In Zeiten von Rezession und einer stagnierende Wirtschaftslage ist auch die Immobilienbranche im Wandel. In Deutschland ist an vielen Orten besonders der Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt von Leerständen und Vermarktungsschwierigkeiten in Folge von Überkapazitäten gekennzeichnet. Diese Situation zwingt Projektentwickler und vor allem Investoren zum Umdenken. Spezialimmobilien und insbesondere Hotelimmobilien stellen inzwischen attraktive Anlagealternativen dar. Hotels gehorchen zumeist anderen Wirtschaftlichkeitskriterien als übrige Immobilienarten und können so gerade in den Portfolios von Immobilienfonds für eine interessante Vielfalt sorgen. Fonds und insbesondere offene Immobilienfonds, die eine der bedeutendsten Investorengruppen des Immobilienanlagemarktes darstellen, stehen heute in einem verschärften Wettbewerb mit anderen institutionellen Investoren um hochwertige Immobilienobjekte und Standorte. Von daher kann die Aufnahme von Hotels in ein Portfolio eine attraktive Option sein. Des weiteren wurden offene Immobilienfonds im Zuge der vergangenen Immobilienskandale zu mehr Transparenz und zu Ratings aufgefordert.1 Vor diesem Hintergrund kann eine solche Anlagevielfalt betroffenen Fonds mehr Sicherheit verleihen.
Ziel dieser Arbeit ist es nun, besondere Charakteristika von Hotelimmobilien aufzuzeigen und daraus abzuleiten, inwieweit sich Investitionen in Hotelimmobilien für offene Immobilienfonds tatsächlich eignen.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Gang der Untersuchung
2 Die Theorie der offenen Immobilienfonds
2.1 Eigenschaften des offenen Immobilienfonds
2.2 Anforderungen an den offenen Immobilienfonds
3 Die Hotelimmobilie als Investitionsobjekt
3.1 Vor- und Nachteile von Hotels
3.2 Aufnahmekriterien für einen Fonds
4 Das Hotel als (un-)geeignetes Element des Fondsportfolios
4.1 Die Risikostreuung als Erfolgsfaktor
4.2 Die wichtige Rolle der Rahmenbedingungen
4.2.1 Der Hotelsektor im Wachstum
4.2.2 Ansätze eines Strukturwandels
4.3 Die Akzeptanz von Hotelinvestitionen
4.4 Risiken und Probleme
5 Zusammenfassung und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht die Eignung und Akzeptanz von Hotelimmobilien als Anlageobjekte für offene Immobilienfonds. Im Zentrum steht die Forschungsfrage, inwieweit Hotelimmobilien aufgrund ihrer spezifischen Charakteristika eine sinnvolle Portfolioergänzung darstellen können und welche Risiken sowie Kriterien bei einer Investition zu berücksichtigen sind.
- Theoretische Grundlagen offener Immobilienfonds
- Charakteristika und Wirtschaftlichkeit von Hotelimmobilien
- Kriterien für die Auswahl von Hotelinvestitionen durch Fonds
- Risikoanalyse und Diversifikationseffekte
- Zukünftige Entwicklungstendenzen und Marktanforderungen
Auszug aus dem Buch
3.1 Vor- und Nachteile von Hotels
Das Hotel als Immobilie hat bestimmte Charakteristika, die es als Investitionsobjekt gegenüber Investitionen in andere Gewerbeimmobilien besonders geeignet erscheinen lassen. Hervorzuheben wäre die Höhe der Verwaltungskosten. Diese sind bei Hotels deutlich niedriger als es z.B. bei Büroimmobilien der Fall ist, da hier in der Regel nur ein einziger Mieter involviert ist und das meistens über einen längeren Zeitraum von mehr als zehn Jahren. Langfristige Miet- bzw. Pachtverträge tragen zusätzlich zu mehr Sicherheit bei, weil daraus ein stabiler Cash-Flow resultiert und zuverlässig kalkuliert werden kann. Des weiteren lässt sich auch das Mietausfallrisiko über einen längeren Zeitraum bestimmen. Die Entwicklung der Nachfrage (vgl. Kap. 4.2) lässt darauf schliessen, dass das Mietausfallrisiko in den nächsten Jahren sinkt und unter dem des Büros liegen wird. Ein weiterer entscheidender Vorteil der Hotelimmobilie ist die gute Grundstücksauslastung. Im Gegensatz zu der Büroimmobilie zählt fast die gesamte Fläche als Mietraum, so dass das Verhältnis von Bruttogeschossfläche zu der Nettogeschossfläche günstiger ist. Dies lässt höhere Mieterträge zu.
