen nur Rahmen- bedingungen geschaffen werden, die zu einer Beeinflussung fuhren konnen. Diese sol- len im Folgenden erlautert werden.

Zuzug

Voraussetzungen fur den Zuzug sind das Vorhandensein von bedarfsgerechten, mo- dernen Wohnungen und die Verfugbarkeit von Bauland fur Eigenheime. Ein Umzug, der fur eine Gemeinde einen Zuzug darstellt, findet haufig im Rahmen eines Arbeits- platzwechsels statt. Daher ist die Ansiedlung attraktiver Firmen und die Unterstutzung vorhandener Betriebe ein weiteres Mittel, um Rahmenbedingungen fur einen Zuzug zu schaffen. Andere bekannte Einflussfaktoren sind Sport- und Freizeitmoglichkeiten, Schulen und Gesundheitseinrichtungen sowie die Anbindung an den OPNV. Damit wird das Lebensumfeld fur mogliche Zuzugler attraktiver gestaltet.

Wegzug

Neben personlichen Ursachen kann ein Wegzug dadurch bedingt sein, dass die Fakto- ren, die auch beim Zuzug eine Rolle spielen, nicht mehr vorhanden sind. Die Stadt verliert an Attraktivitat und ein Wegzugstrend ist erkennbar. Freunde und Bekannte ziehen weg, Betriebe schlieBen und offentliche Einrichtungen werden zuruckgebaut.

Geburten

Auch hier ist der direkte Einfluss gering, allerdings konnen die Rahmenbedingungen passend gestaltet werden. Ein gutes Beispiel in Sachsen ist die Kinderbetreuung:

,,Die Kinderbetreuung von der Krippe bis zum Hort ist in Sachsen be- reits uberdurchschnittlich gut ausgebaut. Die zentrale Aufgabe besteht darin, dieses hohe Niveau zu sichern.4

Sterbefalle

Bei dieser Komponente gibt es keine erwahnenswerte Einflussmoglichkeit.

Da bei allen MaBnahmen und Moglichkeiten viele Akteure gestaltend mitarbeiten oder mitarbeiten wollen, empfiehlt es sich, ein ,Integriertes Stadtentwicklungskonzept‘ (INSEK) zu erstellen. Darin werden alle kurz-, mittel- und langfristigen Planungen fur alle Bereiche der Kommune beschrieben. Eine regelmaBige Anpassung ist notwendig.

,, Dieses informelle Instrumentarium, welches als wesentlich fur die Be- waltigung bzw. Steuerung der Schrumpfungsprozesse angesehen wird, hatte tatsachlich in den befragten Kommunen eine entscheidende Be- deutung auf die Sichtweise und den Umgang mit Bevolkerungsverlusten und Wohnungsleerstand. “5

Aus der Prognose der Bevolkerungsentwicklung in Sachsen ergibt sich auch ein Schrumpfungsprozess der Stadte, der im folgenden Kapitel beschrieben wird.

3.4 Schrumpfungsprozesse in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen

Alle Wohngebaude, Schulen, Krankenhauser und Freizeiteinrichtungen sowie die Inf- rastruktur in den Stadten sind auf einen bestimmten Auslastungs- oder Benutzungs- grad hin projektiert und gebaut worden. Bei einer negativen Bevolkerungsentwicklung wird dieser geplante Grad jedoch nicht mehr erreicht. Das stellt in gewissen Schwan- kungsbreiten kein Problem dar, ab einer bestimmten GroBenordnung ist dies jedoch nicht mehr funktional, schadlich oder sogar irreparabel.

Leergezogene und damit leerstehende Hauser sind weithin sichtbar und bekannt. Je- doch leidet auch und vor allem die Versorgungsinfrastruktur darunter. Jede Wasser- versorgung und jede Abwasserbehandlung ist auf eine bestimmte Einwohner- bzw. Nutzerzahl angewiesen. Wird diese uber einen langeren Zeitraum nicht erreicht, treten Schaden an den technischen Einrichtungen auf.

Die stadtische Schrumpfung kann

„als ein gesamtstadtischer Wandlungsprozess aufgrund veranderter Rahmenbedingungen verstanden werden, der von einem Verlust an Ein- wohnern und einer nachlassenden wirtschaftlichen Entwicklung ge- pragt ist. Diese demografischen und okonomischen Prozesse uberla- gern sich gegenseitig und haben tiefgreifende Auswirkungen bis auf alle stadtischen Lebensbereiche. “6

Das Resultat ist das folgende:

,,Im Ergebnis kann diese Entwicklung zu einer geringeren Nutzungs- dichte und damit zum Funktionsverlust der Stadte fuhren, wobei den quantitativen Verlusten Moglichkeiten qualitativer Verbesserung ge- genuberstehen konnten.7

Diese gefahrliche Abwartsspirale gilt es zu vermeiden.

Im folgenden Kapitel wird die mit dem Schrumpfungsprozess einhergehende Leer- standsquote beschrieben.

4 Die Leerstandsquote

4.1 Kategorien der Leerstandsquote

Zu der Erlauterung des Begriffs ,Leerstandsquote‘ wird zunachst zwischen einem Ge- samtleerstand und einem marktaktiven Leerstand unterschieden. Der Gesamtleerstand ergibt sich aus der Anzahl der Wohnungen, welche am einem Erhebungsstichtag we- der zu Wohnzwecken vermietet noch von der Eigentumerin oder dem Eigentumer selbst bewohnt waren. Dazu zahlen sowohl eine Wohnung in einem halb verfallenen Altbau, die ohne Sanierung des Objektes nicht bezugsfahig ist und somit zwar vorhan- den, aber nicht nutzbar ist, als auch eine sanierte und sofort bezugsfahige Wohnung.

Eine bessere Kennzahl ist allerdings der marktaktive Leerstand. Dieser beinhaltet aus- schlieBlich verfugbare und beziehbare Wohnungen. Die Kennzahl wird jahrlich als Leerstandsindex von CBRE (Coldwell Banker Richard Ellis) und der Firma empirica ermittelt und veroffentlicht. Die Angaben dazu folgen im nachsten Kapitel.

4.2 Leerstandsquote in Deutschland

In Deutschland gibt es keine amtliche jahrliche und nach Regionen differenzierende Statistik zu leerstehenden Wohnungen. Das Bundesinstitut fur Bau-, Stadt- und Raum- forschung (BBSR) veroffentlichte allerdings folgende Zahlen, welche denen von CBRE/empirica in der folgenden Tabelle gegenuber gestellt werden.

Tabelle 7: Vergleich Leerstandsquoten in Deutschland

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Es ist sichtbar, das die Leerstandsquoten von den verfugbaren und sofort beziehbaren Wohnungen nach CBRE/empirica fast 50 Prozent geringer ist, als die absoluten Zahlen des Bundesinstitut fur Bau-, Stadt- und Raumforschung.

4.3 Leerstandsquote in Sachsen

Von allen deutschen Bundeslandern hat Sachsen die hochste Leerstandsquote bei Wohnungen. Sie betragt laut dem Bundesinstitut fur Bau-, Stadt- und Raumforschung 10,9 Prozent. Bereits 2006 wurde die Bevolkerung vom Freistaat Sachsen wie folgt uber den Zustand informiert:

,,Flachendeckend tragt die Schrumpfung je nach Ausmafi und lokaler Auspragung zu Wohnungsleerstand und Flachenuberhang, zu unter- ausgelasteten Infrastrukturen sowie zu Wertverfall von Grundstucken und Gebauden bei. Funktionalitat, Wirtschaftlichkeit und Attraktivitat von Stadten und Gemeinden sind gefahrdet. “8

Die Einschatzung bezuglich der Leerstande in Bezug auf die Vermogenswerte, wozu die Immobilien gehoren, lautete:

,,Auch weiterhin ist mit hohen Leerstanden auf den Wohnungsmarkten zu rechnen. Insbesondere in den stark schrumpfenden Teilraumen Sachsen [sic!] wird die Mittelausstattung des Programms Stadtumbau Ost voraussichtlich nicht ausreichen, um das Uberangebot auf den Wohnungsmarkten abzubauen (vgl. Rechnungshof des Freistaates Sachsen, 2005). Vielerorts sind die Immobilienpreise stark gesunken.

Niedrige Wiederverkaufswerte von Immobilien zeugen davon, dass es in den letzten Jahren in vielen Teilen Sachsens zu einer , Vernichtung ‘ von Vermogenswerten gekommen ist. “9

Diese generelle Einschatzung, die vor uber einem Jahrzehnt abgegeben wurde, ist heute nicht mehr vollumfanglich zutreffend. Der Wohnungsleerstand ist mittlerweile ruckgangig: Er sank von 17 Prozent im Jahr 2005 auf ca. 10 Prozent im Jahr 2015.

Die durchschnittliche Leerstandsquote in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen be- tragt derzeit 10,25 Prozent. Auffallig ist hierbei die groBe Spanne zwischen den Stad- ten - von 4,25 Prozent Leerstand in Bannewitz bis hin zu 18,9 Prozent in Gorlitz. Siehe dazu auch die Einzelaufstellung in der Anlage „Antworten der Top 75 Stadte auf den Fragebogen, Spalte 4.

Zum Vergleich sei zu nennen, dass die Leerstandsquote aller Wohnungen in der Bun- desrepublik nach dem BBSR im Jahr 2017 ungefahr 5,2 Prozent betrug. Das entspricht 2,14 Mio. Wohnungen.

Die Leerstandsquoten in den Klein- und Mittelstadten von Sachsen sind wie folgt ver- teilt:

Tabelle 8: Leerstandsquoten in den Stadten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Von einem gesunden Markt spricht man bei einem Leerstand von ca. 3 bis 5 Prozent. Ein Uber- oder Unterschreiten dieser Spanne wirkt sich jeweils stark positiv oder ne- gativ auf die jeweiligen Marktteilnehmer aus. Wenn man diesen MaBstab als Grund- lage nimmt, haben nur 5 Prozent aller Klein- und Mittelstadte in Sachsen einen ange- messen funktionierenden Wohnungsmarkt. Bei 95 Prozent aller Klein- und Mittel- stadte ist von einem Uberangebot auszugehen.

Im folgenden Kapitel wird auf die Bevolkerungsverteilung in Deutschland und in Sachsen eingegangen. Es wird dargestellt wie viele Menschen in welchen Stadten le- ben.

