Das Thema der Immobilienanlage hat in den letzten Jahren verstärkt Aufmerksamkeit erfahren, nachdem es lange Zeit im Vergleich zu anderen Anlageformen, wie z. B. der Aktienanlage, eher wenig Beachtung fand. Der Innovationsgrad im Immobilieninvestmentbereich war im Gegensatz zu anderen Anlagemärkten bisher gering. International gilt der Real Estate Investment Trust (REIT) als die Innovation schlechthin. Diese Sichtweise scheint sich auch national anhand der Entwicklung der letzten Jahre zu bestätigen. So haben die Forderungen nach der Einführung dieser Anlageform in Deutschland mehr und mehr zugenommen. In dieser Arbeit wird der Frage nachgegangen, welche Chancen und Probleme sich aus der geplanten Schaffung eines deutschen REIT ergeben. Hierzu gliedert sich die Arbeit in vier Hauptteile: Zunächst wird auf die derzeit am deutschen Immobilienanlagemarkt bestehenden indirekten Investitionsformen sowie die aktuelle Marktsituation eingegangen. Anschließend werden das Prinzip eines REIT und die Vorteile dieser Anlageform vorgestellt sowie die REIT-Konstrukte ausgewählter Länder verglichen. Danach folgt eine Erläuterung der für die Ausgestaltung eines deutschen REIT vorgeschlagenen Modelle. Schließlich sollen Gestaltungsempfehlungen für Deutschland ausgesprochen und sowohl sich ergebende Probleme identifiziert, als auch mögliche Lösungsvorschläge vor dem Hintergrund bestehender Modelle und eigener Überlegungen eingebracht werden. Der Schwerpunkt soll hierbei neben einer gesellschafts- und kapitalmarktrechtlichen Betrachtung insbesondere auf steuerlichen Fragestellungen liegen. Hierbei wird außerdem auf Spezialprobleme eingegangen, die mit der Schaffung eines deutschen REIT zusammenhängen.
Inhaltsverzeichnis
1 Hinleitung zum Thema
2 Der deutsche Immobilienanlagemarkt
2.1 Bestehende indirekte Immobilienanlageformen
2.1.1 Offene Immobilienfonds
2.1.2 Geschlossene Immobilienfonds
2.1.3 Immobilienaktiengesellschaften
2.2 Problematik der stillen Reserven
2.3 Fazit
3 Grundlagen des REIT – Konzepts
3.1 Der Begriff des REIT und seine Vorteile
3.2 REIT – Konzepte im Ausland
3.2.1 USA
3.2.2 Niederlande
3.2.3 Belgien
3.2.4 Frankreich
3.2.5 Großbritannien
3.2.6 Zusammenfassung der ausländischen REIT – Konzepte
3.3 Entwicklung der REIT – Diskussion in Deutschland
4 Mögliche Modelle für die Schaffung eines deutschen REIT
4.1 Grundproblem
4.2 Die IFD – Vorschläge
4.2.1 Das Einheitsmodell
4.2.2 Das erweiterte Einheitsmodell
4.2.3 Das Trennungsmodell bzw. Trustvermögensmodell
4.3 Weitere Modellvorschläge
4.3.1 Das hessische Kombi - Modell
4.3.2 Das BVI - Modell
4.3.3 Das DVFA - Modell
4.3.4 Das KGaA - Modell
4.3.5 Das IDWR - Modell
4.3.6 Das Abgeltungskonzept
4.3.7 Der Vorschlag des ZEW und der ebs
4.4 Fazit
5 Stellungnahme und eigene Empfehlungen zur Ausgestaltung des deutschen REIT
5.1 Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen
5.1.1 Rechtsform
5.1.2 Börsennotierung
5.1.3 Anteilseignerstruktur und Streubesitzvorschriften
5.1.4 Einkommens- und Anlagevorschriften
5.1.5 Rechnungslegung
5.1.6 Ausschüttungsvorschriften
5.2 Steuerrechtliche Rahmenbedingungen
5.2.1 Besteuerung bei Verkauf, Einbringung und Umwandlung von Immobilienbeständen
5.2.2 Laufende Besteuerung
5.2.2.1 Besteuerung auf Gesellschaftsebene
5.2.2.1.1 Inländische REITs
5.2.2.1.2 Sonderproblem: Ausländische REITs
5.2.2.2 Besteuerung auf Anlegerebene
5.2.3 Schlussbesteuerung
5.2.3.1 Besteuerung auf Gesellschaftsebene
5.2.3.2 Besteuerung auf Anlegerebene
5.2.4 Steuerbelastungsvergleich mit den Alternativanlageformen
5.3 Aktuell diskutierte Spezialprobleme
5.3.1 Anpassung von Anlageregeln bei Immobilienfonds und Versicherungen
5.3.2 Einbindung von Wohnungen in den REIT
6 Zukünftige Entwicklung
7 Zusammenfassung
8 Summary
Zielsetzung & Themen
Ziel der Arbeit ist es, die Chancen und Probleme zu untersuchen, die sich aus der geplanten Einführung einer REIT-Struktur (Real Estate Investment Trust) in Deutschland ergeben, insbesondere unter Berücksichtigung steuerrechtlicher Rahmenbedingungen und internationaler Vergleichsmodelle.
- Analyse des bestehenden deutschen Immobilienanlagemarktes und seiner Defizite.
- Untersuchung internationaler REIT-Konzepte als Innovationsmodell.
- Diskussion verschiedener Strukturmodelle für einen deutschen REIT.
