Einkunftserzielungsabsicht bei der Vermietung und Verpachtung von Ferienwohnungen im Ertragsteuerrecht


Hausarbeit, 2007

19 Seiten, Note: 2,3


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungs- und Symbolverzeichnis

1. Einleitung

2. Erläuterung der Grundbegriffe
2.1 Einkunftserzielungsabsicht
2.2 Ferienwohnung

3. Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung und Verpachtung von Ferienwohnungen im Ertragsteuerrecht
3.1 Auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit
3.2 Nicht auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit

4. Gewinnerzielungsabsicht bei der gewerblichen Vermietung und Verpachtung von Ferienwohnungen
4.1 Abgrenzung gewerblicher Vermietung und Verpachtung als Vermögensverwaltung
4.2 Vermietung und Verpachtung von Ferienwohnungen in einer Freizeitanlage

Literaturverzeichnis

Abkürzungs- und Symbolverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Bei der steuerlichen Behandlung von Grundvermögen gibt es unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten, die zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können. Das Grundvermögen kann im Privatvermögen als eine reine Vermögensverwaltung gehalten werden und gehört dann zu den Überschusseinkunftsarten. Es kann aber auch im Betriebsvermögen gehalten werden und ist dann eine Gewinneinkunftsart. Diese Seminararbeit versucht den Unterschied zwischen einer gewerblichen Vermietung und einer Vermögensverwaltung darzustellen, da die Behandlung von Ferienwohnungen immer wieder ein Thema von Streitigkeiten zwischen Steuerpflichtigen und Finanzverwaltung ist. Wobei der Schwerpunkt der Arbeit, liegt auf der Erläuterung der Totalgewinnanalyse seitens des Finanzamtes. Der Unterschied bei der dauerhaften Vermietung und Verpachtung von Immobilien und der von Ferienwohnung ist, das es bei der dauerhaften ein „Liebhaberei-Überprüfungsverbot“ gibt. Daher fällt die Vermietung und Verpachtung von Ferienwohnungen regelmäßig ins Auge der Totalgewinnanalyse.

Nach der Begriffserklärung erfolgt eine Analyse der dauerhaften und der nicht dauerhaften Vermietungstätigkeit, wobei auf die Behandlung vom Umsatzsteuerrecht und Gewerbesteuerrecht verzichtet wird. Zudem erfolgt keine einzelne Erklärung von verschiedenen Werbungskosten wie z.B. lineare oder degressive Abschreibungen. Abgegrenzt wurde auch von der Vermietung und Verpachtung von Objekten oder Immobilien, die rein Wohnzwecken dienen, jedoch wird indirekt auf diese eingegangen, da sich die Grundsätze für die Vermietung und Verpachtung von Ferienwohnungen aus den der zu Wohnzwecken dienenden, ergeben. Ebenfalls geht die Seminararbeit nicht auf Mietkaufmodelle oder den Erwerb mit Rück- oder Verkaufsgarantie ein, diese werden lediglich zur Erläuterung erwähnt aber nicht eindeutig erklärt. Am Schluss geht die Arbeit auf die Unterschiede einer gewerblichen Vermietungstätigkeit und einer reinen Vermögensverwaltung ein. Dargelegt wird auch die Behandlung von Vermietungsobjekten in einer Freizeitanlage auf Grund eines aktuellen Themas.

2. Erläuterung der Grundbegriffe

2.1 Einkunftserzielungsabsicht

Eine einkommenssteuerlich relevante Betätigung oder Vermögensnutzung im Bereich der Einkunftsarten nach § 2 Absatz 1 EStG, setzt die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Einkünfte zu erzielen.[1] Es kommt auf die Absicht der Einkunftserzielung an, nicht darauf, ob Einkünfte tatsächlich erzielt werden. Eine relevante Betätigung oder Vermögensnutzung mit Einkunftserzielungsabsicht liegt daher nicht vor, wenn der Steuerpflichtige eine Tätigkeit nur aus Liebhaberei ausübt. Die Einkunftserzielungsabsicht setzt das Streben nach einer Vermögensmehrung in Gestalt eines Totalgewinns voraus. Da der Steuerpflichtige die objektive Beweislast trägt , muss er der Finanzverwaltung nachweisen oder glaubhaft machen, dass er sich bemüht hat, den erzielten Verlusten durch geeignete Maßnahmen, entgegen zu wirken. Kann er dies nicht, so ist davon auszugehen, dass die Finanzverwaltung die Fortführung der verlustbringenden Tätigkeit nicht als Streben nach einem Totalgewinn ansieht, sondern dass persönliche Gründe für die Tätigkeit überwogen haben. Wird bei der Totalgewinnermittlung in einem Zeitraum von 30 Jahren in der Vermietung und Verpachtung ein positiver Totalgewinn erzielt, liegt eine Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen vor. Damit sind vorherige, eventuell zweifelhafte, Verluste aus der Vermietung und Verpachtung von der Finanzverwaltung anzuerkennen. Der für die Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht maßgebliche Totalgewinn setzt sich aus den in der Vergangenheit erzielten und künftig zu erwartenden laufenden Gewinnen / Verlusten und dem sich bei Beendigung voraussichtlich ergebenden Veräußerungs- bzw. Aufgabegewinn / -verlust zusammen.[2]