5 Bevolkerungsverteilung in Deutschland und Sachsen

5.1 Bevolkerungsverteilung nach der Klassifizierung der Stadte

In der bereits erlauterten RIWIS Klassifikation werden 113 Stadte der Bundesrepublik Deutschland erfasst. Die Gesamtzahl der Stadte in Deutschland betragt 2056. Somit werden nur 5,5 Prozent der Stadte kategorisiert. Die Aufteilung sieht wie folgt aus:

Tabelle 9: Bevolkerung in den A- bis D-Stadten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Im Hinblick auf die Gesamtbevolkerung in Deutschland ergibt sich folgendes Bild:

Tabelle 10: Bevolkerungsanteil der A- bis D-Stadte an der Gesamtbevolkerung in Deutschland

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Im folgenden Diagramm ist zu erkennen, das fast zweidrittel der Bevolkerung mit der Kategorisierung in A - D Stadte nicht erfasst werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Bevolkerungsverteilung in Deutschland

Somit sind mit der gesamten Klassifikation von Stadten in die Kategorien A bis D nur ca. 35 Prozent der Bevolkerung erfasst werden.

In den in Berichten der Printmedien haufig erwahnten A-Stadten leben ca. 10 Mio.

Einwohner und damit nur 12 Prozent der Bevolkerung, siehe folgende Abbildung 2.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Einwohneranteil der A-Stadte an der Gesamtbevolkerung

Diese Stadte sind fur die Immobilienwirtschaft auBerst attraktiv. Zwar wird damit nur eine Minderheit der Bevolkerung berucksichtigt, jedoch verteilen sich die Einwohner auf nur sieben Stadte mit einem entsprechenden Marktvolumen.

Eine weitere direkte Kategorisierung der Stadte und Gemeinden, in denen 54 Mio. Einwohner (65,8 Prozent) von Deutschland leben, erfolgt nicht. RIWIS regional stellt noch die Daten von 344 weiteren Stadten in Deutschland zur Verfugung. Die Grenze wird hier bei ca. 20 000 Einwohnern gezogen. In Sachsen werden damit 24 Stadte be- trachtet, also nur 32 Prozent der Klein- und Mittelstadte.

Eine Problematik hat RIWIS allerdings noch nicht aufgelost: Bei Stadten wie Mun­chen, Berlin und Hamburg kann nahezu nicht mehr von einer A-Stadt gemaB RIWIS ausgegangen werden. Eine Definition fur die A-Stadte lautet, dass in allen Segmenten groBe und funktionsfahige Markte vorhanden sein mussen. Da in diesen Stadten jedoch die Angebotsseite fur Wohnimmobilien wesentlich schwacher ist als die Nachfra- geseite, kann nicht mehr uneingeschrankt von einem funktionsfahigen Markt gespro- chen werden. In Munchen betragt die Leerstandsquote fur Wohnimmobilien zum Bei- spiel 0,2 Prozent.

5.2 Bevolkerungsverteilung in Deutschland auf die Stadte und Gemeinden

Die Bevolkerungsverteilung wird in diesem Kapitel in Bezug auf die Einwohnerzahl pro Stadt dargestellt. Es wurden die Kategorien von

- uber 1 Mio. Einwohner,
- 500 000 bis 1 Mio. Einwohner,
- 100 000 bis unter 500 000 Einwohner sowie
- unter 100 000 Einwohner

gewahlt.

Ab einer Einwohnerzahl von 100 000 wird eine Stadt als GroBstadt angesehen.

Eine Mittelstadt hat 20 000 bis 100 000 Einwohner und eine Kleinstadt 5000 bis 20 000.

Daraus ergibt sich die folgende Verteilung:

Tabelle 11: Bevolkerungsverteilung in Deutschland nach StadtgroBen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Auswertung dieser Tabelle ergibt, dass fast 52 Mio. Menschen in Stadten und Ge- meinden leben, die weniger als 100 000 Einwohner haben.

Dies wird noch einmal im folgenden Diagramm ersichtlich.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Einwohnerverteilung auf StadtgroBen

31 Mio. Menschen leben wiederum in Stadten mit mehr als 100 000 Einwohnern. Nachdem nun die Bevolkerungsverteilung in Deutschland betrachtet wurde, stellt sich die Frage, wie die Verteilung in Sachsen aussieht. Dies wird im folgenden Kapitel untersucht.

5.3 Bedeutung der Klein- und Mittelstadte in Sachsen

Die Bedeutung der Klein- und Mittelstadte von Sachsen ergibt sich aus der Bevolke- rungsverteilung. Das Bundesland Sachsen hatte am 31.12.2018 eine Einwohnerzahl von 4 077 937. In den drei GroBstadten Leipzig, Dresden und Chemnitz leben zusam- men 1 408 738 Einwohner. Dies sind 34,5 Prozent der Einwohner von Sachsen. Die Mehrheit der Bevolkerung, 2 669 199 Einwohner bzw. 65,5 Prozent, lebt somit in Klein- und Mittelstadten sowie Landgemeinden. Davon wiederum lebt ungefahr die Halfte in Dorfern und Stadten mit weniger als 10 000 Einwohnern.

Diese Verteilung zeigt die groBe Relevanz der Klein- und Mittelstadte in Sachsen (vgl. Abbildung 4).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Einwohnerverteilung in Sachsen

5.4 Klassifizierung der Stadte in Sachsen durch RIWIS

Folgende Stadte in Sachsen sind durch das RIWIS erfasst:

Tabelle 12: Klassifizierung der Stadte in Sachsen durch RIWIS

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Mit sechs Nennungen ist die Anzahl der in der Klassifizierung von RIWIS enthaltenen Stadte aus Sachsen uberschaubar.

5.5 Verteilung der Einwohner in den von RIWIS erfassten Stadten in Sachsen

Aus der geringen Anzahl von in dem RIWIS kategorisierten Stadten in Sachsen ergibt sich ein Bevolkerungsanteil der nicht erfasst ist von mehr als 60 Prozent.

Tabelle 13: Verteilung der Einwohner in den von RIWIS erfassten Stadten in Sachsen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

5.6 Verteilung der Einwohner in Sachsen nach StadtgroBen

Die Einteilung wurde nach folgenden Einwohnerkategorien durchgefuhrt:

Tabelle 14: Verteilung der Einwohner in Sachsen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Es ergibt sich damit ein ahnliches Bild wie bei der Betrachtung von Gesamtdeutsch- land. Die Mehrheit der Bevolkerung lebt in Stadten und Gemeinden von unter 100 Tsd. Einwohnern.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Einwohnerverteilung auf StadtgroBen in Sachsen

In Sachsen ist der Prozentsatz von Einwohnern, die in Stadten von unter 100 000 Ein- wohnern leben, noch um 3 Prozent hoher als im gesamten Land.

Dies zeigt die Relevanz der Klein- und Mittelstadte, sowohl in Sachsen als auch in Deutschland.

5.7 Bedeutung der Immobilienwirtschaft in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen

Durch die geringen und auch sinkenden Einwohnerzahlen stehen die Klein- und Mit- telstadte in Sachsen nicht im Fokus von institutionellen und/oder groBen privaten Im- mobilieninvestoren. Die Bedeutung dieser Stadte ist fur die nationale Immobilienwirt- schaft ist damit eingeschrankt. Die Stadte sind uberwiegend bebaut und es steht aus- reichend Wohnraum zur Verfugung. Die Leerstandsquoten sind im Vergleich zum ge- samtdeutschen Durchschnitt weit uberdurchschnittlich.

Dementgegen steht die Bevolkerungsverteilung. Knapp zwei Drittel der Bevolkerung leben in Gemeinden sowie Klein- und Mittelstadten. Dies gilt sowohl fur Sachsen mit 2 500 000 Einwohnern, die nicht in GroBstadten leben, als auch fur Deutschland insge- samt mit 52 000 000 Einwohnern in Gemeinden sowie Klein- und Mittelstadten. In der Summe ist das ein groBes Potential fur die Immobilienwirtschaft. Diese Einwohner- zahl belegen ungefahr 25 000 000 Wohnungseinheiten.

Allerdings in einer uber die gesamte Bundesrepublik liegenden flachenmaBige Vertei- lung.

Die Bevolkerung der Klein- und Mittelstadte ist uber die ganze Bundesrepublik auf ca. 2 000 Stadte verteilt.

Durch diese Verteilung finden groBe Neubauten eher weniger statt. Investmentmog- lichkeiten sind uberwiegend im Bestand verfugbar. Das bedeutet, dass auch in den einzelnen Klein- und Mittelstadten in Sachsen die Anlagemoglichkeiten im Volumen begrenzt sind und somit mehrere Standorte fur einen groBeren Portfolioaufbau in Betracht gezogen werden mussen. Jedoch hat die Bevolkerung in diesen Stadten auch Bedarf an zeitgemaBem Wohnraum mit einer modernen Ausstattung, einem Balkon und einer geeigneten WohnungsgroBe.

Es besteht ein Konflikt zwischen einem groBen, stark verteilten Bevolkerungsanteil auf der einen Seite und den Investmentanforderungen von Anlegern auf der anderen Seite.

Die Klein- und Mittelstadte sind auch Gegenstand von Studien und Untersuchungen. Im folgenden Kapitel werden zwei dieser Studien vergleichend betrachtet.

6 Vergleich von zwei Studien

Insgesamt ist festzustellen, dass zahlreiche Prognosen zu den Themen Bevolkerung sowie Wohnungen vorhanden sind, diese sich allerdings teilweise widersprechen. Viele private Institute und Firmen haben ein Geschaftsmodell, das darauf beruht, die aktuellen Zahlen immer wieder in einen neuen Kontext zu setzen. Dazu werden Markt- berichte geschrieben und Kennzahlen erfunden.

Auch der Bund und die Lander geben Studien bei privaten Marktforschungsinstituten in Auftrag. Grundlage dieser Studien sind dann wiederum die Zahlen des Statistischen Bundesamtes sowie der Statistischen Landesamter.

Auf Studien von zwei Instituten soll im Folgenden vergleichend eingegangen werden. Dabei soll untersucht werden, ob die Ergebnisse ahnlich sind oder ob die Studien zu unterschiedlichen Resultaten kommen.

6.1 Studie 1 - Wegweiser Kommune

Die Webseite ,www.wegweiser-kommune.de‘ gehort der privaten Bertelsmann Stif- tung. Auf der Seite werden die Kommunen in neun Demographietypen eingeteilt:

- Demographietyp 1 - Stabile landliche Stadte und Gemeinden
- Demographietyp 2 - Zentren der Wissensgesellschaft
- Demographietyp 3 - Prosperierende Kommunen im Umfeld von dynami- schen Wirtschaftszentren
- Demographietyp 4 - Wohlhabende Kommunen in landlichen Raumen
- Demographietyp 5 - Stadte und Gemeinden in strukturschwachen landlichen Raumen
- Demographietyp 6 - Stabile Mittelstadte
- Demographietyp 7 - Wirtschaftszentren mit geringer Wachstumsdynamik
- Demographietyp 8 - Stark alternde Kommunen
- Demographietyp 9 - Stark schrumpfende Kommunen mit Anpassungsdruck

Fur Sachsen sieht die Verteilung der Klein- und Mittelstadte auf die neun Typen wie folgt aus:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Verteilung der Top 75 KuMiS auf die Demografietypen

Somit entfallen 93 Prozent der Klein- und Mittelstadte in Sachsen auf die Demograph- ietypen 7, 8 und 9.