- Erarbeitung von Empfehlungen für die gesellschafts- und steuerrechtliche Ausgestaltung eines deutschen REIT.
- Betrachtung von Spezialproblemen, wie der Einbindung von Wohnimmobilien.
Auszug aus dem Buch
2.2 Problematik der stillen Reserven
Neben den bereits genannten Unzulänglichkeiten der existierenden Anlageformen besteht ein weiteres Problem für Unternehmen mit Immobilienbesitz, das sich darin zeigt, dass Deutschland einen Gewerbeimmobilienmarkt mit einem Volumen von 1.500 Mrd. € hat, dessen Immobilien sich aber zu über 73 % im Besitz der sie nutzenden Unternehmen befinden. Dies stellt, wie Abbildung 5 zeigt, einen im Vergleich zu anderen entwickelten Märkten relativ hohen Anteil dar, wäre jedoch nur dann eine effiziente Verteilung, wenn es den deutschen Unternehmen besser als britischen oder amerikanischen gelänge, ihre selbstgenutzten Immobilien zu verwalten. Tatsächlich beruht diese Verteilung jedoch darauf, dass die Unternehmen hierin aufgrund gestiegener Marktpreise oder durch berücksichtigte Abschreibungen, die über dem tatsächlichen Werteverzehr lagen, stille Reserven gebunden haben. Sie würden bei einem Verkauf aufgedeckt und besteuert, was Transaktionen verhindert. Dieses Problem soll im Folgenden unter Zuhilfenahme der Teilsteuerrechnung verdeutlicht werden.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Hinleitung zum Thema: Einführung in die Thematik der Immobilienanlage und die Bedeutung des REIT als internationale Innovation.
2 Der deutsche Immobilienanlagemarkt: Analyse der bestehenden Anlageformen, Marktsituation und der Problematik gebundener stiller Reserven.
3 Grundlagen des REIT – Konzepts: Definition und Vorteile von REITs sowie Vergleich internationaler Konzepte und Überblick über die REIT-Diskussion in Deutschland.
4 Mögliche Modelle für die Schaffung eines deutschen REIT: Vorstellung und kritische Analyse diverser Vorschläge zur REIT-Struktur, insbesondere mit Blick auf die Steuergesetzgebung.
5 Stellungnahme und eigene Empfehlungen zur Ausgestaltung des deutschen REIT: Detaillierte Empfehlungen zu gesellschaftsrechtlichen und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen sowie Lösungsvorschläge für aktuelle Spezialprobleme.
6 Zukünftige Entwicklung: Ausblick auf die Bedeutung von REITs als Ergänzung zum bestehenden Immobilienanlagemarkt.
7 Zusammenfassung: Zusammenfassende Betrachtung der Ergebnisse zur Notwendigkeit und den Hürden bei der Einführung des deutschen REIT.
8 Summary: Kurzfassung der Arbeit in englischer Sprache.
Schlüsselwörter
REIT, Real Estate Investment Trust, G-REIT, Immobilienanlage, Indirekte Immobilienanlage, Immobilienfonds, Immobilienaktiengesellschaft, Steuerbefreiung, Stille Reserven, Gewerbeimmobilienmarkt, Besteuerung, Kapitalmarkt, Holding, IFD, Immobilien-Investition.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der möglichen Einführung der Immobilienanlageform REIT (Real Estate Investment Trust) in Deutschland, um den Immobilienmarkt für Anleger attraktiver zu gestalten.
Was sind die zentralen Themenfelder der Analyse?
Die zentralen Felder umfassen die Analyse bestehender indirekter Anlageformen (Immobilienfonds, Immobilien-AGs), den Vergleich internationaler REIT-Systeme sowie die steuerliche und gesellschaftsrechtliche Ausgestaltung eines zukünftigen deutschen REIT.
Welches primäre Ziel verfolgt die Arbeit?
Das Ziel ist die Identifizierung von Chancen und Problemen bei der geplanten Schaffung eines deutschen REIT und die Formulierung von Empfehlungen für eine effiziente regulatorische Ausgestaltung.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit stützt sich primär auf eine Literatur- und Rechtsanalyse sowie auf einen ökonomischen Vergleich verschiedener Modellvorschläge und deren steuerliche Auswirkungen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Im Hauptteil werden neben den theoretischen Grundlagen der REIT-Konzepte verschiedene Entwürfe für ein deutsches REIT-Modell (z. B. Einheitsmodell, Trustvermögensmodell) detailliert diskutiert und bewertet.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit am besten?
Wichtige Begriffe sind REIT, Immobilienanlagemarkt, Steuertransparenz, stille Reserven, Immobilien-AG und Gesellschaftsrecht.
Warum stellt die Besteuerung stiller Reserven ein Problem für deutsche Unternehmen dar?
Die Aufdeckung stiller Reserven bei einem Verkauf löst hohe Steuerlasten aus, was zu einem sogenannten „Lock-In-Effekt“ führt; Unternehmen behalten Grundbesitz, obwohl dieser nicht mehr zum Kerngeschäft passt.
Welche Rolle spielt die EU-Rechtslage bei der Gestaltung eines deutschen REIT?
Die europäischen Grundfreiheiten, wie die Kapitalverkehrs- und Niederlassungsfreiheit, erfordern eine diskriminierungsfreie Ausgestaltung, die auch ausländischen Gesellschaften oder Standorten unter bestimmten Voraussetzungen den Zugang ermöglicht.
- Quote paper
- Mathias Bohm (Author), 2006, Der deutsche REIT - Chancen und Probleme durch die Einführung einer neuen Immobilienanlageform, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/63315
