Die due diligence stammt aus dem anglo-amerikanischen Raum und wird hauptsächlich als Untersuchungs- bzw. Bewertungsinstrument bei Unternehmenskäufen eingesetzt. In Deutschland war diese Methode nahezu unbekannt und wurde in Recht und Wirtschaft erst unter dem Einfluss der US-amerikanischen Kautelarpraxis beachtet.
(zur Intention der anglo-amerikanischen Sorgfältigkeitsmaßstäbe siehe auch Abschnitt 2.1 Historische Entwicklung der due diligence)
Es ist von erheblicher Bedeutung für den Investor, bestehende Rechts- und Wirtschaftssysteme zu kennen, um in Vertragsverhandlungen und bei Investitionen die richtigen Entscheidungen treffen zu können. In Deutschland besteht jedoch noch immer Nachholbedarf, was die Durchführung einer due diligence betrifft, denn in der Literatur wird diesem Thema kaum Aufmerksamkeit geschenkt. Es sind kaum aktuelle und kompetente Aufzeichnungen vorhanden.
Obwohl die Immobilie die dominierende Anlageform in Deutschland ist, bedienen sich nur wenige Investoren einer gründlichen Analyse durch die due diligence. Im angelsächsischen Raum gehört die due diligence-Untersuchung seit vielen Jahren vor allem im Bereich der Unternehmensakquisition, aber auch bei Immobilieninvestitionen zur Standardvorgehensweise. Selbst bei Unternehmenskäufen hat die due diligence in Deutschland längst nicht die Bedeutung wie im angelsächsischen Raum: Von ca. 3000 deutschen Unternehmensverkäufen im Jahr 1997 wurde nur jedes achte Unternehmen einer due diligence unterzogen, hingegen in England und Amerika wurde jedes zweite Unternehmen gründlich untersucht.
Worin liegen nun die Gründe für die unterschiedliche Akzeptanz der due diligence in Deutschland und dem angelsächsischen Raum?
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Allgemeine Aussagen zur Praxis im angelsächsischen Raum
2.1 Historische Entwicklung der due diligence
2.2 Gemeinsamkeiten in den USA und in England
2.2.1 Strategische Investition
2.2.2 Portfolio-Investition
2.2.3 Anglo-amerikanische Vertragskonstrukte
3 Grundüberlegungen zu den USA
3.1 Wirtschaftssystem/ Immobilienwirtschaft
3.1.1 share deal
3.1.2 asset deal
3.2 Rechtssystem
3.3 Steuersystem
3.3.1 Steuern auf Bundesebene
3.3.2 Steuern auf Staaten- und Gemeindeebene
4 Grundüberlegungen zu England
4.1 Wirtschaftssystem/ Immobilienwirtschaft
4.1.1 Immobilienmarkt
4.1.2 Finanzierung
4.2 Rechtssystem
4.2.1 freehold
4.2.2 leasehold
4.3 Steuersystem
5 Gründe für die Akzeptanz der due diligence im angelsächsischen Raum
6 Fazit
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht die Gründe für die unterschiedliche Akzeptanz und Anwendung der Due-Diligence-Methode bei Immobilieninvestitionen im Vergleich zwischen Deutschland und dem angelsächsischen Raum (USA und England). Ziel ist es, aufzuzeigen, wie sich rechtliche Rahmenbedingungen und lokale Wirtschaftssysteme auf die Notwendigkeit einer gründlichen Prüfung durch Investoren auswirken.
- Grundlagen der Due Diligence und deren historische Herleitung
- Vergleich der Wirtschaftssysteme und Immobilienmärkte in den USA, England und Deutschland
- Rechtliche Besonderheiten beim Erwerb von Immobilien und Unternehmen (share deal vs. asset deal)
- Analyse der steuerlichen Rahmenbedingungen als Investitionsfaktoren
- Bewertung der Due Diligence als Instrument zur Risikominimierung und Verhandlungsvorbereitung
Auszug aus dem Buch
3.2 Rechtssystem
Kaufverträge im amerikanischen Recht werden nach folgender Vorgehensweise geschlossen:
• eine due diligence
• die execution und
• das closing
Closing bedeutet ganz allgemein Schluss oder Abschluss. Dieser Begriff tauchte anfänglich im Immobilienkaufrecht auf. Die Unterzeichung (signing) des Kaufvertrages (execution) liegt zeitlich vor dem closing. Das closing umfasst den letzten zeitlichen Schritt zur Eigentumsübertragung. Im closing werden die Gegenleistungen erbracht, die Immobiliarsicherheiten zur Besicherung der Kaufpreisforderung gestellt und die Urkunde, in dem das Immobiliarrecht verbrieft wird (deed), übergeben. Closing bedeutet die Abwicklung des Immobilienkaufs zu einem von beiden Parteien vereinbarten Zeitpunkt. Das closing trennt den Abschluss von der Abwicklung des Vertrages, vergleichbar zum deutschen Abstraktionsprinzip zwischen Verfügungs- und Erfüllungsgeschäft. Der Zeitraum zwischen signing und closing kann für die Beschaffung von Kaufpreis und Sicherheiten genutzt werden, aber auch für die Überprüfung der Kaufsache (post completion due diligence) und die Einholung von Genehmigungen und Zustimmungen. Die Begriffe wurden vom Immobilienkaufrecht auf den asset deal übertragen.
