Nachdem der erste REIT bereits im Jahr 1960 in den USA aufgesetzt wurde konnten sich REIT`s bis Mitte der 80er Jahre aufgrund der besser positionierten Konkurrenz am Anlagemarkt sowie aufgrund regulatorischer Richtlinien nicht durch-setzen . Durch weit reichender Reformen ist die Marktkapitalisierung von REIT`s international mittlerweile jedoch durchaus beachtlich . Die Möglichkeit der indirekten Immobilienanlage in Form von REIT`s ist bereits in über 20 Ländern, insbesondere im amerikanischen und asiatischen Raum, aber auch in Europa, möglich . Die in Deutschland bestehende Lücke im Bereich der börsennotierten indirekten Immobilienanlagen soll durch die neue Anlageklasse der REIT`s geschlossen werden, um den deutschen Immobilienmarkt international wettbewerbsfähig zu machen und zu stärken .
Der Gesetzgeber hat im Rahmen des REITG erstmalig den IFRS als vorherrschendem Rechnungslegungssystem Einzug in die deutsche Gesetzgebung gewährt. Den Ausführungen des Bundestages ist zu entnehmen, dass die Rechnungs-legung für die REIT-AG primär anhand der IFRS erfolgen soll. Die Rechnungslegung nach dem HGB spielt für die REIT`s jedoch ebenfalls insbesondere im Rahmen der Ausschüttungsbemessung eine wichtige Rolle. Dieser Rechnungslegungsdualismus tritt derartig ausgestaltet erstmalig in Deutschland auf und soll im Rahmen dieser Arbeit in Teildisziplinen näher betrachtet werden.
Inhaltsverzeichnis
1 Einführung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung und Aufbau der Arbeit
2 Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG)
2.1 Ziele des REITG
2.2 Gesetzliche Anforderungen zur Qualifikation als REIT-AG (§§ 1 bis 15 REITG)
2.2.1 Gesellschafts- und kapitalmarktrechtliche Anforderungen an die REIT-AG
2.2.1.1 Rechtsform und Sitz
2.2.1.2 Firma, Unternehmensgegenstand, Mindestkapital und Aktien
2.2.1.3 Börsennotierung und Aktionärsstruktur
2.2.2 Anforderungen an die Vermögens- und Ertragsstruktur der REIT-AG
2.2.3 Ausschüttungsverpflichtung
2.2.4 Einschränkung des Immobilienhandels (§ 14 REITG)
2.3 Jahresabschlüsse der REIT-AG
2.4 Besteuerungskonzeption der REIT-AG (§§ 16 bis 21 REITG)
2.4.1 Besteuerung auf Ebene der REIT-AG
2.4.2 Besteuerung auf Ebene der Anteilseigner
3 Maßgeblichkeit des IFRS-Abschlusses für die Überprüfung der Ertrags- und Strukturnormen sowie für die Offenlegung
3.1 Vorbemerkungen
3.2 Zwecke des IFRS-Abschlusses
3.2.1 Lieferung entscheidungsnützlicher Informationen
3.2.2 Ergänzender Zweck des IFRS-Abschlusses der REIT-AG
3.2.2.1 Vermögensstruktur (§§ 12 Abs. 2, 15 REITG)
3.2.2.2 Ertragsstruktur (§ 12 Abs. 3 REITG)
3.3 Die Ansatzkonzeption in den IFRS
3.3.1 Allgemeine Ansatzkriterien
3.3.2 Die Aktivierungskonzeption des IFRS-Abschlusses
3.3.3 Die Passivierungskonzeption des IFRS-Abschlusses
3.4 Die Bewertungskonzeption der IFRS
3.4.1 Das Mixed Model der Aktivabewertung im IFRS-Abschluss
3.4.1.1 Das Fair Value Model am Beispiel von „als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien“ (IAS 40)
3.4.1.2 Das Revaluation Model am Beispiel von „Sachanlagen“ (IAS 16)
3.4.1.3 Das Anschaffungswertprinzip am Beispiel von „Vorräten“ (IAS 2)
3.4.1.4 Sonstige Wertmaßstäbe
3.4.2 Bewertung von Schulden
4 Betriebswirtschaftliche Analyse der Kapitalkonzeption des IFRS-Abschlusses
4.1 Betriebswirtschaftliche Analyse der Kapitalerhaltung des IFRS-Abschlusses der REIT-AG
4.1.1 Bewertungskonzeption
4.1.2 Erhaltungsmaßstab
4.1.3 Erhaltungsziel
4.1.4 Gewinnbegriff
4.2 Betriebswirtschaftliche Analyse des Mengengerüsts der IFRS
4.3 IFRS als Maßstab für die Vermögens- & Ertragsstruktur der REIT-AG
4.4 Entscheidungsnützlichkeit versus Kapitalerhaltung
5 Maßgeblichkeit des handelsrechtlichen Jahresabschlusses für die Ausschüttungsbemessung
5.1 Vorbemerkung
5.2 Zwecke des handelsrechtlichen Jahresabschlusses
5.2.1 Die Sicherung des Rechtsverkehrs
5.2.2 Der Zweck des Gläubigerschutzes
5.2.3 Ausprägungen des Gläubigerschutzes im handelsrechtlichen Jahresabschluss
5.3 Die Ansatzkonzeption des HGB
