Wirkungsanalyse der Sanierungsmaßnahmen in Hamburg-St. Georg

Vor- und Nachteile der Gentrification


Examensarbeit, 2007

116 Seiten, Note: 1,0


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

II. Abkürzungsverzeichnis

III. Verzeichnis der Abbildungen, Tabellen und Fotos

1. Einleitung
1.1 Anlass und Begründung
1.2 Fragestellung
1.3 Aufbau der Arbeit

2. Gentrification – eine theoretische Einführung
2.1 Begriffsbestimmung
2.2 Bedingungen für die Entstehung von Gentrification
2.2.1 Geänderte Nachfrage der Bewohner
2.2.2 Ökonomische Gründe
2.2.3 Die Verdrängung der Bewohner
2.3 Der Gentrification-Prozess – Phasen der Wiederaufwertung

3. Die Geschichte und Entwicklung St. Georgs
3.1 Die Entwicklung bis zum Beginn der Sanierungsmaßnahmen
3.2 Stadterneuerung in St. Georg
3.2.1 Das Sanierungsgebiet St. Georg – Lange Reihe S
3.2.2 Sanierungsanlässe
3.2.3 Ziele der Stadterneuerung
3.2.4 Das Erneuerungskonzept
3.2.5 Ergebnisse des Sanierungsverfahrens

4. Gentrification in St. Georg

5. Exkurs: Aktuelle Diskussion im Stadtteil

6. Die Untersuchungsmethodik
6.1 Sekundärstatistisches Material
6.2 Haushaltsbefragung
6.3 Experteninterviews
6.4 Begehung und Beobachtung
6.5 Methodenkritik

7. Sekundäranalyse statistischer Daten – sozialstrukturelle Veränderungen in St. Georg
7.1 Einwohnerentwicklung
7.2 Altersstruktur
7.3 Ausländeranteil
7.4 Haushalts- und Wohnstruktur

8. Auswertung der Haushaltsbefragung in St. Georg
8.1 Der Fragebogen
8.2 Auswertungsproblematik
8.3 Ergebnisse der Haushaltsbefragung
8.3.1 Soziodemographische Merkmale der Befragten
8.3.2 Wahrnehmungen und Meinungen der Befragten zum Stadtteil
8.3.3 Aussagen zur Bevölkerungsstruktur
8.3.4 Aussagen zur Gewerbestruktur
8.3.5 Aussagen zur Verkehrsproblematik
8.3.6 Beurteilung der Aufwertung

9. Analyse der Experteninterviews
9.1 Interview mit dem Experten des „Einwohnervereins St. Georg“
9.2 Interview mit dem Experten vom „Bürgerverein zu St. Georg“

10. Zusammenfassung
10.1 Bevölkerungs- und Wohnstruktur
10.2 Merkmale der Befragten
10.3 Wahrnehmungen und Meinungen der Alteingesessenen
10.4 Wahrnehmungen und Meinungen der 1990er-Jahre-Zuzüge
10.5 Wahrnehmungen und Meinungen der Neubürger

11. Fazit

12. Literatur- und Quellenverzeichnis

13. Anhang

II. Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

III. Verzeichnis der Abbildungen, Tabellen und Fotos

Abb. 1: Fachwerkhäuser in der St. Georgstraße 5 (Kattenhof),

Abb. 2: „Alsterzentrum“

Abb. 3: Einzug in die Wohnung, alle Befragte (in %)

Abb. 4: Alter der Befragten, nach Gruppen (in %)

Abb. 5: Familienstand der Befragten, nach Gruppen (in %)

Abb. 6: Haushaltstyp der Befragten, nach Gruppen (in %)

Abb. 7: Erwerbstätigkeit der Befragten, nach Gruppen (in %)

Abb. 8: Berufe der Befragten, nach Gruppen (in %)

Abb. 9: Haushaltseinkommen der Befragten 2006, nach Gruppen (in % und Euro)

Abb. 10: Veränderung der Bevölkerungsstruktur im Viertel, Meinung der Befragten

Abb. 11: Beurteilung eines möglichen starken Anstiegs an Studenten/ Wohngemeinschaften im Viertel, nach Gruppen (in %)

Abb. 12: Beurteilung eines möglichen starken Anstiegs gut verdienender Menschen im Viertel, nach Gruppen (in %)

Abb. 13: Beurteilung der Veränderung der Geschäfte, nach Gruppen (in %)

Abb. 14: Beurteilung der Zunahme neuer Kneipen und Restaurants, nach Gruppen (in %)

Abb. 15: Übersicht St. Georg (nicht maßstabsgetreu)

Abb. 16: Übersicht St. Georg – mit den zwei Sanierungsgebieten S1 (grün) und S2 (rot)

Abb. 17: Erneuerungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet Lange Reihe S

Tabellen:

Tab. 1: Die Bevölkerungsentwicklung in Hamburg von 1787 bis

Tab. 2: Die Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen Altstadt, Neustadt und den Vorstädten von 1880 bis

Tab. 3: Bevölkerungsbewegungen in St. Georg 1987-2005 (absolut)

Tab. 4: Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen 1990-2006 im Vergleich

Tab. 5: Einwohner/Innen von Nichtdeutschen

Tab. 6: Haushaltsstruktur 1999 im Vergleich

Tab. 7: Entwicklung der Wohnstruktur im Vergleich

Tab. 8: Welche Gründe waren für Sie ausschlaggebend, in dieses Viertel zu ziehen?

Tab. 9: Was sprach dagegen, in dieses Viertel zu ziehen?

Tab. 10: Wie denken Sie heute über das Viertel?

Tab. 11: Beschreibung der Geschäfte

1. Einleitung

1.1 Anlass und Begründung

Ging man in den 1990er Jahren durch den Hamburger Stadtteil St. Georg, der zentral in der Innenstadt an den Hauptbahnhof grenzt, bestätigte sich der damals schlechte Ruf des Stadtteils als Schmuddel-Viertel. Es herrschte eine räumliche Konzentration des Handels und Gebrauchs von Drogen vor, verbunden mit Prostitution, Beschaffungskriminalität und einer Massierung von Asylbewerbern ohne Beschäftigung. Das Viertel zwischen Hauptbahnhof, Alster und der Straße Steindamm gehörte in Hamburg zu den verrufensten Gegenden Hamburgs. Die Mieten waren niedrig und es lebten dort viele Studenten und ausländische Familien. Die Gebäude waren größtenteils in einem baulich schlechten Zustand. Von vielen Hamburgern wurde der Stadtteil gemieden.