Mit 56 Prozent wird uber die Halfte der betrachteten Klein- und Mittelstadte in Sach­sen dem schlechtesten Typ 9 zugeordnet.

Fur die einzelnen Demographietypen gibt die Bertelsmann Stiftung detaillierte Hand- lungsempfehlungen, die alle Arbeitsbereiche einer Kommune betreffen. Es stellt sich allerdings die Frage, welches Ziel eine Stiftung mit einem Projekt, das den positiv klingenden Namen ,Wegweiser Kommune‘ tragt, und dieser Datensammlung, Kate- gorisierung und Auswertung verfolgt.

Der Bertelsmann Stiftung gehort die Mehrheit des Bertelsmann-Konzerns, zu dem auch das Beratungsunternehmen Arvato gehort. Dieses berat u. a. Kommunen zur Frage, wie sie am besten mit der demographischen Entwicklung umgehen konnen. So- mit kann die Unabhangigkeit der Kategorisierung infrage gestellt werden.

,,Arvato gilt als Goldesel von Bertelsmann. Und dieser Goldesel ist standig auf der Suche nach neuen Geschaftsfeldern und nach neuen Produkten. Eines dieser Produkte heifit nun: Verwaltungen effizienter machen. Aus Sicht von Bertelsmann agiert man unabhangig, denn es ist ja nicht die Stiftung, die diese Daten anbietet. Man scheint im Laufe der Jahre gegenuber den Abhangigkeiten blind geworden zu sein.10

Die Daten von Wegweiser Kommune sind korrekt, die im voran gegangenen Zitat ge- nannten Abhangigkeiten innerhalb der Stiftung und des Konzerns sind es nicht.

6.2 Studie 2 - Schwarmverhalten in Sachsen

Der Ersteller der Studie , Schwarmverhalten in Sachsen‘ ist die Empirica AG For- schung und Beratung Berlin. Die Auftraggeber sind die Sachsische Aufbaubank, der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Sachsen sowie der Verband der Sachsischen Wohnungsgenossenschaften. Der Gegenstand der Studie ist eine ,,Unter- suchung zu Umfang, Ursache, Nachhaltigkeit und Folgen der neuen Wanderungsmus- ter“. Detailliert wird in der Studie das sogenannte Schwarmverhalten, also die Umver- teilung der Bevolkerung zulasten fast aller Landesteile und zugunsten ausgewahlter Stadte dargestellt.

Die Stadte der Studie werden klassifiziert als:

- Schwarmstadte (Dresden, Leipzig, Chemnitz, Freiberg),
- Wachstumsstadte (Freital, Radebeul, Pirna, Markkleeberg, MeiBen, Gor- litz, Plauen, Zwickau, Glauchau) sowie
- ,versteckte Perlen‘ (Borna, Dobeln, Stollberg/Erz., Bautzen, Markranstadt, Eilenburg, Wurzen, Hohenstein-Ernstthal, Mittweida, Delitzsch, Bischofs­werda).

Damit sind die Stadte mit einem positiven Schwarmverhalten in einer unterschiedli- cher Abstufung dargestellt.

Diese Studie kann eine Grundlage fur eine Investmententscheidung sein. Beachtet werden muss allerdings, dass neben dem ,Schwarmverhalten‘ keine anderen Faktoren Gegenstand der Studie waren. Vor Immobilienkaufen sind weiterhin u. a. die Leer- stande, die Infrastruktur, die Arbeitslosenquote und die Kaufkraft zu prufen.

6.3 Vergleich der beiden Studien

Die in der Studie ,Schwarmverhalten in Sachsen‘ als Schwarmstadte, Wachs- tumsstadte und ,versteckte Perlen‘ klassifizierten Kommunen werden im Folgenden mit den Demographietypen des ,Wegweisers Kommune‘ verglichen.

Dabei werden die drei Stadttypen der Studie ,Schwarmverhalten in Sachsen‘ als posi- tiv bewertet, da sich diese von den negativen Entwicklungen der anderen Stadte ab- koppeln.

Die drei Demographietypen des ,Wegweisers Kommune‘ werden fur die vorliegende Arbeit wie folgt bewertet:

- Demographietyp 7 - Annaherung an positiv
- Demographietyp 8 - teilweise Annaherung an positiv
- Demographietyp 9 - keine Annaherung an positiv

Auswertung:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bei 10 von 21 Stadten wird keine Annaherung erreicht. Das bedeutet, dass der ,Weg- weiser Kommune‘ zu einer wesentlich schlechteren Einschatzung der Kommunen kommt als die Studie ,Schwarmverhalten in Sachsen‘.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Auswertung des Vergleiches der Studien ,Schwarmverhalten in Sach- sen‘ vs. ,Wegweiser Kommune‘

Einschatzung:

Mit den beiden Datensammlungen wurden unterschiedliche Aufgabenstellungen ver- folgt und es wurden verschiedene Anforderungen an sie gestellt. Deshalb sind Abwei- chungen in den Ergebnissen verstandlich. Allerdings ist die Zahl von fast 50 Prozent der Falle, in denen eine Abweichung festgestellt wurde, sehr hoch.

Zur Beantwortung der Forschungsfrage und zur Uberprufung der Thesen dieser Arbeit wurde ein Fragebogen erstellt und an die Burgermeister von 75 Klein- und Mittelstad- ten in Sachsen geschickt. Das Vorgehen bei der Befragung und die Auswertung sind der Inhalt des folgenden Kapitels.

7 Umfrage von 75 Klein- und Mittelstadten in Sachsen

7.1 Das Ziel der Umfrage

Mit den Umfragen in Form eines Fragebogens wurde das Ziel verfolgt, die aufgestell- ten Thesen mithilfe der Antworten der Befragten zu uberprufen. Des Weiteren sollte eine maximale Rucklaufquote erreicht werden.

Folgende grundsatzliche Uberlegungen stehen bei Umfragen im Mittelpunkt:

Was soll (eigentlich) erfragt und gemessen werden?

Welche Fragen eignen sich dazu? 11

Es soll erreicht werden, dass bei den angefragten Personen, hier die Burgermeister, das Interesse geweckt wird, zu antworten. Dies wurde im vorliegenden Fall durch folgende Merkmale der Anfragen angestrebt:

- Personliches Anschreiben
- Der Betreff des Anschreibens war: ,7 Fragen in 2 Minuten‘
- Namentliche Erwahnung der jeweiligen Stadt auf dem Fragenbogen
- Umfang des Fragebogens von ,nur‘ einer Seite
- Es wurde die Liste aller angefragten Stadte beigelegt
- Ein frankiertes Kuvert fur die Antwort wurde beigelegt.

7.2 Die Auswahl der Stadte

Es wurden ausschlieBlich Klein- und Mittelstadte betrachtet. Beginnend mit der groB- ten Mittelstadt in Sachsen, Zwickau, wurden die hinsichtlich ihrer Bevolkerungszahl nachstgroBeren 75 Stadte ausgewahlt. Damit wurden alle Stadte in Sachsen mit einer Einwohnerzahl zwischen 10 000 und 100 000 erfasst sowie einige Stadte, die knapp unter 10 000 Einwohnern liegen. Die folgende Tabelle zeigt die ausgewahlten Stadte, gelistet nach der Einwohnerzahl.

Tabelle 15: Ausgewahlte Stadte, aufgelistet nach der Einwohnerzahl

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

7.3 Der Fragebogen

Der Fragebogen war so gestaltet, dass das Ausfullen so einfach und schnell wie mog- lich durchgefuhrt werden konnte. Zudem wurden folgende Grundlagen beachtet:

,,Die Entwicklung eines Fragebogens ist vielmehr eine aufierordentlich komplizierte Angelegenheit und kann nur dann zu einem befriedigenden Ergebnis fuhren, wenn dabei neben Intuition, Sprachgefuhl und Erfah- rung auch und vor allem wissenschaftliche Erkenntnisse uber die bei einer Befragung ablaufenden Prozesse Berucksichtigung finden. “12

Gemeinhin besteht weder Zeit noch Interesse, an Umfragen teilzunehmen. Um diesem Umstand entgegenzuwirken und Interesse zu wecken, wurde auf folgende Merkmale des Fragebogens groBen Wert gelegt:

- Wenige Fragen
- Anzahl der Fragen auf sieben festgelegt (bekannte, positive Zahl)
- Alle Fragen auf einer Seite
- Eindeutigkeit der Fragen, wie bei Petersen beschrieben: ,,Das Prinzip der balancierten Frageformulierung und das Gebot der Eindeutigkeit und der Eindimensionalitat “13 wurden beachtet.
- Der jeweilige Name der Stadt wurde noch einmal auf dem Fragebogen er- wahnt, damit dieser individuell wirkt.
- Keine Kopien des Fragebogens wurden verschickt, sondern separate Aus- drucke, also von jedem Fragebogen ein Original.

Generell wird zwischen offenen Fragen, geschlossenen Fragen und Mischformen un- terschieden. Die Definition der einzelnen Fragetypen lautet wie folgt:

Geschlossene Fragen

,,Bei geschlossenen Fragen werden durch Ankreuzen (oder Reihung durch Einfugen von Ziffern) vorgegebener Kategorien Antworten gege- ben. “14

Offene Fragen

,,Bei offenen Fragen haben die Personen die Moglichkeit, etwas selbst Formuliertes als Antwort auf einem dafur vorgesehenen Platz nieder- zuschreiben. “15

Mischformen

,, Unter Mischformen sind Fragen zu verstehen, die vorgegebene Ant- wortkategorien haben, aber zusatzlich eine offene Kategorie enthal- ten. “16

Die sieben Fragen setzten sich wie folgt zusammen:

- Vier geschlossene Fragen im Multiple-Choice-Verfahren (1, 2, 6 und 7)
- Eine offene Frage (4). Es wurde nur eine offene Frage verwendet, weil ein ,,Nachteil der offenen Frage [...] die starke Abhangigkeit vom Ausdrucks- vermogen der Befragten “17 ist.
- Zwei Fragen in Mischform (3 und 5)

In der Literatur werden folgende Ablaufe bei den befragten Personen beschrieben:

,,Personen, die an einer Befragung teilnehmen, haben mehrere Aufga- ben zu losen.

Sie mussen

1. die gestellte Frage verstehen,
2. relevante Informationen zum Beantworten der Frage aus dem Ge- dachtnis abrufen,
3. auf der Basis dieser Informationen ein Urteil bilden,
4. dieses Urteil gegebenenfalls in ein Antwortformat einpassen und
5. ihr,privates ‘ Urteil vor Weitergabe an den Interviewer bzw. den Fra- gebogen gegebenenfalls , editieren.“18

Um diesen komplexen Vorgang fur die Befragten so einfach wie moglich zu gestalten, wurde die Reihenfolge der Fragen bewusst nach der im Folgenden beschriebenen ,Dramaturgie‘ festgelegt:

Frage 1 - Geschlossene und relativ einfache Frage, um einen leichten und schnellen Einstieg zu schaffen.

