Die Kommunen stehen zur Zeit vor einer sehr schwierigen Situation. Auf der einen Seite werden die Ansprüche der Bürger immer größer, sie fordern immer öfter „Dienst“-Leistungen ein, auf der anderen Seite brechen den Kommunen die Einnahmen weg, verursacht durch schwindende Gewerbesteuereinnahmen und durch Verlagerung von öffentlichen Lasten vom Bund auf die Länder und Kommunen. Die finanzielle Lage der Kommunen wird daher von einer steigenden Verschuldung geprägt. Viele Städte und Gemeinden können ihre Haushalte nicht mehr ausgleichen.
Um diese Situation zu verbessern, müssen die Kommunen ihre Organisationsabläufe effektiver gestalten; daraus ergeben sich automatisch Kostenreduzierungspotenziale. Dabei kommen verstärkt die „Facilities“, besonders auf die kommunalen Gebäude, ins Spiel. Die Kommunen verfügen meist über ein sehr umfangreiches Immobilienvermögen – vor allem über Gebäude. Dieses Vermögen verursacht sehr hohe Kosten. Sie sind, neben den Personalausgaben der Kommunen, der zweitgrößte Kostenblock im ordentlichen Haushalt. In der Vergangenheit wurde dieser Tatsache zu wenig Aufmerksamkeit gewidmet. Anstelle einer ökonomischen, vorausschauenden Gebäudebewirtschaftung war häufig nur ein Reagieren („Krisenmanagement“) anstatt ein Agieren („Ergebnismanagement“) festzustellen. [...]
Inhaltsverzeichnis
C Einleitung
1 Problemstellung der Arbeit
2 Zielsetzung der Arbeit
3 Aufbau und Vorgehensweise
4 Einschränkungen
I Theoretischer Teil
1 Der Ansatz des Facility-Managements
1.1 Definition
1.2 Erwartungen und Ziele
1.3 Der ganzheitliche Ansatz
1.3.1 Gesamtlebenszyklus
1.4 Organisationsaufbau
1.4.1 Strategisches Facility-Management
1.4.1.1 Informationsmanagement (CAFM-System) als Basis
1.4.1.2 Controlling
1.4.1.3 Portfoliomanagement
1.4.1.4 Benchmarking
1.4.2 Operatives Facility-Management (Gebäudemanagement)
1.4.2.1 Kaufmännisches Gebäudemanagement
1.4.2.2 Technisches Gebäudemanagement
1.4.2.3 Infrastrukturelles Gebäudemanagement
1.4.2.4 Flächenmanagement
2 Kommunales Facility-Management
2.1 Gründe
2.2 Ausgangssituation
2.2.1 Kamerales System und Budgetierung
2.2.2 Verteilte Verantwortung und Zuständigkeiten
2.2.3 Aufgabenverteilung zwischen Politik und Verwaltung
2.2.4 Problembereiche der gegenwärtigen Liegenschaftsbewirtschaftung
2.3 Ziele und Nutzen
2.3.1 Übergeordnete Ziele
2.3.2 Untergeordnete Ziele
2.3.3 Nutzen
2.4 Organisationsaufbau
2.4.1 Organisationsmodelle
2.4.1.1 Eigentümer-Modell
2.4.1.2 Mieter-Vermieter-Modell
2.4.1.3 Management-Modell
2.4.1.4 Empfehlungstendenzen
2.4.2 Rechtsformen
2.4.2.1 Eigenbetrieb
2.4.2.2 Optimierter Regiebetrieb
2.4.2.3 GmbH als Besitzgesellschaft (mit Übertragung der Immobilien) oder GmbH als Betriebsgesellschaft (ohne Übertragung der Immobilien)
2.4.2.4 Andere Rechtsformen
2.4.2.5 Empfehlungstendenzen
2.5 Hauptoptimierungsbereiche
2.5.1 Human Resources
2.5.2 Business Process Reengineering
2.5.3 Reorganisation der Sparten
2.5.4 Outsourcing
2.5.5 Contracting
2.5.6 Flächenmanagement
2.5.7 Umweltmanagement
2.5.8 Energiemanagement
3 Gebäudemanagement: Nutzungskosten von Schulen
3.1 Aufbau der Nutzungskosten
3.2 Kennzahlen
4 Grundstücks- und Immobilienbewertung bei Kommunen
4.1 Die Wertermittlungsverfahren
4.2 Auswahl des Wertermittlungsverfahrens
II Praktischer Teil
1 Beschreibung des Untersuchungsgegenstandes
1.1 Nutzungskosten von Schulen
1.2 Nutzungskosten von Schulen in Ludwigshafen
2 Definition und Auswahl des Projektziels
2.1 Optimierungsmöglichkeiten der Nutzungskosten
2.2 ABC-Analyse der Betriebskosten
2.2.1 Herkunft und Entstehung
2.2.2 Erstellung und Ergebnis
2.2.2.1 Graphische Darstellung
2.2.3 Auswahl der Optimierungsmöglichkeiten
