Immobilienmärkte in Bukarest

Inhaltsverzeichnis

Thema

1. Konzeptueller Rahmen der Seminararbeit
1.1. Immobilienzyklen
1.2. Immobilienmärkte in Aufschwungsmärkten

2. Spezifische regionale, nationale und lokale Einflussfaktoren auf dem Bukarester Immobilienmarkt
2.1. Regionale Ebene: Osteuropa
2.2. Nationale Ebene: Rumänien
2.3. City Ebene: Bukarest

3. Der Immobilienmarkt in Bukarest
3.1. Büroimmobilien
3.2. Retailimmobilien
3.3. Industrieeinrichtungen
3.4. Wohnimmobilien
3.5. Grundstücksmarkt
3.6. Investitionsmarkt für Immobilien

4. Fazit

Anhang

Literaturverzeichnis

THEMA

Die Arbeit behandelt die Entwicklung, die Dynamik und die Einflussfaktoren des Immobilienmarktes in Bukarest mit Fokus auf die Periode nach der Etablierung eines modernen Marktes in 2001. Die Evolution des Bukarester Immobilienmarktes sowie die Analyse der beschreibenden Determinanten werden im Rahmen des Immobilienzykluskonzeptes erläutert. Die Seminararbeit zieht regionale Parallelen und unterstreicht die Gemeinsamkeiten der Entwicklung in Bukarest mit der Evolution der Immobilienmärkte in anderen osteuropäischen Metropolen. Ausgehend von der gegenwärtigen Marktsituation wird die zukünftige Entwicklung der wichtigsten Marktvariablen prognostiziert und ein allgemeiner Ausblick dargestellt.

1. KONZEPTUELLER RAHMEN DER SEMINARARBEIT

1.1. Immobilienzyklen

In den letzten zwanzig Jahren hebt sich in der Fachliteratur über den Immobiliensektor das Konzept der Immobilienzyklen als wichtigster Aspekt beim Verständnis der Evolution der Immobilienmärkte heraus. Pyhrr, Roulac und Born betrachten beispielsweise „das Verstehen des komplexen dynamischen Makro-Mikro Zyklen Systems“ als wichtigste Determinante der Marktentwicklungen im Immobiliensektor und als „Grundlage für das Erreichen bester Leistungen auf den Immobilienmärkten“.^[1] Um das Verständnis der Entwicklung des Bukarester Immobilienmarktes zu erleichtern und dessen zukünftige Evolution voraussagen zu können, werde ich das Modell der Immobilienzyklen verwenden.

Immobilienzyklen sind laut Rottke, Wernecke und Schwartz Teil der Wirtschaftzyklen und beschreiben das Verhalten der Immobilienmärkte im Zeitablauf. Die Ursache der Existenz von Immobilienzyklen ist die verzögerte Reaktion des Angebotes auf die Nachfrageentwicklung. Die Zeitverzögerung ist veranlasst durch drei wesentliche Faktoren: dem „Price-lag“, der Zeitverzögerung bis zur Reaktion des Preises auf die Nachfrageentwicklung, dem „Entscheidungs-lag“, der notwendigen Zeit für das Treffen von Entscheidungen in großen Immobilienfirmen, und dem „Bau-lag“, dem Zeitabstand vom Projektbeginn bis zur Fertigstellung einer Immobilie.^[2] Im Rahmen einer Untersuchung von zehn Immobilienmärkten in amerikanischen Großstädten kam Wheaton 1987 zu der wichtigen Schlussfolgerung, dass ein Immobilienzyklus eine Länge von zehn bis zwölf Jahren aufweist. Außerdem stellte er fest, dass das Immobilienangebot stärker auf die wirtschaftlichen Indikatoren (insbesondere Bruttoinlandsproduktwachstum und Zinsniveau) als auf die Immobiliennachfrage reagiert.^[3]

Basierend auf dem mathematischen Sinusfunktionsverlauf bildeten Müller und Laposa den Immobilienzyklus als Sinusfunktion der gleichgewichtigen Leerstandsrate ab und identifizierten dabei vier Zyklusphasen: Erholung und Expansion, charakterisiert durch eine steigende Leerstandsrate, und Schrumpfung und Rezession, gekennzeichnet durch eine fallende Leerstandsrate (Abb. 1).^[4]