Frage 2 - Ebenfalls eine geschlossene Frage und auch klar und eindeutig gehalten. Damit findet der Ausfuller des Fragebogens den Einstieg ins Thema und hat schon fast ein Drittel des Fragebogens bearbeitet.

Frage 3 - Geschlossene und offene Frage: Hier sind bereits kurzes Nachdenken und das Treffen einer Auswahl gefragt.

Frage 4 - Offene Frage, jedoch nicht kompliziert zu beantworten, da nach Wunschen gefragt wird.

Frage 5 - Frage in Mischform, durch die Vorgaben jedoch relativ einfach.

Frage 6 - Hauptfrage/Kerninformation, als geschlossene und vorletzte Frage gestellt.

Dabei gibt es drei Auswahlmoglichkeiten. Im Anschluss daran ist der Be- fragte bereits nahezu fertig mit der Bearbeitung des Fragebogens.

Frage 7 - Geschlossene Frage und relativ einfach, da wiederum nach einem Wunsch gefragt wird.

Die Relevanz der ,Dramaturgie‘ wird in der Literatur wie folgt beschrieben:

„ Je deutlicher die hoffentlich kluge Dramaturgie des Fragebogens ist und von der Befragungsperson erkannt wird, umso konzentrierter und bemuhter wird sie die Befragung absolvieren.19

7.4 Das Anschreiben

Das Anschreiben wurde fur jeden Burgermeister separat angefertigt.

GemaB der Empfehlung von Kirchhoff beinhaltete es folgende Punkte:

,, - Name und Adresse des Absenders
- Thema der Befragung
- Zusammenhang von Thema, Verwertungsziel und Interesse des Be- fragten
- Anonymitat der Befragten
- Begrundung fur die Auswahl der Empfangerin
- Rucksendetermin
- evtl. Anreize fur die Rucksendung20

Der Punkt , Anonymitat der Befragten‘ wurde nicht beachtet, da die Befragten in ihrer

Eigenschaft als Amtstrager geantwortet haben. Der Verwendung des korrekten Namens und gegebenenfalls Titels wurde hochste Aufmerksamkeit geschenkt. Die Be- treffzeile ,2 Minuten fur 7 kurze Fragen‘ sollte Interesse wecken und gleichzeitig auf den uberschaubaren Arbeitsaufwand hinweisen. Das Anschreiben selbst bestand aus einer Seite und war so kurz wie moglich gehalten. Es war in vier Teile gegliedert:

- Beschreibung meiner Tatigkeit (,,Fur die Abschlussarbeit meines Master- studiums an der HS Biberach/RiB habe ich das Thema: ,Die Einschatzung des Immobilienmarktes in Stadten bis 100 000 Einwohner in Sachsen‘ ge- wahlt.“)
- Ein Satz, in dem sich die angeschriebenen Burgermeister wiedererkennen sollten (,,Nach meiner Ansicht wird oft nur uber Dresden, Leipzig sowie Chemnitz berichtet und dabei auBer Acht gelassen, dass die meisten Men- schen in Sachsen in kleineren Stadten wohnen.“)
- Die Aufforderung und Bitte zur Beantwortung des Fragebogens („Aus die­sem Grund bitte ich Sie um das Ausfullen des Fragebogens. “)
- Die Annahme und Danksagung dafur, dass sich der Empfanger die Zeit nimmt - damit wurde vorab impliziert, dass er dies auch tut („Besten Dank, dass Sie sich die Zeit nehmen, es dauert nur 2 Minuten!“)

Die angefertigte Liste mit allen angefragten Stadten wurde dem Anschreiben und dem Fragebogen beigelegt. Damit wurde zum einen die Transparenz gewahrleistet, wer al­les einen Fragebogenerhalten hatte. Zum anderen sollte ein positiver ,Druck‘ erzeugt werden, nicht zu jenen zu gehoren, die den Fragebogen nicht ausfullen.

Mit der Beilegung eines Ruckumschlages sollte die Beantwortung so schnell und ein- fach wie moglich gemacht werden. Es wurde ein Umschlag mit Sichtfenster verwen- det. Die Rucksendeadresse war auf jedem Fragebogen bereits an der richtigen Stelle vermerkt, sodass bis auf das Ausfullen des Fragebogens nichts geschrieben werden musste. Der Ruckumschlag war frankiert, also entstanden keine Ausgaben fur die an- geschriebenen Burgermeister.

Im nun folgenden Kapitel 8 werden die Ergebnisse der Umfrage dargestellt und ana- lysiert.

8 Analyse der Umfrageergebnisse

8.1 Die Rucklaufquote

Es wurden die Burgermeister von insgesamt 75 Stadten angefragt, von denen 71 den Fragebogen beantwortet haben. Dies entspricht einer Rucklaufquote von 94,6 Prozent.

Die Antwortquoten fur die einzelnen Fragen lagen uberwiegend bei 100 Prozent wie die folgende Darstellung zeigt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 8: Antwortquote des Fragebogens

Die Auswertung der Fragen erfolgt nunmehr mit prozentualen Angaben und mit den dazugehorigen Diagrammen. ,,Durch diese graphische Aufbereitung lassen sich In- halte schneller erschliefien und aufnehmen, als es bei Tabellen der Fall ist.“21

8.2 Auswertung der Frage 1 - Aktuelle Berichterstattung-

Die erste Fragestellung lautete wie folgt:

Spiegelt die aktuelle Berichterstattung uber den groBen Woh- nungsmangel und die viel zu hohen Mieten in Deutschland auch die Situation in Ihrer Stadt wieder?

Dabei konnten zwischen folgenden Antwortvorgaben: ,Ja‘, ,Nein‘ und ,Teilweise‘ ausgewahlt werden.

Die Antworten waren wie folgt verteilt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 9: Antwortverteilung der Frage 1

Die Antwortquote betrug 100 Prozent. Diese Frage wurde demnach in allen zuruckge- sandten Fragebogen beantwortet.

Auf Frage 1 antwortete die Mehrheit der Befragten mit ,nein‘. Fast drei Viertel aller Burgermeister gaben also an, dass die aktuelle Berichterstattung nicht die Situation in ihrer Gemeinde widerspiegelt. Folgende Grunde konnen dafur genannt werden:

A) Der Sitz der Medien befindet sich zum uberwiegenden Teil in GroBstadten wie Hamburg, Berlin und Munchen. Das bedeutet, dass die Redakteure vorwiegend die Auswirkungen des Wohnungsmangels in diesen Stadten durch personliche Erfah- rungen zu spuren bekommen. Siehe dazu auch Kapitel 2.2.
B) Bei einer objektiven Gesamtbetrachtung der Wohnungssituation in Deutschland ergabe sich hingegen ein ausgewogenerer Bild. Dieses ware jedoch weniger dras- tisch und als Berichterstattung weniger verkaufsfahig.
C) Die Durchdringung der gesamten Materie einschlieBlich der Statistiken ist mit ei- ner hohen Komplexitat verbunden und damit in der Berichterstattung nicht ohne Weiteres abbildbar.
D) Leserzuschriften zu diesem Thema beziehen sich oft auf Missstande, z. B. zu hohe Mieten, ein geringes Angebot von gesuchten WohnungsgroBen sowie durchge- fuhrte Mieterhohungen. Zufriedene Mieter oder Eigentumer berichten hingegen e- her selten uber ihre Situation.

Die Antworten ,ja‘ und ,teilweise‘ kamen uberwiegend aus Stadten im Einzugsgebiet der drei GroBstadte von Sachsen: Leipzig, Dresden und Chemnitz. Dabei handelt es sich um Klein- und Mittelstadte, die durch ihre Lage mit ahnlichen Problemen kon- frontiert sind wie die GroBstadte. Die Antworten sind somit direkte Folgen der unter A) bis D) genannten Gegebenheiten.

Die groBe Diskrepanz zwischen den Informationen der Printmedien und der lokalen Wirklichkeit ist fur beide Seiten - die Berichterstatter und die Burgermeister - nach- teilig. Zum einen wird die uberwiegend vorherrschende tatsachliche Situation nicht wiedergegeben und zum anderen wird die Annahme eines Wohnungsmangels und zu hoher Mieten so oft wiederholt, bis dies fur Gesamtdeutschland als geltend wahrge- nommen wird.

8.3 Auswertung der Frage 2 - Empfehlung zu Investieren -

Die Fragestellung der zweiten Frage war:

, Wurden Sie Investoren empfehlen, in Ihrer Stadt zu investie­ren?[4]

Es konnte zwischen folgenden Antwortvorgaben: ,Ja‘, ,Nein‘ und ,Vielleicht‘ gewahlt werden.

Die Antworten waren wie folgt verteilt:

,Ja‘: 60-mal, das entspricht 85 Prozent.

,Nein‘: 0-mal, das entspricht 0 Prozent.

,Vielleicht‘: 11- mal, das entspricht 15 Prozent.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 10: Antwortverteilung der Frage 2

Die Antwortquote betragt 100 Prozent, die Frage wurde in allen zuruckgesandten Fra- gebogen beantwortet.

Bei der Auswertung dieser Frage ist uberraschend, dass einige Burgermeister ihre ei- gene Stadt mit nur ,vielleicht‘ fur Investoren empfehlen wurden. Diese Stadte befinden sich sowohl im Einzugsgebiet der drei sachsischen GroBstadte als auch in entlegeneren landlichen Gebieten. Allerdings steht demgegenuber die klare Empfehlung von 85 Prozent der Befragten, in der eigenen Stadt zu investieren. Dies zeigt, dass ein Be- darf und Interesse an Investitionen bestehen.

8.4 Auswertung der Frage 3 - Wunschenswerte Investitionen -

Die Fragestellung fur die dritte Frage lautete wie folgt:

,In welchen Bereichen halten Sie Investitionen fur wunschens- wert?‘

Die Antwortvorgaben waren (mehrmaliges Ankreuzen war moglich):

- Mietwohnungsbau
- Eigentumswohnungen
- Eigenheimstandorte
- Wirtschaft (Firmenansiedlung, Gewerbegebiete)
- Sozial (Krankenhaus/Seniorenwohnheime)

Die vorgegebenen Antwortmoglichkeiten wurden in folgender Haufigkeit angekreuzt:

Abbildung 11: Antwortverteilung der Frage 2

GroBer Bedarf besteht bei Wirtschaftsansiedlungen. Dies hat mehrere Grunde. Wirt- schaftsansiedlungen bringen sowohl Geld durch Steuereinnahmen und Infrastruktur- maBnahmen als auch erwartete Zuzuge von Beschaftigten in die Stadt. Dadurch ent- steht eine Signalwirkung auf verschiedene Bereiche. Im Gegensatz dazu entsteht z. B. durch eine Eigenheimsiedlung keine Signalwirkung auf eine Wirtschaftsansiedlung.

