Die Arbeit hatte zum Ziel, für ein konkretes Immobiliendienstleistungsunternehmen, die Montan Wohnungsgesellschaft, einen Überblick über die Marktsituation zu geben und anschließend Wege zur Marktbearbeitung aufzuzeigen. Dabei erfolgte eine Beschränkung auf die ausschließliche Betrachtung der Kundengruppe der Immobilieneigentümer. Anforderungen der Mietkunden wurden nicht untersucht.
Dazu wurde im 1. Abschnitt die MWG vorgestellt und, soweit möglich, die derzeitigen Probleme skizziert. Es sollte deutlich gemacht werden, welche Erfahrungen das Unternehmen bereits aufweisen kann und wo derzeit noch Mängel bestehen.
Der zweite Abschnitt erfolgte mit der Intention, das Konzept des Facilities Managements unter Outsourcingaspekten zu betrachten. Die gefundenen Möglichkeiten lassen ein breites Betätigungsfeld vor allem während der Nutzungsphase der Immobilien vermuten. Die Auswertung verschiedener Analysen sowie einer eigenen Befragung zeigen, dass in der Praxis ein externes FM nur teilweise erfolgt. Vor allem die eigentlichen Managementprozesse werden von Immobilieneigentümern häufig selbst übernommen. Dafür wurde festgestellt, dass kaum leistungsbezogene Unterschiede zwischen den Immobilieneigentümern vorhanden sind. Ob die Bestände groß oder klein sind, in privatwirtschaftlichen oder öffentlichen Besitz, die Leistungswünsche und Anforderungen an einen externen Dienstleister sind nahezu identisch. Dies ermöglicht eine einfachere Ausgestaltung der Marketinginstrumente.
Der 3. Abschnitt soll Wege zeigen, wie die Erkenntnisse der vorangegangenen Abschnitte umgesetzt werden können. Es werden Möglichkeiten diskutiert, wie auf Basis des vorliegenden Datenmaterials Marketingstrategien aussehen könnten und auf welche Weise die Marketinginstrumente zum Einsatz kommen können. Auf diese Weise konnten speziell für die MWG Ansätze gezeigt werden, wie bestehende Mängel abgebaut werden sollten.
Die Arbeit liegt in einer von der MWG für die Veröffentlichung frei gegebenen Form vor. Auf Seite 4 und 5 wurden auf Wunsch des Unternehmens einige Erlöszahlen durch „x“ ersetzt. Diese Zahlen haben jedoch für den eigentlichen Inhalt der Diplomarbeit keine Bedeutung.
Inhaltsverzeichnis
1. Abschnitt: Die Montan Wohnungsgesellschaft mbH (MWG) und ihre derzeitige Situation
A. Historische Entwicklung
B. Organisatorische Gestaltung und Auftrag
I. Die MWG als Tochterunternehmen der TLG
a) Rechtsverhältnis zur TLG
b) Unternehmerischer Auftrag
II. Organisationsstruktur der MWG
C. Verwaltete Bestände
D. Problembereiche in der Immobilienverwaltung
E. Zielstellung für die zukünftige Entwicklung
2. Abschnitt: Stellung der MWG auf dem Immobilienmarkt
A. Vorrausetzungen für Immobiliendienstleistungen
I. Facilities Management als Grundlage für Immobiliendienstleistungen
a) Begriffliche Abgrenzung
b) Leistungsfähigkeit des Facilities Managements
c) Facilities Management für öffentliche Verwaltungen
II. Outsourcing von Immobiliendienstleistungen
a) Gründe gegen eine rein monetäre Beurteilung von Outsourcing-Vorteilen
b) Leistungspakete statt Einzelleistungen
B. Der Markt für Immobiliendienstleistungen
C. Empirische Erhebung zur Bestimmung von Anforderungen des Dienstleistungsmarktes
I. Adressaten der Befragung
