In der Untersuchung werden in Kapitel 2 zunächst die theoretischen Grundlagen geschaffen. Die Darstellung des Bewertungsrechts nach HGB und des darauf basierenden Neuen Kommunalen Rechnungswesens bilden dabei den Schwerpunkt. Kapitel 3 enthält die gesetzlichen Rahmenbedingungen zur Immobilienbewertung im Neuen Kommunalen Rechnungswesen. Der Praxisteil der Arbeit beginnt mit Kapitel 4. Hier wird der Versuch gewagt, anhand der in Kapitel 2 und 3 ausgeführten Theorie, ein Gebäude der Gemeinde Büsum exemplarisch zu bewerten. Die über die Grundlagen der vorherigen Kapitel hinausgehende Theorie wird hier anhand des praktischen Beispiels erläutert. Zur Bewertung der Immobilie werden primär die Textentwürfe des reformierten Haushaltsrechts (GemHVO-Doppik Entwurf) und die dazugehörigen Verwaltungs-vorschriften herangezogen. Weiterführende Regelungen werden der vom Innovationsring veröffentlichten Handlungsempfehlung zur Vermögenserfassung und Bewertung entnommen. Um vorhandene Regelungslücken zu Bewertungsfragen zu schließen, wird des Weiteren auf bewährte baurechtliche Vorschriften der Wertermittlungsverordnung und der Wertermittlungsrichtlinien 2002 zurückgegriffen. Deren Inhalt wird angesprochen und die Auswirkungen auf die praktische Bewertung aufgezeigt. Im Vordergrund der praktischen Umsetzung stehen dabei folgende Fragen: Welche wertbestimmenden Einflussgrößen gibt es?
Welche Ermessensspielräume sind gegeben? Welche Auswirkungen haben diese auf die Einhaltung des Bewertungsrechts? Inwieweit sind bewährte baurechtliche Vorschriften für die Immobilienbewertung im Neuen Kommunalen Rechnungswesen praktikabel? Wo gibt es Regelungslücken im vorläufigen Recht und mit welchen Instrumenten lassen sich diese schließen? Welche möglichen Wertansätze ergeben sich bei Umsetzung der Vorschriften? Aufgrund mangelnder Erfahrung in der Immobilienbewertung in der Gemeinde Büsum wird nicht das Ergebnis, sondern die Beschreibung der zu beachtenden Verfahrenspunkte bei der Umsetzung auf den konkreten Fall betont. Im Einzelnen wird auf die Verhältnisse in Schleswig-Holstein eingegangen, die aber im Wesentlichen auf den gesamten deutschen Rechtsraum übertragbar sind. Schwerpunkt bildet dabei die Nennung der erfolgskritischen Faktoren bei einer Immobilienbewertung. Die Arbeit schließt in Kapitel 5 mit einer Zusammenfassung der zentralen Ergebnisse und einem Ausblick.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1. Problemstellung
1.2. Ablauf der Untersuchung
2. Das Neue Kommunale Rechnungswesen
2.1. Der aktuelle Gesetzesstand in Schleswig-Holstein
2.2. Rechtliche Grundlagen
2.3. Die doppelte Buchführung
2.3.1. Ziel handelsrechtlicher Bestimmungen
2.3.2. Vorteile der Doppik
2.3.3. Besonderheiten der Doppik in der öffentlichen Verwaltung
2.3.4. Das Drei-Komponenten-System
2.4. Ansatz- und Bewertungsregeln
2.4.1. Regeln zum Bilanzausweis
2.4.2. Bewertungsgrundsätze
2.4.3. Bewertungsvorschriften für Schleswig-Holstein
2.4.3.1. Anschaffungskosten
2.4.3.2. Herstellungskosten
2.4.4. Sonderregelungen für die Eröffnungsbilanz
2.4.5. Bewertungsvereinfachungsverfahren
3. Immobilienbewertung im Neuen Kommunalen Rechnungswesen
3.1. Der Gebäudebegriff
3.2. Bewertungsverfahren für Immobilien
4. Immobilienbewertung im Neuen Kommunalen Rechnungswesen an einem Beispiel der Gemeinde Büsum
4.1. Die Gemeinde Büsum im Überblick
4.2. Gebäude Sportlerheim
4.2.1. Wertermittlung mit Hilfe des Sachwertverfahrens
4.2.1.1. Allgemeines
4.2.1.2. Normalherstellungskosten
4.2.1.3. Baupreisindex und Baunebenkosten
4.2.1.4. Außenanlagen
4.2.1.5. Korrekturfaktor
4.2.1.6. Wertminderung wegen Bauschäden
4.2.1.7. Wertsteigernde Erweiterungen
4.2.1.8. Rückindizierung
4.2.1.9. Wertminderung wegen Alters
4.2.1.10. Zusammenfassung
4.2.2. Wertermittlung mit Hilfe des Ertragswertverfahrens
4.2.2.1. Allgemeines
4.2.2.2. Ermittlung des Roh- und Reinertrags
4.2.2.3. Aufspaltung in Bodenwert- und Gebäudewertanteil
4.2.2.4. Liegenschaftszins
4.2.2.5. Ertragswertermittlung
4.2.2.6. Zusammenfassung
4.2.3. Vergleich und Bewertung der Ergebnisse
4.3. Grund und Boden des Sportstadions Rosengrund
4.3.1. Bewertungsvorschriften für Grundstücke
4.3.2. Wertermittlung mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens
5. Fazit
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Diplomarbeit entwickelt ein Konzept zur Immobilienbewertung für die Eröffnungsbilanzierung einer Kommunalverwaltung im Zuge der Einführung des Neuen Kommunalen Rechnungswesens (NKR) in Schleswig-Holstein, um die Lücke zwischen theoretischen Anforderungen und der praktischen Umsetzung bei der Bewertung kommunalen Vermögens zu schließen.
