Der demographische Wandel und seine Konsequenzen für die Wohnimmobilienmärkte

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Bevölkerungsentwicklung in Deutschland
2.1. Fertilität
2.2. Mortalität
2.3. Bevölkerungsbewegung
2.4. Bevölkerungsstruktur

3. Auswirkungen der Bevölkerungsentwicklung auf den Wohnimmobilienmarkt
3.1. Nachfrage nach Wohnraum
3.1.1. Haushaltszahlen und Wohnraumnachfrage
3.1.2. Die Nachfrage nach Wohnraum ist einkommensabhängig
3.1.3. Haushaltsstruktur und Entwicklung der Wohnflächennachfrage
3.1.4. Regionale Unterschiede
3.2. Angebot an Wohnraum

4. Zusammenfassung

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung

Der Immobilienmarkt mit seinen Teilmärkten ist von den verschiedensten Faktoren abhängig. Dabei hat die demographische Entwicklung der Bevölkerung, sowohl direkt als auch indirekt, einen großen Einfluss auf die Entwicklung des Immobilienmarktes. Sie wirkt direkt auf die Anzahl der Nachfrager, speziell am Wohnungsmarkt und am Büromarkt. Ihre indirekte Wirkung auf den Immobilienmarkt spiegelt sich in der wirtschaftlichen Lage, der Arbeitssituation und der Qualität der Nachfrage wider.^[1]

So wird die Bundesrepublik Deutschland in den kommenden Dekaden erhebliche demographische Verwerfungen erwarten, die sich lediglich mit den Folgen der großen Auswanderungswellen des 19. Jahrhunderts vergleichen lassen. Es lässt sich konstatieren, dass Deutschland in den letzten 30 Jahren fast 5,5 Millionen Einwohner verloren hat – das sind fast ebenso viele wie zwischen 1815 und 1914 nach Nordamerika ausgewandert sind. Seit dem Jahre 1972 ist die Sterberate höher als die Geburtenrate, so dass zum heutigen Tage jede nachfolgende Kindergeneration um ein Drittel kleiner ist als die ihrer Eltern. Mit durchschnittlich 1,4 Kindern pro Frau zählt die Bundesrepublik im weltweiten Vergleich zu den kinderärmsten Gesellschaften.^[2] Dieser tief greifende Schrumpfungsprozess wurde lange nicht realisiert, weil sich Deutschland im gleichen Zeitraum, faktisch und entgegen den politischen Debatten hin zu einem Einwanderungsland entwickelt hat. Im Augenblick wohnen hier über zwölf Millionen Menschen, die nicht in der Bundesrepublik geboren wurden bzw. die nicht die deutsche Staatsangehörigkeit besitzen. Hinter den Vereinigten Staaten ist dies die weltweit zweitgrößte Bevölkerungszuwanderung. Das ist der einzige Grund, weshalb sich Deutschland zu diesem Zeitpunkt noch in einem Gleichgewicht befindet.^[3]

Die niedrigsten Geburtenraten sind derzeit in den neuen Bundesländern zu verzeichnen. Gerade im Osten, wo sich die damaligen Machthaber lange, aber letztendlich vergebens mit Mauer und Stacheldraht gegen die Bevölkerungsverluste gewehrt haben, ist nach der Wende, quasi über Nacht, die durchschnittliche Kinderzahl pro Frau von 1,6 auf 0,77 zurückgegangen. Dies ist der niedrigste jemals gemessene Wert im weltweiten Vergleich. Nach der Wende war der Osten Deutschlands von erheblichen Veränderungen in der Bevölkerungsstruktur betroffen. Der einsetzende Strukturwandel tilgte überkommene Industriereviere von der Landkarte, und es waren vor allem die jüngeren und gut qualifizierten Menschen, die dem Wirtschaftsgefälle gen Westen folgten. Rentner und sozial schwächere blieben zurück.

Dies hatte zur Folge, dass es in kürzester Zeit im Osten zu einer regelrechten Bevölkerungsimplosion kam: Wo Busse und Bahnen ihren Betrieb einstellen, Postämter und Schulen ihre Pforten schließen und von der ökonomischen Infrastruktur lediglich der Zigarettenautomat überlebt, möchte niemand mehr leben. Seit Gründung der DDR hat der Osten Deutschlands rund ein Viertel seiner Einwohner verloren. Prognosen zufolge könnte sich die heutige Bewohnerschaft bis zum Jahre 2050 noch einmal halbieren. Die neuen Bundesländer mussten im Zeitraffer miterleben, was künftig auch auf andere Gebiete Deutschlands zukommen kann. Insgesamt wird sich Deutschland in Regionen der Schrumpfung und des Wachstums aufteilen. Dabei zieht es die Menschen zum einen vom Land in die Ballungsräume, die für sie eine interessantere wirtschaftliche Perspektive bieten; auf der anderen Seite aus den urbanen Zentren in die immer breiter werdenden Grüngürtel, die ihnen mehr Lebensqualität versprechen. Doch selbst hier fehlt es an Kindern. Die Republik wird, zunächst in den Schwundregionen, bald jedoch bundesweit zunehmend vergreisen.^[4]

