Einfluss der Miete auf die Immobilienbewertung in deutschen und angelsächsischen Bewertungsverfahren


Hausarbeit, 2000

22 Seiten, Note: 1,7


Leseprobe

Gliederung

1 Einleitung

2 Die deutschen Wertermittlungsverfahren
2.1 Anlässe der Bewertung
2.2 Definitionen Verkehrswert, Gemeiner Wert, Beleihungswert, Versicherungswert
2.3 Einschätzung der Bewertungsmethoden
2.4 Ertragswertverfahren
2.4.1 Ablauf
2.4.2 Liegenschaftszins
2.4.3 Beurteilung des Ertragswertverfahrens
2.5 Vergleichswertverfahren
2.6 Sachwertverfahren

3 Die angelsächsischen Wertermittlungsverfahren
3.1 Begriffsbestimmungen
3.1.1 Open Market Value
3.1.2 Existing Use Value
3.1.3 Estimated Realisation Price
3.1.4 Estimated Restricted Realisation Price
3.1.5 Depreciated Replacement Costs
3.2 Investment Method
3.2.1 All Risks Yield
3.2.2 Rack-rented Property
3.2.3 Under-rented Property
3.2.4 Over-rented Property
3.3 Comparative Method
3.4 Contractor´s Test
3.5 Residual Method
3.6 Discounted Cash Flow
3.7 Profits Method

4 Zusammenfassung und Ausblick

1 Einleitung

Für die Einschätzung der Rentabilität einer Immobilie und somit auch des Wertes ist es von Bedeutung, ob und zu welchen Konditionen das darauf stehende Gebäude vermietet ist. Sind die Mietbedingungen bekannt, lassen sich genauere Aussagen über die zukünftige Entwicklung treffen. Der Investor muss sich nicht auf seine Erfahrungen und Prognosen stützen, sondern kann von der tatsächlich bestehenden Sachlage ausgehen.

Der Unterschied zwischen vermieteten und unvermieteten Immobilien muss sich zwangsläufig in ihrem Wert niederschlagen. Nicht nur allein die genaueren Zahlen, sondern auch die Sicherheit für den Investor, die sich aus der Vermietung ergibt, nehmen Einfluss auf den Wert bzw. die Wertermittlung.

Im folgenden sollen die deutschen Wertermittlungsverfahren mit den angelsächsischen Wertermittlungsverfahren[1] hinsichtlich der Betrachtung der Miete verglichen werden. Gegenstand ist die unterschiedliche Einflussnahme der erwarteten oder bestehenden Mietsituation auf den Wert, der nach den verschiedenen Verfahren ermittelt wird.

2 Die deutschen Wertermittlungsverfahren

2.1 Anlässe der Bewertung

Die Aufgaben eines Sachverständigen oder Gutachters bei der Bewertung von Immobilien lassen sich folgendermaßen katalogisieren:

- An- und Verkauf bzw. An- und Vermietung
- Beleihungswertermittlung
- Bilanzierung
- Firmenübernahme
- Scheidung, Nachlassregelung, Erbauseinandersetzung
- Enteignung nach BauGB

Dabei sind wirtschaftliche, technische und vielfältige rechtliche Rahmenbedingungen zu berücksichtigen.[2]

2.2 Definitionen Verkehrswert, Gemeiner Wert, Beleihungswert, Versicherungswert

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,

- im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
- nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,
- der sonstigen Beschaffenheit und
- der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung
- ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

zu erzielen wäre.“[3]

Der Wert als Ausgleich zwischen Angebot und Nachfrage stellt den Gleichgewichtspreis für das bewertete Grundstück dar. Der tatsächlich am Markt erzielbare Preis hängt von ganz bestimmten Interessen des Käufers und Verkäufers ab. Daher ist der Preis nicht direkt mit dem Wert im Gutachten eines neutralen Dritten vergleichbar.[4]

„Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.“[5] Der gemeine Wert dient meist steuerlichen Zwecken und ist auch unter dem Begriff Einheitswert bekannt.

„Der bei der Beleihung angenommene Wert des Grundstücks darf den durch sorgfältige Ermittlung festgestellten Verkehrswert nicht übersteigen. Bei der Feststellung dieses Wertes sind nur die dauernden Eigenschaften des Grundstückes und der Ertrag zu berücksichtigen, welchen das Grundstück bei ordnungsmäßiger Wirtschaft jedem Besitzer nachhaltig gewähren kann.“[6] Der wesentliche Unterschied zum Verkehrswert besteht darin, dass der Beleihungswert eher zukunftsorientiert und konservativ auf Nachhaltigkeit ausgerichtet ist. Er soll als risikogeminderter Dauerwert längerfristig gelten.

