Due Dilligence bei Immobilieninvestitionen in USA und England im Vergleich zu Deutschland


Hausarbeit, 2000

21 Seiten, Note: 1,7


Leseprobe

Gliederung

1 Einleitung

2 Allgemeine Aussagen zur Praxis im angelsächsischen Raum
2.1 Historische Entwicklung der due diligence
2.2 Gemeinsamkeiten in den USA und in England
2.2.1 Strategische Investition
2.2.2 Portfolio-Investition
2.2.3 Anglo-amerikanische Vertragskonstrukte

3 Grundüberlegungen zu den USA
3.1 Wirtschaftssystem/ Immobilienwirtschaft
3.1.1 share deal
3.1.2 asset deal
3.2 Rechtssystem
3.3 Steuersystem
3.3.1 Steuern auf Bundesebene
3.3.2 Steuern auf Staaten- und Gemeindeebene

4 Grundüberlegungen zu England
4.1 Wirtschaftssystem/ Immobilienwirtschaft
4.1.1 Immobilienmarkt
4.1.2 Finanzierung
4.2 Rechtssystem
4.2.1 freehold
4.2.2 leasehold
4.3 Steuersystem

5 Gründe für die Akzeptanz der due diligence im angelsächsischen Raum

6 Fazit

1 Einleitung

Die due diligence stammt aus dem anglo-amerikanischen Raum und wird hauptsächlich als Untersuchungs- bzw. Bewertungsinstrument bei Unternehmenskäufen eingesetzt. In Deutschland war diese Methode nahezu unbekannt und wurde in Recht und Wirtschaft erst unter dem Einfluss der US-amerikanischen Kautelarpraxis beachtet.

(zur Intention der anglo-amerikanischen Sorgfältigkeitsmaßstäbe siehe auch Abschnitt 2.1 Historische Entwicklung der due diligence)

Es ist von erheblicher Bedeutung für den Investor, bestehende Rechts- und Wirtschaftssysteme zu kennen, um in Vertragsverhandlungen und bei Investitionen die richtigen Entscheidungen treffen zu können. In Deutschland besteht jedoch noch immer Nachholbedarf, was die Durchführung einer due diligence betrifft, denn in der Literatur wird diesem Thema kaum Aufmerksamkeit geschenkt. Es sind kaum aktuelle und kompetente Aufzeichnungen vorhanden.[1]

Obwohl die Immobilie die dominierende Anlageform in Deutschland ist, bedienen sich nur wenige Investoren einer gründlichen Analyse durch die due diligence. Im angelsächsischen Raum gehört die due diligence -Untersuchung seit vielen Jahren vor allem im Bereich der Unternehmensakquisition, aber auch bei Immobilieninvestitionen zur Standardvorgehensweise.[2] Selbst bei Unternehmenskäufen hat die due diligence in Deutschland längst nicht die Bedeutung wie im angelsächsischen Raum: Von ca. 3000 deutschen Unternehmensverkäufen im Jahr 1997 wurde nur jedes achte Unternehmen einer due diligence unterzogen, hingegen in England und Amerika wurde jedes zweite Unternehmen gründlich untersucht.[3]

Worin liegen nun die Gründe für die unterschiedliche Akzeptanz der due diligence in Deutschland und dem angelsächsischen Raum?

2 Allgemeine Aussagen zur Praxis im angelsächsischen Raum

2.1 Historische Entwicklung der due diligence

Die due diligence hat ihren Ursprung im amerikanischen Kapitalmarkt- und Anlegerschutzrecht (securities laws) und der Haftung von Wirtschaftsprüfern, Rechtsanwälten, Investmentbanken und anderen Experten beim Handel mit Wertpapieren. Über die Durchführung der securities laws wacht die Wertpapier- und Börsenaufsichtsbehörde (securities and exchange commission – SEC). In den securities laws sind Offenlegungspflichten, Verbote von betrügerischen Handlungen und die Haftung von der an der Ausgabe von Wertpapieren beteiligten Personen (Emissionsprospekthaftung) verankert.