Abbildung 1: Phasen des Immobilienzyklus nach Mueller und Laposa

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Muellers und Laposas Modell wurde im gleichen Jahr, 1994, von Pyhrr, Webb und Born durch den Verlauf der zusätzlichen Nachfrage (z.B. das jährlich absorbierte Raumvolumen) und des zusätzlichen Angebotes (z.B. das jährliche Raumvolumen an Fertigstellungen) abgebildet (Abb. 2).^[5]

Abbildung 2: Phasen des Immobilienzyklus nach Pyhrr, Webb und Born

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Ausgehend von diesem Vierphasenmodell des Immobilienzyklus analysierten Rottke und Wernecke das Verhalten der wichtigsten Variablen des Immobilienmarktes und fassten dies, wie in Abbildung 3 dargestellt, zusammen.^[6]

Abbildung 3: Das Verhalten der wichtigsten Variablen in den vier Phasen des Immobilienzyklus

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bei der Untersuchung der Entwicklung und Dynamik des Bukarester Immobilienmarktes werde ich die Marktdeterminanten aus Abbildung 3 und deren Einflussfaktoren analysieren und jedes der vier Segmente des Immobilienmarktes – Büro-, Retail-, Industrie- und Wohnimmobilien - in eine der vier Phasen einordnen. Dabei werde ich Wittens empirisch belegte Schlussfolgerung, dass „jede Stadt ihren eigenen Immobilienzyklus hat, dessen Länge und Ausmaß von internen Marktfaktoren abhängt“, berücksichtigen.^[7]

1.2. Immobilienmärkte in Aufschwungsmärkten

Damit die Zusammenhänge, die Reaktionen und die Wirkungen der Marktdeterminanten auf makro- und mikroökonomische Entwicklungen in Rumänien und in Bukarest nachvollziehbar sind, werde ich im Folgenden die Merkmale der Immobilienmärkte in Aufschwungsmärkten und deren Unterschiede zu den reifen Immobilienmärkten in Industrieländern erläutern.

Charakteristisch für den Immobiliensektor in Aufschwungsmärkten sind die hohen Renditen, aber auch das hohe Investitionsrisiko, ausgedrückt in einer hohen Volatilität der Gewinne, im Gegensatz zu den niedrigen aber sicheren Renditen auf den reifen Märkten.

In der Evolution der aufschwingenden Immobilienmärkte erkennt man drei Phasen. Zuerst erfolgt die Transformationsperiode, gekennzeichnet durch einen hohen Preisanstieg infolge der Preisliberalisierung und der hohen Raumnachfrage durch ausländische Firmen.^[8]

Die Transformationsperiode ist gefolgt von einer starken Bauperiode großer Immobilienprojekte durch etablierte ausländische Immobilienentwickler, die damit auf die rasant steigende Nachfrage überwiegend ausländischer Unternehmen reagieren. Der Evolutionsprozess der Aufschwungsmärkte hin zu reifen Immobilienmärkten durchläuft zuletzt eine dritte Phase, die sich durch einen signifikanten Angebotsanstieg und einem Aufstieg lokaler Investoren und Entwickler auszeichnet.

Eine spezifische Eigenschaft der Aufschwungsmärkte ist die mangelnde Transparenz in der Verwaltung und die willkürliche Anwendung der Gesetze durch Beamte. Der Effekt dieser Realität ist die hohe Anzahl an illegalen Projekten, die häufig ohne das Vorliegen aller vorgeschriebenen Genehmigungen durchgeführt werden. Ein weiteres Merkmal der aufschwingenden Immobilienmärkte ist das Fehlen einer spezifischen professionellen Ausbildung für die Immobilienbranche, im Gegensatz zu den reifen Immobilienmärkten, welche über geeignete Studiengänge für diesen Sektor verfügen.^[9]

Alle oben erwähnte Merkmale der aufschwingenden Immobilienmärkte treffen auch auf den Bukarester Immobilienmarkt zu und werden in dieser Arbeit angesprochen.

2. SPEZIFISCHE REGIONALE, NATIONALE, UND LOKALE EINFLUSS-FAKTOREN AUF DEM BUKARESTER IMMOBILIENMARKT

2.1. Regionale Ebene: Osteuropa

Nach dem Fall des Eisernen Vorhangs im Jahre 1989 durchliefen alle Staaten des ehemaligen kommunistischen Ostblocks einen ähnlichen Entwicklungsprozess. Die nationalen und lokalen Eigenheiten jedes Landes prägten diese Evolution und bewirkten Zeitverzögerungen in den Entwicklungsphasen mancher Staaten. Für das Verständnis der Entwicklung des Immobilienmarktes in Bukarest sind der sozialpolitische und wirtschaftliche Kontext sowie der damit verbundene urbane Entwicklungsprozess von zentraler Bedeutung. In diesem Sinne werde ich im Folgenden die Einflussfaktoren der regionalen Ebene erläutern.

