Das Ertragswertverfahren berücksichtigt am deutlichsten unter den deutschen normierten Wertermittlungsverfahren die in einem vermieteten Gebäude bestehende bzw. die für ein unvermietetes Gebäude erwartete Miete. Das Ertragswertverfahren ist das in Deutschland am häufigsten angewandte Wertermittlungsverfahren.
Der Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind überwiegend Objekte mit sicheren Einkünften, wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbe- und Industrieobjekte. Das Ziel ist die Ermittlung des Verkehrswertes unter Berücksichtigung der Einnahmen, der Kosten, der Restnutzungsdauer und des Zinssatzes.
Der Verkehrswert ist im § 194 BauGB definiert:
"Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre".
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Beispielobjekt
3 Ablauf des Ertragswertverfahrens am Beispiel Bahnhofstraße 25
3.1 Allgemeines
3.2 Bodenwert
3.3 Jahresreinertrag
3.3.1 Nachhaltig erzielbare Mieten
3.3.2 Erläuterung der Bewirtschaftungskosten
3.4 Bodenwertverzinsung
3.5 Verkehrswert
3.6 Beurteilung des Ertragswertverfahrens
4 Das Discounted Cash Flow-Verfahren (DCF)
Zielsetzung und Themen
Die vorliegende Arbeit erläutert die Anwendung des Ertragswertverfahrens in Deutschland am Beispiel eines konkreten Immobilienobjekts in Berlin. Ziel der Untersuchung ist es, den Verkehrswert des Gebäudes unter Berücksichtigung der laufenden Einnahmen, Kosten, der Restnutzungsdauer und des marktüblichen Zinssatzes nachvollziehbar zu ermitteln.
- Grundlagen und Definitionen des Ertragswertverfahrens
- Datenerhebung und Analyse eines Beispielobjekts (Bahnhofstraße 25)
- Berechnung des Bodenwerts und des Jahresreinertrags
- Methodische Vorgehensweise bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten
- Kritische Würdigung des Ertragswertverfahrens
Auszug aus dem Buch
Ablauf des Ertragswertverfahrens am Beispiel Bahnhofstraße 25
Das Ertragswertverfahren geht von der Annahme aus, dass der Grundstückswert sich als Barwert aller künftigen Reinerträge ergibt, die der Eigentümer aus seinem Grundstück erzielen kann. Bei der Ermittlung der Barwerte ist zwischen den beiden Bestandteilen des Grundstücks: Grund und Boden und Gebäude und Außenanlagen zu unterscheiden.
Das Grundstück ist ein unbegrenzt nutzbares Wirtschaftsgut. Es verzinst sich deshalb im Sinne einer ewigen Rente. Infolgedessen kann der auf den Grund und Boden entfallende Reinertragsanteil als Jahresbetrag einer ewigen Rente kapitalisiert werden. Der auf die Gebäude und Außenanlagen entfallende Reinertragsanteil ist dagegen nur ein begrenzter Ertrag, der auf die Restnutzungsdauer entfällt. Er kann daher auch nur als Jahresbetrag einer Zeitrente betrachtet werden, deren gegenwärtiger Wert (Barwert) zu ermitteln ist.
Zur Durchführung des Ertragswertverfahrens ist es deshalb erforderlich, den aus dem gesamten Grundstück zu erzielenden Reinertrag für die Kapitalisierung aufzuteilen. Das geschieht, indem man zunächst den Bodenwert des Grundstücks ermittelt und daraus als Jahresbetrag einer ewigen Rente den Reinertragsanteil des Bodens errechnet. Die Differenz zum gesamten Reinertrag ist der Reinertragsanteil des Gebäudes, aus dem der Gebäudeertragswert ermittelt wird.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Einführung in das deutsche normierte Wertermittlungsverfahren und Definition des Verkehrswerts gemäß BauGB.
2 Beispielobjekt: Zusammenstellung der objektspezifischen Daten wie Adresse, Flächengrößen, Gebäudetyp und wirtschaftliche Restnutzungsdauer.
3 Ablauf des Ertragswertverfahrens am Beispiel Bahnhofstraße 25: Detaillierte Herleitung des Ertragswerts durch die Trennung von Bodenwert und Gebäudeertrag sowie die Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz.
4 Das Discounted Cash Flow-Verfahren (DCF): Kurzer Ausblick auf ein alternatives, investitionsbezogenes Verfahren zur Stützung der Investitionsentscheidung.
Schlüsselwörter
Ertragswertverfahren, Verkehrswert, Immobilienbewertung, Bodenwert, Reinertrag, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, Grundstück, Gebäude, Mietwachstum, Kapitalisierung, Discounted Cash Flow, Immobilienrendite, BauGB
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der praktischen Anwendung und methodischen Durchführung des Ertragswertverfahrens zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie in Deutschland.
Welche zentralen Themenfelder werden behandelt?
Zentrale Aspekte sind die Ermittlung des Bodenwerts, die Berechnung des nachhaltigen Jahresreinertrags unter Abzug der Bewirtschaftungskosten sowie die Anwendung des Liegenschaftszinssatzes.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist die präzise Berechnung des Verkehrswerts für ein Mehrfamilienhaus in der Berliner Bahnhofstraße 25 unter Anwendung der gängigen Wertermittlungsmethoden.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Autorin nutzt das standardisierte Ertragswertverfahren sowie Ansätze des Vergleichswertverfahrens zur Bodenwertermittlung und gibt einen Ausblick auf die Discounted Cash Flow-Analyse.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Bestandsaufnahme der Objektdaten, die schrittweise Berechnung der Ertragskomponenten und eine kritische Auseinandersetzung mit der Tragfähigkeit des Ertragswertverfahrens.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Zu den wichtigsten Begriffen zählen Ertragswertverfahren, Verkehrswert, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und Bewirtschaftungskosten.
Warum wird im Beispiel ein Liegenschaftszins von 6,4 % angesetzt?
Dieser Wert wurde vom Gutachterausschuss für Altbauten im Ostteil Berlins ermittelt und spiegelt das marktspezifische Risiko sowie die erwartete Verzinsung am Standort wider.
Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer für das Ergebnis?
Die Restnutzungsdauer bestimmt den Zeitraum, über den der Gebäudeertrag als Zeitrente kapitalisiert wird; für das Beispielobjekt wurde diese mit 35 Jahren festgesetzt.
- Citation du texte
- Ines Neuwirth (Auteur), 2002, Darstellung des Ertragswertverfahrens anhand einen ausgewählten Beispiels, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/8802
