Deutschland verfügte bislang über kein international anerkanntes Kapitalanlageprodukt für die indirekte Immobilienanlage. Dadurch bestand die Bedrohung, im Wettbewerb mit weltweiten Finanz- und Immobilienstandorten zurückgeworfen zu werden. Daraufhin wurde am 30. März 2007 reagiert, indem das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen verabschiedet wurde. Es trat rückwirkend zum 01. Januar 2007 in Kraft.
Mit der Pflicht zur Erstellung eines Jahresabschlusses nach internationalen Rechnungslegungsstandards, der Erfordernis der Bewertung des Immobilienvermögens mit dem Fair-Value und zwingenden Anforderungen, die das REITG an den deutschen REIT stellt, sind einige Besonderheiten und auch Probleme bezüglich der Rechnungslegung verbunden.
Im Rahmen dieser Diplomarbeit sollen diese Besonderheiten diverser Bilanzposten herausgearbeitet werden, die Probleme der Bilanzierung, der Klassifikation und der Bewertung dargelegt und die Auswirkungen der Anforderungen des REIT-Gesetzes auf die Rechnungslegung erläutert, sowie damit zusammenhängende Schwierigkeiten aufgedeckt und Gestaltungsmöglichkeiten erarbeitet werden.
Inhaltsverzeichnis
A. Einführung
I. Problemstellung
II. Gang der Untersuchung
B. Der deutsche REIT
I. Der deutsche Immobilienmarkt
II. Das REIT-Gesetz
1. Organisationsstruktur
2. Struktur des Vermögens, des Kapitals und der Erträge
3. Ausschüttungsanforderung
4. Sanktionen
5. Besteuerung
III. Abwägungen zu anderen Immobilienanlagemöglichkeiten
IV. Ausblick
C. Das REIT-Gesetz und dessen Besonderheiten und Probleme in der Rechnungslegung
I. Grundlagen und Anwendungsbereich
II. Immobilienvermögen
1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
a) Regelungsgehalt des IAS 40
b) Bewertungsverfahren und Bewertungsprobleme
(1) Vergleichswertverfahren
(2) Barwertmethoden
2. Selbst genutzte Immobilien
a) Regelungsgehalt und Relevanz für den G-REIT
b) Anwendung des Komponentenansatzes
3. Vorräte
4. Leasing
a) Leasingklassifikation
b) Problematik beim G-REIT
5. Zur Veräußerung bestimmte Immobilien
6. Für Dritte erstellte Immobilien
7. Abgrenzungsprobleme
III. Problematik der Kapital- und Ausschüttungsanforderung
1. Mindesteigenkapital
2. Ausschüttungspflicht
a) Das Problem des Substanzverlustes
b) Klassifikation der Ausschüttungsverpflichtung
IV. Gewinn- und Verlustrechnung
V. Latente Steuern
VI. Anhang
VII. Segmentberichterstattung
D. Beurteilung und Fazit
Zielsetzung & Themen
Diese Diplomarbeit befasst sich mit der Analyse der spezifischen Besonderheiten und Probleme bei der Rechnungslegung des deutschen REIT (G-REIT). Das zentrale Ziel ist es, die Auswirkungen der Anforderungen des REIT-Gesetzes auf die Bilanzierung, Klassifikation und Bewertung von Immobilienvermögen zu untersuchen und bestehende Schwierigkeiten in der Praxis aufzuzeigen.
- Einführung in die Funktionsweise und gesetzlichen Rahmenbedingungen des G-REIT.
- Detaillierte Untersuchung der Rechnungslegungsstandards für Immobilienvermögen (IAS 40, IAS 16, IAS 2).
- Kritische Analyse der Kapital- und Ausschüttungsanforderungen.
- Problematiken bei der Bewertungsmethodik und Segmentberichterstattung.
- Diskussion über potenzielle Auswirkungen auf die Zukunftsfähigkeit und Marktperformance deutscher REITs.
Auszug aus dem Buch
1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Zu den immobilen Finanzinvestitionen (Investment Properties) zählen gem. IAS 40.7 Gebäude, die zur Generierung von Zinserträgen, in Form von Mieten gehalten werden oder deren Halt auf eine Wertsteigerung abzielt. Sie dürfen nicht zur Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. zur Erbringung von Dienstleistungen und Verwaltungszwecken oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens dienen. Immobilien werden gemäß IAS 40.16 als Finanzanlagen angesetzt, wenn ein künftiger wirtschaftlicher Nutzenzufluss wahrscheinlich ist und die AHK verlässlich ermittelt und bewertet werden können.
