Immobilienzyklen und Demographie

INHALTSVERZEICHNIS

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Gang der Untersuchung und Abgrenzung

2. Theoretische und konzeptionelle Grundlagen
2.1. Begriffsabgrenzung
2.1.1.Zyklus
2.1.2. Immobilienzyklus
2.1.3. Demographie
2.2. Vier Phasen des Immobilienzyklus

3. Ursachen von Zyklen in Immobilienmärkten
3.1. Repräsentatives Beispiel
3.2. Endogene Ursachen
3.3. Exogene Ursachen
3.4. Demographie als strukturelle Ursache von Immobilienzyklen
3.5. Bevölkerungsentwicklung in Deutschland
3.5.1. Geburtenentwicklung
3.5.2. Alterung der deutschen Gesellschaft
3.5.3. Migration
3.6. Analyse der drei Faktoren
3.7. Prognosesicherheit
3.8. Auswirkungen demographischer Trends auf Immobilienzyklen
3.8.1. Quantitative und strukturelle Veränderung der Haushalte
3.8.2. Lokale Disparitäten sorgen für uneinheitliches Bild
3.9. Konsequenzen

4. Chancen und Risiken

5. Schlussfolgerungen und Ausblick

Anhang

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Der demographische Veränderungsprozess der Gesellschaft beschäftigt seit wenigen Jahren nicht mehr nur das Statistische Bundesamt, sondern wurde Gegenstand zahl-reicher wissenschaftlicher Studien, Analysen von Investmenthäusern und anderer Veröffentlichungen. In den Medien wird es „die demographische Heraus-forderung“ genannt, oder „dem alten Kontinent fehlen die Jungen“^[1] – es geht um die Tatsache, dass die deutsche Bevölkerung altert – „im Jahr 2050 wird in Deutschland jeder Dritte 60 Jahre oder älter sein.“^[2] Hinzu kommt, dass derzeit ein europaweiter Bevölkerungsrückgang stattfindet, insbesondere aufgrund der zu niedrigen Geburten-ziffer.^[3] Nicht nur die deutsche Gesellschaft steht somit vor bemerkenswerten demo-graphischen Veränderungen. Frank Schirrmacher verglich die Tragweite dieser Heraus-forderung in seinem Buch „Das Methusalem-Komplott“ sogar mit den viel beachteten Thesen von Samuel Huntington zum Krieg der Kulturen in „Clash of Civilisations“.^[4]

Aus den demographischen Veränderungen, insbesondere der gestiegenen Lebenserwar-tung, leitet sich ein Problem für die Immobilienwirtschaft ab: Die Nachfrage nach Immobilien, v.a. Wohnimmobilien, wird sich stärker als bisher angenommen verändern.

Ziel dieser Arbeit ist es, die Demographie als strukturelle Ursache dieser Veränderungen zu untersuchen. Hierbei sollen insbesondere der Einfluss der Demographie auf Immobilienzyklen, sowie die daraus resultierenden Auswirkungen untersucht werden.

1.2 Gang der Untersuchung und Abgrenzung

Durch das Setzen des oben genannten Ziels ergibt sich folgender Gang der Untersuchung: Im Anschluss an die einleitenden Ausführungen des ersten Kapitels werden im zweiten Kapitel theoretische und konzeptionelle Grundlagen von Immobilienzyklen und Demographie erarbeitet.

Zuerst wird eine Begriffsabgrenzung der Konzeptionen „Zyklus“ (2.1.1.), „Immobilien-zyklus“ (2.1.2.) und „Demographie“ (2.1.3.) vorgenommen, um eine gemeinsame Basis zu schaffen. Um die Struktur eines Immobilienzyklus zu verstehen, wird darauf folgend das Vier-Phasen-Modell eines Immobilienzyklus vorgestellt. (2.2.)

Im dritten Kapitel sollen Ursachen für Zyklen in Immobilienmärkten analysiert werden. Hierbei wird zunächst als repräsentatives Beispiel auf die Entwicklung der Spitzen-mieten in Frankfurt in den Jahren 1991-2006 (3.1.) eingegangen werden. Daraufhin werden die endogenen (3.2.) und exogenen (3.3.) Ursachen für die Beeinflussung eines Immobilienzyklus erläutert. Als Schwerpunkt wird danach auf Demographie als strukturelle Ursache eingegangen (3.4.). Darauf aufbauend soll die vergangene und prognostizierte Bevölkerungsentwicklung Deutschlands (3.5.) aufgezeigt werden, wobei vor allem auf die Faktoren Geburtenentwicklung (3.5.1.), Alterung der deutschen Gesellschaft (3.5.2.), sowie Migration (3.5.3.) eingegangen werden soll, welche danach analysiert werden (3.6.). Hiermit verbunden soll eine Sicherheit dieser Prognosen (3.7.) festgestellt werden. Darauf aufbauend soll eine Verbindung zwischen „Immobilien-zyklen“ und „Demographie“ hergestellt werden und somit die Auswirkungen demographischer Trends auf Immobilienzyklen aufgezeigt werden (3.8.), wobei vorrangig auf die Faktoren „Veränderungen der Haushalte“ (3.8.1.) sowie „Lokale Disparitäten“ (3.8.2.) eingegangen werden soll. Abschließend werden in diesem Kapitel die möglichen Konsequenzen des demographischen Wandels erläutert (3.9.).

Im vierten Kapitel soll auf mögliche Chancen sowie Risiken des demographischen Wandels eingegangen werden.