Die demokratischen Strukturen, das spektakuläre Wirtschaftswachstum, die kapitalistische Gesellschaft und Mentalität sowie die Integration in die NATO und die Europäische Union verdanken die osteuropäischen Staaten den politischen und wirtschaftlichen Reformen, die sie im Anschluss an den Fall des kommunistischen Regimes durchgeführt haben. Diese strukturellen Reformen verwandelten Osteuropa in eine moderne demokratische Region und brachten ihren Bürgern die während der kommunistischen Ära lang ersehnten Freiheiten und Wohlstand.

Die wichtigsten Komponenten des Reformpaketes, der den Übergang dieser Staaten von der Plan- zu der freien Marktwirtschaft sicherte, waren die Preisliberalisierung, die Privatisierung und die Dezentralisierung.^[10] Die Rolle, die diese Reformprozesse für die osteuropäischen Immobilienmärkte gespielt haben, liegt auf der Hand: die Existenz eines modernen Immobilienmarktes wäre ohne Preisliberalisierung und Privatisierung nicht möglich, während die Dezentralisierung als Katalysator im Entwicklungsprozess des Immobiliensektors gewirkt hat. Infolge der Privatisierung der staatlichen Betriebe und des Verkaufs der Wohnimmobilien, die vorher alle im staatlichen Eigentum waren, entstanden eine Nachfrage und ein Angebot auf dem Markt für Immobilien. Dieser Markt konnte dank der Preisliberalisierung auch gemäß den Prinzipien einer freien Marktwirtschaft funktionieren. Die Dezentralisierung führte zur „Neuetablierung der lokalen Gemeinden als Hauptentscheider in Angelegenheiten der urbanen Funktionen und Entwicklung“ und erleichterte damit erheblich das Handeln der am Marktgeschehen beteiligten Akteure.^[11]

Eine andere wichtige Komponente des Reformpaketes, die tief greifende Effekte auf die Immobilienmärkte hatte, war die Restitution der von den Kommunisten nationalisierten Immobilien an ihre alten Eigentümer. Von diesem Prozess wurden hauptsächlich die osteuropäischen Innenstädte betroffen, wo sich die alten Gebäude aus der vorkommunistischen Zeit befanden. Der Haupteffekt dieses Prozesses, der auch heute noch nicht abgeschlossen ist, war die Entstehung eines großen Preisunterschiedes zwischen den gegenwärtig sehr teuren Gebäuden der Innenstadt und den wesentlich günstigeren Bauten in den Stadtteilen und an der Peripherie.

Weitere Merkmale, welche einen entscheidenden Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienmärkte in den osteuropäischen Staaten hatten, waren:^[12]

- die Stadtstruktur aus der kommunistischen Zeit, mit einem hohen Anteil an Plattenbauten und kleinen Wohnungen, deren Komfort sich stark von westlichen Standards unterschied
- das Fehlen eines allgemeinen Bebauungsplanes, das zu chaotischen Verhältnissen in der Entwicklung der Stadtstrukturentwicklung führte
- die hohe Bürokratie und Korruption, die große Zeitverzögerungen bei der Durchführung der Immobilienprojekte bewirkte
- die zentralistische Wirtschaftstruktur, dank der die Hauptstädte dieser Länder den Hauptanteil der ausländischen Investitionen anlockten
- das Fehlen einer koordinierten Marketingstrategie der lokalen sowie der nationalen Behörden
- die rechtlichen Probleme mit dem Eigentum, der Verpachtung und der Bebauung der landwirtschaftlich genutzten Fläche
- die schwache institutionelle und administrative Infrastruktur
- die alte, kaum entwickelte Infrastruktur im Transport-, Energie- Wasserversorgungs- und Kanalisationssektor

All diese Merkmale, welche auch Rumänien und implizit die Hauptsstadt Bukarest charakterisierten, verlangsamten den Entwicklungsprozess des Immobilienmarktes

2.2. Nationale Ebene: Rumänien

Im Hauptteil der Seminararbeit werden auch die makroökonomischen Entwicklungen erläutert, um ein vollständiges Bild der Treiber und Determinanten des Bukarester Immobilienmarktes zu zeichnen. Um das Verständnis der Arbeit zu erleichtern, sind im Anhang die wichtigsten makroökonomischen Indikatoren Rumäniens (BIP Wachstum, Inflation, Arbeitslosenrate, Volumen der ausländischen Direktinvestitionen und Handelsbilanz) von 1997 bis zur Gegenwart, einschließlich einer Prognose bis 2009, dargestellt.