St. Georg hat sich in den letzten Jahren extrem gewandelt. Es ist zu einem lebendigen, bunten und internationalen Viertel geworden, mit einer Mischung aus Café- und Kneipenszene, mit Stadtteilinitiativen, Galerien und Ladenzeilen. Die Drogenszene und die Prostitution sind heute zwar immer noch vorhanden, jedoch in viel geringerem Ausmaß. Außerdem hat sie sich in andere Bereiche St. Georgs verlagert, Richtung Hansaplatz und Steindamm. Das Viertel ist ein Magnet für junge Leute geworden. Geht man heute durch das Viertel, sieht man viele Menschen in Cafés, Bars und Restaurants sitzen. Im Sommer sind die Gehwege der Langen Reihe, der Haupteinkaufsstraße des Viertels, überfüllt von Gästen, die die Außengastronomie nutzen. Die Häuser sind Jugendstilbauten, gotisierende Backsteinbauten, Kontorhäuser, biedermeierlich-klassizistische Reihenhäuser. Die prunkvollen bis schlichten Fassaden der Gebäude strahlen heute vielfach durch einen neuen Anstrich.

St. Georg ist ein Stadtteil im Wandel: Mitte der 1990er Jahre lebten noch über 13.000 Menschen im Stadtteil, heute sind es nur noch etwa 10.000. Allerdings heißt das nicht, dass St. Georg als Wohnadresse nicht attraktiv ist. Denn besonders das Quartier zwischen Langer Reihe und Alster wird bei Menschen mit höherem Einkommen immer beliebter, besonders bei gut verdienenden Singles und Paaren ohne Kinder. Für Familien mit Kindern hingegen wird es dagegen immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum in angemessener Größe zu finden.

Begonnen hat die dargestellte Entwicklung Anfang der 1980er Jahre. Zuvor, in den 1960er Jahren, sollte St. Georg aufgrund von Plänen zur Ausweitung und Belebung der Hamburger Innenstadt vollständig abgerissen werden, um dort einen modernen, „Alsterzentrum“ genannten Wohn- und Bürokomplex mit bis zu 200 Meter hohen Türmen zu errichten. Das überalterte St. Georg galt als nicht entwicklungsfähig und als eine Blockade für die Weiterentwicklung der angrenzenden City. Aufgrund dieser Pläne wurde nichts mehr in den Erhalt des Viertels investiert, so dass die Gebäude bald in einem sehr schlechten Zustand waren. Weil die Pläne des „Alsterzentrums“ aber doch nicht realisiert wurden, konnte ab Ende der 1970er Jahre eine behutsame, öffentlich geförderte Sanierung der alten Wohnhäuser um die Lange Reihe einsetzen, um den Stadtteil vor baulichem, wirtschaftlichen und sozialem Zerfall zu retten. Der Zustand vieler Gebäude war mehr als mangelhaft und eine Sanierung unerlässlich, um den modernen Ansprüchen der Stadt und der Bürger zu entsprechen. In den 1980er Jahren wurden viele Altbauten saniert und an die modernen Standards angepasst. 1998 wurde das Sanierungsverfahren „St. Georg S1“ entlang der Langen Reihe mit dem Hauptziel einer „behutsamen und bewohnerorientierten Stadterneuerung“ beendet. 1995 entstand eine neues Sanierungsverfahren, „St. Georg S2“ entlang der Böckmannstraße, das noch nicht abgeschlossen ist. Es ist weiterhin geplant, nahezu ganz St. Georg neu zu strukturieren, zu sanieren und zu modernisieren.

Um die Lange Reihe herum wird gegenwärtig weiterhin Altbau modernisiert, allerdings privat finanziert. Es entstehen viele Neubauten, deren Wohnungen zum Großteil als teure Eigentumswohnungen verkauft werden. Durchschnittlich kostet ein Quadratmeter in St. Georg gegenwärtig 2328 Euro. Zum Teil liegen die Wohnungen noch weit höher und sind so teuer wie in den Hamburger Elbvororten. In diesem Teil St. Georgs wurde das schlechte Image des Stadtteils überwunden.

Mit der Entscheidung für eine sanfte Sanierung wurde die Grundlage für die in dieser Arbeit behandelte Gentrification von St. Georg geschaffen. Gentrification wird allgemein als Aufwertung innenstadtnaher Wohngebiete definiert (Näheres dazu in Kapitel 2.1). Eine „Aufwertung“ im Sinne einer behutsamen Stadterneuerung hat um die Lange Reihe herum eindeutig stattgefunden. Es blieb aber nicht nur bei einer Aufwertung der Wohnungen und Häuser. Im Laufe der Jahre hat sich die Bevölkerungsstruktur in St. Georg gewandelt. Es zogen und ziehen immer mehr junge Menschen, gut verdienende Leute und vor allem Singles oder Paar ohne Kinder in das Viertel. Im Gegenzug müssen Leute, die es sich finanziell nicht mehr leisten können, die Mieten zu bezahlen, aus ihren Wohnungen weichen. Ursache sind die gestiegenen und immer noch steigenden Mieten durch die wachsende Attraktivität des Viertels.

Aber nicht nur die gestiegene Attraktivität des Viertels um die Lange Reihe war ausschlaggebend für die wachsenden Mieten. Die mit öffentlichen Mitteln modernisierten Wohnungen unterlagen nach Abschluss der Maßnahmen einer zwölfjährigen Mietpreisbindung. Seit etwa Mitte der 1990er Jahre fallen diese Wohnungen nach und nach aus der Bindung heraus, so dass nun die Vermieter bis an die Obergrenze des Mietenspiegels gehen können. Hinzuzieht, wer es sich leisten kann.

Außerdem hat sich die gewerbliche Struktur verändert. Es entstanden und entstehen immer mehr Cafés, Bars und Restaurants, die zum Teil ein finanzkräftigeres Publikum ansprechen sollen. Das führte dazu, dass eine andere Klientel die Lange Reihe bevölkert. Weichen mussten Geschäfte für den alltäglichen Bedarf.