2. Bevölkerungsentwicklung in Deutschland

Demographie (griechisch: demos – das Volk) ist die Bevölkerungswissenschaft und wird auch als Bevölkerungslehre bezeichnet. Sie ergründet und beschreibt die Struktur sowie die Entwicklung der Einwohner einer Region, eines Landes, eines Kontinents oder der Welt durch Untersuchungen auf Basis der Bevölkerungsstatistiken. So wird beispielsweise in den Vereinigten Staaten alle 10 Jahre eine Volkszählung durchgeführt, die sowohl alle Einwohner des Landes als auch die Industrie erfasst. Die so gesammelten Daten über Alter, Geschlecht, Rasse, Familienstand, Kinder, Bildung und vieles andere mehr sind für die Demographie von großer Bedeutung, da die in diesem Bereich tätigen Wissenschaftler aus den Erkenntnissen Schlussfolgerungen für die ethnische Zusammensetzung, die Altersstruktur, die Familienstruktur und die zu erwartende Bevölkerungsentwicklung der USA ziehen können.^[5]

In erster Linie ist die Bevölkerungszahl eines Landes eine wirtschaftsgeographische Größe. Aus demographischer Sicht stellt sie einen Indikator dar, der die Auswirkungen von bevölkerungsrelevanten Prozessen sichtbar macht.

Bisher war die Entwicklung der Bevölkerungszahlen in der Bundesrepublik Deutschland auf lange Sicht gesehen positiv. Seit dem Jahre 1950 hat die Bevölkerung, trotz einer Phase von Bevölkerungsrückgängen in den 70er und 80er Jahren, um 14 Millionen auf momentan mehr als 82 Millionen Menschen zugenommen. Alle Varianten der Bevölkerungsvorausberechnung zeigen deutlich, dass sich der Trend in naher Zukunft ändern wird und es langfristig zu einer Schrumpfung der Bevölkerung kommen wird. Höchstens bei einer sehr hohen Zuwanderungsrate und gleichzeitig in großem Maße steigenden Lebenserwartung kann die Bevölkerungszahl im Jahr 2050 noch annähernd so hoch sein wie heute.^[6]

Die Bevölkerung nimmt ab, wenn die Anzahl der Sterbefälle die Anzahl der Geburtenrate übersteigt und das Geburtendefizit nicht durch Immigration kompensiert werden kann.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Entwicklung der Bevölkerungszahl in Deutschland

Quelle: Statistisches Bundesamt, Bevölkerung Deutschlands bis 2050 – 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung, 2003, S.26

Nach dem zweiten Weltkrieg wurde der Geburtenüberschuss in der Bundesrepublik Deutschland zum ersten Mal 1972 von einer höheren Sterberate abgelöst. Auslöser dafür war der spürbare Rückgang der Geburtenhäufigkeit zu Beginn der 70er Jahre, der sog. Geburtenknick. Außerdem verhinderte ein Anwerbestopp ausländischer Arbeitskräfte einen kurzfristigen Ausgleich des Geburtendefizits durch Zuwanderung, so dass es in den Folgejahren zu einem verlangsamten Wachstum und zum Teil sogar zu einem Bevölkerungsrückgang kam.^[7]

Solche Bevölkerungsvorausschätzungen, wie in Abbildung 1 dargestellt, basieren auf Annahmen der zukünftigen Entwicklung, die aufgrund bisheriger Erfahrungen gemacht werden. Wie sich die Bevölkerungsstruktur und die Bevölkerungszahl dann in Zukunft verändern, wird mit Hilfe bestimmter Einflussfaktoren vorausberechnet. Besonders wichtig sind hierbei die Anzahl der Geburten, die Sterbefälle und die Wanderungen.