Gering sind die Wunsche in Bezug auf Sozialbauten. Im besten Fall ist der Bedarf - z. B. an Krankenhausern - annahernd gedeckt. Anders ist es im Bereich von Senioren- wohnheimen. Im Hinblick auf den demographischen Wandel ist es nicht vorstellbar, dass hier kein groBer Bedarf besteht. Die vorhandenen Senioren- und Pflegeheime sind nahezu voll belegt und die Anzahl der Senioren nimmt zu.

Interessant ist der Aspekt, dass selbst die Stadte, die nach Frage 2 ihre Stadt nur ,viel- leicht‘ moglichen Investoren empfehlen wurden, im Rahmen von Frage 3 nach wun- schenswerten Investitionen dennoch einen Investitionsbedarf sehen.

8.5 Auswertung der Frage 4 - Erhohung der Attraktivitat -

Die Fragestellung fur die vierte Frage lautete:

,Was wurden Sie sich fur Ihre Stadt wunschen, um die Attrakti­vitat fur die Einwohner zu erhohen?‘

Auf diese Frage musste mit einem Text geantwortet werden, es gab keine vorgegebe- nen Antwortmoglichkeiten. Die Frage wurde in 62 Fragebogen beantwortet. Die Ant­wortquote betrug somit 82 Prozent.

Wie zu erwarten, waren die Antworten vielfaltig. Das Spektrum reichte von der Innen- stadtbelebung uber den Hotelneubau bis hin zum Indoorspielplatz.

Die Auswertung zeigt vier haufig genannte Wunsche im Bereich der Infrastruktur:

- Anbindung an Dresden
- OPNV
- S-Bahn
- Verkehrsanbindung,

welche insgesamt 19 mal erwahnt wurden.

Alle Erwahnungen sind im Anhang aufgefuhrt.

Dieses Ergebnis ist eindeutig. Die Klein- und Mittelstadte in Sachsen orientieren sich an der nachstgelegenen GroBstadt. Diese muss gut erreichbar sein, am besten mit einer S-Bahn oder uber eine Autobahn. Fur die Klein- und Mittelstadte im Umkreis von Leipzig und Chemnitz trifft dies uberwiegend zu. Fur die in Ostsachsen liegenden Stadte ist Dresden die nachstgelegene GroBstadt. Die Erreichbarkeit ist teilweise gut, z. B. fur Bautzen, Freital und Pirna. Fur Menschen aus anderen Stadten wie Zittau, Sebnitz, Neustadt, Kamenz und WeiBwasser ist Dresden allerdings sehr schlecht zu erreichen. Dabei ist der MaBstab nicht in erster Linie die Entfernung zu der GroBstadt, sondern die Erreichbarkeit. Generell gering ist diese auch fur die Landkreise Nord- sachsen, Gorlitz sowie Mittelsachsen und den Vogtlandkreis. Teilweise trifft dies dar- uber hinaus auf die Stadte der Landkreise Erzgebirgskreis und MeiBen zu.

18 Prozent bzw. die Burgermeister von 13 Stadten gaben keine Antwort auf diese Frage. Der Burgermeister von Delitzsch begrundete dies folgendermaBen: ,,Wir sind fast wunschlos glucklich, weil wir sehr engagierte Burger haben.“ Diese sympathische Aussage des Burgermeisters - auf dem Fragebogen mit einem Smiley versehen - lasst auf eine aktive Burgerschaft in der Stadt schlieBen.

8.6 Auswertung der Frage 5 - Geplante Mafinahmen -

Die Fragestellung der funften Frage lautete:

, Welche groBeren MaBnahmen sind in den nachsten Jahren in Ih- rer Stadt geplant?‘

Es waren verschiedene Antwortmoglichkeiten vorgegeben. Zudem konnte in einem freien Text geantwortet werden.

Antwortvorgaben:

- Schulen
- Freizeit
- Krankenhauser
- Wirtschaft/Gewerbegebiete
- Infrastruktur/Verkehr

Die einzelnen Vorgaben wurden in folgender Haufigkeit genannt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 12: Antwortverteilung der Frage 5

Von den 71 ausgefullten Fragebogen wurde auf die Frage 5 insgesamt 70-mal geant- wortet. Von 22 Burgermeistern wurde eine vorgegebene Antwort ausgewahlt und 48 antworteten in einem teilweise ausfuhrlichen Freitext.

Schulen

Die Investitionen in Schulen haben insgesamt eine hohe Relevanz und Prioritat. Die vorhandenen Mittel und Zuschusse werden in groBem Umfang in Anspruch genom- men. Mehrere Burgermeister erwahnten, dass alle Schulen saniert seien.

Freizeit

Die 41 positiven Antworten in Hinblick auf Investitionen weisen auf den hohen Stel- lenwert dieses Bereiches hin. Dabei wurde die gesamte Bandbreite an Freizeitinvesti- tionen genannt, z. B. Freizeitbad, Parkanlage, Diskothek, Spielplatze, Tierpark und Wanderwege.

Krankenhauser

Die Angaben zu den Investitionen im Bereich der Krankenhauser sind mit 11 Prozent eher gering. Daraus konnen zwei mogliche Schlussfolgerungen gezogen werden:

- Die vorhandene Versorgung mit Krankenhausern ist ausreichend.
- Die Planung von Krankenhausern fallt nicht in die Zustandigkeit der Stadte und Gemeinden. Sie ist vielmehr Sache der Lander, die einen Landeskran- kenhausplan erstellen und die Planung danach ausrichten.

Wirtschaft/Gewerbe

63 Prozent der Stadte planen groBere MaBnahmen in diesem Bereich. Wirtschaft und Gewerbe sind durch die Steuereinnahmen eine finanzielle Grundlage der Stadte. Be- schaftigungswachstum kann Bevolkerungswachstum nach sich ziehen.

Allerdings planen 37 Prozent der Stadte keine Investitionen in diesem Sektor. Daraus konnen drei Schlussfolgerungen gezogen werden:

- Es sind ausreichend Gewerbeflachen verfugbar.
- Es sind ausreichend Unternehmen in den Stadten vorhanden.
- Die Wirtschaft und das Gewerbe haben derzeit nicht die hochste Prioritat.

Infrastruktur/Verkehr

Mit geplanten MaBnahmen in 53 Stadten ist die Infrastruktur ein Bereich, in dem Handlungsbedarf herrscht. Es uberwiegt der StraBenbau, von einigen Burgermeistern wurde zudem der Breitbandausbau erwahnt. Allerdings wurde dieser nicht so haufig genannt wie die derzeitige offentliche Diskussion dies vermuten lasst. Selten werden Fahrradwege in die angefragte MaBnahmenplanung einbezogen. Im Gegensatz zur Planung in GroBstadten scheint deren Konstruktion in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen keine dringliche Aufgabe zu sein. Eine geringere Verkehrsdichte sowie we- niger Radfahrer, da die Arbeitswege wesentlich langer sind, spielen dabei sicherlich eine Rolle.

8.7 Auswertung der Frage 6 - Einschatzung der Bevolkerungsentwicklung -

Die Fragestellung der sechsten Frage lautete:

,Halten Sie die Bevolkerungsentwicklung in Ihrer Stadt fur kri- tisch?‘

Die Antwortvorgaben waren ,Ja‘, ,Nein‘ und ,Teilweise‘

Die Antworten waren wie folgt verteilt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 13: Antwortverteilung der Frage 6

Die Antwortquote betrug 98,6 Prozent, von den 71 zuruckgesandten Fragebogen wurde diese Frage in 70 Bogen beantwortet.

Frage 6 war die Kernfrage der Umfrage. Dass die Bevolkerungsentwicklung uberwie- gend schrumpft, bestatigen alle Prognosen. Es stellte sich die Frage, ob dies auch von den Klein- und Mittelstadten in Sachsen als Problem angesehen wird.

Die Bedeutung einer positiven Bevolkerungsentwicklung und der Wachstumsmarkte ist essentiell fur die Immobilienwirtschaft. Die Strategie besteht schlicht darin, dort zu investieren, wo die Nachfrage hoher ist als das Angebot. Die Investmententscheidung soll auch noch in funf oder zehn Jahren Bestand haben. Eine hohe Nachfrage durch eine positive Bevolkerungsentwicklung impliziert ein standig vermietetes Objekt. Ge- nerell ist diese Aussage richtig und als Anlagestrategie auch nachvollziehbar.

Allerdings stellt sich die Frage, ob im Umkehrschluss auch die Annahme stimmt, dass in Stadte mit negativer Bevolkerungsentwicklung und mit schwachem Wachstum nicht investiert werden sollte. Darauf wird im Kapitel 10.2 ff eingegangen.

90 Prozent der Burgermeister gaben an, die Bevolkerungsentwicklung nicht oder nur teilweise kritisch zu sehen. Nur 10 Prozent sehen eine kritische Entwicklung in ihrer Stadt. Diese positive Grundstimmung kann auf eine Resignation hindeuten. Oder da- rauf, dass die aktuelle Lage nicht richtig eingeschatzt wird. Sie steht den Einschatzun- gen der Institute und Investoren diametral entgegensteht. Woran kann es liegen, dass die Stadte diese Thematik als weniger problematisch ansehen?

Die folgenden Umstande konnen zur Antwort auf diese Frage beitragen:

- Die demographische Entwicklung ist ein langsamer, schleichender Prozess. Dadurch ist sie kein plotzliches Ereignis, dem man sich sofort und dringend zuwenden musste, wie die SchlieBung eines groBen Werkes und damit dro- hende Arbeitslosigkeit fur viele Einwohner der Stadt (z. B. Siemens in Gor- litz).
- Der Arbeitshorizont ist gepragt von Wahlperioden. Ein Burgermeister in Sachsen wird immer fur sieben Jahre gewahlt. Prognosen zur demographi- schen Entwicklung beziehen sich hingegen auf Zeitraume von bis zu 20 Jahren.
- Der direkte Einfluss auf die Bevolkerungsentwicklung ist begrenzt. Der Zuzug kann zwar mit verschiedenen MaBnahmen gefordert werden, der Einfluss auf das obere Ende der Bevolkerungspyramide, die alternde Be- volkerung, ist jedoch begrenzt..
- Man richtet sich auf diese Entwicklung ein.
- Es gab in der langen Historie der sachsischen Stadte immer eine starke Schwankung der Bevolkerungszahl uber langere Zeitraume.