„Der Versicherungswert 1914 ist der ortsübliche Neubauwert des Gebäudes entsprechend seiner Größe und Ausstattung sowie seines Ausbaues nach Preisen des Jahres 1914. Hierzu gehören auch Architektengebühren sowie sonstige Konstruktions- und Planungskosten.“[7]

Der Versicherungswert wird für Neuwertversicherungen, gleitende Neuwertversicherungen, Zeitwertversicherungen und Versicherungen zum gemeinen Wert ermittelt.[8]

2.3 Einschätzung der Bewertungsmethoden

Eine Bewertungsmethode wird dann realistisch, wenn sie die Gedanken der Marktteilnehmer widerspiegelt. Über die Beurteilung des Substanzwertes (Sachwertverfahren) hinaus werden Lage, Ausstattung und persönliche Identifikation in den Marktwert einbezogen. Die Marktwertverfahren (Ertragswert- und Vergleichswertverfahren) eignen sich daher am besten, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln.[9]

2.4 Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren berücksichtigt am deutlichsten unter den deutschen Wertermittlungsverfahren die in einem vermieteten Gebäude bestehende bzw. die für ein unvermietetes Gebäude erwartete Miete. Das Ertragswertverfahren zählt neben dem Vergleichswertverfahren zu den am häufigsten angewendeten Verfahren.

Der Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind überwiegend Objekte mit sicheren Einkünften, wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbe- und Industrieobjekte. Das Ziel ist die Ermittlung des Barwertes unter Berücksichtigung der Miete, der Restnutzungsdauer und des Zinssatzes.[10]

2.4.1 Ablauf

Zunächst werden die nachhaltig erzielbaren Jahresroherträge des Grundstückes ermittelt. Dies sind alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erzielbaren Erträge aus dem Grundstück. Zieht man die Bewirtschaftungskosten (Abschreibungen, Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis) ab, erhält man den Jahresreinertrag des Grundstücks, der die Verzinsung der Investition in Grund und Boden sowie in das Gebäude darstellt. Vom Jahresreinertrag des Grundstücks wird der Bodenverzinsungsbetrag abgezogen, um den Reinertragsanteil des Gebäudes zu erhalten. Der Verzinsungsbetrag wird unter Anwendung des Liegenschaftszinses errechnet.

Der Gebäudeertragsanteil wird mit Hilfe eines Vervielfältigers, der wiederum vom vorher ermittelten Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer abhängt, kapitalisiert. Ergebnis ist der Ertragswert der baulichen Anlagen.

Aus dem um die Freilegungskosten bereinigten Bodenwert und dem Gebäudeertragswert wird unter Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände der Ertragswert der Immobilie ermittelt. Je nach Marktlage wird eine prozentuale Anpassung an den Markt vorgenommen, um den Verkehrswert festzustellen.[11]

2.4.2 Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins muss die für den Investor bedeutsamen Investitionsanreize vereinen. Das ist zum einen die mit einer Dividende vergleichbare erwartete Verzinsung des eingesetzten Kapitals und zum anderen das zumindest langfristig erwartete Preiswachstum.[12] Er stellt die anfängliche Immobilienrendite dar im Gegensatz zur laufenden Immobilienrendite, die erheblich von der Anfangsverzinsung abweichen kann.[13]

[...]


[1] Bei den in dieser Arbeit betrachteten angelsächsischen Wertermittlungsverfahren handelt es sich um die Standard-Wertermittlungsverfahren der Royal Institution of Chartered Surveyors.

[2] Vgl. Sascha Hettrich, Internationale Immobilienbewertung, Vorlesungsskript für den Immobilienwirtschaftlichen Studiengang der FHTW Berlin, 1998

[3] § 194 Baugesetzbuch

[4] Vgl. Sascha Hettrich, Internationale Immobilienbewertung, Vorlesungsskript für den Immobilienwirtschaftlichen Studiengang der FHTW Berlin, 1998

[5] § 9 Bewertungsgesetz

[6] § 12 Hypothekenbankgesetz

[7] § 13 Nr. 2 Gesetz über den Versicherungsvertrag

[8] Vgl. Karl-Werner Schulte (Hrsg.), Immobilienökonomie, Oldenbourg Verlag, München, 1998, S. 389

[9] Vgl. Hauke Petersen, Marktorientierte Immobilienbewertung, Richard Boorberg Verlag, Stuttgart, 1999, S. 55

[10] Vgl. Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Hammonia-Verlag, Hamburg, 1995, S. 163 und 166

[11] Vgl. Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Hammonia-Verlag, Hamburg, 1995, S. 165

[12] Vgl. Hauke Petersen, Marktorientierte Immobilienbewertung, Richard Boorberg Verlag, Stuttgart, 1999, S. 21

[13] Vgl. Sascha Hettrich, Internationale Immobilienbewertung, Vorlesungsskript für den Immobilienwirtschaftlichen Studiengang der FHTW Berlin, 1998

Ende der Leseprobe aus 22 Seiten

Details

Titel
Einfluss der Miete auf die Immobilienbewertung in deutschen und angelsächsischen Bewertungsverfahren
Hochschule
Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin  (Immobilienwirtschaft)
Veranstaltung
Gewerbeimmobilienwirtschaft
Note
1,7
Autor
Jahr
2000
Seiten
22
Katalognummer
V8808
ISBN (eBook)
9783638156844
Dateigröße
541 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Bewertung Immobilien Deutschland England USA Miete
Arbeit zitieren
Ines Neuwirth (Autor), 2000, Einfluss der Miete auf die Immobilienbewertung in deutschen und angelsächsischen Bewertungsverfahren, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/8808

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