Für die Einschätzung der Rentabilität einer Immobilie und somit auch des Wertes ist es von Bedeutung, ob und zu welchen Konditionen das darauf stehende Gebäude vermietet ist. Sind die Mietbedingungen bekannt, lassen sich genauere Aussagen über die zukünftige Entwick-lung treffen. Der Investor muss sich nicht auf seine Erfahrungen und Prognosen stützen, son-dern kann von der tatsächlich bestehenden Sachlage ausgehen.
Der Unterschied zwischen vermieteten und unvermieteten Immobilien muss sich zwangsläu-fig in ihrem Wert niederschlagen. Nicht nur allein die genaueren Zahlen, sondern auch die Sicherheit für den Investor, die sich aus der Vermietung ergibt, nehmen Einfluss auf den Wert bzw. die Wertermittlung.
Im folgenden sollen die deutschen Wertermittlungsverfahren mit den angelsächsischen Wert-ermittlungsverfahren hinsichtlich der Betrachtung der Miete verglichen werden. Gegenstand ist die unterschiedliche Einflussnahme der erwarteten oder bestehenden Mietsituation auf den Wert, der nach den verschiedenen Verfahren ermittelt wird.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Die deutschen Wertermittlungsverfahren
2.1 Anlässe der Bewertung
2.2 Definitionen Verkehrswert, Gemeiner Wert, Beleihungswert, Versicherungswert
2.3 Einschätzung der Bewertungsmethoden
2.4 Ertragswertverfahren
2.4.1 Ablauf
2.4.2 Liegenschaftszins
2.4.3 Beurteilung des Ertragswertverfahrens
2.5 Vergleichswertverfahren
2.6 Sachwertverfahren
3 Die angelsächsischen Wertermittlungsverfahren
3.1 Begriffsbestimmungen
3.1.1 Open Market Value
3.1.2 Existing Use Value
3.1.3 Estimated Realisation Price
3.1.4 Estimated Restricted Realisation Price
3.1.5 Depreciated Replacement Costs
3.2 Investment Method
3.2.1 All Risks Yield
3.2.2 Rack-rented Property
3.2.3 Under-rented Property
3.2.4 Over-rented Property
3.3 Comparative Method
3.4 Contractor´s Test
3.5 Residual Method
3.6 Discounted Cash Flow
3.7 Profits Method
4 Zusammenfassung und Ausblick
Zielsetzung und Themen der Arbeit
Ziel der Arbeit ist ein fundierter Vergleich zwischen deutschen und angelsächsischen Wertermittlungsverfahren für Immobilien, wobei der spezifische Einfluss der bestehenden oder erwarteten Mietsituation auf den ermittelten Immobilienwert im Zentrum der Untersuchung steht.
- Vergleich der methodischen Ansätze zur Berücksichtigung von Mietkonditionen
- Analyse der deutschen Wertermittlungsverfahren (Ertragswert-, Vergleichswert- und Sachwertverfahren)
- Untersuchung der angelsächsischen Methoden (u.a. Investment Method, Discounted Cash Flow, Profits Method)
- Gegenüberstellung der Anpassungsfähigkeit beider Systematiken an die Gegebenheiten einzelner Immobilien
- Ausblick auf die europäische Harmonisierung durch Standardisierungsbemühungen
Auszug aus dem Buch
3.2.3 Under-rented Property
Diese Bewertungsform berücksichtigt den Umstand, dass insbesondere Gewerbemieten unter der Marktmiete liegen können. Diese Situation kann entstehen, wenn die Neuabschlussmieten erheblich ansteigen, die Bestandsmieten diese Entwicklung aufgrund von Staffelmietvereinbarungen oder Spannungsklauseln nicht im selben Maße mitmachen.
Der Mietzahlungszeitraum kann nicht mit der gleichen Rendite kapitalisiert werden wie der Zeitraum nach erfolgter Anpassung an die Marktmiete. Es muss die Anfangsrendite sowie die laufende Rendite der Immobilie betrachtet werden.