5.3.1 Die Aktivierungskonzeption des HGB
5.3.2 Die Passivierungskonzeption des HGB
5.4 Die Bewertungskonzeption des HGB
5.4.1 Bewertung von Vermögensgegenständen
5.4.2 Bewertung von Schulden
5.5 Modifikation der Bemessungsgrundlage im REITG
6 Betriebswirtschaftliche Analyse der Kapitalkonzeption des REITG für Zwecke der Ausschüttungsbemessung
6.1 Betriebswirtschaftliche Analyse der Kapitalerhaltungskonzeption des REITG
6.1.1 Bewertungskonzeption
6.1.2 Erhaltungsmaßstab
6.1.3 Erhaltungsziel
6.1.4 Gewinnbegriff
6.2 Betriebswirtschaftliche Analyse des Mengengerüsts des REITG
6.3 Kapitalkonzeption und Gläubigerschutz im handelsrechtlichen Jahresabschluss der REIT-AG
7 Zusammenfassung, Ergebnis und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht die Kapitalkonzeption der deutschen Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-AG) unter Berücksichtigung der Rechnungslegung nach IFRS und HGB. Das primäre Ziel ist es, den Rechnungslegungsdualismus und dessen Auswirkungen auf die Zweckerreichung des REITG, insbesondere im Hinblick auf Kapitalerhaltung und Gläubigerschutz, kritisch zu analysieren und zu evaluieren.
- Kapitalkonzeptionen nach IFRS und HGB bei REIT-AGs
- Maßgeblichkeit des IFRS-Abschlusses für Ertrags- und Strukturnormen
- Einfluss der Rechnungslegung auf den Gläubigerschutz
- Analyse der Ausschüttungsbemessung durch modifizierte HGB-Gewinne
- Betriebswirtschaftliche Bewertung der Kapitalerhaltung beim REITG
Auszug aus dem Buch
3.4.1.1 Das Fair Value Model am Beispiel von „als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien“ (IAS 40)
Die Immobilien der REIT-AG sind klassischerweise, aufgrund der Einschränkung des Geschäftszweckes in § 1 Abs. 1 REITG, als Immobilien zur Generierung von Mieterträgen oder Wertsteigerungen zu qualifizieren. Damit stellt die Bewertung als Finanzinvestition gem. IAS 40 den Regelfall dar.
Gemäß diesem Standard erfolgt die Erstbewertung der Finanzinvestitionen nach dem Cost Model, ergo mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten inklusive der Transaktionskosten. Für die Folgebewertung besteht ein Wahlrecht zwischen dem Cost- und dem Fair Value Model. Das Wahlrecht ist einheitlich und stetig für sämtliche als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien auszuüben.
Bei Anwendung des Cost Model sind sämtliche als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu bewerten. Gem. IAS 40.79 (e) ist der beizulegende Wert als Pflichtangabe in den Anhang aufzunehmen. Wird das Wahlrecht zugunsten des Fair Value Model ausgeübt, so sind die Finanzinvestitionen mit dem beizulegenden Zeitwert zu bilanzieren. Der beizulegende Wert ist definiert als „der Betrag, zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte“. Es handelt sich hierbei primär um einen Preis am (aktiven) Absatzmarkt, nicht um die Wiederbeschaffungskosten, denn diese sind beschaffungsmarktorientiert. In der Absatzmarktorientierung des Fair Value liegen erhebliche Praxisprobleme, da ein aktiver Markt vorliegen muss, Immobilien aber in der Regel Unikate sind und somit individuelle Eigenschaften und Preise haben. Sind die Voraussetzungen jedoch erfüllt und liegt ein Marktpreis vor, so ist die Bewertung der Immobilie aus ihm abzuleiten. Liegt kein Marktpreis vor, bestimmen die IFRS drei alternative Verfahren zur Ermittlung des Fair Value: Ableitung von Vergleichswerten auf einem aktiven Markt anderer Immobilien, Ableitung aus erzielten Preisen älterer Transaktionen auf weniger aktiven Märkten und die DCF-Methode. Eine Hierarchie bezüglich der Anwendung dieser drei Methoden ist nicht erkennbar. Es ist die Methode anzuwenden, die zum verlässlichsten Schätzwert führt. Wertänderungen sind ergebniswirksam zu erfassen, sie wirken sich also auf das Jahresergebnis aus.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einführung: Einleitung in die Problematik der REITs und Zielsetzung der Arbeit zur Analyse der Kapitalkonzeption unter IFRS und HGB.