- Methodische Grundlagen der Doppik im kommunalen Sektor
- Rechtliche Rahmenbedingungen für die Bewertung von Immobilien
- Praktische Anwendung des Sachwert- und Ertragswertverfahrens am Beispiel der Gemeinde Büsum
- Herausforderungen bei der Erstbewertung des kommunalen Immobilienbestands
- Vergleich und kritische Analyse verschiedener Bewertungsansätze für die kommunale Praxis
Auszug aus dem Buch
4.2.1. Wertermittlung mit Hilfe des Sachwertverfahrens
Auf Grund des teilweise gemeinnützigen Charakters des Sportlerheims ist eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren gerechtfertigt. Hierzu konnten im Vorfeld folgende Daten über das Gebäude der Liegenschaftsakte entnommen werden:
1972 Errichtung Sportlerheim Kosten nicht bekannt
1977 Renovierungsarbeiten 4.466 DM
1989 Umbau der Garage in einen Lagerraum Kosten nicht bekannt
1990 Sanierung der Außenfassade 8.003 DM
1990 Renovierungsarbeiten in der Wohnung 7.695 DM
1997 Anbau eines Clubraumes Kosten nicht bekannt
Brutto-Grundfläche gesamtes Gebäude 313 m²
Brutto-Grundfläche Sportlerheim 232 m²
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Darstellung der Problematik und des Ablaufs der Untersuchung im Kontext der Haushaltsreform.
2. Das Neue Kommunale Rechnungswesen: Erläuterung der theoretischen und rechtlichen Grundlagen des neuen kommunalen Finanzwesens in Schleswig-Holstein.
3. Immobilienbewertung im Neuen Kommunalen Rechnungswesen: Definition des Gebäudebegriffs und Überblick über die relevanten Bewertungsverfahren.
4. Immobilienbewertung im Neuen Kommunalen Rechnungswesen an einem Beispiel der Gemeinde Büsum: Detaillierte praktische Anwendung der Bewertungsverfahren (Sachwert, Ertragswert) für das Sportlerheim und das Sportstadion Rosengrund.
5. Fazit: Zusammenfassung der Ergebnisse und kritische Reflexion über die Anwendbarkeit der Verfahren in der kommunalen Praxis.
Schlüsselwörter
Doppik, Neues Kommunales Rechnungswesen, NKR, Immobilienbewertung, Eröffnungsbilanz, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Gemeinde Büsum, Anschaffungskosten, Herstellungskosten, Wertermittlungsverordnung, Kommunalverwaltung, Haushaltsreform, Bodenrichtwert, Bewertungsrecht
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit beschäftigt sich mit der praktischen Bewertung kommunaler Immobilien im Rahmen der Umstellung auf das Neue Kommunale Rechnungswesen (NKR) in Schleswig-Holstein.
Welche zentralen Themenfelder werden bearbeitet?
Die zentralen Felder umfassen die theoretischen Anforderungen an die Bilanzierung, die spezifischen rechtlichen Bewertungsvorschriften für Kommunen und die praktische Durchführung der Wertermittlung.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist die Erstellung eines Handlungsleitfadens für Kommunen bei der erstmaligen Bewertung ihres Immobilienvermögens für die Eröffnungsbilanz.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Die Arbeit stützt sich auf eine Kombination aus Rechts- und Theorieanalyse sowie einer Fallstudie an der Gemeinde Büsum zur praktischen Erprobung der Bewertungsverfahren.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil analysiert die theoretischen Grundlagen des NKR und wendet das Sachwert- sowie das Ertragswertverfahren exemplarisch auf konkrete kommunale Gebäude und Grundstücke an.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren diese Arbeit?
Wichtige Begriffe sind Doppik, Eröffnungsbilanz, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, kommunales Vermögen und Bewertungsvorschriften.
Warum wird das Sachwertverfahren für das Sportlerheim als geeignet angesehen?
Aufgrund des teilweise gemeinnützigen Charakters und der öffentlichen Zweckbestimmung des Gebäudes wird das Sachwertverfahren als besonders angemessen für die Ermittlung der Ersatzbeschaffungskosten bewertet.
Welche Rolle spielt der Marktanpassungsfaktor in der Bewertung?
Der Faktor dient dazu, den nach mathematischen Verfahren ermittelten Sachwert an das tatsächliche regionale Kaufpreisniveau anzupassen, was jedoch im NKR kritisch diskutiert wird.
Warum erfolgt eine Rückindizierung der Werte?
Die Rückindizierung ist notwendig, um die für die Eröffnungsbilanz gesetzlich geforderten historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten fiktiv zu ermitteln.
- Quote paper
- Sönke Bruhn (Author), 2006, Konzept zur Bewertung von Immobilien für die Eröffnungsbilanzierung im Rahmen der Doppik Einführung in Schleswig-Holstein, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/56627