Zum Bewertungsstichtag wird die aktuelle Marktmiete mit einem aktuellen Renditeansatz nach der Investment Method kapitalisiert. Dieser Kapitalwert wird für die Dauer des Zeitraums der unter dem Markt liegenden Miete mit dem gleichen Renditeansatz abgezinst, so dass man den Barwert des zukünftigen Investmentwertes (Reversion) erhält. Der Mietertrag bis zur Neufestsetzung des Mietzinses wird mit der Renditeerwartung für die Vermietungssituation unter Marktniveau kapitalisiert, so dass man den Rentenbarwert des Mietvertrages (Term) erhält. Diese Rendite liegt unter der aktuellen Marktrendite, denn die Miete liegt unter der Marktmiete und der Vermieter hat durch die bestehende Vermietung kein Vermietungsrisiko zu tragen. Sollte der Mieter vor der vereinbarten Mietzinsbindung ausziehen, kann eine Neuvermietung zu Marktkonditionen stattfinden.
Diese Methode wird auch als „term and reversion“ bezeichnet.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Einführung in die Bedeutung der Miete für die Immobilienbewertung und Definition des Zielrahmens für den Vergleich der unterschiedlichen Wertermittlungssysteme.
2 Die deutschen Wertermittlungsverfahren: Detaillierte Darstellung der deutschen Bewertungspraxis, ihrer rechtlichen Grundlagen sowie der methodischen Besonderheiten und Grenzen von Ertragswert-, Vergleichswert- und Sachwertverfahren.
3 Die angelsächsischen Wertermittlungsverfahren: Umfassende Analyse der angelsächsischen Bewertungsmethoden, die stärker auf marktorientierte Investment-Betrachtungen und eine flexible Anpassung an unterschiedliche Mietsituationen ausgerichtet sind.
4 Zusammenfassung und Ausblick: Kritische Gegenüberstellung der beiden Ansätze unter Hervorhebung der höheren Anpassungsfähigkeit der angelsächsischen Methoden sowie ein Ausblick auf europäische Standardisierungstendenzen.
Schlüsselwörter
Immobilienbewertung, Ertragswertverfahren, Investment Method, Verkehrswert, Marktmiete, Liegenschaftszins, Mietrisiko, Discounted Cash Flow, Residual Method, Gewerbeimmobilien, Wertermittlung, Rendite, Immobilieninvestition, Vergleichswertverfahren, Mietvertragsmodalitäten
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht den Einfluss der Miete auf die Immobilienbewertung und vergleicht dazu deutsche mit angelsächsischen Wertermittlungsverfahren.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Im Fokus stehen die unterschiedlichen methodischen Ansätze zur Einbeziehung von Mieteinnahmen, Renditeerwartungen und mietvertraglichen Risiken in den Bewertungsprozess.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist aufzuzeigen, wie verschieden die Mietsituation in deutschen gegenüber angelsächsischen Verfahren in die Immobilienbewertung einfließt und welche Methode dabei präzisere Ergebnisse für Investoren liefert.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Autorin nutzt eine vergleichende Analyse der bestehenden Bewertungsvorschriften und methodischen Ansätze aus der Immobilienökonomie, gestützt auf Fachliteratur und Vorlesungsskripte.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine detaillierte Erläuterung der deutschen Verfahren (Kapitel 2) und der angelsächsischen Verfahren (Kapitel 3), jeweils mit Fokus auf ihre Anwendung bei unterschiedlichen Mietkonstellationen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Kernbegriffe sind insbesondere Immobilienbewertung, Ertragswertverfahren, Investment Method, Verkehrswert, Marktmiete sowie spezifische angelsächsische Methoden wie Discounted Cash Flow.
Was ist der wesentliche Unterschied zwischen deutschen und angelsächsischen Verfahren laut der Arbeit?
Angelsächsische Verfahren gelten als anpassungsfähiger an die spezifische Situation einer Immobilie (z.B. Unter- oder Übervermietung), während deutsche Verfahren oft auf verallgemeinerte Richtwerte zurückgreifen.
Welche Bedeutung hat das „guide bleu“ im Kontext der Arbeit?
Es dient als Beispiel für den Versuch, einheitliche europäische Bewertungsvorschriften zu etablieren, wobei die praktische Durchsetzbarkeit aufgrund des Charakters als Empfehlung problematisch bleibt.
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- Ines Neuwirth (Author), 2000, Einfluss der Miete auf die Immobilienbewertung in deutschen und angelsächsischen Bewertungsverfahren, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/8808
