Trotz des enormen Anteils der Immobilienwirtschaft an der deutschen Nationalökonomie und ihrer politischen Bedeutung sind einschlägige wissenschaftliche Arbeiten – insbesondere ökonometrisch gestützte empirische Studien – immer noch ausgesprochen rar. Diese Arbeit versucht, vor allem der Ortsgebundenheit von Immobilien und der daraus resultierenden Bildung regionaler Teilmärkte Rechnung zu tragen. Damit grenzt sie sich deutlich von anderen makroökonomischen Publikationen ab, die allesamt einen aggregierten nationalen (westdeutschen) Immobilienmarkt untersuchen, und greift dabei die jüngst in der Wirtschaftstheorie wiederentdeckte Regionalökonomie in ihrer Bedeutung für regionale Immobilienmärkte auf.
Im übrigen erfolgt eine in der deutschen Literatur unübliche Konzentration auf den Eigenheimmarkt.
Der Autor erarbeitet eine vor dem Hintergrund der herrschenden Datenlage bemerkenswerte Datenbasis mit aktuellen Zeitreihen über bis zu 20 Jahre.
Immobilien werden in der Öffentlichkeit als eine sichere Wertanlage gesehen. Es herrscht die Meinung vor, daß Immobilien inflationssicher sind und im Zeitablauf zusätzlich mit erheblichen Wertsteigerungen zu rechnen ist. Der Autor geht in seiner Arbeit der Frage nach, welche reale Preisentwicklung bei Eigenheimen in westdeutschen Städten (Groß- und Oberzentren) in den letzten 20 Jahren zu beobachten war. Gleichzeitig sucht er nach Faktoren, die die evidenten regionalen Unterschiede sowohl hinsichtlich des Niveaus der Preise als auch deren Entwicklung erklären können.
Ziel der Arbeit ist die Prüfung, inwieweit sich der hypothetische positive Zusammenhang zwischen der Wertentwicklung von Eigenheimmärkten und der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung einzelner Stadtregionen empirisch nachweisen läßt und von welcher Stärke dieser gegebenenfalls ist. Als Nebenhypothesen werden außerdem die Beziehungen zwischen dem Niveau der Eigenheimpreise und dem von Wirtschafts- und Agglomerationskennzahlen untersucht.
Methodisch wurde der empirische Teil der Arbeit (Teil B) auf die Anwendung der Korrelations- und Regressionsanalyse angelegt. Letztere setzt eine Hypothese über die angenommene – weil sachlogisch plausible – Ursache-Wirkungs-Beziehung, d.h. die Richtung und Art des Zusammenhangs, voraus. Ein solches Regressionsmodell wird im theoretischen Teil der Arbeit (Teil A) formuliert.
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Inhaltsverzeichnis
Einführung und die Besonderheitenlehre 1
Ziel und Gang der Arbeit 7
Teil A: Theoretische Grundlagen
A.1 Einleitung zum theoretischen Teil 10
A.2 Der Immobilienmarkt und die (sachliche) Marktabgrenzung 11
A.2.1 Der mikro- und makroökonomische Ansatz und das Problem der Ortsgebundenheit von Immobilien 11
A.2.2 Der Begriff des ökonomischen Wertes und das Problem der Heterogenität von Immobilien 13
A.2.3 Ein komplexes Modell des Immobilienmarktes und das Problem der langen Produktions- und Lebenszeit von Immobilien 16
A.2.3.1 Der Fall der Eigennutzung 22
A.2.3.2 Exogene Nachfragedeterminanten auf dem Markt für eigentümergenutzte Wohnungen 25
A.2.4 Zusammenfassende Eingrenzung des Untersuchungsgegenstandes 27
A.3 Die Entwicklung von Regionalwirtschaften 30
A.3.1 Die Raumwirtschaftstheorie (Die Raum-Dimension) 31
A.3.2 Der Begriff der Wirtschaftsentwicklung (Die Zeit-Dimension) 34