8.8 Auswertung der Frage 7 - Haufigere Berichterstattung -

Die Fragestellung fur die siebente Frage lautete:

,Wunschen Sie sich eine haufigere Berichterstattung uber den Immobiliensektor in Ihrer Stadt?‘

Die Antwortvorgaben waren ,Ja‘, ,Nein‘ und ,Teilweise‘

Die Antworten waren wie folgt verteilt:

, Ja‘: 24-mal, das entspricht 34 Prozent.

,Nein‘: 16-mal, das entspricht 23 Prozent.

,Teilweise‘: 31-mal, das entspricht 43 Prozent.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 14: Antwortverteilung der Frage 7

Die Antwortquote fur diese Frage betragt 100 Prozent, alle Teilnehmer der Umfrage haben sie beantwortet. Die Interpretation der Antworten lasst viel Spielraum. Es ist kein eindeutiger Trend erkennbar. Nur, wenn die ,Teilweise‘-Antworten zu den ,Ja‘- oder ,Nein‘-Antworten addiert wurden, entstunden Mehrheiten.

Der in der Frage verwendete Begriff ,Berichterstattung‘ lasst offen, ob diese ausgewo- gen, positiv oder negativ ist. Diese Unsicherheit spiegelt sich vermutlich in den Ant- worten wieder. Eine Berichterstattung uber die Einweihung eines neuen Seniorenhei- ms ware mit hoher Wahrscheinlichkeit uberall willkommen. Eine Berichterstattung uber Industrieruinen, die seit 30 Jahren dem Verfall uberlassen sind, ware hingegen weniger gern gesehen. Moglicherweise wird dabei unterschatzt, welche positiven Aus- wirkungen eine ,negative‘ Berichterstattung haben kann. Objekte, die von der Stadt oder von den Eigentumern als Belastung angesehen werden, konnten fur Investoren interessante Entwicklungsprojekte sein.

Im folgenden Kapitel wird untersucht, ob der Beweis fur die drei aufgestellten Thesen erbracht wurden ist.

9 Beweis der Thesen

9.1 Quantitat - Rucklaufquote des Fragebogens

Es wurden insgesamt 75 Burgermeister angeschrieben, von denen 71 den Fragebogen ausgefullt zurucksandten. Dies entspricht einer Rucklaufquote von 94,6 Prozent.

In 52 Stadten wurde der Fragebogen innerhalb von zwei Wochen beantwortet. Nach drei Wochen wurde eine Erinnerungsemail an die restlichen Stadte verschickt. Dies fuhrte dazu, dass sich in weiteren 19 Stadten mit dem Fragebogen beschaftigt wurde.

Mit einer Rucklaufquote von fast 95 Prozent kann die Umfrage als hochst reprasenta- tiv eingeschatzt werden. Die Anzahl der Antworten lasst somit eine Uberprufung der Thesen mit bestmoglicher Genauigkeit zu.

9.2 Qualitatder Antworten

Bezuglich der Antworten in Fragebogen stellt sich immer die Frage nach der Korrekt- heit bzw. der Richtigkeit der Antworten. Es gibt taktische Grunde, auf Fragen nicht korrekt zu antworten, z. B. dass Probleme nicht aufgezeigt werden sollen. Der Bevol- kerungsruckgang ware ein Beispiel dafur. Jeder Umzugswillige, der davon Kenntnis hat, wurde sich die Frage stellen, warum er in eine Stadt ziehen soll, wenn andere Menschen von dort wegziehen.

Zudem besteht die Moglichkeit, dass das Problembewusstsein fur bestimmte Fragen und Themen nicht stark ausgepragt ist. Des Weiteren wollen Burgermeister mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht, dass die eigene Stadt im Vergleich zu anderen Stadten schlecht dasteht.

In der Literatur wird dieses Phanomen als ,soziale Erwunschtheit‘ beschrieben:

„ Unter sozialer Erwunschtheit versteht man die Tendenz der Versuchs- personen, die Items eines Fragebogens in die Richtung zu beantworten, die ihrer Meinung nach den sozialen Normen entspricht. “22

Generell konnen die o. g. Faktoren bei der Beantwortung einzelner Fragen eine Rolle gespielt haben. Es ist jedoch nicht anzunehmen, dass dies auf alle Antworten zutrifft.

9.3 Beweis der aufgestellten Thesen

Die Thesen wurden erkenntnisoffen aufgestellt und konnten damit wertneutral wie folgt ausgewertet werden.

These 1:

Die aktuelle Berichterstattung in den Printmedien uber die Miet- und Preisentwicklung bei Immobilien in der Bundesrepublik trifft nicht auf die Situation der Klein- und Mittelstadte in Sachsen zu.

Die These konnte auf der Basis der Fragebogen eindeutig bewiesen werden.

73 Prozent der Burgermeister sehen dies so. Wenn die Antwort ,teilweise‘ noch hin- zugenommen wird, sind es 97 Prozent. Es ist wahrscheinlich, dass sich dieses Ergebnis auf weitere Bundeslander ubertragen lasst. Dieser offensichtliche Widerspruch zwi- schen der Berichterstattung in den Printmedien und der Realitat in den Klein- und Mit- telstadten war u. a. Anlass fur die Themenwahl der vorliegenden Masterthesis.

These 2:

Der Bevolkerungsruckgang wird von den Klein- und Mittelstadten in Sachsen als nachhaltiges Problem angesehen‘.

Die These konnte nicht bewiesen werden, im Gegenteil. Nur 10 Prozent der angefrag- ten Burgermeister sehen in dem Bevolkerungsruckgang ein nachhaltiges Problem. In Anbetracht der gravierenden Veranderungen, die sich durch den Bevolkerungsruck- gang in den Stadten ergeben, ist hier ein dringender Handlungs- und Informationsbe- darf vorhanden.

Die 51 Prozent der Stadte, deren Burgermeister die Frage zu diesem Thema mit ,nein‘ beantwortet haben, werden uberwiegend den Demographietypen 8 und 9 gemaB der Wegweise Kommune Studie zugeordnet. Die Stadte, in denen diese Frage mit ,teil- weise‘ beantwortet wurde, gehoren ebenfalls zu 95 Prozent den Demographietypen 8 und 9 an. In diesem Zusammenhang ist eine weitergehende Forschung sinnvoll.

These 3:

,Die Leerstandsquote und der Bevolkerungsruckgang bei Wohnim- mobilien in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen fuhren zu ei­ner stark verminderten Neubautatigkeit.‘

Im Fragebogen waren die Frage 3 (,In welchen Bereichen halten Sie Investitionen fur wunschenswert?‘) und die Frage 4 (,Was wurden Sie sich fur Ihre Stadt wunschen, um die Attraktivitat fur die Einwohner zu erhohen?‘) fur die Uberprufung der These vor- gesehen. Von den 71 Burgermeistern, die den Fragebogen beantwortet haben, halten nur vier (Gorlitz, Mittweida, Lobau und Ebersbach-Neugersdorf) weitereInvestitionen in den Wohnungsbau fur nicht wunschenswert. Die Burgermeister von 67 Stadten - das entspricht 94 Prozent - wunschen sich weitere Investitionen in den Wohnungsneu- bau. Die Ursachen dafur konnten in folgenden Gegebenheiten liegen:

- Die leerstehenden Bestandswohnungen sind in ihrer GroBe, ihrem Grund- riss und ihrem Modernisierungszustand nicht zeitgemaB.
- Die Lage der leerstehenden Wohnungen ist innerhalb der Stadt nicht attrak- tiv.
- Das soziale Umfeld der leerstehenden Wohnungen zieht Neumieter nicht an.
- Die Wohnungssuche konzentriert sich auf Immobilien mit gemeinhin we- nig Leerstand, z. B. Eigenheime.

Die Beschaftigung mit diesem Thema war nur in zwei Fallen Gegenstand der Antwor- ten.

Diese These konnte damit nicht bewiesen werden.

9.4 Zusammenfassung

Nachfolgend wird zusammenfassend dargestellt, ob die Thesen als bewiesen betrach- tet werden konnen oder nicht:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Nachfolgend wird die Frage eines Investments in Wohnimmobilien in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen eingeschatzt.

10 Einschatzung der Situation in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen

10.1 Hidden Champions oder Lost Places

,Klein- und Mittelstadte in Sachsen - Hidden Champions oder Lost Places?‘ lautet die Fragestellung im Titel dieser Arbeit. Ein Hidden Champion zu werden ist fur die Stadt- entwicklung eine Marathonaufgabe. Dies betrifft sowohl die Zeitschiene als auch den Arbeitsumfang. Dafur sind vor allem die folgenden Schritte notwendig:

- Besinnung auf die lokale Eigenheit und Starke,
- diese in einen regionalen Kontext setzen und
- dieses Paket national bekannt machen.

Nicht jede Stadt wird ein Hidden Champion. Einige Klein- und Mittelstadte sind auf einem guten Weg, viele jedoch auch weit davon entfernt. Allerdings ist das andere Extrem, ein Lost Place zu sein, bei keiner Stadt erkennbar. Mit sehr hohem Engage­ment wird von den Einwohnern und Burgermeistern in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen versucht, die Kommunen anziehend zu gestalten.

Daher ist eine andere Aussage sicher bedeutender: Die Klein- und Mittelstadte mussen mit all ihren Aufgaben funktionieren. Dann werden sie attraktiv fur die Bewohner und auch fur Zuzugler.

Die Lage in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen ist durch den Bevolkerungsruck- gang jedoch ernst, aber nicht hoffnungslos.

Nach Jahren der Ruckentwicklung, die unter anderem an der SchlieBung von Einrich­tungen der Daseinsfursorge und teilweiser Einstellung des OPNV sichtbar war, wird nunmehr versucht, die Entwicklung aufzuhalten und wieder in eine andere Richtung zu lenken - allerdings mit einer starken Verzogerung. Die Problematik wurde bereits 2006 vom Freistaat Sachsen selbst wie folgt diagnostiziert:

,,Die Sicherung gleichwertiger Lebensverhaltnisse, eines der Oberziele der Landesentwicklungspolitik, wird durch die ungleichen Entwick- lungsbedingungen immer schwieriger.23

Hierzu fand die Politik mit einer Neudefinition eine Losung. Es wird also nicht mehr an der Sicherung gleichwertiger Lebensverhaltnisse gearbeitet, sondern diese wird nunmehr wie folgt beschrieben:

,,Das Ziel der Gleichwertigkeit der Lebensverhaltnisse in allen Landes- teilen ist neu zu definieren. Gleichwertigkeit kann nicht langer im Sinne der Gleichheit von regionalen Ausstattungsmerkmalen, sondern muss vielmehr im Sinne der Herstellung von Chancengleichheit verstanden werden.24

Konkret sehen die MaBnahmen dann so aus:

,,Insbesondere in den dunn besiedelten landlichen Gebieten sind Min- deststandards neu zu definieren und raumlich abgestufte Angebote zu den sozialen Diensten und Leistungen zu entwickeln.25

Unter anderem aufgrund der politischen Entwicklungen, z. B. dem Entstehen neuer Parteien und deren Erfolg, hat sich die Landesregierung in Sachsen wieder der Ent­wicklung des landlichen Raums gewidmet. Nachdem einige Studien das Leerziehen und den Ruckbau von Stadten und Dorfern empfahlen, stehen nun gleichwertige Le- bensverhaltnisse wieder im Vordergrund, wie im Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland festgelegt.

