Besteuerung einer Immobilie im Kanton Zürich in der Schweiz

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

2 Besteuerung bei dem Erwerb einer Immobilie

3 Besteuerung beim Halten einer Immobilie
3.1 Selbstnutzung der Immobilie
3.1.1 Vermögenssteuer
3.1.2 Einkommensteuer
3.2 Fremdnutzung der Immobilie

4 Besteuerung im Erbfall / bei einer Schenkung

5 Besteuerung bei Veräußerung einer Immobilie

6 Fazit

II. Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in ieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

In dieser Arbeit wird auf die Besteuerung einer Immobilie in der Schweiz eingegangen. Es handelt sich hierbei um ein Einfamilienhaus in der Stadt Zürich im Kanton Zürich, dass einem Deutschen mit Wohnsitz in Deutschland gehört.

Nach dem Territorialprinzip wird die Schweiz bei den in der Schweiz erzielten Einkünften und dem dort belegenden Vermögen das Besteuerungsrecht geltend machen. Nach dem Prinzip der Wohnsitzbesteuerung hat Deutschland aber das Recht, bei Personen mit Wohnsitz in Deutschland das gesamte Welteinkommen und Weltvermögen zu besteuern. Hieraus könnte sich eine Doppelbesteuerung des Einkommens und der Vermögenswerte ergeben.

In dieser Arbeit soll aufgezeigt werden, wie die Doppelbesteuerung des Einkommens und des Vermögens vermieden wird. Weiterhin wird erläutert, wie das Einkommen und das Vermögen in der Schweiz besteuert wird.

Es wird in dieser Arbeit die Besteuerung des Erwerb einer Immobilie und die Besteuerung während des Haltens der Immobilie in der Schweiz erläutert. Anschließend wird auf die Besteuerung im Erbfall und bei einer Schenkung und die Besteuerung bei der Veräußerung der Immobilie eingegangen.

Aufgrund des föderalistischen Aufbaus der Schweiz gibt es kein einheitliches Steuersystem in der Schweiz. So erheben der Bund, die 26 Kantone und die rund 2800 Gemeinden Steuern aufgrund ihrer eigenen Gesetzgebung. Daher wird die Besteuerung des Einkommens und des Vermögen auf der Ebene des Bundes, des Kantons Zürich und der Stadt Zürich betrachtet.

Es wird unterstellt, dass der Käufer ledig und konfessionslos ist und keine Kinder hat. Es wird angenommen, dass die Immobilie als Ferienwohnung genutzt wird und der Käufer sich weniger als 90 Tage im Jahr dort aufhält. Für die Beispielrechnungen wird ein Kaufpreis von 500.000 CHF unterstellt. Der Käufer hat für die Zahlung des Kaufpreises keine Schulden gemacht hat. Es wird mit einem Wechselkurs von 1,55 CHF/€ gerechnet.

2 Besteuerung bei dem Erwerb einer Immobilie

Bei einem Erwerb eines Grundstücks in der Schweiz muss der Kaufvertrag gemäß Art. 657 I des Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) öffentlich beurkundet werden. Zusätzlich zum Abschluss des beurkundeten Kaufvertrages ist für den Erwerb des Grundeigentums die Eintragung in das Grundbuch gemäß Art. 656 I ZGB erforderlich. Für die Beurkundung von Kaufverträgen und für die Entgegennahme von Grundbuchanmeldungen ist die Notariatsinspektion des Kantons Zürich zuständig.

Der Grundstückserwerb durch einen Ausländer darf nur in das Grundbuch eingetragen werden, wenn eine Bewilligung nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) vorliegt. Dieses Gesetz beschränkt den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch Ausländer. Eine Bewilligung erteilt gemäß Art. 2 I BewG die zuständige kantonale Behörde. Dies ist hier die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich^[1].

Bei einem Erwerb einer Immobilie entstehen neben dem Kaufpreis Kosten für die Beurkundungsgebühren des Kaufvertrages und Handänderungsgebühren für die Eintragung in das Grundbuch. Die Beurkundungsgebühren betragen 0,1 % des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer (7,6 %). Die Handänderungsgebühren sind gestaffelt nach Höhe des Kaufpreises geregelt und unterliegen nicht der Mehrwertsteuer. Bei einem Kaufpreis von 500.000 CHF betragen die Beurkundungsgebühren 538 CHF und die Handänderungsgebühren 1.250 CHF^[2]. Daneben fällt evtl. auch noch eine Maklerprovision an.

Der Erwerb einer Immobilie im Kanton Zürich wird im Gegensatz zu einem Erwerb eines Grundstücks in Deutschland nicht besteuert. Die der deutschen Grunderwerbsteuer entsprechende Handänderungssteuer des Kantons Zürich wird seit dem 1. Januar 2005 nicht mehr erhoben. Der Grundstückskauf unterliegt nicht der deutschen Grunderwerbssteuer, da es sich nicht um ein inländisches Grundstück gemäß § 1 GrEStG handelt.

3 Besteuerung beim Halten einer Immobilie

3.1 Selbstnutzung der Immobilie

3.1.1 Vermögenssteuer

Die Besteuerung der selbstgenutzten Immobilie richtet sich nach dem DBA zwischen der Schweiz und Deutschland. Laut Art. 22 I DBA kann unbewegliches Vermögen in dem Vertragsstaat besteuert werden, in dem dieses Vermögen liegt. Demnach kann die selbstgenutzte Immobilie durch die Schweiz besteuert werden.