Da die politischen Faktoren die Immobilienmärkte erheblich beeinflussen, fasse ich im Folgenden die wichtigsten politischen Ereignisse in der Geschichte Rumäniens nach der Revolution von 1989 zusammen.

Die ersten zehn Jahre nach dem Fall des kommunistischen Regimes von Ceausescu, im Dezember 1989, waren eine Periode der Demokratisierung der rumänischen Institutionen und Gesellschaft. Allerdings erfolgten in dieser Periode, anders als in anderen osteuropäischen Staaten, nur sehr bescheidene wirtschaftliche Reformen. Aufgrund dieses Reformmangels, sowie einer verbreiteten Korruption auf allen hierarchischen Ebenen und in allen Bereichen der Gesellschaft, kam die rumänische Wirtschaft im Jahre 1998 fast zum Kollaps. Erst zu diesem Zeitpunkt realisierten die Politiker die Notwendigkeit der wirtschaftlichen Reformen, welche dann ab 1999 in einem beschleunigten Tempo durchgeführt wurden. Die Früchte dieser durchgreifenden Reformen erntete die rumänische Wirtschaft ab dem Jahr 2000, Zeitpunkt nachdem Rumänien ein bemerkenswertes Wirtschaftswachstum verzeichnete und den Anschluss an die anderen osteuropäischen Staaten schaffte. Die wirtschaftlichen Erfolge wurden mit dem NATO-Beitritt im Jahre 2004 und dem EU-Beitritt am 1. Januar 2007 gekrönt, Ereignisse die noch mehr Dynamik in die rumänische Wirtschaft und implizit in die rumänischen Immobilienmärkte brachten.

2.3. City-Ebene: Bukarest

Gemäß dem alten römischen Spruch, dass alle Wege nach Rom führten, könnte man auch in Rumänien behaupten, dass alle Wege nach Bukarest führen. Denn aufgrund der zentralistischen Regierungs- und Verwaltungsstruktur Rumäniens, werden aus der Hauptstadt Bukarest alle Bereiche der Wirtschaft und der Administration gesteuert, so dass der größte Teil der inn- und ausländischen Kapitalzuflüsse von Bukarest aufgefangen wird.

Ein Beweis hierfür ist auch die Tatsache, dass Bukarest zwar mit ca. 2,3 Mio. Einwohnern 10% der rumänischen Bevölkerung beheimatet, dabei aber mit ca. $30.000 pro Kopf 21% des rumänischen Bruttoinlandsproduktes erwirtschaftet. Folglich ist Bukarest der Sitz fast aller in Rumänien tätigen einheimischen und ausländischen Unternehmen. Dazu gehören international erfolgreiche Konzerne, die von den harten und weichen Standortfaktoren Bukarests und von der wirtschaftlichen Attraktivität Rumäniens angelockt wurden. Auf diese Weise entwickelte sich Bukarest in den letzten zehn Jahren zu einem globalen Outsourcing- und IT-Zentrum, zur Finanzmetropole Südeuropas und zur osteuropäischen Logistikdrehscheibe.

Dank der wirtschaftlichen Kraft und der viel höheren Produktivität, verglichen mit anderen rumänischen Städten, weist Bukarest eine Arbeitslosenrate von nur 2,6% auf; außerdem ist das Gehaltsniveau und implizit die Kaufkraft doppelt so hoch wie in der Provinz, was eine besonders wichtige Rolle für die Entfaltung des Immobiliemarktes gespielt hat.

Diese Faktoren führten dazu, dass sich fast der gesamte rumänische Immobilienmarkt in den ersten Jahren seiner modernen Existenz, nach 2001, auf Bukarest fokussierte. Auch gegenwärtig ist beispielsweise das Büroimmobiliensegment fast ausschließlich in Bukarest konzentriert.