2.2 Ferienwohnung

Ein Gebäude, das Wohnzwecken dient, ist dazu bestimmt und geeignet, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Ein Gebäude, das nicht zur Vermietung an Dauermieter, sondern Ferienwohnungen enthält und für kürzere Zeiträume an wechselnde Feriengäste vermietet wird, dient nicht Wohnzwecken.[3] Es handelt sich dabei um Gebäude oder Wohnungen, die baurechtlich nicht ganzjährig bewohnt werden dürfen oder die sich aufgrund ihrer Bauweise nicht zum dauernden Bewohnen eignen. Nicht ganzjährig bewohnt werden dürfen Wohnungen, die in einem ausgewiesenen Sondergebiet für Ferien- oder Wochenendhäuser liegen, soweit nicht ausnahmsweise ein Dauerwohnen in diesem Gebiet baurechtlich ausdrücklich zugelassen ist.[4] Indizien für eine Ferienwohnung sind z.B. Gebäude und Wohnungen, die durch vor Ort eingeschaltete Vermittler verwaltet und überwacht werden.

3. Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung und Verpachtung von Ferienwohnungen im Ertragsteuerrecht

3.1 Auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit

Eine Vermietung ist auf Dauer angelegt, wenn die Vermietung unter ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt. Bei einer Ferienwohnung, die ausschließlich an wechselnde Feriengäste bzw. an fremde Dritte vermietet wird, ist grundsätzlich von einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen, wenn nicht besondere Umstände oder Beweisanzeichen dagegen sprechen.[5] Damit liegt bei einer Dauervermietung ein Liebhaberei-Überprüfungsverbot seitens der Finanzverwaltung vor.[6] Der Grund dafür ist, dass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Regel erst über mehrere Jahre zu positiven Einkünften führen. Je nach Umfang der Anschaffungs- und Herstellungskosten und der Fremdfinanzierungskosten muss der Steuerpflichtige zu Anfang hohe Werbungskosten tragen, die dann zu hohen Verlusten führen können.[7] Dies soll nicht sofort zur fehlenden Einkunftserzielungsabsicht führen, sondern erst ein betrachteter Zeitraum von 30 Jahren und ein maßgeblicher erzielbarer Totalgewinn führt zur Entscheidung, ob die Vermietungseinkünfte aus der Ferienwohnung der Einkommensteuer zu unterwerfen sind.[8] Die Finanzverwaltung geht bei einem negativen Totalgewinn grundsätzlich von der fehlenden Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen aus. Der Steuerpflichtige kann jedoch seine Absicht, die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste bzw. an fremde Dritte zu vermieten, beweisen, indem er einen der folgenden Umstände glaubhaft macht:

1. Der Steuerpflichtige hat die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem ihm nicht nahe stehenden Vermittler (überregionaler Reiseveranstalter, Kurverwaltung o.a.) übertragen und eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen.
2. Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus des Steuerpflichtigen oder in unmittelbarer Nähe zu seiner selbst genutzten Wohnung. Voraussetzung ist jedoch, dass die selbst genutzte Wohnung nach Größe und Ausstattung den Wohnbedürfnissen des Steuerpflichtigen entspricht. Nur wenn die selbst genutzte Wohnung die Möglichkeit zu Unterbringung von Gästen bietet, kann davon ausgegangen werden, dass der Steuerpflichtige die Ferienwohnung nicht selbst nutzt.
3. Der Steuerpflichtige hat an demselben Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzt nur eine dieser Ferienwohnungen für eigene Wohnzwecke oder in Form der unentgeltlichen Überlassung. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn Ausstattung und Größe einer Wohnung auf die besonderen Verhältnisse des Steuerpflichtigen zugeschnitten sind.
4. Die Dauer der Vermietung der Ferienwohnung entspricht zumindest dem Durchschnitt der Vermietung in der am Ferienort üblichen Saison.[9]