2.1. Fertilität

Fertilität bedeutet Fruchtbarkeit, die geschlechtliche Vermehrungsfähigkeit von Männern und Frauen. Sie trägt maßgeblich zur Bestimmung der Bevölkerungszahl und vor allem der Bevölkerungsstruktur bei. Um Annahmen über die Größenverhältnisse der Bevölkerung treffen zu können, muss im Zusammenhang mit Fertilität zwischen verschiedenen Begriffen unterschieden werden:

Die Geburtenrate zeigt die Zahl der Geburten in Relation zur Einwohnerzahl. Mit ihr wird verglichen, wie sich das Verhältnis der Lebendgeborenen im Vergleich zu der Bevölkerung eines bestimmten Landes entwickelt.

In Deutschland wurden im Jahr 2004 nach ersten Schätzungen rund 705.000 Lebendgeburten verzeichnet, woraus sich eine Geburtenrate von 8,6 Lebendgeborenen je 1.000 Einwohner ergibt. Die Zahl der Lebendgeborenen liegt hierbei aber in den neuen Bundesländern und Ost-Berlin deutlich unter den in den alten Bundesländern.^[8]

Die Geburtenziffer gibt die durchschnittliche Zahl der Kinder an, die 1000 Frauen im Laufe ihres Lebens hätten, wenn die aktuellen Verhältnisse für diesen Zeitraum bestehen blieben. Um das quantitative Niveau der Bevölkerung in den nächsten Jahren zu halten, müssten 1.000 Frauen im Schnitt etwa 2.100 Kinder gebären. Dies entspräche dem Reproduktionsniveau^[9] und hielte die Bevölkerungszahl konstant, so fern die Kinder im Erwachsenenalter ebenfalls Kinder bekämen.^[10]

In Deutschland allerdings bewegt sich die Geburtenziffer je 1.000 Frauen derzeit so in der Größenordnung von 1.400 Neugeborenen. Damit gehört Deutschland im weltweiten Vergleich zu den kinderärmsten Ländern.^[11]

Es zeigt sich beispielsweise in Sachsen, dass die Bevölkerungsentwicklung, wie in allen neuen Bundesländern, seit der Wiedervereinigung von einem starken Rückgang geprägt ist. Der Bevölkerungsstand sank von Ende 1990 bis Ende 2000 von 4,78 Millionen um 7,3% auf 4,43 Millionen. Die wesentliche Ursache für ca. 60% des Bevölkerungsverlusts bildet vor allem der Geburtenrückgang. Ein weiterer Grund ist in den hohen Wanderungsverlusten zu finden. Aufgrund der weiterhin bestehenden rückläufigen Geburtenraten prognostiziert die Vorausberechnung des Statistischen Landesamtes des Freistaats Sachsen weitere Bevölkerungsrückgänge bis 2010 um 358.000 Einwohner (8,1%) und bis 2020 um 281.900 Einwohner (6,9%).^[12]

2.2. Mortalität

Unter Mortalität versteht man die Zahl der Personen, die innerhalb einer bestimmten Periode in einem bestimmten Gebiet sterben.

Im Jahre 2004 lag die Sterbeziffer in Deutschland bei 9,9 Sterbefällen je 1.000 Einwohner. Im europäischen Vergleich liegt Deutschland damit nach Dänemark, Schweden, Portugal und Belgien an fünfter Stelle.

Die Lebenserwartung bei der Geburt wird durch die alterspezifischen Sterblichkeitsziffern in einem bestimmten Kalenderjahr oder Zeitraum ermittelt und gibt die Zahl der Jahre an, die eine Person unter den gegebenen Umständen leben wird. In Deutschland nimmt sie seit den letzten Jahrzehnten kontinuierlich zu und liegt heute für einen neugeborenen Jungen bei 74,4 und für ein neugeborenes Mädchen bei 80,6 Jahre. Bis zum Jahr 2050, so die aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung, wird die Lebenserwartung bei Männern um 6,3 Jahre und bei Frauen um 5,8 Jahre zunehmen. Dabei steigt sie bis 2020 um fast zwei Monate pro Jahr. Danach wird sich der Prozess verlangsamen, falls die Möglichkeiten einer besseren medizinischen Versorgung zunehmende ausgeschöpft werden.

[...]

^[1] vgl. [BIRG], 10f.

^[2] vgl. [Geo-Magazin]

^[3] vgl. Ebenda

^[4] vgl. Ebenda

^[5] vgl. [Internet Lexikon]

^[6] vgl. [Bevölkerung, 10.], S.26

^[7] vgl. Ebenda, S.26f.

^[8] vgl. [stat. Bundesamt, Geborene und Gestorbene]

^[9] Diejenige Geburtenziffer, die die vollständige Ersetzung der Elterngeneration durch die jeweilige Folgegeneration gewährleistet

^[10] vgl. [Bevölkerung, 9], S.7

^[11] vgl. Ebenda, S.8

^[12] vgl. [Ernst & Young], S. 10