Die Arbeit schließt mit dem fünften Kapitel, in dem die wesentlichen Erkenntnisse zusammengefasst werden und ein Ausblick gegeben wird.

2. Theoretische und konzeptionelle Grundlagen

2.1. Begriffsabgrenzung

2.1.1.Zyklus

In der deutschen Sprache versteht man unter einem Zyklus: allgemeiner Kreislauf,

regelmäßige Wiederkehr“.^[5]

2.1.2. Immobilienzyklus

Eine weithin akzeptierte Definition für den Begriff „Immobilienzyklus“ liefert die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS):

„The property cycle is taken as recurrent but irregular fluctuations in the rate of all property total return, which are also apparent in many other indicators of property activity, but with varying leads and lags against the all-property cycle.”^[6]

Die Definition enthält vier Indikatoren, die einen Immobilienzyklus beschreiben: „Recurrent fluctuations“ bedeutet wiederkehrende Schwankungen, die einen Zyklus charakterisieren.^[7] „Irregular fluctuations“ bedeutet, dass Immobilienzyklen nicht zwingend regelmäßig und starr verlaufen müssen, sondern auch unregelmäßig verlaufen können. „Apparent in many other indicators“ heißt, dass ein Immobilienzyklus viele andere Indikatoren in der Immobilienwirtschaft beeinflusst und somit ein wichtiger Gegenstand der immobilienwirtschaftlichen Forschung ist. Der Zusatz „but varying leads and lags“ sagt aus, dass manche Auswirkungen der Immobilienzyklen früher, andere erst später erkennbar werden“.

2.1.3. Demographie

Unter Demographie versteht man: „Beschreibung von Zustand und Veränderungen der Bevölkerungszahl und –zusammensetzung; heute gleichbedeutend mit Bevölkerungswissenschaft“.^[8]

2.2. Vier Phasen des Immobilienzyklus

Zeitverzögerungen in den Angebots-Anpassungsprozessen und Übertreibungen in der Erwartungshaltung der Akteure am Immobilienmarkt führen zu zyklischen Über- und Unterreaktionen der Märkte. Ein Immobilienzyklus lässt sich zunächst in zwei Phasen unterteilen. Der "up-cycle“ (Aufschwung) und der "down-cycle“ (Abschwung). Innerhalb des „up-cycle“ unterscheidet man die Phasen der Projektentwicklung und Überbauung, innerhalb des "down-cycle" gibt es die Phasen der Marktbereinigung und der Marktstabilisierung.^[9] Immobilienzyklische Abschwünge („down-cycle“) sind die Folge von stark ansteigendem Flächenzuwachs (steigendes Angebot) und zurück-gehender Flächennachfrage. Innerhalb des Abschwungs unterscheidet man zwischen den Phasen der Marktbereinigung und Marktstabilisierung. In der Marktbereinigungs-phase herrscht ein Überangebot an Immobilienfläche. Gleichzeitig sinkt konjunktur-bedingt die Flächennachfrage, was fallende Neuvertragsmieten und steigende Leer-stände impliziert. Die darauf folgende Phase der Marktstabilisierung setzt ein, wenn sich die Mieten auf einem relativ niedrigen Niveau befinden und sich der Markt, z.B. durch Konkurswellen, konsolidiert hat. In dieser Phase steigen die Mietpreise bereits wieder an, da der Leerstand aufgrund niedriger Absorptionsraten sinkt. Aufgrund der anziehenden Konjunktur steigt die Flächennachfrage immer stärker. Dies hat in der dritten Phase, der Projektentwicklungstätigkeit, zur Folge, dass Leerstände bis zum natürlichen Minimum oder noch weiter absinken. Durch die Verknappung des Flächenangebots steigt die Initiierung von Neubauvorhaben. Durch Verzögerungen, auch timelags^[10] genannt, entstehen Wartezeiten bis zur Fertigstellung von Neubauten. Von der Planung bis zur Fertigstellung eines Neubauvorhabens vergehen mehrere Jahre. Dadurch ist für eine gewisse Zeit die Nachfrage höher als das Angebot. Als Reaktion hierauf vergeben Banken vermehrt Baudarlehen, was zu einer Euphorie führt ("Lemminge Effekt"^[11] ). In dieser Phase agieren viele Marktteilnehmer prozyklisch und wollen noch auf den Zug aufspringen, was zu einem Angebotsüberschuss führen kann. Die letzte Phase eines vollständigen Immobilienzyklus ist die Überbauungsphase, in der sowohl die Flächennachfrage, als auch die Flächenabsorption sinken. Durch den Neubauboom in der Projektentwicklungsphase kommen nun viele Neubauten gleichzeitig auf den Markt. Der Rückgang der Flächennachfrage lässt die Mieten sinken und erhöht den Leerstand. Hier setzt nun erneut die Marktbereinigungsphase ein, was den Immobilienkreislauf abschließt.^[12]

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^[1] Weltwoche (Ausgabe Juli 2004), www

^[2] Vgl. Statistisches Bundesamt (2003), www

^[3] Vgl. Statistisches Bundesamt (2004), www

^[4] Vgl. Schirrmacher (2005), S. 49

^[5] Vgl. Brockhaus Lexikon, S. 332

^[6] RICS, Property, S. 9

^[7] Vgl. 2.1.1

^[8] Vgl. Brockhaus Lexikon, S. 69

^[9] Vgl. Anhang, Abb. 2, S. 14

^[10] Vgl. 3.2.

^[11] Vgl. Beyerle (2004), www

^[12] Vgl. Rottke/ Wernecke (2002), Management im Immobilienzyklus, S. 2-5