Zwischen Abschluss des (schuldrechtlichen) Vertrages und der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch liegt meist ein erheblicher Zeitraum. Der Erwerber läuft hier Gefahr, dass der Verkäufer über das kaufgegenständliche Grundstück anderweitig verfügt, in dem er es an einen Dritten noch einmal verkauft oder es belastet. Auch könnte der Verkäufer zwischenzeitlich insolvent werden. Zum Schutz des Erwerbers kann hier eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Sollten nun Eintragungen im Rang nach dieser Vormerkung in das Grundbuch gelangen, dann braucht der Erwerber diese nicht gegen sich gelten lassen.
Wichtig ist, die Vormerkung nach § 883 BGB und den Widerspruch nach § 899 BGB voneinander zu unterscheiden. Sowohl die Vormerkung, als auch der Widerspruch schützen den jeweils Begünstigten. Der Widerspruch drückt aber aus, dass das Grundbuch unrichtig ist. Hiermit soll ein Erwerb vom Nichtberechtigten verhindert werden. Die Vormerkung hingegen löst die vorgenannten Rechtsfolgen aus.
Inhaltsverzeichnis
I Eine kurze Einführung
1. Privatautonomie und Formzwang
2. Was ist ein Grundstück?
3. Die Übertragung von Grundstücken
II Die Vormerkung nach § 883
1. Begriffliche Unterscheidung
2. Abgrenzung zum Widerspruch nach § 899 BGB
3. Entstehung und Wirkung einer Vormerkung
4. Vormerkungsfähige Ansprüche
III Ein Fall aus der Praxis
1. Die Vormerkung in der Urkunde
2. Der Antrag auf Eintragung der Vormerkung
a) Zeitpunkt der Antragstellung
b) Behandlung des Antrages beim Grundbuchamt
3. Die Eigentumsumschreibung auf die Käufer
a) Die übrigen Umschreibungsvoraussetzungen
b) Die Löschung der Grundpfandrechte des Verkäufers
c) Die Löschung der Vormerkung
4. Der praktische Schutz der Vormerkung
5. Weitere Anwendungsbereiche der Vormerkung
IV Zusammenfassung/Schluss
V Anhang
1. Vertretungsbescheinigung
2. Genehmigungserklärung
3. Grundbuch
Zielsetzung und Themen der Arbeit
Die vorliegende Arbeit untersucht die Bedeutung und praktische Anwendung der Vormerkung gemäß § 883 BGB im notariellen Immobilienrecht, um das Spannungsverhältnis zwischen dem Verkäuferinteresse an der Kaufpreissicherung und dem Käuferinteresse am Schutz des Eigentumserwerbs rechtlich zu beleuchten und zu lösen.
- Grundlagen der Privatautonomie und der Grundstücksübertragung
- Rechtliche Voraussetzungen und Wirkungsweise der Vormerkung
- Analyse eines notariellen Praxisfalls zur Kaufvertragsabwicklung
- Die Rolle der Rangverhältnisse bei Grundbuchanträgen
- Sicherungsmöglichkeiten und Grenzen der Vormerkung
Auszug aus dem Buch
3. Entstehung und Wirkung einer Vormerkung
Als nächstes stellt sich nun die Frage, wie es überhaupt zu einer wirksamen Vormerkung kommt. Zunächst muss ein zu sichernder schuldrechtlicher Anspruch vorhanden sein, der auf eine dingliche Rechtsänderung gerichtet ist, (§ 883 I 1 BGB). Dieser kann sich z. B. aus einem Grundstückskaufvertrag ergeben; die dingliche Rechtsänderung ist hier auf die Übertragung des Eigentums gerichtet. Des Weiteren verlangt § 885 I BGB entweder eine Bewilligung des Berechtigten oder aber einen Eintragungsantrag aufgrund einstweiliger Verfügung. Als letzte Voraussetzung für das Entstehen einer wirksamen Vormerkung bedarf es gemäß den §§ 883 I und 885 I BGB der Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch. Da die Vormerkung streng akzessorisch ist, kann sie auch ohne den schuldrechtlichen Anspruch nie entstehen. Erfolgt also eine Bewilligung und daraufhin die Eintragung ins Grundbuch, ohne den schuldrechtlichen Anspruch, dann ist dennoch keine wirksame Vormerkung entstanden.
