Die Arbeit behandelt die Entwicklung, die Dynamik und die Einflussfaktoren des Immobilienmarktes in Bukarest mit Fokus auf die Periode nach der Etablierung eines modernen Marktes in 2001. Die Evolution des Bukarester Immobilienmarktes sowie die Analyse der beschreibenden Determinanten werden im Rahmen des Immobilienzykluskonzeptes erläutert. Die Seminararbeit zieht regionale Parallelen und unterstreicht die Gemeinsamkeiten der Entwicklung in Bukarest mit der Evolution der Immobilienmärkte in anderen osteuropäischen Metropolen. Ausgehend von der gegenwärtigen Marktsituation wird die zukünftige Entwicklung der wichtigsten Marktvariablen prognostiziert und ein allgemeiner Ausblick dargestellt.
In den letzten zwanzig Jahren hebt sich in der Fachliteratur über den Immobiliensektor das Konzept der Immobilienzyklen als wichtigster Aspekt beim Verständnis der Evolution der Immobilienmärkte heraus. Pyhrr, Roulac und Born betrachten beispielsweise „das Verstehen des komplexen dynamischen Makro-Mikro Zyklen Systems“ als wichtigste Determinante der Marktentwicklungen im Immobiliensektor und als „Grundlage für das Erreichen bester Leistungen auf den Immobilienmärkten“. Um das Verständnis der Entwicklung des Bukarester Immobilienmarktes zu erleichtern und dessen zukünftige Evolution voraussagen zu können, werde ich das Modell der Immobilienzyklen verwenden. Immobilienzyklen sind laut Rottke, Wernecke und Schwartz Teil der Wirtschaftzyklen und beschreiben das Verhalten der Immobilienmärkte im Zeitablauf. Die Ursache der Existenz von Immobilienzyklen ist die verzögerte Reaktion des Angebotes auf die Nachfrageentwicklung. Die Zeitverzögerung ist veranlasst durch drei wesentliche Faktoren: dem „Price-lag“, der Zeitverzögerung bis zur Reaktion des Preises auf die Nachfrageentwicklung, dem „Entscheidungs-lag“, der notwendigen Zeit für das Treffen von Entscheidungen in großen Immobilienfirmen, und dem „Bau-lag“, dem Zeitabstand vom Projektbeginn bis zur Fertigstellung einer Immobilie. Im Rahmen einer Untersuchung von zehn Immobilienmärkten in amerikanischen Großstädten kam Wheaton 1987 zu der wichtigen Schlussfolgerung, dass ein Immobilienzyklus eine Länge von zehn bis zwölf Jahren aufweist. Außerdem stellte er fest, dass das Immobilienangebot stärker auf die wirtschaftlichen Indikatoren (insbesondere Bruttoinlandsproduktwachstum und Zinsniveau) als auf die Immobiliennachfrage reagiert.
Inhaltsverzeichnis
1 KONZEPTUELLER RAHMEN DER SEMINARARBEIT
1.1 Immobilienzyklen
1.2 Immobilienmärkte in Aufschwungsmärkten
2 SPEZIFISCHE REGIONALE, NATIONALE, UND LOKALE EINFLUSS-FAKTOREN AUF DEM BUKARESTER IMMOBILIENMARKT
2.1 Regionale Ebene: Osteuropa
2.2 Nationale Ebene: Rumänien
2.3 City-Ebene: Bukarest
3 DER IMMOBILIENMARKT IN BUKAREST
3.1 Der Büroimmobilienmarkt in Bukarest
3.2 Retailimmobilien in Bukarest
3.3 Industrieeinrichtungen in Bukarest
3.4 Wohnimmobilien in Bukarest
3.5 Der Bukarester Grundstücksmarkt
3.6 Der rumänische Investitionsmarkt für Immobilien
4 FAZIT
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit analysiert die Entwicklung, Dynamik und Einflussfaktoren des Immobilienmarktes in Bukarest unter besonderer Berücksichtigung der Periode seit 2001. Ziel ist es, die Marktevolution anhand des Immobilienzykluskonzeptes zu erläutern und auf Basis der aktuellen Situation Prognosen für die zukünftige Entwicklung der wichtigsten Marktvariablen abzuleiten.
- Analyse des Bukarester Immobilienmarktes in der Post-Transformationsphase
- Anwendung des Vierphasenmodells für Immobilienzyklen auf die lokalen Marktsegmente
- Untersuchung der spezifischen regionalen und nationalen Einflussfaktoren (Rumänien/Osteuropa)
- Detaillierte Analyse der Segmente Büro, Retail, Industrie und Wohnen
- Bewertung des Investitionsklimas und der Rolle internationaler Kapitalzuflüsse
Auszug aus dem Buch
Der Büroimmobilienmarkt in Bukarest
Bis zum Jahr 2000 waren sowohl das Angebot als auch die Nachfrage nach Büroimmobilien in Bukarest, im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen, sehr gering. Mangels wichtiger großer ausländischen Investoren bis zu diesem Zeitpunkt, war die Nachfrage durch einheimische und bereits Vorort existierende ausländische Unternehmen bestimmt. Aus diesem Grund reichte auch das geringe Angebot an Büroimmobilien nicht nur vollkommen aus um die existierende Marktnachfrage zu befriedigen, sondern übertraf bis im Jahre 2000 bei weitem die Nachfrage. Dies geht aus dem Verlauf der steigenden Leerstandsraten am Ende der 90er Jahre klar hervor (Abb. 4). Im Jahr 2000 erreichte die Leerstandsrate der Büroimmobilien mit 19% ihren Höhepunkt. Dies führte folglich zu konstant fallenden Mietpreisen, die sich von 1997 bis 2000 von 43 $/ qm auf 27 $/ qm fast halbierten. Trotz dieser Halbierung der Mietpreise waren Büroflächen in Bukarest immer noch die teuersten unter den osteuropäischen Metropolen und übertrafen die Mieten in Budapest und Prag auch im Jahre 2000 um etwa 40%.