Dennoch können unter Umständen Geldanlagen in Hotelimmobilien mit zusätzlichen Kosten verbunden sein. Da entgegen der Büroimmobilie bei Hotels die aufwändige Ausstattung mitfinanziert werden muss, fallen hier die Investitionen pro Quadratmeter höher aus. Ausserdem muss gerade für Hotels die notwendige Expertise erst aufgebaut oder eingekauft werden. Ein weiterer Nachteil ist, dass es bei Hotels abhängig vom Standort während der Anlaufphase zu niedrigeren Erträgen kommen kann. Diese Probleme in der Anlaufsphase entfallen bei anderen Gewerbeimmobilien. Ein zusätzlicher ertragsmindernder Faktor kann die Ausgestaltung des Pacht- oder Mietvertrages sein. Bei unflexiblen Verträgen ist der Pacht- bzw. Mietertrag über die Laufzeit nach oben begrenzt, so dass man bei Änderungen der Umwelt nicht reagieren kann. Des weiteren ist bei Investitionen in Hotelimmobilien zu berücksichtigen, dass es sich hierbei um eine Spezialimmobilie handelt. Von daher ist die Substituierbarkeit bei Hotels begrenzt. Bei falschen Maßnahmen kann also die ökonomische Nutzenstiftung bzw. die Länge des Lebenszyklusses der Immobilie verkürzt werden.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Dieses Kapitel führt in die aktuelle Marktlage der Immobilienbranche ein und definiert das Ziel, die Eignung von Hotelimmobilien für offene Immobilienfonds zu analysieren.
2 Die Theorie der offenen Immobilienfonds: Hier werden die gesetzlichen und organisatorischen Rahmenbedingungen offener Immobilienfonds sowie deren grundsätzliche Anforderungen an Anlageobjekte dargelegt.
3 Die Hotelimmobilie als Investitionsobjekt: Dieses Kapitel beleuchtet spezifische Vor- und Nachteile von Hotelimmobilien sowie die wesentlichen Kriterien, die ein Fonds bei einer Investitionsentscheidung anlegt.
4 Das Hotel als (un-)geeignetes Element des Fondsportfolios: Im Hauptteil wird die Eignung von Hotels kritisch diskutiert, insbesondere unter den Aspekten der Risikostreuung, aktueller Markttrends und spezifischer Investitionsrisiken.
5 Zusammenfassung und Ausblick: Das Fazit fasst die Kernergebnisse zusammen und gibt einen Ausblick auf die zukünftigen Anforderungen an ein professionelles Hotel-Investmentmanagement.
Schlüsselwörter
Offene Immobilienfonds, Hotelimmobilien, Risikostreuung, Diversifikation, Investitionsobjekt, Standort, Betreiber, Mietverträge, Rendite, Gewerbeimmobilien, Hotelmarkt, Asset-Allokation, Kapitalanlagegesellschaft, Spezialimmobilien, Portfoliooptimierung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der Frage, ob und unter welchen Bedingungen Hotelimmobilien ein geeignetes Investment für offene Immobilienfonds darstellen.
Welche zentralen Themenfelder werden behandelt?
Die zentralen Themen sind die theoretischen Grundlagen von Immobilienfonds, die spezifischen Vor- und Nachteile von Hotelinvestitionen sowie die strategische Auswahl von Standorten und Betreibern.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, Charakteristika von Hotelimmobilien aufzuzeigen und daraus abzuleiten, ob diese Anlagen zur Performance-Steigerung und Diversifizierung für offene Fonds geeignet sind.
Welche wissenschaftliche Methode wurde verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer fundierten Literaturanalyse und einer empirischen Untersuchung in Form von Experteninterviews mit Vertretern verschiedener offener Immobilienfonds.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Im Hauptteil werden neben den theoretischen Grundlagen insbesondere die Risikostreuung, die Marktentwicklung des Hotelsektors und die praktische Akzeptanz von Hotelinvestitionen beleuchtet.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit wird durch Begriffe wie Risikostreuung, Diversifikation, Betreiberrisiken, Standortqualität und langfristige Mietverträge charakterisiert.
Wie bewerten die befragten Experten das Betreiberrisiko?
Die Experten betonen, dass das Betreiberrisiko durch eine sorgfältige Auswahl der Betreiber, klare Mietvertragsstrukturen und eine genaue Analyse der Bonität minimiert werden muss.
Warum wird das Thema "Drittverwendungsfähigkeit" als kritisch angesehen?
Da Hotels Spezialimmobilien sind, ist eine Umnutzung bei Leerstand schwierig. Die Arbeit zeigt, dass eine hohe Standortqualität und eine flexible bauliche Konzeption dieses Risiko begrenzen können.
- Quote paper
- Jan Heusgen (Author), 2005, Eignung und Akzeptanz von Hotelimmobilien für offene Immobilienfonds, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/81451