Welche Wirkung entfaltet nun die wirksam zustande gekommene Vormerkung? Grundlegend stellt die Vormerkung gerade keine Grundbuchsperre dar. D. h. der Eigentümer kann nach wie vor, also auch nach Eintragung, wirksam über sein Grundstück verfügen. Nur muss der Vormerkungsberechtigte diese nicht gegen sich gelten lassen. Man spricht hier von einer relativen Unwirksamkeit, da die Verfügung des Eigentümers gegenüber Dritten zunächst wirksam ist, der Vormerkungsberechtigte aber vom Dritten verlangen kann, dass er seine Rechtsposition zu seinen Gunsten wieder aufgibt (vgl. §§ 883 II, 888 BGB).
Zusammenfassung der Kapitel
I Eine kurze Einführung: Dieses Kapitel erläutert die verfassungsrechtlichen Grundlagen der Privatautonomie sowie die Besonderheiten des Grundstücksverkehrs und der Eigentumsübertragung.
II Die Vormerkung nach § 883: Hier werden die juristische Definition, die Abgrenzung zum Widerspruch sowie die Voraussetzungen und Wirkungen der Vormerkung im Grundbuch dargelegt.
III Ein Fall aus der Praxis: Anhand eines fiktiven Immobiliengeschäfts werden der notarielle Vollzug, die Fälligkeitsvoraussetzungen und die Rolle der Vormerkung bei Kaufpreiszahlung und Grundschuldbestellung detailliert aufgezeigt.
IV Zusammenfassung/Schluss: Das Fazit fasst das Spannungsfeld zwischen den Parteien zusammen und begründet, warum die Vormerkung ein notwendiges Sicherungsmittel für den Käufer darstellt.
V Anhang: Dieser Teil enthält beispielhafte Muster für eine Vertretungsbescheinigung, eine Genehmigungserklärung sowie Auszüge aus dem Grundbuch.
Schlüsselwörter
Vormerkung, § 883 BGB, Grundstückskaufvertrag, Notar, Grundbuchamt, Eigentumsumschreibung, Auflassung, Grundschuld, Kaufpreisfälligkeit, relative Unwirksamkeit, Rangverhältnis, Rechtssicherheit, Notarielle Praxis, Kaufpreissicherung, Vollmacht.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt die rechtliche Funktion und die praktische Abwicklung der Vormerkung im Rahmen von notariellen Grundstückskaufverträgen in Deutschland.
Welche zentralen Themenfelder werden bearbeitet?
Zu den zentralen Themen gehören die Privatautonomie, die Voraussetzungen einer wirksamen Vormerkung, der notarielle Ablauf der Eigentumsumschreibung und die Absicherung gegen Zwischenverfügungen.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, die Schutzwirkung der Vormerkung für den Käufer zu verdeutlichen und aufzuzeigen, wie sie das Spannungsverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer hinsichtlich der Kaufpreiszahlung löst.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt die Analyse von Rechtsnormen (BGB, GBO) und die praktische Anwendung anhand eines Fallbeispiels, um die notarielle Vorgehensweise transparent zu machen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Im Hauptteil steht der Ablauf eines Grundstückskaufs im Fokus, insbesondere die Antragstellung beim Grundbuchamt, die Behandlung von Rangverhältnissen und die Vorgehensweise bei Löschungen von Belastungen.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren die Arbeit?
Wesentliche Begriffe sind Vormerkung, Eigentumsumschreibung, Auflassung, Grundschuldbestellung und der Schutz des Käufers vor Insolvenz oder Mehrfachverfügungen des Verkäufers.
Warum ist die „relative Unwirksamkeit“ bei der Vormerkung so wichtig für Käufer?
Sie ermöglicht es dem Käufer, trotz einer späteren Verfügung des Verkäufers an Dritte, die Eigentumsumschreibung auf sich selbst durchzusetzen, da die Verfügung des Verkäufers gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam ist.
Welche Rolle spielt der Notar bei der Kaufabwicklung?
Der Notar agiert als juristisch qualifizierter Vermittler, der durch Belehrung, Urkundenerstellung und die Überwachung von Fälligkeitsvoraussetzungen die Rechtssicherheit für beide Vertragsparteien gewährleistet.
Was passiert im „Fall der Fälle“, wenn der Verkäufer trotz Kaufvertrag erneut an einen Dritten verkauft?
Ohne Vormerkung hat der erste Käufer nur einen Schadensersatzanspruch. Mit einer wirksam eingetragenen Vormerkung kann er jedoch die Zustimmung des neuen Eigentümers zur Eintragung des eigenen Eigentums verlangen.
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- Thomas Reichelt (Author), 2006, Die Vormerkung gemäß § 883 BGB in der notariellen Praxis, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/59296