Die Qualität der fertig gestellten Büroflächen entsprach nicht den internationalen Standards und war oft unter den Erwartungen der Pächter. Die Mehrheit der Fertigstellungen waren kleine Gebäude mit bis zu 1.500 qm Fläche. In den meisten Fällen wurden alte Villen aus der Vor- und Zwischenkriegszeit renoviert und in Büroflächen umgewandelt. Diese Flächen konnten selbstverständlich nur die Nachfrage kleiner Unternehmen befriedigen und blieben aus diesem Grund oft leer – der auf dem Markt existierende Leerraum an Büroflächen befand sich fast ausschließlich nur in solchen alten Strukturen. Das erste und einzige Gebäude, das die internationalen Anforderungen einer Klasse A Immobilie erfüllte, wurde erst im Jahre 2000 fertig gestellt („Opera Center 1“).
Zusammenfassung der Kapitel
1 KONZEPTUELLER RAHMEN DER SEMINARARBEIT: Einführung in das Modell der Immobilienzyklen und Definition der Merkmale von Aufschwungsmärkten zur methodischen Einordnung der Marktanalyse.
2 SPEZIFISCHE REGIONALE, NATIONALE, UND LOKALE EINFLUSS-FAKTOREN AUF DEM BUKARESTER IMMOBILIENMARKT: Darstellung des wirtschaftlichen und soziopolitischen Kontexts in Osteuropa, Rumänien und Bukarest als maßgebliche Rahmenbedingungen für die Immobilienentwicklung.
3 DER IMMOBILIENMARKT IN BUKAREST: Detaillierte Analyse der vier Marktsegmente Büro, Retail, Industrie und Wohnen sowie des Grundstücks- und Investitionsmarktes hinsichtlich ihrer zeitlichen Entwicklung.
4 FAZIT: Synthese der Untersuchungsergebnisse und Einordnung der Bukarester Marktentwicklung in die verschiedenen Phasen des Immobilienzyklusmodells unter Berücksichtigung verschiedener Zukunftsszenarien.
Schlüsselwörter
Immobilienmarkt, Bukarest, Immobilienzyklen, Aufschwungmärkte, Büroimmobilien, Retailimmobilien, Industrieeinrichtungen, Wohnimmobilien, Investitionsmarkt, Transformation, Wirtschaftswachstum, Rumänien, Rendite, Leerstandsrate, Grundstückspreise
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit?
Die Arbeit untersucht die Entwicklung und die treibenden Faktoren des Bukarester Immobilienmarktes im Zeitraum ab 2001 bis zur Gegenwart.
Welche zentralen Themenfelder werden abgedeckt?
Das Spektrum reicht von der theoretischen Fundierung durch Immobilienzyklusmodelle bis hin zur praktischen Analyse der Segmente Büro, Einzelhandel, Industrie, Wohnen sowie des Investitionsumfelds.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Das Ziel ist es, die Evolution des Bukarester Marktes zu verstehen, die aktuelle Position im Immobilienzyklus zu identifizieren und die zukünftige Entwicklung unter verschiedenen wirtschaftlichen Szenarien zu prognostizieren.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Es wird das Konzept der Immobilienzyklen angewendet, um Marktentwicklungen zu erklären und die verschiedenen Immobiliensegmente in Phasen (Erholung, Expansion, etc.) einzuordnen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Analyse spezifischer regionaler Einflüsse sowie die detaillierte Betrachtung der einzelnen Immobilienmarktsegmente, ergänzt durch die Dynamik des Grundstücks- und Investitionsmarktes.
Was zeichnet die Arbeit besonders aus?
Die Arbeit verbindet eine theoretische wissenschaftliche Betrachtung mit einer praxisorientierten Marktanalyse, die durch zahlreiche Kennzahlen und Abbildungen gestützt wird.
Wie hat sich die Qualität der Immobilien in Bukarest seit 2001 verändert?
Mit dem Markteintritt internationaler Entwickler hat sich der Standard deutlich gehoben, was besonders an der Fertigstellung von Klasse-A-Objekten und dem Ende der Dominanz alter, sanierter Villen deutlich wird.
Welchen Einfluss hatte der Beitritt Rumäniens zur EU?
Der EU-Beitritt im Jahr 2007 wirkte als Katalysator, der weiteres Vertrauen internationaler Investoren schuf und die Dynamik in der Hauptstadt Bukarest zusätzlich verstärkte.
Welche Rolle spielen die Grundstückspreise für die aktuelle Marktsituation?
Die massiv steigenden Grundstückspreise und die Verknappung von Flächen im Stadtgebiet erhöhen den Druck auf die Immobilienentwickler, was zu einem zögerlicheren Start neuer spekulativer Großprojekte führen kann.
- Quote paper
- Dragos Popa (Author), 2008, Immobilienmärkte in Bukarest, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/88388