Die Dritthaftung der Experten (z. B. Emittent, Übernahmekonsortium, testierende Abschlussprüfer) setzt kein unmittelbares Vertragsverhältnis zwischen diesen und den Käufern der Wertpapiere voraus. Für den "betrogenen" Käufer genügt es nachzuweisen, dass das Prospekt eine wesentliche Falschdarstellung, eine irreführende Tatsache oder eine Unterlassung beinhaltet. Dagegen muss der Experte nachweisen, das seine Darstellungen tatsächlich richtig waren oder der Kläger von den falschen Tatsachen Kenntnis hatte. Dieser Entlastungsbeweis kann über den Beweis gelingen, dass der Experte bei der Prüfung die erforderliche Sorgfalt als vorbeugende Maßnahme walten ließ (due diligence).

Hiervon ausgehend wurde das due diligence -Konzept auf andere Rechtsnormen übertragen: den Handel mit bereits zugelassenen Wertpapieren und den Verkauf ganzer Unternehmen im Wege der Anteilsübertragung (share deal – siehe hierzu auch Abschnitt 3.1.1 share deal).[4]

2.2 Gemeinsamkeiten in den USA und in England

Hinsichtlich der Motivation des Erwerbs können zwei Anlässe unterschieden werden: die strategische Investition und die Portfolio-Investition.[5]

2.2.1 Strategische Investition

Ein strategischer Grund für eine Immobilieninvestition kann der Kauf von branchengleichen Immobilien sein, um das Betätigungsfeld des Investors auszudehnen oder zu vervollständigen. Andererseits kommt der Kauf von Immobilien aus komplementären Bereichen in Betracht, um an positiven Entwicklungen auf diesem Geschäftsfeld zu partizipieren oder den Konkurrenten Wettbewerbsvorteile zu nehmen. Der Investor möchte die Immobilie längerfristig halten und sie in eine bestehende Organisation integrieren. Die Finanzierung erfolgt über Eigenmittel oder Kreditmittel zu guten Konditionen. Dieser Investition liegen unternehmensinterne Vorgaben bzw. Kapitalmarktüberlegungen zugrunde.[6]

2.2.2 Portfolio-Investition

Das Ziel dieser Investitionsüberlegung besteht darin, den Wert des Unternehmensportfolios innerhalb weniger Jahre zu steigern und zu verwerten. Eine denkbare Aktivität wäre die Börsennotierung einer Immobilien-AG. Bei der Finanzierung wird Eigenkapital nur zu einem geringen Anteil eingesetzt. Gebräuchlicher sind durch die Immobilie besicherte Kredite, unbesicherte hochverzinsliche Risikokredite (Mezzanine-Finanzierung) oder nachrangige Gesellschafterdarlehen. Der Investor wird bei dieser Finanzierungsmethode stark durch Finanzierungskosten und den Erfolgsdruck bei der Erzielung hoher cash-flow-Beiträge zwecks schneller Rückzahlung der Kredite belastet. Daher werden Portfolio-Entscheidungen durch das Ziel der steuerlichen Effizienz während der Laufzeit der Kredite beeinflusst. Insbesondere die steuerliche Geltendmachung von Kaufpreis und Finanzierungskosten sowie die Schaffung von Voraussetzungen, die eine Besteuerung der Veräußerung einschränkt, sind die Grundlagen der Investitionsüberlegung.[7]

2.2.3 Anglo-amerikanische Vertragskonstrukte

Anglo-amerikanische Verträge sind um vieles umfangreicher als aus der deutschen Vertragspraxis bekannt. Der Grund hierfür liegt in den Besonderheiten des Privatrechts. Im allgemeinen Vertragsrecht (common law) wird nach der parol evidence rule ein schriftlicher Vertrag als vollständig angesehen. Es dürfen weder mündliche Absprachen noch die vorvertragliche Korrespondenz der Vertragsparteien zur Auslegung der Interessen herangezogen werden. Um größtmögliche Rechtsklarheit und –sicherheit zu erreichen, sind in den schriftlichen Vertrag sämtliche Regelungen vollständig und klar aufzunehmen.

