Die vorliegende Arbeit befaßt sich mit einer aktuellen Problematik, vor der viele Kommunen im Bundesgebiet stehen, deren Lösung aber bislang am Fehlen einer systematischen Entscheidungsvorbereitung mehr oder weniger gescheitert ist. Die wirtschaftliche Entwicklung einer Gemeinde hängt stark von der Standortgunst der gewerblichen Bauflächen, d.h. von der Qualität der relevanten Rahmenfaktoren, ab. Die Ansprüche daran sind nicht einheitlich, sondern unterscheiden sich zwischen verschiedenen Nutzergruppen und einzelnen Unternehmen. Um ein attraktives Angebot an geeigneten Gewerbeflächen für Investoren zu schaffen, bedarf es der genauen Kenntnis über die Potentiale der Standorte und die Anforderungen relevanter Zielgruppen.
Die Gestaltung des städtischen Raumes, als eine Aufgabe der Stadtentwicklung, erfordert auch Überlegungen über die optimale Verteilung der Gewerbeflächen in räumlicher, preislicher, funktionaler und zielgruppenspezifischer Hinsicht. Entsprechend dem raumordnungspolitischen Ziel einer Minimierung zusätzlichen Flächenverbrauchs gilt es, die bestehenden Areale unter Berücksichtigung ihrer Eignung optimal auszunutzen. Durch die Einbindung in eine Strategie der differenzierten Standortentwicklung soll schließlich die Steuerung der gewerblichen Flächennachfrage erfolgen.
Aufgabe dieser Arbeit ist es, ein Verfahren aufzustellen, mit dem eine differenzierte Standortentwicklung von Gewerbeflächen unterstützt werden kann. Im Mittelpunkt steht dabei der Standort mit seinem spezifischen Potential, für den geeignete Nutzungen gesucht werden, unter der Bedingung seiner optimalen, qualitativen Auslastung.
Welche Motive hat eine Gemeinde, sich intensiver als bisher mit der Qualität ihrer gewerblichen Bauflächen zu beschäftigen? Was steckt hinter einer Strategie der differenzierten Standortentwicklung? Wie können die bestehenden Flächen optimal ausgenutzt werden? Wie muß ein Verfahren zur zielgruppenorientierten Beurteilung der Standorteignung gestaltet sein und welche Schlußfolgerungen ergeben sich für deren Einsatz?
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Inhaltsverzeichnis
Vorbetrachtungen......................................................................................................... I
Inhaltsverzeichnis ....................................................................................................... III
1. Abschnitt: Kommunales Gewerbeflächenmanagement in der Stadtplanung ................................................................................................................. 1
A. Quantitative Angebotsplanung von Gewerbeflächen .............................................. 2
B. Differenzierte Standortentwicklung als Instrument qualitativer Gewerbeflächenpolitik ..................................................................................................... 3
2. Abschnitt: Standortangebot ....................................................................................... 6
A. Stärken-Schwächen-Analyse zur Bestimmung des Standortpotentials ...... 6
I. Methode der Stärken-Schwächen-Analyse ....................................................... 7
II. Potentiale von Gewerbestandorten aus kommunaler Sicht........................... 12
a) Grundstück........................................................................................................... 13
1. Fläche ................................................................................................................. 13
2. Bebaubarkeit....................................................................................................... 14
3. Zeitliche Verfügbarkeit ....................................................................................... 15
4. Altlasten.............................................................................................................. 15
5. Konflikte mit der Nachbarnutzung..................................................................... 16
6. Gebäude ............................................................................................................. 17
7. Bodenrichtwert ................................................................................................... 17
b) Verkehrsinfrastruktur.......................................................................................... 18
1. Verkehrsgeographische Lage ........................................................................... 18
2. Verkehrsverträglichkeit....................................................................................... 19
c) Nachrichtenübermittlung ..................................................................................... 20
d) Technische Ver- und Entsorgung ...................................................................... 20
1. Versorgung ......................................................................................................... 21
2. Entsorgung.......................................................................................................... 21
e) Arbeitsmarkt ......................................................................................................... 22
1. Erwerbspersonen ............................................................................................... 22
2. Bildungseinrichtungen........................................................................................ 23
3. Forschungseinrichtungen.................................................................................... 24
f) Agglomeration ....................................................................................................... 24
1. Siedlungsstruktur ............................................................................................... 24
2. Lage in der Region ............................................................................................ 25
3. Lage im städtischen Raum ............................................................................... 26
g) Wirtschaftsstruktur und Fertigung...................................................................... 26
1. Gebietsprägung.................................................................................................. 26
2. Gebietsseignung ................................................................................................ 27
3. Regionalstruktur ................................................................................................ 28
h) Kommunalpolitische Rahmengestaltung .......................................................... 29
1. Bauleitplanung.................................................................................................... 29
2. Gewerbepolitik .................................................................................................... 30
3. Haushaltsgleichgewicht...................................................................................... 30
