Das Ertragswertverfahren berücksichtigt am deutlichsten unter den deutschen normierten Wertermittlungsverfahren die in einem vermieteten Gebäude bestehende bzw. die für ein unvermietetes Gebäude erwartete Miete. Das Ertragswertverfahren ist das in Deutschland am häufigsten angewandte Wertermittlungsverfahren.
Der Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind überwiegend Objekte mit sicheren Einkünften, wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbe- und Industrieobjekte. Das Ziel ist die Ermittlung des Verkehrswertes unter Berücksichtigung der Einnahmen, der Kosten, der Restnutzungsdauer und des Zinssatzes.
Der Verkehrswert ist im § 194 BauGB definiert:
"Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre".
Inhaltsverzeichnis
- 1 Einleitung.
- 1.1 Gliederung
- 2 Beispielobjekt.
- 3 Ablauf des Ertragswertverfahrens am Beispiel Bahnhofstraße 25.
- 3.1 Allgemeines
- 3.2 Bodenwert.
- 3.3 Jahresreinertrag.
- 3.3.1 Nachhaltig erzielbare Mieten.
- 3.3.2 Erläuterung der Bewirtschaftungskosten
- 3.4 Bodenwertverzinsung.
- 3.5 Verkehrswert.
- 3.6 Beurteilung des Ertragswertverfahrens.
- 4 Das Discounted Cash Flow-Verfahren (DCF).
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Darstellung des Ertragswertverfahrens, einem gängigen Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Im Mittelpunkt steht dabei die Anwendung dieses Verfahrens auf ein konkretes Beispiel: ein Mehrfamilienhaus in der Bahnhofstraße 25, 12555 Berlin.
- Anwendung des Ertragswertverfahrens in der Praxis
- Ermittlung des Verkehrswertes eines Mehrfamilienhauses
- Analyse der Einnahmen und Kosten
- Bedeutung der Restnutzungsdauer und des Zinssatzes
- Bewertung des Ertragswertverfahrens im Vergleich zu anderen Wertermittlungsverfahren
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung
Dieses Kapitel führt in das Thema der Wertermittlung von Immobilien ein und beschreibt den Fokus der Arbeit auf das Ertragswertverfahren. Es wird hervorgehoben, dass dieses Verfahren die in einem Objekt bestehende Miete oder die für ein unvermietetes Objekt erwartete Miete in den Vordergrund stellt. Der Verkehrswert wird gemäß § 194 BauGB definiert.
2 Beispielobjekt
Hier werden alle relevanten Daten des Beispielobjekts, des Mehrfamilienhauses in der Bahnhofstraße 25, 12555 Berlin, vorgestellt. Diese Daten umfassen unter anderem die Objektadresse, die Grundstücksgröße, das Baujahr, die Gebäudedaten, die Anzahl der Wohneinheiten und Gewerbeeinheiten, die Stellplätze, die baurechtliche und rechnerische Geschossflächenzahl (GFZ) sowie die wirtschaftliche Restnutzungsdauer.
3 Ablauf des Ertragswertverfahrens am Beispiel Bahnhofstraße 25
Dieses Kapitel erläutert die einzelnen Schritte des Ertragswertverfahrens anhand des Beispielobjekts. Es werden Themen wie der Bodenwert, der Jahresreinertrag, die nachhaltig erzielbaren Mieten, die Bewirtschaftungskosten, die Bodenwertverzinsung und der Verkehrswert behandelt.
4 Das Discounted Cash Flow-Verfahren (DCF)
Dieses Kapitel stellt eine alternative Wertermittlungsmethode, das Discounted Cash Flow-Verfahren, vor.
Schlüsselwörter
Ertragswertverfahren, Verkehrswert, Mehrfamilienhaus, Immobilienbewertung, Bodenwert, Jahresreinertrag, Restnutzungsdauer, Zinssatz, Discounted Cash Flow-Verfahren, BauGB.
- Arbeit zitieren
- Ines Neuwirth (Autor:in), 2002, Darstellung des Ertragswertverfahrens anhand einen ausgewählten Beispiels, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/8802