Die Erstbewertung erfolgt in Höhe der AHK zuzüglich der damit verbundenen Transaktionskosten. Die Kosten umfassen gem. IAS 40.21 den Kaufpreis und direkt zurechenbare Posten, wie Honorare, Steuern und Kosten für Rechtsberatungen. In den Herstellungskosten inbegriffen sind solche, die bis zum Zeitpunkt des Abschlusses der Erstellung oder Entwicklung angefallen sind. Selbst erstellte Liegenschaften, die nach Fertigstellung als Finanzinvestition dienen sollen, sind während ihrer Entwicklung nach IAS 16 zu behandeln und anschließend auf den IAS 40 umzuklassifizieren. Nachträgliche Anschaffungskosten werden dem Buchwert zugerechnet, wenn der neue Leistungsgrad einen künftigen Nutzenzufluss garantiert. Hierunter fallen z. B. Kosten für die Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand, wie bei dem Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie. Alle weiteren nachträglichen Kosten sind in der Periode, in der sie anfallen, als Aufwand zu erfassen.
Die vom G-REIT gehaltenen Immobilien, die als Investment Property klassifiziert werden sollen, müssen gem. IAS 40.7 losgelöst von anderen Vermögenswerten selbständig Zahlungsströme generieren können. Im Prinzip erfasst die Beschreibung des IAS 40, abgesehen von der gem. § 14 Abs. 2 REITG erlaubten Form des Immobilienhandels und den möglichen Beteiligungen an anderen Gesellschaften und so der indirekten Immobilienanlage, genau den Geschäftszweck eines deutschen REIT in § 1 Abs. 1 REITG. Daher ist zu erwarten, dass der größte Anteil des REIT-Vermögens in diesem Posten zu finden ist.
Zusammenfassung der Kapitel
A. Einführung: Darstellung der Ausgangssituation und der Zielsetzung der Arbeit bezüglich der Rechnungslegung des deutschen REIT.
B. Der deutsche REIT: Überblick über den deutschen Immobilienmarkt, die Entstehung des REIT-Gesetzes und dessen Eckpunkte wie Organisationsstruktur und Besteuerung.
C. Das REIT-Gesetz und dessen Besonderheiten und Probleme in der Rechnungslegung: Tiefgehende Analyse bilanzierungsrelevanter Themen, insbesondere die Behandlung von Immobilienvermögen, Kapitalanforderungen und die Gewinn- und Verlustrechnung.
D. Beurteilung und Fazit: Zusammenfassende Bewertung der Ergebnisse und kritische Würdigung der Problematiken für die Praxis und das Management der G-REIT-Gesellschaften.
Schlüsselwörter
G-REIT, REIT-Gesetz, Immobilienvermögen, Rechnungslegung, IFRS, Fair Value, IAS 40, Ausschüttungspflicht, Eigenkapital, Finanzinvestition, Bilanzierung, Bewertung, Immobilienmarkt, Konzernabschluss, Kapitalstruktur
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die spezifischen Herausforderungen, die sich für Unternehmen durch die Einführung des "German Real Estate Investment Trust" (G-REIT) im Hinblick auf die internationale Rechnungslegung nach IFRS ergeben.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Im Fokus stehen die Bewertung von Immobilienvermögen, die strikten Kapital- und Ausschüttungsvorgaben sowie die steuerlichen Rahmenbedingungen für REITs.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist die Identifikation von Bilanzierungsproblemen, die durch das REIT-Gesetz entstehen, und die Erarbeitung von Gestaltungsmöglichkeiten für die Rechnungslegung.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer Literaturanalyse sowie einer Untersuchung der Geschäftsberichte von Gesellschaften aus der sogenannten "REIT-Pipeline" zur Evaluierung angewandter Bewertungsmethoden.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine Darstellung des deutschen REIT, gefolgt von einer detaillierten bilanztechnischen Untersuchung der verschiedenen Immobilienklassen und den daraus resultierenden Problemen für Kapitalstruktur und Ausschüttungen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wesentliche Begriffe sind G-REIT, IFRS, Fair Value, Immobilienbewertung, Mindesteigenkapital und Ausschüttungspflicht.
Warum ist die Bilanzierung als "Investment Property" nach IAS 40 so bedeutend für den G-REIT?
Da der G-REIT primär Immobilien zur Erzielung von Mieten und Wertsteigerungen hält, fällt der Großteil seines Vermögens unter diese Kategorie, was die Bewertung zum Fair Value und die Transparenz gegenüber Anlegern maßgeblich beeinflusst.
Welches Problem identifiziert der Autor bezüglich der Ausschüttungspflicht?
Der Autor argumentiert, dass die gesetzlich vorgeschriebene, hohe Ausschüttungsquote (90%) die Innenfinanzierungskraft schwächt, Substanzverluste begünstigen kann und in der Bilanz zu einer unvorteilhaften Klassifizierung als Verbindlichkeit führen kann, was die Eigenkapitalbasis gefährdet.
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- Mirko Jung (Author), 2007, Besonderheiten und Probleme der Rechnungslegung des G-REIT, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/84657