Diese Veränderungen in dem Bereich St. Georgs um die Lange Reihe haben vor noch nicht all zu langer Zeit begonnen. Die Geschwindigkeit, die diese Entwicklung genommen hat, ist in keinem anderen Hamburger Stadtteil so zu verzeichnen. Das alte, anrüchige St. Georg hat sein Gesicht stark gewandelt und ist zu einem „In“-Viertel geworden.

1.2 Fragestellung

Das mit öffentlichen Mitteln geförderte Sanierungsverfahren „St. Georg S1 – Lange Reihe“ hatte zum Ziel, die jahrzehntelang vernachlässigte Bausubstanz im Viertel wieder instand zu setzen und zu modernisieren, mit heutigen Standards des Wohnkomforts auszustatten und das Angebot an innerstädtischem Wohnraum zu erweitern und zu schützen, um unter anderem der Abwanderung aus dem inneren Stadtbereich entgegenzuwirken. Dabei sollten nicht nur Gebäude instand gesetzt und modernisiert werden, sondern es sollte in erster Linie sozialverträglich saniert werden. Das bedeutete den Erhalt mietpreisgünstigen Wohnraums. Es sollten weiterhin öffentliche Plätze neu gestaltet und Verkehrsberuhigungsmaßnahmen durchgeführt werden. 1998 wurde das Sanierungsverfahren offiziell abgeschlossen.

In der vorliegenden Arbeit soll untersucht werden, welche Ergebnisse und Wirkungen das Sanierungsverfahren „St. Georg S1“ letzten Endes hervorgebracht hat. Es wird analysiert, inwieweit der Prozess der Gentrification, also der Aufwertungsprozess, in St. Georg bereits fortgeschritten ist. Dabei liegt das Hauptaugenmerk auf den Wahrnehmungen und Meinungen der Bewohner, die, da sie im ehemaligen Sanierungsgebiet leben, die Entwicklungen des Viertels unmittelbar miterlebt haben und miterleben. Sie sind direkte „Augenzeugen“ der Veränderungen im Viertel und sollen daher mittels eines Fragebogens ihre Eindrücke zum Ausdruck bringen. Dadurch soll festgestellt werden, welche Vor- und Nachteile sich durch den Aufwertungsprozess im Viertel in den Augen der Bewohner St. Georgs ergeben haben.

Im Einzelnen soll anhand statistischer Daten ermittelt werden, wie sich bestimmte soziodemographische Merkmale in den letzten Jahren in St. Georg sowie im Sanierungsgebiet geändert haben. Im Vergleich dazu sollen soziodemographische Merkmale der Befragten untersucht werden. Weiterhin soll anhand des Fragebogens herausgefunden werden, wie sich die Bewohner zusammensetzen. Dazu wurden neben der soziodemographischen auch wohnungsspezifische Merkmale analysiert.

Es soll weiterhin untersucht werden, welchen Eindruck die Befragten kurz nach ihrem Zuzug in das Viertel hatten und zum heutigen Zeitpunkt haben, um die Veränderungen im Allgemeinen darzustellen.

Mittels der Fallstudie soll analysiert werden, wie die Bewohner die Veränderung der Bevölkerungsstruktur wahrnehmen und wie sie diese bewerten.

Weiterhin interessierten die Wahrnehmungen der Befragten zu den gewerblichen Veränderungen, d.h. Änderung der Geschäftsstruktur und Zunahme von neuen Kneipen und Restaurants im Viertel.

Auch die Eindrücke zur Verkehrsproblematik, die in St. Georg aufgrund seiner zentralen Lage herrscht, werden ermittelt.

Aus den Analysen der Wahrnehmungen der Befragten sowie durch Experteninterviews ergibt sich ein Gesamtbild der Wirkungen der Sanierungsmaßnahmen in St. Georg.

1.3 Aufbau der Arbeit

Zu Beginn dieser Arbeit wird das Thema benannt und begründet, die Fragestellung erläutert und der Aufbau der Arbeit beschrieben.

In Kapitel 2 wird eine theoretische Einführung zum Thema Gentrification gegeben. Es werden die verschiedenen Definitionen vorgestellt und erläutert, welche Bedingungen für die Entstehung von Gentrification verantwortlich sind. Es wird außerdem der typische Verlauf eines Gentrification-Prozesses beschrieben.

In Kapitel 3 wird die geschichtliche Entwicklung St. Georgs erläutert und das Sanierungsverfahren St. Georg S1 beschrieben, das im besonderen Maße die Absicht zur behutsamen und bewohnerorientierten Stadterneuerung hatte.

In Kapitel 4 wird versucht, die Phasen des Gentrification-Prozesses auf das Untersuchungsgebiet in St. Georg zu übertragen, um festzustellen, wie weit dieser Prozess fortgeschritten ist.

In Kapitel 5 wird auf zwei Probleme eingegangen, die zur Zeit in St. Georg aktuell sind und große Diskussionen unter den Stadtteilinitiativen nach sich gezogen haben. Diese Darstellung verdeutlicht die Aktualität der sanierungsbedingten Problematik.

Im sechsten Kapitel wird beschrieben, mit welchen methodischen Vorgehensweisen die Fragestellungen analysiert werden sollen.

Kapitel 7 verdeutlicht mittels statistischer Daten die Veränderungen der Sozialstruktur in St. Georg und im ehemaligen Sanierungsgebiet S1. Dabei wird auf die Einwohnerentwicklung, die Altersstruktur, die Haushalts- und Wohnstruktur und auf den Ausländeranteil eingegangen.

Kapitel 8 umfasst die Auswertung der Haushaltsbefragung im Untersuchungsgebiet. Es werden zunächst der Fragebogen beschrieben sowie die Auswertungsproblematik dargestellt. Anschließend werden die Ergebnisse der Befragung offengelegt. Diese umfassen die soziodemographischen Merkmale der Befragten und ihre Wahrnehmungen und Meinungen zu bestimmten Fragestellungen.

Im neunten Kapitel werden die Gespräche erläutert, die mit zwei Experten geführt wurden. Beide engagieren sich seit vielen Jahren im Stadtteil St. Georg und vertiefen bzw. erweitern das durch die Haushaltsbefragung gewonnene Bild über St. Georg.