B. Potentiale ausgewählter Gewerbestandorte ........................................................ 31
3. Abschnitt: Standortnachfrage ................................................................................ 35
A. Zielgruppenanalyse zur Bestimmung der Standortanforderungen ............. 36
I. Methode der Zielgruppenanalyse....................................................................... 36
II. Branchenspezifische Anforderungen an Gewerbestandorte ......................... 38
a) Grundstück........................................................................................................... 39
1. Fläche ................................................................................................................. 39
2. Bebaubarkeit....................................................................................................... 40
3. Zeitliche Verfügbarkeit ....................................................................................... 41
4. Altlasten.............................................................................................................. 41
5. Konflikte mit der Nachbarnutzung..................................................................... 41
6. Gebäude ............................................................................................................. 42
7. Grundstückskosten ............................................................................................ 43
b) Verkehrsinfrastruktur.......................................................................................... 43
1. Anbindung an das Verkehrsnetz........................................................................ 44
2. Verkehrsqualität ................................................................................................. 44
c) Nachrichtenübermittlung ..................................................................................... 45
d) Technische Ver- und Entsorgung ...................................................................... 46
1. Versorgung ......................................................................................................... 46
2. Entsorgung.......................................................................................................... 47
e) Arbeitsmarkt ......................................................................................................... 47
1. Quantitativer Bedarf an Humankapital .............................................................. 47
2. Qualifikation des Humankapitals ....................................................................... 48
3. Rahmenbedingungen ......................................................................................... 48
f) Agglomeration ....................................................................................................... 49
1. Verdichtung ........................................................................................................ 49
2. Lage im Raum ................................................................................................... 50
g) Wirtschaftsstruktur und Fertigung...................................................................... 52
1. Gebietsprägung.................................................................................................. 52
2. Gebietsseignung ................................................................................................ 53
3. Regionalstruktur ................................................................................................ 54
h) Kommunalpolitische Rahmengestaltung .......................................................... 54
1. Planungssicherheit............................................................................................. 54
2. Administrative Regelungen................................................................................ 55
B. Nutzungsanforderungen ausgewählter Zielgruppen ............................................ 55
I. Branchen des Verarbeitenden Gewerbes ......................................................... 56
II. Logistik und Lagerhaltung ................................................................................. 57
III. Produzierendes Handwerk ................................................................................ 58
4. Abschnitt: Standorteignung ................................................................................... 60
A. Nutzwertanalyse zur Bestimmung geeigneter Nutzungen von Gewerbeflächen .................................................................................................... 61
I. Methodik des nutzwertanalytischen Verfahrens ............................................... 62
II. Modellierung eines Instrumentariums zur Entscheidungsvorbereitung im Rahmen der differenzierten Standortentwicklung ........................................... 68
B. Untersuchung der ausgewählten Gewerbestandorte ............................................ 72
C. Schlußfolgerungen für eine Strategie der differenzierten Standortentwicklung .................................................................................................... 74
Resümee ........................................................................................................................ 78
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit zielt darauf ab, ein systematisches Verfahren zur Unterstützung der kommunalen Entscheidungsfindung bei der Gewerbeflächenentwicklung zu etablieren. Sie fokussiert dabei auf eine differenzierte Standortentwicklung, die durch eine qualitätsorientierte Abstimmung zwischen standortspezifischen Potentialen und den spezifischen Anforderungen verschiedener Nutzergruppen das Ziel einer optimalen Flächennutzung verfolgt.
- Entwicklung eines Verfahrens zur Bestimmung der Nutzungseignung von Gewerbeflächen.
- Methodische Stärken-Schwächen-Analyse der Potentiale von Gewerbestandorten.
- Zielgruppenorientierte Analyse von Standortanforderungen für differenzierte Branchenprofile.
- Anwendung einer Nutzwertanalyse zur Entscheidungsunterstützung in der kommunalen Bauleitplanung.
Auszug aus dem Buch
A. Stärken-Schwächen-Analyse zur Bestimmung des Standortpotentials
Eine Stärken-Schwächen-Analyse ist eine deskriptive und analytische Methode zur Ermittlung und anschließenden Beurteilung objekt- oder subjektbezogener Gegebenheiten des Ist-Zustandes (Unternehmen, Standorte, Regionen etc.) und des Vergleichs der Ergebnisse mit denen anderer Objekte bzw. Subjekte. Sie ist ein Standardinstrument der strategischen Unternehmensplanung und wird dort vor allem im Rahmen der Konkurrenzanalyse eingesetzt, um die gegenwärtige Wettbewerbssituation des Unternehmens zu ermitteln und daraus Handlungsalternativen (Abbau von Schwächen, Konzentration auf Stärken) zur Verbesserung der eigenen Marktposition abzuleiten.