II. Design des Fragebogens
III. Ergebnisse der Befragung
a) Darstellung der Häufigkeitsverteilungen
1. Herkunft der Probanden
2. Verteilung der Immobilienaktivitäten auf die Bundesländer
3. Verteilungen zum Immobilienbesitz
4. Verteilung der Verkehrswerte
5. Bisherige Immobilienverwaltung
6. Zukünftige Immobiliendienstleistungen
7. Kommunikation und Information
8. Eigenschaften der Immobiliendienstleister
b) Bildung von homogenen Clustern
c) Zusammenhang von Clusterzugehörigkeit und Eigenschaftsausprägung
1. Clusterzugehörigkeit und Nutzung externer Dienstleister
2. Clusterzugehörigkeit und zukünftig ausgelagerte Leistungen
3. Zusammenhang von Clusterzugehörigkeit und Gründen für das Outsourcing
4. Clusterzugehörigkeit und Nutzung der Informationsquellen
5. Clusterzugehörigkeit und Rangwerte der Dienstleistereigenschaften
6. Fazit der Clusteranalyse
d) Einfluss der Beurteilung externer Dienstleister auf zukünftige Outsourcing-Überlegungen
3. Abschnitt: Gestaltungsmöglichkeiten der Marketinginstrumente
A. Immobilienmanagement als Dienstleistungsmanagement
I. Zieldefinition im Dienstleistungsmarketing
II. Entwicklung von Marketingstrategien
a) Strategien für neue Geschäftsfelder
b) Gestaltung von Marktfeldstrategien
c) Strategie des Wettbewerbsvorteils
B. Vier Kriterien einer Marketingkonzeption
I. Leistungs- und Preisgestaltung im Rahmen der Angebotspolitik
a) Festlegung der Kernleistung
b) Zusätzliche Leistungen zur differenzierten Produktgestaltung
c) Möglichkeiten der Preisgestaltung
II. Absatzwege für die MWG
III. Informations- und Kommunikationspolitik
C. Von der Kundengewinnung zur Kundenbindung
Schlussbemerkung
Zielsetzung & Themen der Arbeit
Die vorliegende Arbeit untersucht die Marktchancen für die Montan Wohnungsgesellschaft mbH (MWG) vor dem Hintergrund einer notwendigen unternehmerischen Neuausrichtung und der Loslösung von ihrem bisherigen Hauptauftraggeber, der TLG. Das primäre Ziel besteht darin, ein Konzept für die Marktbearbeitung zu entwickeln, das es der MWG ermöglicht, als kompetenter Immobiliendienstleister auf dem freien Markt zu bestehen, indem sie sich von einem reinen Verwalter hin zu einem proaktiven Immobilienmanager entwickelt.
- Analyse der aktuellen Unternehmenssituation und der Problembereiche der MWG.
- Untersuchung des Facilities Managements als Grundlage für moderne Immobiliendienstleistungen.
- Empirische Erhebung zur Ermittlung der Anforderungen von Immobilieneigentümern an externe Dienstleister.
- Diskussion von Strategien für den Marketing-Mix, insbesondere in Bezug auf Leistungsgestaltung und Kundenbindung.
Auszug aus dem Buch
A. Immobilienmanagement als Dienstleistungsmanagement
Es ist zunächst festzustellen, dass die Erbringung von Leistungen für Immobilien dem Dienstleistungsmanagement zuzuordnen ist. Dies ist von Bedeutung, da sich das Marketing für Produkte von dem der Dienstleistungen maßgeblich unterscheidet. Dienstleistungen sind „selbständige, marktfähige Leistungen, die mit der Bereitstellung oder dem Einsatz von Leistungsfähigkeiten verbunden sind und im Rahmen des Erstellungsprozesses durch interne und externe Faktorkombinationen mit dem Ziel realisiert werden, an den externen Faktoren nutzenstiftende Wirkungen zu schaffen“.