Der Artikel 72 des GG lautet wie folgt:

,,(2) Auf den Gebieten des Artikels 74 Abs. 1 Nr. 4, 7, 11, 13, 15, 19a, 20, 22, 25 und 26 hat der Bund das Gesetzgebungsrecht, wenn und soweit die Herstellung gleichwertiger Lebensverhaltnisse im Bundes- gebiet oder die Wahrung der Rechts- oder Wirtschaftseinheit im ge- samtstaatlichen Interesse eine bundesgesetzliche Regelung erforderlich macht [...]. “

Von einer hundertprozentigen Anwendung kann allerdings noch keine Rede sein. Die Versorgung der landlichen Gebiete mit offentlichem Nahverkehr, Einkaufsmoglich- keiten sowie sozialen und kulturellen Angeboten sind defizitar.

Ungeachtet dessen sollen im Folgenden einige herausragende Beispiele fur die posi­tive Entwicklung der Klein und Mittelstadten in Sachsen angefuhrt werden.

- Bewerbungen der sachsischen Stadt Zittau, neben Dresden und Chemnitz als Kulturhauptstadt Europa 2025
- 2019 - Erhalt des Titels UNESCO Welterbe fur die Montanregion Erzge- birge/Krusnohori mit 22 Teilgebieten in Sachsen
- Hoyerswerda; Planung einer AuBenstelle der TU Dresden: Zuse Campus Hoyerswerda fur 3000 Studenten.
- Zwickau - Elektrofahrzeugproduktion von VW, Produktionsstart war am 4. November 2019
- Neugrundung einer Hochschule in Annaberg Buchholz
- Stadtentwicklungskonzepte, z. B. in Floha

10.2 Wohnimmobilieninvestments in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen

Letztendlich stellt sich nun die Frage, ob es sinnvoll ist, in Wohnimmobilien in den Klein- und Mittelstadten von Sachsen zu investieren. Bevor auf diese Frage eingegan- gen werden soll, mussen die Voraussetzungen, unter denen investiert wird, definiert werden:

- Was soll mit diesem Investment erreicht werden?
- Welche Haltedauer ist bei diesem Investment geplant?
- Welche Rendite wird bei diesem Investment erwartet?
- Wie soll die Erreichbarkeit der Immobilie sein?
- Welche Einkaufspreise werden angestrebt?
- Wird eine Wertsteigerung erwartet?

Auf Grundlage dieser Fragen sollten Entscheidungskriterien definiert werden. Diese wiederum sind mit den Realitaten in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen abzu- gleichen. Wenn eine Ubereinstimmung erzielt wird, kann der nachste Schritt getan werden.

10.3 Einteilung der moglichen Investmentstandorte

Grob konnen die Stadte fur eine Investmententscheidung in drei Kategorien eingeteilt werden:

a) Umlandstadte im Speckgurtel der GroBstadte

- Leipzig: Zwenkau, Markkleeberg, Markranstadt
- Dresden: Freital, Radebeul, Pirna
- Chemnitz: Stollberg, Frankenberg, Limbach-Oberfrohna

In diesen Stadten zeigen sich die positiven Auswirkungen des Bevolkerungswachs- tums von den GroBstadten.

b) Stadte mit einer eigenen Anziehung und Wachstumskraft

- MeiBen
- Plauen
- Glauchau
- Zwickau
- Freiberg

c) Stadte mit Bevolkerungsruckgang und hohen Leerstandsquoten, wie zum Beispiel

- Olbernhau
- Floha
- Sebnitz
- Auerbach/i. V.

Ein Investment in den Umlandstadten der GroBstadte (a) kann im Hinblick auf die aktuellen Entwicklungen in Betracht gezogen werden. Einem Investment in den Stad- ten, die eine eigene Anziehungskraft haben (b), muss eine intensive Prufung, vor allem des Mikrostandortes, vorausgehen.

Ein Investment in den unter c) genannten Stadten ist eine sehr individuelle Entschei- dung. In Abhangigkeit vom Anlagehorizont und der Risikobereitschaft besteht teil- weise die Moglichkeit, zu einem lukrativen Kaufpreisfaktor (+/-10) einzukaufen. Wie auch bei anderen Kaufentscheidungen trifft hier die Regel ,Im Einkauf liegt der Ge- winn‘ zu. Unabhangig davon muss ein Investment in diesen Stadten mit auBerster Sorgfalt abgewogen werden.

Auf alle Falle sollte immer eine aktuelle Markteinschatzung auf Grundlage von kor- rekten Zahlen und Studien erfolgen, sowie auf das Einzelobjekt abgestellt sein.

10.4 Der Marktzyklus

Jede Immobilieninvestmententscheidung findet zeitlich in einem bestimmten Marktzyklus statt. Die letzten zehn Jahre waren in Deutschland von standig steigenden Preisen und immer weiter sinkenden Zinsen gepragt. Der Markt befand und befindet sich noch in einem Aufschwung. Die Standort- und Objektauswahl war in den vergan- genen Jahren zwar relevant, allerdings konnten mit Investitionen in Wohnimmobilien keine groBen Fehler begangen werden. Dies zeigte sich auch an den C- und D-Stand- orten sowie mit einer zeitlichen Verschiebung auf in den Klein- und Mittelstadten.

Die Entscheidung fur eine Assetklasse, in diesem Fall Immobilien, war folglich be- deutender als die Entscheidung, wo und wie innerhalb dieser Assetklasse angelegt wurde. Sowohl in den A- bis D-Stadten als auch in den Klein- und Mittelstadten sind die Preise in den letzten zehn Jahren gestiegen - von Munchen uber Dresden und Chemnitz bis hin zu Freiberg, Bautzen und Pirna. Auch wenn dieser langanhaltende Aufschwung nicht absehbar war, ein Investment in Immobilien war eine gute Anlage.

Das Investment in Klein- und Mittelstadten in Sachsen hat den Vorteil, dass es in ihnen eher nicht zu einer Ubersteigerung der Preise, auch ,Blasenbildung‘ genannt, kommt. Somit ist auch die Gefahr eines Wertverlustes bei einem gegenlaufigen Marktzyklus wesentlich geringer. Dazu kommt die in Deutschland ubliche Tendenz einer langfris- tigen Finanzierung. Das bedeutet, dass die Investoren ausreichend Zeit haben, sich auf eine Anderung im Markt einzustellen. Dies kann in Form eines rechtzeitigen Forward- Darlehens erfolgen oder auch durch den Verkauf des Objektes.

10.5 Chancen von Immobilieninvestments in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen

Folgende positive Situation findet man in den Klein- und Mittelstadten vor:

- Gunstige Kaufpreise
- Geringe Anzahl von Mitbietern oder Wettbewerbern
- Im Normalfall solide Mieterklientel
- Wertsteigerungsmoglichkeit des Objektes
- Wohnungen konnen mit uberschaubaren Aufwertungen attraktiv renoviert werden

10.5 Risiken von Immobilieninvestments in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen

Folgende Schwierigkeiten konnen bei einem Investment in den Klein- und Mittelstad- ten auftreten:

- Schwierige Neuvermietungen bei Wohnungskundigungen
- Wertverfall des Objektes
- Schlechte Beleihbarkeit

Bei dem Kauf einer vollvermieteten Wohnimmobilie in einem guten Zustand und einer guten Lage halt sich ein m.E. eventuell schlechter Einfluss der oben genannten Krite- rien kurz- und mittelfristig in Grenzen.

Wenn die Betrachtung etwas weiter angesetzt wird, ist festzustellen, dass es die meis- ten Klein- und Mittelstadte in Sachsen seit mehr als 800 Jahren gibt. Vor diesem Hin- tergrund kann davon ausgegangen werden, dass der heutige Anlagehorizont von Immobilien mit zehn bis zwanzig Jahren kein Problem darstellt. Zu empfehlen ist je- doch eine Streuung von Investments in verschiedenen Stadten von Sachsen. Damit wird eine Risikoverteilung erreicht.

Die Grundlagen und die empirischen Untersuchungen sind hiermit abgeschlossen. Da- mit kann nun das Fazit gezogen werden.

11 Fazit

Die ersten Gedanken zu dem Thema der Masterarbeit kamen bei den Berichten uber die Wohnungsknappheit in den A -Stadten. Ein kurzer Uberschlag zeigte, das nur ein geringer Anteil an der Gesamtbevolkerung von Deutschland in den A - Stadten lebt.

Die Rechnung wurde fortgefuhrt mit den B, C und D -Stadten. Es war festzustellen, das in dem „Rest“, also in den Regionen, die Mehrheit der Bevolkerung lebt. Berichte uber die Wohnungssituation dieser Mehrheit erreichten jedoch wesentlich seltener die Printmedien.

Auch in Sachsen waren die Verhaltnisse ahnlich. Uber Dresden, Leipzig und Chemnitz wurde berichtet, jedoch die Regionen wurden nur gelegentlich beschrieben.

Diese Situation wurde von mir aufgenommen und in einen Kontext gesetzt, welcher in der Forschungsfrage wie folgt beschrieben ist:

Welchen Einfluss hat die Bevolkerungsentwicklung auf den Immo- bilienmarkt in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen unter Be- achtung der Leerstandsquote sowie der Darstellung der Situation in den Printmedien?

Um diese Forschungsfrage detailliert zu beantworten, wurden 3 Thesen aufgestellt.

Diese Thesen wurden empirisch durch eine Umfrage belegt. Ein Fragebogen, an die Burgermeister von 75 Stadten in Sachsen geschickt, erbrachte Antworten, welche teil- weise erwartet werden konnten. Zum Beispiel, die Darstellung des Immobilienmarktes in den Printmedien trifft mehrheitlich nicht die Situation in den Klein- und Mittelstad- ten in Sachsen.

Die Umfrage erbrachte auch Antworten, welche eher nicht antizipiert werden konnten. Zum Beispiel, die negative Bevolkerungsentwicklung, immerhin eines der wichtigsten Kriterien fur ein wohnwirtschaftliches Immobilieninvestment, wird mehrheitlich nicht als kritisch angesehen. Dieser Sachverhalt sollte in der weiteren Forschung tiefer auf die Ursachen hin untersucht werden.

Durch den Fragebogen und vor allem durch die extrem hohe Rucklaufquote ist es ge- lungen, eine Ubersicht zur Lage in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen zu bekom- men.