Kapitel 10 enthält schließlich eine zusammenfassende Schlussbetrachtung der Ergebnisse der vorliegenden Arbeit.

2. Gentrification – eine theoretische Einführung

2.1 Begriffsbestimmung

In den letzten 30 Jahren wurde zunehmend über die Wiederaufwertung innenstadtnaher Wohnviertel diskutiert. Äußerlich wurde sie sichtbar durch Verschönerung von Häuserfassaden, durch Zuzug von „neuen“ Bewohnern und durch die Steigerung der Mietpreise. Diese Veränderungen von Wohnvierteln und ein häufig damit verbundener Bevölkerungsaustausch werden unter dem Begriff „Gentrification“ zusammengefasst. Ähnliche Begriffe sind „back-to-the-city-movement“, „urban reinvasion“, „inner-city-revitalization”, “middle-class-resettlement”, “neighbourhood renewal” etc.

Seit dem Ende der 70er Jahre wird der Begriff „Gentrification“ in der Diskussion um Veränderungen innenstadtnaher Wohngebiete in deutschen sozial- und politikwissenschaftlichen Untersuchungen verwendet. In seinem ursprünglichen Sinn bedeutet „Gentrification“ so viel wie das Zurückziehen des Landadels in die Stadt und die Verdrängung der angestammten Bewohnergruppen. Seinen Ursprung hat der Begriff im anglo-amerikanischen Sprachraum. Ruth Glass prägte diesen Begriff bereits 1963 [vgl. Dangschat/ Blasius 1990, S. 11].

Beauregard [1986, S. 40] macht deutlich, dass man Gentrification als ein chaotisches Konzept betrachten muss, das nur schwer einheitlich zu erklären sei, da verschiedenartige Prozesse miteinander in Beziehung stehen. Es habe sich bisher kein einheitlicher Forschungsansatz zur Beschreibung von Gentrification als Prozess herauskristallisiert.

Im Folgenden wird ein Einblick in die unterschiedlichen Definitionen gegeben. Die kürzeste liefert Friedrichs [1996, S. 14]:

„Gentrification ist der Austausch einer statusniedrigen Bevölkerung durch eine statushöhere Bevölkerung in einem Wohngebiet.“

Friedrichs bezieht sich damit lediglich auf den Bevölkerungsaustausch. Smith [1993, S. 183] dagegen richtet seine Definition auf die Verbesserung der Bausubstanz:

„Gentrification ist der Prozess, in dessen Verlauf zuvor verwahrloste und verfallene innerstädtische Arbeiterviertel für Wohn- und Freizeitnutzungen der Mittelklasse systematisch saniert und renoviert werden.“

Laut Friedrichs [1996, S. 14] erklärt die umfassende Definition von Hamnett [1984] den Begriff am treffendsten:

„(...) simultaneously a physical, economical, social and cultural phenomenon. Gentrification commonly involves the invasion of middle-class or higher-income groups of previously working-class neighbourhoods or multi-occupied ,twilight areas` and the replacement or displacement of many of the original occupants. It involves the physical renovation or rehabilitation of what was frequently a highly deteriorated housing stock and its upgrading to meet the requirements of its new owners. In the process, housing in the areas affected, both renovated and unrenovated, undergoes a significant price appreciation. Such a process of neighbourhood transition involves a degree of tenure transformation from renting to owning.”

Diese Definition beschreibt fast alle Elemente, die den Prozess der Gentrification beschreiben und erklären: die Verdrängung einer statusniedrigeren durch eine statushöhere Bevölkerung und die Aufwertung der Bausubstanz. Hamnett stellt auch die Hypothese auf, es trete ein Übergang von Miet- zu Eigentumswohnungen ein. Es fehlen zwei Merkmale, die von anderen Autoren genannt werden: innenstadtnahe Wohngebiete und architektonisch reizvolle Gebäude. So beschreibt Blasius [1993, S. 18]:

„´Gentrification` findet vorwiegend in jenen innenstadtnahen Gebieten statt, die durch einen hohen Anteil an Altbauwohnungen gekennzeichnet sind, die architektonisch reizvolle Gebäude haben, die zentrumsnah und gut erreichbar sind.“

Die Definition von Dangschat [1991] entspricht am ehesten der Entwicklung des in dieser Arbeit untersuchten Hamburger Stadtteils St. Georg [zitiert von Blasius 1993 aus einer unveröffentlichten Habilitationsschrift von Dangschat 1991]:

„Gentrifizierung ist die Verdrängung der ehemaligen Bewohner durch jüngere, besser ausgebildete und in der Regel mit höherem Einkommen versehene Haushalte in innenstadtnahen Wohngebieten. Mit Verdrängungen sind Auszüge aufgrund von Mietsteigerungen oder Umwandlungen ehemaliger Mietwohnungen in Eigentumswohnungen gemeint. Damit einher geht in einem Wechselwirkungsprozess eine Veränderung des Wohnungsbestandes in Richtung überdurchschnittlicher Modernisierung, Mietpreissteigerung und der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen resp. eine Veränderung der Infrastruktur, die zunehmend den Bedürfnissen der neu Hinzuziehenden entspricht.“

2.2 Bedingungen für die Entstehung von Gentrification

2.2.1 Geänderte Nachfrage der Bewohner

In den letzten 25 Jahren haben sich die Lebensstile der Stadtbewohner stark verändert. Dies ist das Ergebnis veränderter sozialer Werte, veränderter Einstellungen und veränderten Verhaltens sowie von demographischen Prozessen. Es entstand der Begriff „neue Haushalte“. Neue Haushaltstypen sind die Alleinstehenden (Singles), die unverheiratet zusammenlebenden Paare, die Alleinerziehenden und die Wohngemeinschaften. Wirklich neu sind diese Haushaltstypen nicht, aber die Ausbreitung dieser Gruppen war noch nie so hoch wie gegenwärtig [vgl. Häußermann 1999, S. 12].

Immer früher wird von Jugendlichen ein eigener Hausstand gegründet. Möglich ist dies seit dem Ende der sechziger Jahre nicht nur für Kinder aus den oberen Einkommensklassen. Durch die Einführung der staatlichen Unterstützung mit dem Bundesausbildungsförderungsgesetz (BAföG) haben auch Kinder aus weniger zahlungskräftigen Familien die Möglichkeit, früher das Elternhaus zu verlassen.