Dabei haben Dienstleistungen Eigenschaften, die sie eindeutig von Sachgütern unterscheiden und die ihre Auswirkungen auf den Leistungsprozess haben. Dienstleistungen sind immateriell, d.h. es sind Handlungen, die direkt während der Erbringung konsumiert werden. Daraus resultiert, dass eine Bewertung und Einschätzung der Leistung im Voraus kaum möglich ist. Nicht nur dieses, die Leistung selbst ist kaum fassbar und unterliegt einer hohen Schwankungsbreite, eine Eigenschaft, die mit Zunahme der Komplexität noch stärker zum Tragen kommt. Die umfassende Bewirtschaftung eines Immobilienportfolios wird in seinen Ausprägungen und in seinem Ergebnis schwerer zu beurteilen sein, als dies beispielsweise eine Friseurleistung ist. Letztendlich zeichnen sich Dienstleistungen auch dadurch aus, dass sie zum Zeitpunkt ihrer Entstehung auch sofort verbraucht werden. Eine nachträgliche Bewertung wird somit ebenfalls erschwert. Somit sind Dienstleistungen sehr stark vom Vertrauen der Kunden abhängig. Schließlich sind sie auch nicht mehr rückgängig zu machen. Kommunikation ist daher ein wichtiger Faktor, um beim Kunden überhaupt einen Bedarf entstehen zu lassen und die „hard-facts“ eines Sachgutes sichtbar zu machen.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Abschnitt: Die Montan Wohnungsgesellschaft mbH (MWG) und ihre derzeitige Situation: Dieser Abschnitt stellt das Unternehmen, seine Historie als Tochter der TLG sowie die aktuelle organisatorische Struktur und die damit verbundenen Herausforderungen vor.
2. Abschnitt: Stellung der MWG auf dem Immobilienmarkt: Hier werden die theoretischen Grundlagen des Facilities Managements und Outsourcings analysiert, ergänzt durch eine eigene empirische Befragung von Immobilieneigentümern zur Ermittlung von Marktbedarfen.
3. Abschnitt: Gestaltungsmöglichkeiten der Marketinginstrumente: Das abschließende Kapitel diskutiert praktische Strategien für den Marketing-Mix, um die MWG als Immobiliendienstleister erfolgreich zu positionieren und nachhaltige Kundenbeziehungen aufzubauen.
Schlüsselwörter
Immobilienverwaltung, Facilities Management, Outsourcing, Dienstleistungsmarketing, MWG, Marktbearbeitung, Kundenbindung, Immobilienmanagement, Strategie, Kundengewinnung, Immobilienwirtschaft, Marketing-Mix, Gebäudemanagement, Dienstleistungssektor, Marktanalyse.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Diplomarbeit analysiert die Marktchancen für die Montan Wohnungsgesellschaft mbH (MWG) im Kontext ihrer notwendigen Neuausrichtung weg von der alleinigen Betreuung der TLG hin zu einem freien Immobiliendienstleister.
Was sind die zentralen Themenfelder der Untersuchung?
Zentrale Themen sind das Konzept des Facilities Managements, die Dynamik des Outsourcing-Verhaltens von Immobilieneigentümern sowie die strategische Gestaltung von Marketinginstrumenten für Dienstleistungsunternehmen.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Ziel ist es, der MWG einen fundierten Überblick über die Marktsituation zu geben und konkrete Wege aufzuzeigen, wie sie ihre Leistungen als professioneller Immobilienmanager am Markt erfolgreich positionieren kann.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Neben einer fundierten theoretischen Literaturanalyse wurde eine empirische Untersuchung in Form eines standardisierten Fragebogens durchgeführt, die mittels SPSS statistisch ausgewertet wurde.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Vorstellung der Unternehmenssituation, die Analyse des Marktes für Immobiliendienstleistungen unter Outsourcing-Aspekten sowie die Diskussion von Marketingstrategien für die MWG.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit ist insbesondere geprägt durch die Begriffe Immobilienverwaltung, Facilities Management, Outsourcing, Dienstleistungsmarketing und Kundenbindung.
Welche Rolle spielt das Facilities Management für die MWG?
Es dient als strategische Grundlage, um weg von reinen Verwaltungsaufgaben hin zu einer ganzheitlichen, nutzungs- und kostenoptimierenden Immobilienbewirtschaftung zu gelangen.
Warum wird die Kundengewinnung für die MWG als besonders kritisch bewertet?
Aufgrund der hohen Abhängigkeit vom bisherigen Hauptauftraggeber (TLG) und der dort anstehenden Bestandsreduzierung ist die Gewinnung neuer Kunden auf dem freien Markt existenznotwendig.
- Quote paper
- Dipl.-Kfm. Martin Schnell (Author), 2001, Marktchancen für einen Immobiliendienstleister, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/76095