3 Informationssammlung
3.1 Beschreibung der Schulen in Ludwigshafen
3.2 Datenerhebung und -besorgung
3.3 Auswahl der Schulen
4 Informationsanalyse
4.1 Ist-Analysen
4.1.1 Gruppe I - Einsparungen durch Änderung des Nutzerverhaltens
4.1.1.1 Kennzahlen-Ergebnistabellen
4.1.1.2 Energieverbräuche graphisch
4.1.2 Gruppe II - Schulen mit Regelungstechnik und Steuerungstechnik modenisierung
4.1.2.1 Kennzahlen-Ergebnistabellen
4.1.2.2 Energieverbräuche graphisch
4.1.3 Gruppe III - Schulen mit Heizungs-, Fenster- und Dämmungs modernisierung
4.1.3.1 Kennzahlen-Ergebnistabellen
4.1.3.2 Energieverbräuche graphisch
4.2 Bewertung der Analysen
5 Auswirkung der Nutzungskostenoptimierung auf die kommunalen Gebäudewerte der Stadt Ludwigshafen
5.1 Ergebnis
III Fazit
1 Zusammenfassung
2 Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit verfolgt das Ziel, durch die Anwendung von Facility-Management-Ansätzen in der kommunalen Verwaltung, insbesondere am Beispiel von Schulen in Ludwigshafen, Nutzungskosten nachhaltig zu optimieren und effizientere Organisationsstrukturen zur Bewirtschaftung öffentlicher Gebäude zu etablieren.
- Theoretische Fundierung des kommunalen Facility-Managements
- Strukturelle Analyse und Optimierung der Nutzungskosten in öffentlichen Gebäuden
- Implementierung von Kennzahlensystemen zur Steuerung und Kontrolle
- Praktische Untersuchung von Energiesparpotenzialen an Ludwigshafener Schulen
- Bewertung von Organisationsmodellen und Rechtsformen für die Immobilienverwaltung
Auszug aus dem Buch
Die Bedeutung des Lebenszyklus im Facility-Management
Die Praxis zeichnet jedoch ein völlig anderes Bild. Noch immer sind die Bauphase und die Bewirtschaftungsphase voneinander fast vollständig getrennt. Eine umfassende Berücksichtigung der Folgekosten findet häufig nicht statt. Daraus entsteht ein bedeutender volkswirtschaftlicher Schaden. Nicht die Erstehungskosten eines Gebäudes, sondern die Kosten während der Benutzung sind von entscheidender Bedeutung. Bei einem Lebenszyklus komplexer Gebäude von etwa 30 bis 50 Jahren entfallen nicht einmal 5 bis 10 % der Gesamtkosten auf die Erstellungsphase. Bis zu 95 % der Lebenszykluskosten entstehen nach der Inbetriebnahme. Ein Großteil dieser Folgekosten (50 bis 80 %) werden bereits in der Entwurfs- und Planungsphase für ein Bauwerk „zementiert“, wodurch mindestens 30 bis 50 % eines möglichen Optimierungspotentials unwiderruflich verloren gehen. [4]
Trotz dieses dominierenden Umfanges wird den Nutzungskosten vor Baubeginn in der Regel zu wenig Aufmerksamkeit geschenkt. Hier liegt der Ansatzpunkt für ein „ganzheitlich lebenszyklusintegrierendes Facility-Management-Konzept“.
Würden die bekannten Konzepte in der Planungsphase berücksichtigt werden, könnten die späteren Bewirtschaftungskosten maßgeblich gesenkt werden, ohne Abstriche bei der Qualität und der Zielsetzung der Gebäudenutzung. Unter diesen Gesichtspunkten ist es eigentlich unverständlich, dass Konzepte des Facility-Managements heute häufig während der Planungsphase unberücksichtigt bleiben.
Zusammenfassung der Kapitel
Der Ansatz des Facility-Managements: Dieses Kapitel erläutert die theoretischen Grundlagen des Facility-Managements, definiert die zentralen Säulen (Ganzheitlichkeit, Transparenz, Lebenszyklus) und grenzt das Facility-Management vom rein operativen Gebäudemanagement ab.
Kommunales Facility-Management: Hier werden die Gründe für die Einführung von Facility-Management in Kommunen beleuchtet, die Problemfelder der derzeitigen Liegenschaftsbewirtschaftung identifiziert und Lösungsansätze wie neue Organisationsmodelle (z.B. Mieter-Vermieter-Modell) diskutiert.