2 Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG): Überblick über die gesetzlichen Voraussetzungen, Zielsetzungen und Steuerkonzeptionen für deutsche REIT-AGs.
3 Maßgeblichkeit des IFRS-Abschlusses für die Überprüfung der Ertrags- und Strukturnormen sowie für die Offenlegung: Analyse der IFRS-Ansatz- und Bewertungskonzeptionen und deren spezielle Bedeutung für die REIT-Strukturnormen.
4 Betriebswirtschaftliche Analyse der Kapitalkonzeption des IFRS-Abschlusses: Kritische Untersuchung der Kapitalerhaltung und des Mengengerüsts innerhalb des IFRS-Abschlusses für REIT-AGs.
5 Maßgeblichkeit des handelsrechtlichen Jahresabschlusses für die Ausschüttungsbemessung: Erläuterung der HGB-Grundlagen und deren spezielle Anwendung bei der Bemessung von Gewinnausschüttungen im REITG.
6 Betriebswirtschaftliche Analyse der Kapitalkonzeption des REITG für Zwecke der Ausschüttungsbemessung: Zusammenfassende Analyse der Kapitalerhaltungskonzeption des REITG unter Einbeziehung des Gläubigerschutzes.
7 Zusammenfassung, Ergebnis und Ausblick: Fazit zur Inkonsequenz der Rechnungslegung und Ausblick auf die praktische Umsetzung bei Immobilien-Aktiengesellschaften.
Schlüsselwörter
REIT-AG, REIT-Gesetz, IFRS, HGB, Kapitalkonzeption, Kapitalerhaltung, Gläubigerschutz, Immobilienquote, Fair Value, Ausschüttungsbemessung, Reinvestitionsrücklage, Bewertungskonzeption, Strukturnormen, Bilanzierung, Finanzinvestition
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die Kapitalkonzeptionen, die für deutsche REIT-Aktiengesellschaften (REIT-AG) durch die Anwendung von IFRS und HGB im Rahmen des REIT-Gesetzes (REITG) relevant sind.
Was sind die zentralen Themenfelder der Analyse?
Im Zentrum stehen die Konzepte der Kapitalerhaltung, die Bemessung von Ausschüttungen sowie die Einhaltung gesetzlicher Strukturvorgaben für Immobilien-Aktiengesellschaften.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, den Rechnungslegungsdualismus bei REIT-AGs zu durchleuchten und zu beurteilen, inwieweit die gewählten Rechnungslegungssysteme die Ziele des Gesetzgebers – insbesondere in Bezug auf Gläubigerschutz – erfüllen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit verwendet eine betriebswirtschaftliche Analyse der Rechnungslegungsvorschriften, indem sie die Elemente der Kapitalkonzeption (Bewertung, Erhaltungsmaßstab, Erhaltungsziel, Gewinnbegriff) nach IFRS und HGB gegenüberstellt und auf das REIT-Gesetz anwendet.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine detaillierte Auseinandersetzung mit der IFRS-Rechnungslegung für die Strukturkennzahlen und eine Analyse der handelsrechtlichen HGB-Rechnungslegung für die Ausschüttungsbemessung bei der REIT-AG.
Welche Schlüsselbegriffe prägen die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind unter anderem Kapitalerhaltung, Gläubigerschutz, Fair Value, das REIT-Gesetz (REITG), Ausschüttungsbemessung und der Rechnungslegungsdualismus.
Wie wirkt sich der Fair Value auf die REIT-AG aus?
Die Bewertung zum Fair Value gemäß IFRS beeinflusst die Ermittlung der Immobilien- und Eigenkapitalquoten maßgeblich und kann bei sinkenden Immobilienpreisen zu einer Unterdeckung mit Eigenkapital führen, was den REIT-Status gefährden könnte.
Warum ist die Nichtanwendung des § 150 AktG für REIT-AGs kritisch?
Der Ausschluss von § 150 AktG, der für andere Kapitalgesellschaften die Bildung gesetzlicher Rücklagen vorschreibt, schwächt den Gläubigerschutz im HGB-Abschluss der REIT-AG, was laut Autor den Anforderungen an eine nachhaltige Kapitalerhaltung entgegensteht.
Wie bewertet der Autor den Einsatz von zwei Rechnungslegungssystemen?
Der Autor bewertet das System kritisch und bezeichnet es als "inkonsequent", da es die Vorteile der jeweiligen Systeme kaum integriert, sondern durch die Nutzung von IFRS für Strukturkennzahlen und HGB für die Ausschüttung eine komplexe und teilweise unübersichtliche Lage schafft.
- Quote paper
- Marcel Kunze (Author), 2007, Die Kapitalkonzeptionen des Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz) , Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/88168