A.3.3 Regionale Wachstumsmodelle und Ursachen regionaler Wachstumsunterschiede 35
A.3.3.1 Traditionelle neoklassische Wachstumstheorien 37
A.3.3.2 Traditionelle (post)keynesianische Wachstumstheorie 39
A.3.4 Zusammenfassung 39
A.4 Der Zusammenhang von Immobilienpreis- und Wirtschaftsentwicklung in einem komparativ-statischen 3-Sektoren-Modell einer Regionalwirtschaft 41
A.4.1 Nachfrageinduziertes regionales Wachstum 43
A.4.2 Angebotsinduziertes regionales Wachstum 47
A.4.3 Zusammenfassung und kritische Würdigung des 3-Sektoren-Modells einer Regionalwirtschaft 48
Teil B: Empirische Regionalforschung
B.1 Einleitung zum empirischen Teil 50
B.2 Problemorientierte Raumanalyse – Regionalisierung (räumliche Marktabgrenzung) 51
B.2.1 Modell zur Auswahl eines Abgrenzungskriteriums 51
B.2.2 Operationalisierung – Konkrete Abgrenzungen 53
B.3 Objektanalyse – Datenbasis und Datenaufbereitung 57
B.3.1 Operationalisierung der Eigenheimwerte (abhängige Variable) 58
B.3.2 Operationalisierung des Wirtschaftswachstums (unabhängige Variable) 60
B.3.3 Sonstige Variablen und Datenaufbereitung 61
B.4 Problemanalyse – Synopsis der Untersuchungsergebnisse (Datenanalyse) 64
B.4.1 Univariate deskriptive Datenanalyse 64
B.4.1.1 Synopsis der Querschnittanalysen 65
B.4.1.2 Synopsis der Längsschnittanalysen 67
B.4.2 Bivariate konfirmative Datenanalyse 69
B.4.2.1 Explorative Datenanalyse 70
B.4.2.2 Korrelationsanalysen 72
B.4.2.2.1 Tests der Nebenhypothesen 72
B.4.2.2.2 Tests der Haupthypothese 73
B.4.2.3 Regressionsanalyse 74
B.5 Resümee und kritische Würdigung der Untersuchungsergebnisse 75
Zielsetzung und thematische Schwerpunkte
Ziel dieser Arbeit ist die empirische Prüfung, inwieweit ein Zusammenhang zwischen der Wertentwicklung von Eigenheimen und der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung in ausgewählten westdeutschen Regionen besteht. Die Untersuchung konzentriert sich dabei auf die nachfrageseitigen Einflüsse und nutzt ein komparativ-statisches 3-Sektoren-Modell zur theoretischen Fundierung.
- Analyse der Wertentwicklung von Eigenheimen im regionalen Kontext.
- Untersuchung des Einflusses regionaler Wirtschaftsentwicklungen auf den Immobilienmarkt.
- Empirische Anwendung von Korrelations- und Regressionsanalysen auf regionale Daten.
- Abgrenzung von Immobilienmärkten unter Berücksichtigung regionaler Besonderheiten.
- Kritische Würdigung der Bedeutung der Immobilienwirtschaft in der regionalen Ökonomie.
Auszug aus dem Buch
A.2.1 Der mikro- und makroökonomische Ansatz und das Problem der Ortsgebundenheit von Immobilien
Analog zur gängigen Einteilung der Volkswirtschaftslehre in die Teildisziplinen Mikro und Makroökonomie läßt sich auch immobilienwirtschaftlich eine Mikro- und eine Makrotheorie unterscheiden (DiPasquale/Wheaton 1996, 22-34). Dabei befaßt sich die immobilienwirtschaftliche Mikroökonomie unter starkem Rückgriff auf die Literatur der klassischen Stadtökonomie vor allem mit den Fragen der Preisbildung, Nutzungsart und -intensität von Boden an einzelnen Standorten eines lokalen oder regionalen Marktes sowie mit den einzelwirtschaftlichen (Standort-)Entscheidungen der Haushalte und Unternehmen. Bei der Theoriebildung und Erklärung des Funktionierens städtischer Grundstücksmärkte und ihrer räumlichen Strukturen steht die explizite Betrachtung des Raumes i.S. einzelner Lagen (Standorte) im Vordergrund.