Aufgrund der verbesserten Ausbildung ist die berufliche Karriere von Frauen oft mindestens genau so wichtig wie die Gründung einer Familie oder es ist sogar noch wichtiger. In den letzten 30 Jahren ist die Zahl der Frauen, die sich bewusst dafür entscheiden, alleine zu leben, gestiegen.

Die Geburtenraten haben sich auf niedrigem Niveau eingependelt. In den Städten gibt es immer weniger kinderreiche Familien. Die Zahl der kinderlosen Paare, die so genannten „Dinks“ (Double Income, No Kid), nimmt zu.

Ledigsein ist in Großstädten oft die häufigste „Familienform“ für Erwachsene geworden in einem Alter, in dem man früher selbstverständlich verheiratet war oder es sein wollte. In Hamburg stieg die Zahl der Einpersonenhaushalte von 35,8 % im Jahre 1970 auf 47,9 % im Jahr 2001 [Statistisches Landesamt Hamburg 2001]. Bundesweit ist der Anteil der Einpersonenhaushalte im Vergleich zu 1970 von 25,1 % auf 38 % im Jahr 2005 gestiegen [Statistisches Bundesamt 2005]. Zwar sind diese Zahlen mit Vorsicht zu genießen, da darin auch der gestiegene Anteil an allein stehenden RenterInnen enthalten ist, aber dennoch ist der Single-Trend unübersehbar.

Diesen „neuen Haushalten“ bieten die Innenstadtbezirke mit reizvollen Wohnhäusern, großen Wohnungen und einem anregenden sozialen Umfeld die besten Bedingungen. Alisch/ Dangschat [1996, S. 97] schreiben:

„Innenstadtnahe Standorte sind für Alleinlebende und Partnerschaften zweier kinderloser Erwerbstätiger nicht nur günstiger, sondern geradezu eine Voraussetzung, um den Reproduktionsalltag zu organisieren. Hinzu kommen kulturelle Präferenzen, die eine kommunikative Dichte in der Nachbarschaft und andere ´Fühlungsvorteile` erfordern. In diesem Zusammenhang gewinnt Ästhetisierung des Alltags eine besondere Bedeutung: Versatzstücke ´historischer` Urbanität, postmoderne Architektur und/oder ein designtes Wohnumfeld (Szene-Kneipen, ´Erlebniseinkauf`, Restaurants und Straßenmöblierung) liefern die Grundlage für die Identität mit den neuen Standorten“.

Vorteile im innenstadtnahen Wohnen sieht man in der Nähe zum Arbeitsplatz und in der Konzentration von Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten. Das Führen kleiner Haushalte verlangt eine verstärkte Verlagerung von Aktivitäten aus der Wohnung heraus. Eine entsprechende Infrastruktur muss also in der Nähe sein. Mitglieder kleiner Haushalte ohne feste Partnerschaften sind angewiesen auf eine aktive Gestaltung der sozialen Kontakte, wofür die Nähe zu Freunden, zu einer Kneipen- und Restaurantszene sowie zu kulturellen Einrichtungen ein wichtiger Standortfaktor ist.

Bei der Entscheidung für das Wohnen in innenstadtnahen Gebieten spielt das Argument der Kinderfeindlichkeit dieser Stadtteile (wenig bis keine Spielplätze, schlechte Ausstattung mit Schulen) bei den meisten keine Rolle, da diese Infrastruktureinrichtungen von der Nachfragergruppe nicht sehr hoch bewertet werden.

Finanziell ist es für die Hinzuziehenden aufgrund ihres hohen Einkommens keine Schwierigkeit, höhere Mieten zu zahlen, oder es ist wegen ihres Steueraufkommens für sie sinnvoll, Eigentumswohnungen zu erwerben. Familien mit Kindern und/ oder Bezieher niedriger Einkommen werden so von ihnen verdrängt.

Der Hamburger Stadtökonom Läpple von der HafenCity-Universität weiß:

“Der Wandel einst heruntergekommener Stadtteile ist in vielen westlichen Großstädten zu beobachten. Grund ist eine Wiederentdeckung der Stadt durch Gutverdienende, oft junge Berufstätige aus neuen Branchen wie Werbung oder Internet. Früher zogen die Wohlhabenden nach draußen an den Stadtrand – heute suchen sie wieder Wohnungen im Zentrum. Folge ist ein Verdrängungs-Wettbewerb, der über höhere Mieten ausgetragen wird.“ [HA 12.2.2007]

2.2.2 Ökonomische Gründe

Alte Gebäude zu erhalten und zu modernisieren ist in der Regel finanziell weniger aufwändig als der Abriss und Neubau. Weiterhin sind und bleiben die Gebäude, die um die Jahrhundertwende entstanden sind, für viele Menschen attraktiv zum Wohnen aufgrund der großzügigen Zimmeraufteilung und der architektonisch reizvollen Fassadengestaltung. Daher bleiben diese Gebäude erhalten und werden zum Teil aufwändig modernisiert. Meist sind es wenig entwickelte Gebiete, in die investiert wird, da aufgrund der ungesicherten Entwicklung des Gebietes relativ preisgünstig modernisiert werden kann. Durch erste Verbesserungen der Infrastruktur werden weitere Investoren angelockt, die Attraktivität des Gebietes nimmt zu und somit auch die Nachfrage nach Wohnraum. Damit steigen auch die Mieten in allen anderen Gebäuden im Viertel an.

Es können zwei ökonomische Erklärungsansätze unterschieden werden, die sich beide auf den Stadtteil Hamburg – St. Georg beziehen lassen:

Nach der „rent-gap“-Theorie kommt es durch Suburbanisierung und Desinvestitionen in innenstadtnahen Gebieten zu einem „Außer-Wert-setzen“ dieser Gebiete. Es folgt eine Renditelücke, eine Differenz aus gegenwärtig erzielter und potentiell erzielbarer Grundrente. Dieser Prozess war auch in St. Georg zu beobachten. In der 60er/ 70er Jahren wurde aufgrund der ungesicherten Zukunft des Stadtteils in dieses Gebiet nicht mehr investiert (siehe Kapitel 3.1). Der Wert der Gebäude sank aufgrund der schlechten Bausubstanz und der geringen Mieteinnahmen. Durch die innenstadtnahe Lage war St. Georg aber potentielles City-Erweiterungsgebiet, hatte also Aussicht auf einen steigenden Lagewert. Erhöht sich die Nachfrage nach innenstadtnahem Wohnraum, wird das Viertel wieder “inwertgesetzt“.