Diese Form der Analyse läßt sich auch auf die Raumplanung übertragen, wobei sie grundsätzlich auf unterschiedlichen Stufen der räumlichen Aggregation (Land, Region, Kommune, Stadtteil, Grundstück) anwendbar ist. Bezogen auf die Beurteilung von Gewerbeflächen kann die Stärken-Schwächen-Analyse als ein qualitatives Verfahren zur Formalisierung und vergleichenden Darstellung mikrostandörtlicher Gegebenheiten angesehen werden.
Eine präzise und nachvollziehbare Beurteilung der heterogenen Gewerbestandorte in der Kommune ist Voraussetzung für deren zielgerichtete Entwicklung und Vermarktung. Einer differenzierten Standortentwicklung dienen die Analyseergebnisse vor allem als Informations- und Argumentationsgrundlage. Das Risiko von Fehlinvestitionen, z.B. bei Maßnahmen der Standortaufwertung, läßt sich durch eine qualifizierte Beurteilung vermindern.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Abschnitt: Kommunales Gewerbeflächenmanagement in der Stadtplanung: Dieses Kapitel führt in die Problematik ein und beleuchtet die strategische Bedeutung eines differenzierten Gewerbeflächenmanagements für Kommunen.
2. Abschnitt: Standortangebot: Hier wird die Methodik der Stärken-Schwächen-Analyse zur Bewertung von standörtlichen Gegebenheiten wie Grundstück, Infrastruktur und Wirtschaftsfaktoren detailliert dargelegt.
3. Abschnitt: Standortnachfrage: Dieser Teil widmet sich der zielgruppenspezifischen Anforderungsanalyse und definiert die Standortbedürfnisse ausgewählter Branchen und Handwerksbetriebe.
4. Abschnitt: Standorteignung: Das Abschlusskapitel überträgt die gewonnenen Daten in ein nutzwertanalytisches Modell, um eine fundierte Entscheidungshilfe für die Standortentwicklung zu bieten.
Schlüsselwörter
Gewerbeflächenmanagement, Standortentwicklung, Stärken-Schwächen-Analyse, Zielgruppenanalyse, Nutzwertanalyse, Gewerbestandort, Standortpotential, Bauleitplanung, Standortanforderungen, Infrastruktur, Standortwahl, Stadtplanung, Nutzungsseignung, Wirtschaftsstruktur.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der Entwicklung eines systematischen Verfahrens für Kommunen, um die Eignung von Gewerbeflächen für spezifische Nutzungen zu bestimmen und eine differenzierte Standortentwicklung zu unterstützen.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen sind das kommunale Gewerbeflächenmanagement, die Analyse von Standortpotentialen, die Ableitung spezifischer Standortanforderungen durch Zielgruppenanalysen und die Anwendung nutzwertanalytischer Verfahren zur Entscheidungsunterstützung.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist die Erarbeitung eines Verfahrens, das die Entscheidungsfindung bei der Standortentwicklung verbessert, indem es das Angebot an Gewerbeflächen qualitativ auf die Anforderungen potenzieller Investoren und Nutzergruppen abstimmt.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit stützt sich primär auf eine qualitative Stärken-Schwächen-Analyse (SWOT-Ansatz) und eine Nutzwertanalyse zur Quantifizierung und Bewertung komplexer Entscheidungsprobleme im Rahmen der Standortwahl.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Analyse des Standortangebots (Stärken/Schwächen der Kommune) und der Standortnachfrage (Anforderungen der Zielgruppen), wobei jeweils Faktoren wie Grundstückseigenschaften, Infrastruktur, Arbeitsmarkt und kommunale Rahmenbedingungen untersucht werden.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit lässt sich durch Begriffe wie Gewerbeflächenmanagement, Standortpotential, Nutzwertanalyse, Zielgruppenanalyse und Standorteignung charakterisieren.
Wie hilft diese Arbeit bei der praktischen Bauleitplanung?
Sie bietet Kommunen ein strukturiertes Instrumentarium, um Gewerbegebiete nicht nur quantitativ zu planen, sondern qualitativ so aufzuwerten, dass sie den spezifischen betrieblichen Erfordernissen verschiedener Branchen entsprechen.
Warum ist die Unterscheidung zwischen Potential- und Anforderungsseite wichtig?
Die Trennung ermöglicht eine objektive Gegenüberstellung von dem, was ein Standort bieten kann (Potential), und dem, was ein Unternehmen für seinen Produktionsprozess benötigt (Anforderung), um eine optimale Passung zu erreichen.
- Citation du texte
- Thomas Sorsch (Auteur), 2000, Bestimmung der Nutzungseignung von Gewerbeflächen für eine differenzierte Standortentwicklung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/6500