Gebäudemanagement: Nutzungskosten von Schulen: Dieses Kapitel vertieft den Fokus auf Schulen als kostenintensive Liegenschaften und analysiert die Struktur der Nutzungskosten sowie die Relevanz von Kennzahlen für deren Steuerung.
Grundstücks- und Immobilienbewertung bei Kommunen: Der Autor erläutert die verschiedenen Wertermittlungsverfahren und kritisiert die bisherige Anwendung des Sachwertverfahrens im kommunalen Bereich, während er ein Umdenken hin zum Ertragswertverfahren empfiehlt.
Beschreibung des Untersuchungsgegenstandes: Der praktische Teil beschreibt die Ausgangslage der Nutzungskosten von Schulen in Ludwigshafen als Basis für die folgende Untersuchung.
Definition und Auswahl des Projektziels: Hier werden die Ziele für das Untersuchungsprojekt definiert, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf der ABC-Analyse der Betriebskosten liegt.
Informationssammlung: Dieses Kapitel beschreibt die Methodik und die Schwierigkeiten bei der Erhebung von Energiekostendaten der 51 Schulen in Ludwigshafen.
Informationsanalyse: Basierend auf den gesammelten Daten erfolgt hier die Analyse von drei Schulgruppen, die unterschiedliche Maßnahmen (Nutzerverhalten, technische Modernisierung, bauliche Sanierung) implementiert haben.
Auswirkung der Nutzungskostenoptimierung auf die kommunalen Gebäudewerte der Stadt Ludwigshafen: Das Fazit des praktischen Teils zeigt die Herausforderungen bei der korrekten Wertermittlung aufgrund unzureichender Datenbasis auf.
Schlüsselwörter
Facility-Management, Kommunalverwaltung, Nutzungskostenoptimierung, Lebenszyklusbetrachtung, CAFM-Systeme, Benchmarking, Energieeinsparung, Mieter-Vermieter-Modell, Gebäudemanagement, Betriebskosten, Prozessorientierung, Immobilienbewertung, Nachhaltigkeit, Kostenmanagement, Controlling.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der Optimierung der Nutzungskosten kommunaler Liegenschaften durch die Anwendung ganzheitlicher Facility-Management-Strategien, beispielhaft dargestellt an den Schulen der Stadt Ludwigshafen.
Welche zentralen Themenfelder behandelt die Arbeit?
Zentrale Themen sind die theoretischen Grundlagen des Facility-Managements, die Herausforderungen der kommunalen Haushaltsführung und Organisation, moderne Kennzahlensysteme, Energiemanagement sowie die praktische Analyse von Modernisierungsmaßnahmen an Schulen.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Hauptziel ist es, die Sensibilität für die hohen Folgekosten öffentlicher Gebäude zu erhöhen und Wege aufzuzeigen, wie durch eine strategische, ganzheitliche Gebäudebewirtschaftung Ressourcen effizienter eingesetzt und Kosten nachhaltig reduziert werden können.
Welche wissenschaftliche Methode verwendet der Autor?
Der Autor stützt sich auf eine theoretische Aufarbeitung des Standes der Technik und eine praktische Studie (ABC-Analyse, Ist-Analysen), in der die Energiekosten verschiedener Ludwigshafener Schulen anhand von Kennzahlen vor und nach verschiedenen Optimierungsmaßnahmen ausgewertet werden.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Im ersten Teil werden die theoretischen Konzepte wie Lebenszykluskosten, Informationsmanagement (CAFM) und organisatorische Modelle für Kommunen erläutert. Der praktische Teil widmet sich der konkreten Datenanalyse der Ludwigshafener Schulen unter Einteilung in drei Gruppen nach Maßnahmenart.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die zentralen Schlagworte sind Facility-Management, Kommunalverwaltung, Lebenszyklusbetrachtung, Energieoptimierung und Betriebskostenmanagement.
Warum ist das klassische kameralistische System ein Problem für das Facility-Management?
Das kameralistische System trennt strikt Kosten- von Aufgabenverantwortung, wodurch Verwaltungen kaum Anreize zur Kosteneinsparung haben, da gesparte Mittel dem Haushalt zufließen und nicht in die Objekterhaltung reinvestiert werden können.
Welche Rolle spielt die Datenqualität bei der Einführung eines CAFM-Systems?
Die Datenqualität ist fundamental. Der Autor warnt, dass CAFM-Projekte oft an der mangelnden Aktualität, Redundanz und nicht prozessorientierten Erfassung der Bestandsdaten scheitern, weshalb eine Fokussierung auf das Wesentliche ("weniger ist mehr") entscheidend ist.
- Quote paper
- Ralf Stern (Author), 2001, Facility Management: Nutzungskostenoptimierung im kommunalen Bereich, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/672