St. Georg war in den 80er Jahren Sanierungsgebiet, und es kam zu einer Wiederaufwertung des Wohngebietes. Nach der „value-gap“-Theorie erfolgt diese durch die Erwartung von langfristig hohen Mieteinnahmen bzw. einem höheren Verkaufswert nach der Modernisierung der Wohnungen/Gebäude. Diese werden aufgekauft, modernisiert und anschließend, nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen, verkauft, um damit kurzfristig hohe Gewinne zu erzielen. In St. Georg fallen die sanierten und modernisierten Wohnungen seit Anfang bis Mitte der 90er Jahre aus der jeweils zwölf Jahre bestehenden Mietpreisbindung nach und nach heraus und werden nun zum Teil in Eigentum umgewandelt und verkauft. Die hohen Verkaufswerte wirken sich auf die umliegenden Gebäude und deren Wohnungen aus, deren Mieten zum Teil drastisch erhöht werden.

2.2.3 Die Verdrängung der Bewohner

Im Mittelpunkt der Aufwertung innenstadtnaher Wohngebiete steht die Verdrängung von Mietern. Diese Verdrängung geschieht durch (Luxus-)Modernisierung und anschließende Mietpreiserhöhungen und/oder Umwandlung in Eigentumswohnungen. Der Zuzug der traditionellen Bewohnergruppen wird gleichzeitig durch die hohen Mieten erschwert oder sie haben kein ausreichendes Vermögen, eine Eigentumswohnung zu erwerben. Aus diesen Gründen kommt es im Lauf des Gentrification-Prozesses zu einer Umstrukturierung der Bevölkerung nach soziodemographischen Merkmalen. Hinzuziehende werden als relativ homogene Gruppe beschrieben, während die Verdrängten eher heterogen zusammengesetzt sind. Ihnen ist lediglich eine relativ große „ökonomische Schwäche“ gemeinsam [vgl. Blasius 1993, S. 28].

2.3 Der Gentrification-Prozess – Phasen der Wiederaufwertung

Nach Blasius & Dangschat [1990] findet Gentrification typischerweise in Wohngebieten statt, die zentral gelegen sind und über einen Wohnungsbestand aus dem Anfang des 20. Jahrhunderts verfügen. Die Wohnungen und Häuser befinden sich meist in einem baulich schlechten Zustand, haben einen niedrigen Mietzins und/oder niedrige Bodenpreise und werden von einer relativ homogenen, statusniedrigen Bevölkerungsgruppe bewohnt. Manchmal ist das Gebiet für Sanierungsmaßnahmen vorgesehen oder es handelt sich bereits um ein festgelegtes Sanierungsgebiet.

Zur Beschreibung des Gentrification-Prozesses wurden Modelle in verschiedenen Variationen entwickelt. Die Modelle versuchen, einen regelhaften und irreversiblen Ablauf von Phasen zu beschreiben, nach denen sich ein Viertel wandelt. Unterschiede zwischen den Modellen bestehen hauptsächlich in der unterschiedlichen Unterteilung der Phasen. Als für europäische Städte am nutzbarsten erscheint das Modell von Berry [1985, zitiert nach Friedrichs 1996, S. 19], das im Folgenden beschrieben wird.

In der ersten Phase des Prozesses ziehen die „Pioniere“ in das Gebiet. Es sind meist Studenten oder Personen künstlerischer Berufe, die das bunte Flair des Viertels sowie seine ethnische Gemischtheit schätzen. Pioniere, in der Regel kinderlos, leben in allen Haushaltsformen (allein lebend, Partnerbeziehungen, Wohngemeinschaften). Trotz niedrigem Einkommen sind sie durch ihre hohe Bereitschaft, mit anderen Personen zusammenzuleben, auf dem Wohnungsmarkt konkurrenzfähig. Zuzugsgründe für sie sind die günstigen Mieten und die Nähe zu kulturellen Einrichtungen und Kneipen im Stadtteil.

Die Boden- und Mietpreise sind in dieser Phase niedrig. Die Leerstände von Wohnungen sind hoch und viele Gebäude heruntergekommen. Es werden einzelne Modernisierungen vorgenommen, was zu vereinzelten Mietsteigerungen führt. Die Veränderungen im Viertel werden von der Öffentlichkeit noch kaum wahrgenommen. Alteingesessene Bewohner werden in dieser Phase noch nicht verdrängt.

In der zweiten Phase erhöht sich der Anteil der Pioniere. Erste „Gentrifier“ ziehen in das Viertel. Diese Gruppe ist an dauerhaft gutem Wohnen interessiert. Es handelt sich um Haushalte mit höherer Schulbildung und höherem Einkommen. Sie leben alleine oder unverheiratet in einer Paarbeziehung und sind kinderlos. Sie ziehen erst dann in ein Wohngebiet, wenn absehbar ist, dass es sich dauerhaft in ein „gutes“ Wohngebiet wandelt. Der Mietzins, Kaufpreise und die architektonischen Qualitäten reizen sie an diesem Gebiet. Das Viertel wird nun auch für Investoren, Makler und Spekulanten interessanter. Die Boden- und Mietpreise beginnen zu steigen, bleiben aber auf einem niedrigen Niveau. Modernisierungen finden gehäuft statt, da das Viertel als zukunftsträchtig angesehen wird. Das Geschäfts- und Dienstleistungsangebot richtet sich vermehrt auf die Subkultur der Pioniere ein (z.B. Second-Hand-Läden, Kneipen, Restaurants). Leute von außerhalb entdecken das Viertel, machen es bekannter. Auch die Medien nehmen die Veränderungen wahr und berichten z.B. über so genannte Geheimtipps aus dem Gastronomie-Bereich. Langsam werden Haushalte mit niedrigem Einkommen durch den verstärkten Zuzug von Pionieren und langsamen Einzug von Gentrifiern verdrängt, da durch den erhöhten Nachfragedruck und durch Modernisierungen die Mieten steigen.