Durch eventuelle Vermietungsschwierigkeiten kann es jedoch zu einer zu geringen Anzahl der Vermietungstage kommen und die Einkunftserzielungsabsicht wird eventuell erneut in Frage gestellt. Die Finanzverwaltung nimmt eine Überprüfung der Einkunftserzielungsabsicht dann vor, wenn die Vermietungszeit unter 25 v.H. der ortsüblichen Vermietungsdauer liegt, ohne dass ein Vermietungshindernis gegeben ist. Sie geht dabei von einer erheblichen Unterschreitung der ortsüblichen Vermietungsdauer aus.[10] Der Steuerpflichtige ist nun verpflichtet, seine Einkunftserzielungsabsicht, durch entsprechend gesteigerte Werbemaßnahmen oder andere Bemühungen, die zu einer Vermietung oder Verpachtung der Ferienwohnung führen, nachzuweisen. Dies kann er z.B. durch häufige Zeitungsanzeigen oder durch entsprechende Verträge mit einem vor Ort eingeschaltetem Vermittler glaubhaft machen. Erkennt die Finanzverwaltung diesen Nachweis an, so bleiben die anfallenden Werbungskosten aus Leerstandszeiten voll abzugsfähig.[11]

Die Finanzverwaltung kann weiterhin eine Selbstnutzung der Ferienwohnung, für eigene private Erholungszwecke oder eine unentgeltliche Überlassung an Dritte, unterstellen. Der Steuerpflichtige hat die Pflicht, das Fehlen der Selbstnutzung schlüssig darzulegen und ggf. glaubhaft zu machen. Kurzfristige Aufenthalte in der Ferienwohnung anlässlich eines Mieterwechsels wie z.B. die Endreinigung, die Schlüsselübergabe oder das Ablesen des Stromzählers, führen nicht zu einer Selbstnutzung. Die Erhaltung der Mietsache wie z.B. Beseitigung von Schäden, die der Mieter verursacht hat und das Durchführen von Schönheitsreparaturen sind ebenfalls erlaubte kurzfristige Aufenthalte.[12] Lässt sich der Umfang der neben der tatsächlichen Fremdvermietung gegebenen Selbstnutzung nicht feststellen, sind die auf die Leerstandszeiten entfallenden Werbungskosten zu je 50 v.H. der Selbstnutzung und der Vermietung zuzurechnen.[13]

[...]


[1] Vgl. Lippross O. Basiskommentar zu EStG § 21 Vermietung und Verpachtung Rz 14.

[2] Vgl. Schneider J. Themenlexikon Liebhaberei – Lexikon des Steuerrechts v. 01.10.06

Nr. 1.1, Nr. 1.2 und Nr. 1.5.

[3] Vgl. BMF Richtlinie vom 16.12.2005 i. V. m. R 7.2 EStR.

[4] Vgl. Schneider J. Themenlexikon Ferienwohnung – Lexikon des Steuerrechts v. 01.10.06 Nr. 1.1.

[5] Vgl. Lippross O. Basiskommentar zu EStG § 21 Vermietung und Verpachtung Rz 17.

[6] Vgl. Fleischmann G., DB 2005 S. 67-69.

[7] Vgl. Spindler W., DB 2007, S. 185-190.

[8] Vgl. Fleischmann G., DB 2005 S. 67-69.

[9] Vgl. BMF Schreiben vom 08.10.04 Nr. 17.

[10] Vgl. Spindler W., DB 2007, S. 185-190.

[11] Vgl. BMF Schreiben vom 08.10.04 Nr. 18.

[12] Vgl. Spindler W., DB 2007, S. 185-190.

[13] Vgl. BFH Schreiben vom 06.11.2001.

Ende der Leseprobe aus 19 Seiten

Details

Titel
Einkunftserzielungsabsicht bei der Vermietung und Verpachtung von Ferienwohnungen im Ertragsteuerrecht
Hochschule
Fachhochschule Münster
Veranstaltung
Betriebliche Steuerlehre
Note
2,3
Autor
Jahr
2007
Seiten
19
Katalognummer
V80817
ISBN (eBook)
9783638871266
ISBN (Buch)
9783656561606
Dateigröße
389 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Einkunftserzielungsabsicht, Vermietung, Verpachtung, Ferienwohnungen, Ertragsteuerrecht, Betriebliche, Steuerlehre
Arbeit zitieren
René Marks (Autor), 2007, Einkunftserzielungsabsicht bei der Vermietung und Verpachtung von Ferienwohnungen im Ertragsteuerrecht, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/80817

Kommentare

  • Noch keine Kommentare.
Im eBook lesen
Titel: Einkunftserzielungsabsicht bei der Vermietung und Verpachtung von Ferienwohnungen im Ertragsteuerrecht



Ihre Arbeit hochladen

Ihre Hausarbeit / Abschlussarbeit:

- Publikation als eBook und Buch
- Hohes Honorar auf die Verkäufe
- Für Sie komplett kostenlos – mit ISBN
- Es dauert nur 5 Minuten
- Jede Arbeit findet Leser

Kostenlos Autor werden