Dagegen abstrahiert die immobilienwirtschaftliche Makroökonomie von der räumlichen i.S. intraregionaler und stellt vielmehr auf die zeitliche Dimension ab. Sie richtet das Augenmerk auf solche Faktoren, die alle Immobilien einer Region unabhängig von ihrer Lage beeinflussen und ständigen Veränderungen im Zeitablauf unterworfen sind, wodurch kurzfristige Marktbewegungen und zeitweilige Ungleichgewichte entstehen können. Im Mittelpunkt der Untersuchung stehen die wirtschaftlichen Determinanten kurzfristiger zyklischer Entwicklungen und langfristigen Wachstums von Regionalwirtschaften.
Zusammenfassung der Kapitel
Einführung und die Besonderheitenlehre: Diese Einleitung beleuchtet die ökonomische Bedeutung der Immobilienwirtschaft und führt in die spezifischen Besonderheitenlehre der Märkte ein.
Ziel und Gang der Arbeit: Das Kapitel definiert die wissenschaftliche Zielsetzung der Arbeit und skizziert die methodische Vorgehensweise sowie den Aufbau der Argumentation.
Teil A: Theoretische Grundlagen: Dieser Teil legt die theoretischen Basismodelle des Immobilienmarktes und der regionalen Wirtschaftsentwicklung dar, um den Zusammenhang beider Sphären zu begründen.
Teil B: Empirische Regionalforschung: Hier wird der empirische Teil der Untersuchung beschrieben, inklusive der Operationalisierung der Daten und der statistischen Datenanalyse zur Überprüfung der Hypothesen.
Schlüsselwörter
Immobilienwirtschaft, Eigenheimmarkt, regionale Wirtschaftsentwicklung, Wertentwicklung, Wohnimmobilien, Marktabgrenzung, Regionalökonomie, Immobilienpreise, ökonomische Werttheorie, Standorttheorie, 3-Sektoren-Modell, Regressionsanalyse, Korrelationsanalyse, Wirtschaftsgeographie, regionale Disparitäten.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht den theoretischen und empirischen Zusammenhang zwischen der Wertentwicklung von Eigenheimen und der regionalen Wirtschaftsentwicklung in ausgewählten westdeutschen Stadtregionen.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Arbeit verknüpft immobilienökonomische Fragestellungen mit Theorien der Regionalökonomie, insbesondere unter Berücksichtigung von Ortsgebundenheit und Heterogenität der Immobilien.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das primäre Ziel ist es, zu prüfen, ob sich ein positiver Zusammenhang zwischen regionalem Wirtschaftswachstum und der Preisentwicklung von Wohneigentum empirisch nachweisen lässt.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt ein komparativ-statisches 3-Sektoren-Modell zur Theoriebildung sowie Korrelations- und Regressionsanalysen zur empirischen Überprüfung der formulierten Hypothesen.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in einen theoretischen Teil A, der Marktmodelle und regionale Wachstumstheorien erläutert, und einen empirischen Teil B, der sich der Datenauswahl, Regionalisierung und statistischen Analyse widmet.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die wichtigsten Begriffe sind Immobilienmarkt, Eigenheimmarkt, regionale Disparitäten, Wirtschaftswachstum, Standorttheorie und Immobilienpreise.
Warum wurde der Eigenheimmarkt zur Untersuchung gewählt?
Dieser Markt gilt als geeigneter Untersuchungsgegenstand, da er weitgehend marktwirtschaftlich organisiert ist und weniger durch staatliche Regulierungen verzerrt ist als der Mietwohnungsmarkt.
Welche Rolle spielen die "Zeit-Lag"-Effekte in der Analyse?
Zeitliche Verzögerungen (Time-lags) zwischen ökonomischen Impulsen und Marktreaktionen sind wesentlich für das Verständnis des dynamischen Bestandsanpassungsprozesses auf Wohnungsmärkten.
- Quote paper
- Thilo Bäß (Author), 2001, Die Wertentwicklung von Immobilien bei regionalen Wirtschaftsentwicklungen, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/6925