Es beginnt die dritte Phase des Gentrification-Prozesses. Vermehrt ziehen wohlhabendere Gentrifier in das Gebiet, aufmerksam gemacht unter anderem durch die Medien. Sie sind bereit, hohe Preise zu zahlen, sei es für Mieten oder für Eigentumswohnungen. Die Veränderungen im Viertel sind nun für alle augenscheinlich. Die Pioniere bewerten die Entwicklung negativ, da die „bunte Mischung“ abnimmt und die Zahl der Besserverdienenden zunimmt. Die Boden- und Mietpreise steigen in die Höhe und die Modernisierungen nehmen zu. Spekulationen in diesem Gebiet wachsen und Mietwohnungen werden vermehrt in Eigentumswohnungen umgewandelt. Da die Gewerbeflächen begrenzt sind und da auch bei der Vermietung/ bei Verkauf dieser Räumlichkeiten die Gesetze von Angebot und Nachfrage gelten, kommt es zur Erhöhung der Pacht bzw. zu attraktiven Kaufangeboten. Infolgedessen müssen alteingesessene Läden weichen bzw. von „neuen“ (und „alten“) Besitzern entsprechend der „neuen“ Nachfrage umstrukturiert werden, um damit konkurrenzfähig zu bleiben oder zu werden. Durch die anwachsende Zahl „schicker“ Läden und Restaurants, abgestimmt auf die Bedürfnisse der neuen Bewohner, steigt das Ansehen des Viertels. Es werden immer mehr Menschen aus anderen Stadtteilen angezogen. Die ursprünglichen Bewohner werden immer mehr verdrängt, auch die Pioniere. Gründe dafür sind die gestiegenen Mieten und der negativ bewertete Wandel des Gebietes in Bezug auf Bewohner und Geschäfte. Es ist auch möglich, dass in dieser Phase ursprüngliche Pioniere nach sozialem Aufstieg im Quartier bleiben und damit gleichsam zu Gentrifiern werden.

In der vierten und letzten Phase des Gentrification-Prozesses ziehen nur noch Gentrifier in das Gebiet. Diese haben häufig noch höhere Einkommen als die der vorangegangenen Phasen. Daraus resultieren spekulativ begründete Fluktuationen auf dem Immobiliensektor, wie Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Das Gebiet ist nun eine sichere Kapitalanlage. In dieser Phase hat sich das Image des Viertels grundlegend geändert. Die Dienstleistungsbranche wächst, ebenso die Zahl der Geschäfte und Besucher aus anderen Stadtteilen. Nun ziehen die Alteingesessenen und Pioniere in großer Zahl aus. Aber auch die früh eingezogenen Gentrifier sind durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bedroht.

3. Die Geschichte und Entwicklung St. Georgs

Der Hamburger Stadtteil St. Georg gehört seit 1951 zum neuen Bezirk Hamburg-Mitte. St. Georg hat eine Fläche von 184 Hektar (zum Vergleich: Hamburgs Fläche beträgt 75.520 Hektar). Im Norden wird der Stadtteil von der Alster, im Osten von der Straße Sechslingspforte, im Süden von der Bahnlinie und im Westen vom Hauptbahnhof und den Bahnlinien begrenzt (siehe Abb. 15 im Anhang).

St. Georg als hoch verdichteter, innerstädtischer Stadtteil besteht aus gründerzeitlichen Wohngebäuden und kleinteiligen Gewerbeeinheiten, die sich den gründerzeitlichen Maßstäben angepasst haben, und aus großteiligen Gewerbeblöcken der 1960er und 1970er Jahre, die sich am Steindamm angesiedelt haben.

Um das heutige Bild St. Georgs nachvollziehen zu können, muss ein Blick auf die Entstehungsgeschichte des Stadtteils geworfen werden. Im Folgenden wird ein kurzer Überblick über die Geschichte St. Georgs gegeben. Dieser beschränkt sich auf einen skizzenhaften Abriss der wichtigsten historischen Entwicklungen.

Anschließend werden die Ziele und das Erneuerungskonzept des Sanierungsverfahrens St. Georg S1 beschrieben und die durchgeführten Maßnahmen dargestellt.

3.1 Die Entwicklung bis zum Beginn der Sanierungsmaßnahmen

Den Kern der Entwicklung des Stadtteils bildet das um 1190 begründete Hospital St. Georg für Leprakranke, das dem gesamten Stadtteil den Namen gab. Die Stadt Hamburg bestand damals bereits seit etwa 300 Jahren. Das Asyl für Leprakranke, auch Siechenhaus genannt, wurde in diesem Gebiet vor den Toren Hamburgs errichtet, um die Ansteckungsgefahr für die Bewohner der Stadt gering zu halten. Das Heim widmete man dem heiligen St. Georg, Schutzpatron der Kreuzfahrer und der Aussätzigen (siehe Titelbild). Eine weitere Ansiedelung vor den Toren der Stadt Hamburg war ausgeschlossen, da St. Georg außerhalb der Verteidigungsanlagen lag.

Im Laufe der Zeit entstanden in St. Georg viele Einrichtungen, für die der Kontakt mit der Wohnstadt Hamburg nicht gewünscht war: der Galgen, die Abdeckerei, die Schweinmast, der Friedhof für Opfer der Epidemie und für Hingerichtete, die Pulvermühle und der Abladeplatz für den so genannten Gassenunrat.

1679/80 wurde St. Georg erstmals in die Verteidigungsanlagen der Stadt einbezogen. Die Einbeziehung St. Georgs in die Befestigungsanlage war die wesentliche Voraussetzung für die dichtere Besiedelung der Vorstadt. Durch den Schutz wurde St. Georg attraktiver und es ließen sich vermehrt Menschen vor den unverändert vorhandenen inneren Stadtmauern nieder.

Ab Ende des 17. Jahrhunderts kauften reiche Bürger Grundstücke in St. Georg, um Gärten und Landhäuser zu errichten. Der Steindamm und die Große Allee (heute: Adenauerallee) wurde eine Flaniermeile für die wohlhabenden Familien Hamburgs.