Der Bund besteuert das Vermögen natürlicher Personen nicht. Die Kantone und Gemeinden hingegen besteuern das Vermögen natürlicher Personen. Gemäß § 1 a) StG erhebt das Kanton Zürich Staatssteuern in Form jährlicher Vermögenssteuern von natürlichen Personen. Die Stadt Zürich erhebt gemäß § 187 a) StG Gemeindesteuern in Form jährlicher Vermögenssteuern. Die Bestimmungen über die Steuerpflicht für die Staatssteuern gelten auch für die Gemeindesteuern (§ 189 StG).

Eine persönliche Steuerpflicht gemäß § 3 StG besteht nicht, da sich der Steuerpflichtige nicht mindestens 90 Tage im Kanton Zürich aufgehalten hat. Gemäß § 4 I b) StG ist der Steuerpflichtige aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit steuerpflichtig, da er Eigentümer eines Grundstücks im Kanton ist. Die Steuerpflicht beschränkt sich bei wirtschaftlicher Zugehörigkeit auf die Teile des Vermögens, die im Kanton Zürich liegen (§ 5 II StG).

Der Vermögenssteuer unterliegt nach § 38 StG das gesamte Reinvermögen. Dies sind die steuerbaren Vermögenswerte abzüglich der Schulden, für die der Steuerpflichtige allein haftet (§ 46 StG).

Gemäß § 39 StG wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet. Der Verkehrswert eines Einfamilienhauses wird durch eine schematische, formelmäßige Bewertung ermittelt und entspricht annähernd dem Marktpreis des Einfamilienhauses^[3].

Der Tarif der Vermögenssteuer ist in § 47 StG geregelt. Der Steuertarif ist progressiv gestaltet und beträgt 0,5 – 3 Promille. Für Alleinstehende ist ein Freibetrag von 68.000 CHF vorgesehen. Der sich durch die Berechnung ergebene Steuertarif ist die einfache Staatssteuer (§ 2 StG). Um die geschuldete Vermögensteuer zu berechnen, wird die einfache Staatssteuer jeweils mit dem Steuerfuß des Kantons Zürich und der Stadt Zürich multipliziert. Der Steuerfuß des Kantons Zürich beträgt 100 % der einfachen Staatssteuer^[4], der Steuerfuß der Stadt Zürich beträgt 122 % der einfachen Staatssteuer^[5].

Abbildung in ieser Leseprobe nicht enthalten

Die Doppelbesteuerung des Vermögens wird gemäß Art. 24 I Nr. 2 DBA durch das Anrechnungsverfahren vermieden. Demnach wird die schweizerische Vermögenssteuer nach Maßgabe der Vorschriften des deutschen Rechts über die Anrechnung der ausländischer Steuern auf den Teil der deutschen Steuer angerechnet, der auf diese Vermögenswerte entfällt. Die Besteuerung von Vermögen richtet sich in Deutschland nach dem Vermögenssteuergesetz (VStG). Die deutsche Vermögenssteuer wird seit dem 1.1.1997 nicht mehr erhoben, daher wird die in der Schweiz liegende Immobilie in Deutschland nicht besteuert.

3.1.1 Einkommensteuer

Der Mietwert von Liegenschaften, die dem Steuerpflichtigen für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen, wird in der Schweiz als Einkommensbestandteil betrachtet. Demnach unterliegt das selbstgenutzte Einfamilienhaus neben der Vermögenssteuer auch der Einkommensteuer. In der Schweiz erhebt der Bund, das Kanton Zürich und die Stadt Zürich eine Einkommensteuer.

Das Kanton Zürich erhebt gemäß § 1 a) StG Staatssteuern in Form von jährlichen Einkommensteuern von natürlichen Personen. Die Stadt Zürich erhebt gemäß § 187 a) StG Gemeindesteuern in Form der Einkommensteuer. Die Bestimmungen über die Steuerpflicht für die Staatssteuern gelten gemäß § 189 StG auch für die Gemeindesteuern.

Die Einkommensteuerpflicht beschränkt sich aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit des Steuerpflichtigen gemäß § 4 I b StG auf das mit der Immobilie im Kanton Zürich erzielte Einkommen (§ 5 II StG).

Gemäß § 21 I b) StG ist der Mietwert von Liegenschaften, die dem Steuerpflichtigen aufgrund Eigentum zur Verfügung stehen, steuerbar. Der Mietwert wird durch eine schematische, formelmäßige Bewertung ermittelt und entspricht ungefähr der für das Einfamilienhaus erzielbaren Jahresmiete^[6]. Der Eigenmietwert ist laut § 21 II a) StG aber unter Berücksichtigung der Förderung von Eigentumsbildung auf maximal 70 % der erzielbaren Jahresmiete festzulegen.

[...]

^[1] Vgl. Bundesamt für Justiz, Merkblatt für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Bern 2005, S. 14.

^[2] Vgl. Notariatsinspektion des Kantons Zürich: Online im Internet: URL:< http://www.notariate.zh.ch./gru_kau_geb.php>, Stand 14.11.2005.

^[3] Vgl. Regierungsrat Zürich, Weisung an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2003, 19. März 2003.

^[4] Vgl. Kantonsrat Zürich, Beschluss über die Festsetzung des Steuerfußes für die Jahre 2003 bis 2005, 17.12.2002.

^[5] Vgl. Gemeinderat Zürich, Beschluss über die Festsetzung des Steuerfußes für 2004, 10.12.2004.

^[6] Vgl. Regierungsrat Zürich, Weisung an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2003, 19. März 2003.