Die Forschungsfrage kann damit und durch die Untersuchung der Einzelthesen wie folgt beantwortet werden:

Die Bevolkerungsentwicklung hat einen signifikanten Einfluss auf den Immobilien- markt in den Klein- und Mittelstadten in Sachsen, weil ein Bevolkerungswachstum eine Pramisse fur eine Investmententscheidung ist. Die Entwicklung der Leerstands- quoten folgt der Bevolkerungsentwicklung. Fur die Klein- und Mittelstadte in Sachsen hat der vorhandene Bevolkerungsruckgang einen uberdurchschnittlichen Leerstand zur Folge. Diese Verhaltnisse in den Klein- und Mittelstadten werden durch die Print- medien nur zum geringen Teil wiedergegeben.

Die Umfrage zeigte, dass sich die Klein- und Mittelstadte in Sachsen an der jeweils nachstgelegenen GroBstadt ausrichten. Eine funktionierende verkehrstechnische Inf- rastruktur ist fur die Stadte hochaktuell. Dieser Fakt sollte Thema einer weitergehen- den Forschung sein.

Weiter stellte sich im Laufe der Arbeit heraus, dass jeder der drei Hauptpunkte, die Bevolkerungsentwicklung, die Leerstandsquote und die Darstellung in den Print- medien, ausreichend Stoff fur eine eigene Forschungsfrage geliefert hatten.

Unabhangig davon sollte aber in dieser Arbeit auch das Zusammenspiel dieser drei Faktoren untersucht werden.

AbschlieBend bleibt ein enormer Kenntnisgewinn festzustellen.

Es lohnt sich die Klein- und Mittelstadte in Sachsen genauer zu betrachten.

Diese Betrachtung wird sicherlich einer detaillierten Untersuchung folgen und im bes- ten Fall in einem erfolgreichen Immobilieninvestment enden!

Quellenverzeichnis

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Thum, Marcel, Hrsg. Empfehlungen zur Bewaltigung des demografischen Wandels im Freistaat Sachsen. Dresden: Freistaat Sachsen, 2006.

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Berichterstattung uber Wohnimmobilien in A-Stadten

Tabelle 2: Verlagssitze von Printmedien in Deutschland

Tabelle 3: Berichterstattung uber Wohnimmobilien in B-Stadten

Tabelle 4: Berichterstattung uber Wohnimmobilien in C- und D-Stadten

Tabelle 5: Berichterstattung uber Wohnimmobilien in Sachsen

Tabelle 6: Koordinierte Bevolkerungsvorausberechnung von Sachsen

Tabelle 7: Vergleich Leerstandsquoten in Deutschland

Tabelle 8: Leerstandsquoten in den Stadten

Tabelle 9: Bevolkerung in den A- bis D-Stadten

Tabelle 10: Bevolkerungsanteil der A- bis D-Stadte an der

Gesamtbevolkerung in Deutschland

Tabelle 11: Bevolkerungsverteilung in Deutschland nach StadtgroBen

Tabelle 12: Klassifizierung der Stadte in Sachsen durch RIWIS

Tabelle 13: Verteilung der Einwohner in den vom RIWIS erfassten Stadten in Sachsen

Tabelle 14: Verteilung der Einwohner in Sachsen

Tabelle 15: Ausgewahlte Stadte, aufgelistet nach der Einwohnerzahl

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Bevolkerungsverteilung in Deutschland

Abbildung 2: Einwohneranteil der A-Stadte an der Gesamtbevolkerung

Abbildung 3: Einwohnerverteilung auf StadtgroBen

Abbildung 4: Einwohnerverteilung in Sachsen

Abbildung 5: Einwohnerverteilung auf StadtgroBen in Sachsen

Abbildung 6: Verteilung der Top 75 KuMiS auf die Demografietypen

Abbildung 7: Auswertung des Vergleiches der Studien „Schwarmverhalten in Sachsen“ vs. ,,Wegweiser Kommune“

Abbildung 8: Antwortquote des Fragebogens

Abbildung 9: Antwortverteilung der Frage 1

Abbildung 10: Antwortverteilung der Frage 2

Abbildung 11: Antwortverteilung der Frage 2

Abbildung 12: Antwortverteilung der Frage 5

Abbildung 13: Antwortverteilung der Frage 6

Abbildung 14: Antwortverteilung der Frage 7

Anhang

1. Fragebogen
2. Anschreiben
3. Angaben zu den Stadten und Datenauswertung des Fragebogens (im A 2 For­mat nochmals beigelegt)
4. Fragebogen beantwortet - 3 Beispiele
5. Antwortschreiben - 3 Beispiele
6. Auflistung der Antworten zu Kapitel 8.5, Frage 4
7. Klassifikation der Stadte in Deutschland
8. Ubersichtskarte der 75 Klein- und Mittelstadte in Sachsen
9. Lage von Sachsen in Europa

Die Anhange 2, 4, und 5 sind nicht im Lieferumfang enthalten.

Fragebogen

Andre Dohring

Zwenkau

1. Spiegelt die aktuelle Berichterstattung uber den groBen Wohnungsmangel und die viel zu hohen Mieten in Deutschland, auch die Situation in Ihrer Stadt wieder?

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2. Wurden Sie Investoren empfehlen in Ihrer Stadt zu investieren?

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

3. In welchen Bereichen halten Sie Investitionen wunschenswert:

- Mietwohnungsbau
- Eigentumswohnungen
- Eigenheimstandorte
- Wirtschaft (Firmenansiedlung, Gewerbegebiete)
- Sozial (Krankenhauser/Seniorenheime)

4. Was wurden Sie sich fur Ihre Stadt wunschen, urn die Attraktivitat fur die Einwohner zu erhohen?

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

5. Welche groBeren MaBnahmen sind in den nachsten Jahren in Ihrer Stadt geplant?

- Schulen
- Freizeit
- Krankenhauser
- Wirtschaft/Gewerbegebiete
- Infrastruktur/Verkehr

6. Halten Sie die Bevolkerungsentwicklung in Ihrer Stadt fur kritisch?

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

7. Wunschen Sie sich eine haufigere Berichterstattung uber den Immobiliensektor in Ihrer Stadt?

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Besten Dank!

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

[...]


1 Sachsen, Naturliche Bevolkerungsentwicklung in Sachsen, Materialien zur Landesentwicklung 1997,4 (Dresden: Sachsisches Staatsministerium fur Umwelt und Landesentwicklung, 1997), S. 2.

2 Ebd.

3 Marcel Thum, Hrsg., Empfehlungen zur Bewaltigung des demografischen Wandels im Freistaat Sachsen (Dresden: Freistaat Sachsen, 2006).

4 Thum, Empfehlungen zur Bewaltigung des demografischen Wandels im Freistaat Sachsen.

5 Benno Brandstetter, Erste Reaktionen auf stadtische Schrumpfungsprozesse in Ostdeutschland: An- hand ausgewahlter Fallbeispiele, 1. Aufl., Schriftenreihe des Lehrstuhls fur Landesplanung und Siedlungswesen 3 (Dresden: Technische Universitat Dresden Inst. f. Stadtebau u. Regionalplanung, 2005), S.57.

6 Brandstetter, Erste Reaktionen auf stadtische Schrumpfungsprozesse in Ostdeutschland, S. 15.

7 Ebd.

8 Thum, Empfehlungen zur Bewaltigung des demografischen Wandels im Freistaat Sachsen.

9 Ebd., S. 14.

10 Thomas Schuler, Bertelsmannrepublik Deutschland: Eine Stiftung macht Politik (Frankfurt, New York: Campus, 2010), http://www.content-select.com/in- dex.php?id=bib_view&ean=9783593415666, S. 181.

11 Wolfgang K. Kallus, Erstellung von Fragebogen, 1. Aufl., UTB M (Wien: facultas.wuv, 2010), http://www.utb-studi-e-book.de/9783838532776, S.11.

12 Rolf Porst, Fragebogen: Ein Arbeitsbuch, 2. Aufl., Studienskripten zur Soziologie (Wiesbaden: VS Verl. fur Sozialwiss, 2009). doi:10.1007/978-3-531-91840-2, http://dx.doi.org/10.1007/978-3-531- 91840-2, S. 12.

13 Thomas Petersen, Der Fragebogen in der Sozialforschung, utb-studi-e-book 4129 (Konstanz, Stutt­gart: UVK-Verl.-Ges; UTB, 2014), http://www.utb-studi-e-book.de/9783838541297, S. 110.

14 Elisabeth Raab-Steiner und Michael Benesch, Der Fragebogen: Von der Forschungsidee zur SPSS/PASW-Auswertung, 2. aktualisierte Aufl., UTB Schlusselkompetenzen 8406 (Wien: Facultas- Verl., 2010), http://www.utb-studi-e-book.de/9783838584065.

15 Ebd., S. 48.

16 Ebd., S. 49.

17 Elisabeth Noelle-Neumann, Thomas Petersen und Thomas Peterson, Alle, nicht jeder: Einfuhrung in die Methoden der Demoskopie, Dritte Auflage (Berlin: Springer, 2000). doi:10.1007/978-3-662- 05659-2, http://site.ebrary.com/lib/alltitles/docDetail.action?docID=10645022, S. 129.

18 Porst, Fragebogen, S. 17.

19 Ebd.

20 Sabine Kirchhoff et al., Der Fragebogen: Datenbasis, Konstruktion und Auswertung, 4., uberarb. Aufl. (Wiesbaden: VS Verl. fur Sozialwiss, 2008), http://deposit.d-nb.de/cgi-bin/dok- serv?id=3094892&prov=M&dok_var=1&dok_ext=htm, S. 29.

21 Kirchhoff et al., Der Fragebogen.

22 Raab-Steiner und Benesch, Der Fragebogen.

23 Thum, Empfehlungen zur Bewaltigung des demografischen Wandels im Freistaat Sachsen.

24 Ebd., S. 38.

25 Ebd.

91 von 91 Seiten

Details

Titel
Klein- und Mittelstädte in Sachsen. Hidden Champions oder Lost Places?
Untertitel
Eine Abhandlung zu Investments in Wohnimmobilien
Hochschule
HBC Hochschule Biberach. University of Applied Sciences  (Akademie der Hochschule)
Veranstaltung
Internationales Immobilienmanagement
Note
1,7
Autor
Jahr
2019
Seiten
91
Katalognummer
V542710
ISBN (Buch)
9783346171047
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Immobilien, Sachsen, Wohninvestment, Bevölkerungsentwicklung, Leerstandsquote, Darstellung des Wohnungsmarktes in den Printmedien, Bevölkerungsverteilung in Deutschland, Bevölkerungsverteilung in Sachsen, Umfrage in 75 Klein- und Mittelstädten in Sachsen, Bevölkerungsrückgang
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André Döhring (Autor), 2019, Klein- und Mittelstädte in Sachsen. Hidden Champions oder Lost Places?, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/542710

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