Ab 1860 setzte eine rasante Zuwanderung nach St. Georg ein. 1811 lebten in St. Georg 5.800 Menschen. 1838 waren es 13.300 und nur rund 30 Jahre später, 1867, betrug die Einwohnerzahl St. Georgs bereits 32.423 [vgl. Möller 1999, siehe Tab. 1].

Tab. 1: Die Bevölkerungsentwicklung in Hamburg von 1787 bis 1880

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

(nach MölleR 1999, eigener Entwurf)

Ursache für das Bevölkerungswachstum in St. Georg waren die beengten Verhältnisse im Inneren Hamburgs durch die Wallanlagen, die Hafenerweiterungen sowie der Große Brand von 1842. Nach dem Großen Brand waren die meisten Teile der Altstadt vernichtet, tausende Hamburger wurden obdachlos. In St. Georg wurden Notunterkünfte errichtet, kleine Fachwerkhäuser, von denen die Häuser des Kattenhofs bei der St. Georgskirche übrig geblieben sind (siehe Abb. 1).

Abb. 1: Fachwerkhäuser in der St. Georgstraße 5 (Kattenhof), 1954

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

[Quelle: Joho 1990]

Seit dem 1. August 1868 ist St. Georg integrierter Teil der Stadt Hamburg.

Der industrielle Aufschwung nach der Reichsgründung 1871 brachte eine nachhaltige Veränderung St. Georgs mit sich. Das vermehrte Angebot an Arbeitsplätzen, insbesondere durch die Hafenerweiterung, ließ die Entwicklung des Vorortes förmlich explodieren. Begünstigt wurde diese Entwicklung durch die Einführung der Schienenfahrzeuge, da somit erstmals die Trennung zwischen Arbeitsstätte und Wohnort überbrückt wurde.

Es kamen viele wohlhabende Familien nach St. Georg, so dass sich das Bild der Vorstadt wandelte. Außerdem nahm die arme Bevölkerung ab, was auf sozialen Aufstieg und eine zunehmende berufliche Qualifikation der arbeitenden Menschen zurückzuführen ist. Das Gebiet wurde mittelständisch-kleinbürgerlich und war 1910 nach Harvestehude, Rotherbaum und Hohenfelde hinsichtlich des jährlichen Durchschnittsmietpreises der viertteuerste Stadtteil.

St. Georg wurde aufgrund der industriellen Entwicklung, der Landflucht und der Verbesserung der Nahverkehrsmittel dichter bebaut und besiedelt. Viele, meistens Fachwerkhäuser wurden abgerissen und durch Etagenhäuser ersetzt. Zwischen 1880 und 1900 explodierte die Bevölkerungszahl in St. Georg von 59.832 auf 95.845 Personen und wuchs bis 1910 auf 102.413 Personen an (siehe Tab. 2).

Tab. 2: Die Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen Altstadt, Neustadt und den Vorstädten von 1880 bis 1937

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

[nach Möller 1999, eigener Entwurf]

Aufgrund der stark wachsenden Bevölkerungszahl in St. Georg siedelten sich immer mehr Geschäfte und Betriebe besonders des kurz- und mittelfristigen Bedarfs, zum Beispiel Lebensmittel- und Textilgeschäfte, an, vorzugsweise am Steindamm. Der Steindamm wurde zur wichtigsten Verkehrsstraße. 1866 fuhr hier die erste Pferdeeisenbahn, 1879 die Dampfeisenbahn und ab 1895 die erste elektrische Eisenbahn. Der Steindamm war aber auch Wohnstraße und der soziale Status der Mieter recht hoch. In repräsentativen Gründerzeithäusern lebten Geschäftsinhaber, mittlere bis höhere Beamte, Ärzte usw. Anfang des 20. Jahrhunderts wandelte sich der Steindamm zur Vergnügungsstraße mit Cafés, Varieté, Bars, Tanzlokalen und Lichtspieltheatern.

Durch den Eisenbahnbau und insbesondere durch den Bau des Hauptbahnhofes im Jahre 1902 (Fertigstellung 1906) rückte St. Georg aus seiner innerstädtischen Randlage in den Mittelpunkt der Stadt Hamburg. Mit der Eröffnung des Hauptbahnhofes profitierte St. Georg zwar von den Vorteilen der neuen zentralen Lage, aber der Durchgangsverkehr brachte den Verlust der kleinstädtischen Idylle mit sich. St. Georg wurde zum Bahnhofs-, Hotel- und Amüsierviertel, wie es heute noch besteht.

In St. Georg setzte sich die dichte Bebbauung mit den für Hamburg typischen Mietskasernen in Form der „Schlitzbauten“ durch, um eine größtmögliche Ausnutzung der Baugrundstücke zu erreichen. Die ersten Mietskasernen glichen noch den bürgerlichen Etagenhäusern mit ihren geschmückten Fassaden der Historismus-Epoche. Die Mietshäuser ragten tief in die Bauplätze hinein. An das Vorderhaus war ein schmalerer Hinterflügel angebaut, der ebenfalls Wohnungen aufnahm. Zwischen den benachbarten Hinterhäusern entstanden so die „Schlitze“, um eine seitliche Luftzufuhr zu erhalten. Die Wohnungen in den Schlitzbauten waren meist dunkel, kaum zu belüften und schlecht geschnitten. Die „Schlitzbauten“ müssen heute mühsam modernisiert und instand gesetzt werden, soweit sie aus baulichen Gründen oder im Zuge einer Hofentkernung nicht weichen müssen.

[...]

Ende der Leseprobe aus 116 Seiten

Details

Titel
Wirkungsanalyse der Sanierungsmaßnahmen in Hamburg-St. Georg
Untertitel
Vor- und Nachteile der Gentrification
Hochschule
Universität Hamburg
Note
1,0
Autor
Jahr
2007
Seiten
116
Katalognummer
V86017
ISBN (eBook)
9783638907460
ISBN (Buch)
9783638916332
Dateigröße
14164 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Wirkungsanalyse, Sanierungsmaßnahmen, Hamburg-St, Georg
Arbeit zitieren
Ricarda Bültmann (Autor), 2007, Wirkungsanalyse der Sanierungsmaßnahmen in Hamburg-St. Georg, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/86017

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