Die Vorteile der zeitlichen Trennung bestehen darin, dass der Verkäufer dem Käufer Informationen für die due diligence übergeben kann, ohne Missbrauch befürchten zu müssen, und darin, dass der Käufer genügend Zeit hat, sich über die Kaufsache zu informieren. Das closing kann an bestimmte Bedingungen geknüpft sein, ohne deren Eintreten der Kaufvertrag rückabgewickelt oder der Kaufpreis reduziert wird.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Diese Einleitung führt in die Problematik ein, dass Due Diligence als Prüfungsinstrument bei deutschen Immobilieninvestitionen im Vergleich zum angelsächsischen Raum unterrepräsentiert ist.
2 Allgemeine Aussagen zur Praxis im angelsächsischen Raum: Das Kapitel erläutert den Ursprung der Due Diligence im amerikanischen Kapitalmarktrecht und benennt strategische sowie Portfolio-Investitionen als wesentliche Erwerbsmotive.
3 Grundüberlegungen zu den USA: Hier werden die föderalen Strukturen, das Rechtssystem sowie die steuerlichen Rahmenbedingungen in den USA detailliert untersucht und die Begriffe share deal und asset deal definiert.
4 Grundüberlegungen zu England: Dieses Kapitel widmet sich dem englischen Immobilienmarkt, differenziert zwischen den Besitzformen freehold und leasehold und analysiert die spezifischen Finanzierungs- und Steuermodelle.
5 Gründe für die Akzeptanz der due diligence im angelsächsischen Raum: Die Argumente für die Due Diligence, wie Risikominimierung, Wertermittlung und Beweissicherung, werden zentral zusammengefasst.
6 Fazit: Das Fazit fordert eine stärkere Etablierung der Due Diligence in Deutschland, um im Zuge der Globalisierung die Investitionssicherheit durch internationale Standards zu erhöhen.
Schlüsselwörter
Due Diligence, Immobilieninvestition, Immobilienmarkt, USA, England, Deutschland, Rechtssystem, Steuersystem, share deal, asset deal, Risikomanagement, Unternehmensakquisition, Investitionssicherheit, freehold, leasehold
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundlegend?
Die Arbeit analysiert die Unterschiede in der Nutzung der Due-Diligence-Prüfung bei Immobilieninvestitionen zwischen dem angelsächsischen Raum und Deutschland.
Welche zentralen Themenfelder werden bearbeitet?
Im Fokus stehen die rechtlichen und steuerlichen Unterschiede in den USA und England im Vergleich zu Deutschland sowie die methodische Vorgehensweise bei Immobilien- und Unternehmenskäufen.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, die Gründe für die mangelnde Akzeptanz der Due Diligence in Deutschland zu beleuchten und aufzuzeigen, wie sie als Instrument für mehr Investitionssicherheit dienen kann.
Welche Methode verwendet die Autorin?
Es handelt sich um eine vergleichende Analyse, die auf einer fundierten Literaturrecherche zu Rechtsnormen, Steuersystemen und marktspezifischen Transaktionsweisen basiert.
Was umfasst der Hauptteil der Arbeit?
Der Hauptteil behandelt die theoretischen Grundlagen der Due Diligence, die spezifischen rechtlichen und steuerlichen Bedingungen in den USA und England sowie die Vorteile der Prüfung für Käufer und Verkäufer.
Welche Begriffe charakterisieren die Arbeit am stärksten?
Wesentliche Begriffe sind Due Diligence, Investition, Rechtssicherheit, Kaufvertragsgestaltung, sowie die Unterscheidung zwischen asset deal und share deal.
Was ist der Unterschied zwischen freehold und leasehold im englischen Recht?
Freehold entspricht einem unbegrenzten Volleigentum, während leasehold eine zeitlich befristete Überlassung darstellt, die einem deutschen Miet- oder Pachtverhältnis ähnelt.
Warum ist das "Closing" im amerikanischen Recht bedeutsam?
Das Closing markiert die finale Eigentumsübertragung und ermöglicht eine zeitliche Trennung zwischen Vertragsabschluss (signing) und Erfüllung, was dem Käufer Zeit für die Due-Diligence-Prüfung lässt.
- Quote paper
- Ines Neuwirth (Author), 2000, Due Dilligence bei Immobilieninvestitionen in USA und England im Vergleich zu Deutschland, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/8807