Ein weiterer Grund liegt in der Praxis der common law -Juristen, Vertragsklauseln eng auszulegen. Besonders in Haftungs- und Gewährleistungsfragen sollten Regelungen bis ins Detail ausformuliert werden. Nach englischem und amerikanischem Recht haftet der Veräußerer grundsätzlich nicht für Mängel. Vielmehr muss sich der Käufer über etwaige Mängel informieren. Vor nicht erkannten Mängeln kann sich der Käufer nur durch ausführliche Gewährleistungsvereinbarungen schützen.

Nach deutschem Recht hat der Käufer keine Prüfungspflicht. Dies ergibt sich aus den gesetzlichen Gewährleistungsregelungen, nach denen die Gewährleistung nicht davon abhängt, ob der Käufer die Sache vor Vertragsabschluss geprüft hat. Nimmt der Käufer dennoch eine Prüfung vor, sind Gewährleistungsansprüche nach § 460 BGB ausgeschlossen, wenn der Mangel bei Vertragsabschluss bekannt war.

Abstraktionen und Verallgemeinerungen sind in Verträgen nach anglo-amerikanischem Recht ungeeignet. Auf diese Weise entstehen umfangreiche Einzelregelungen, Verträge und Vertragsanhänge.[8]

Ein aus dem deutschen Immobilienrecht bekannter Beurkundungszwang für die Übereignung von Grundstücken und Gebäuden ist im anglo-amerikanischen Recht nicht bekannt.

[...]


[1] Vgl. Hanno Merkt, Internationaler Unternehmenskauf, RWS-Verlag, Köln, 1997, S. 5

[2] Vgl. Stefan Wahl, Die Praxis der „ due diligence “ bei Immobilieninvestitionen, in: Immobilienzeitung, Nr. 21 (1997), S. 4 ff

[3] Vgl. Andreas Nölting, Nabelschau, in: Manager Magazin, Nr. 10/98

[4] Vgl. Wolfgang Berens, Hans U. Brauner, due diligence bei Unternehmensakquisitionen, Schäffer-Poeschel Verlag, Stuttgart, 1999, S. 6 ff.

[5] Vgl. Lutz Fischer (Hrsg.), Besteuerung des internationalen Unternehmenskaufs, Verlag Dr. Otto Schmidt, Köln, 1999, S. 51

[6] Vgl. Lutz Fischer (Hrsg.), Besteuerung des internationalen Unternehmenskaufs, Verlag Dr. Otto Schmidt, Köln, 1999, S. 52

[7] Vgl. Lutz Fischer (Hrsg.), Besteuerung des internationalen Unternehmenskaufs, Verlag Dr. Otto Schmidt, Köln, 1999, S. 53

[8] Vgl. Hanno Merkt, Internationaler Unternehmenskauf, RWS-Verlag, Köln, 1997, S. 78 ff. und S. 181 f. und Wolfgang Berens, Hans U. Brauner, due diligence bei Unternehmensakquisitionen, Schäffer-Poeschel Verlag, Stuttgart, 1999, S. 10 und Gründung und Erwerb eines Wirtschaftsunternehmens in den USA in http://www.intercorporation-service.com

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Details

Titel
Due Dilligence bei Immobilieninvestitionen in USA und England im Vergleich zu Deutschland
Hochschule
Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin  (Immobilienwirtschaft)
Veranstaltung
Wirtschafts- und Steuerrecht
Note
1,7
Autor
Jahr
2000
Seiten
21
Katalognummer
V8807
ISBN (eBook)
9783638156837
Dateigröße
552 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Due Dilligence Immobilieninvestition USA England
Arbeit zitieren
Ines Neuwirth (Autor), 2000, Due Dilligence bei Immobilieninvestitionen in USA und England im Vergleich zu Deutschland, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/8807

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