3. DER IMMOBILIENMARKT IN BUKAREST

Bei der Beschreibung des Bukarester Immobilienmarktes werde ich alle vier Marktsegmente - Büro-, Retail-, Industrie- und Wohnimmobiliensegment - im Einzelnen analysieren. Diese werden in der Reihenfolge ihrer Wichtigkeit, das heißt nach dem Volumen der Bruttowertschöpfung jedes einzelnen Segmentes, behandelt. Zusätzlich, um ein vollständiges Bild des Marktes darzustellen, werde ich auch den Bukarester Grundstücksmarkt und abschließend den rumänischen Investitionsmarkt für Immobilien präsentieren.

3.1. Der Büroimmobilienmarkt in Bukarest

Der Markt vor 2001

Bis zum Jahr 2000 waren sowohl das Angebot als auch die Nachfrage nach Büroimmobilien in Bukarest, im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen, sehr gering. Mangels wichtiger großer ausländischen Investoren bis zu diesem Zeitpunkt, war die Nachfrage durch einheimische und bereits Vorort existierende ausländische Unternehmen bestimmt. Aus diesem Grund reichte auch das geringe Angebot an Büroimmobilien nicht nur vollkommen aus um die existierende Marktnachfrage zu befriedigen, sondern übertraf bis im Jahre 2000 bei weitem die Nachfrage.^[13] Dies geht aus dem Verlauf der steigenden Leerstandsraten am Ende der 90er Jahre klar hervor (Abb. 4). Im Jahr 2000 erreichte die Leerstandsrate der Büroimmobilien mit 19% ihren Höhepunkt. Dies führte folglich zu konstant fallenden Mietpreisen, die sich von 1997 bis 2000 von 43 $/ qm auf 27 $/ qm fast halbierten. Trotz dieser Halbierung der Mietpreise waren Büroflächen in Bukarest immer noch die teuersten unter den osteuropäischen Metropolen und übertrafen die Mieten in Budapest und Prag auch im Jahre 2000 um etwa 40%.

Abbildung 4: Entwicklung der Mietpreise und der Leerstandsrate auf dem Bukarester Büroimmobilienmarkt

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

[...]

^[1] Pyhrr, Stephen A., Roulac, Stephen E., Born, Waldo L.: “Real Estate Cycles and Their Strategic Implications for Investors and Portfolio Managers in the Global Economy”, in: Journal of Real Estate Research, Vol. 18, No. 1, 1999

^[2] Vgl. Rottke, Nico B., Wernecke, M., Schwartz, A.L.: “Real Estate Cycles in Germany – Causes, Empirical Analysis and Recommendations for the Management Decision Process”, in: “Journal of Real Estate Literature”, Vol. 11, No. 3, 2003

^[3] Wheaton, W.C.: “The Cyclic Behaviour of the National Office Market”, in: Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1987, 15:4, 281-99

^[4] Mueller, G.R. and S.P. Laposa, „Evaluating Real Estate Markets Using Cycles Analyses”, Paper presented at the American Real Estate Society Annual Meeting, Santa Barbara, CA, April 15, 1994

^[5] Pyhrr, Stephen A., Roulac, Stephen E., Born, Waldo L.: “Real Estate Cycles and Their Strategic Implications for Investors and Portfolio Managers in the Global Economy”, in: Journal of Real Estate Research, Vol. 18, No. 1, 1999

^[6] Vgl. Rottke, Nico B., Wernecke, M., Schwartz, A.L.: “Real Estate Cycles in Germany – Causes, Empirical Analysis and Recommendations for the Management Decision Process”, in: “Journal of Real Estate Literature”, Vol. 11, No. 3, 2003

^[7] Witten, R.G.: “Analyzing Metro Market Cycles”, Paper presented at the Annual Meeting of the American Real Estate Society, Santa Barbara, CA, April 15, 1994

^[8] Chau, K.W., Winky, K.O., McKinnell, Keith G.: „Transformation of Real Estate Markets in Transitional Economies –The China Experience”, in: Stand und Entwicklungstendenzen der Immobilienökonomie, Festschrift zum 60. Geburtstag von Karl-Werner Schulte, Köln, 2006, S.321-340

^[9] Siehe 8

^[10] Vgl. Keivani, R., Parsa, A., McGreal, S.: “Globalisation, Institutional Structures and Real Estate Markets in Central European Cities”, in: Urban Studies, Vol. 38, No. 13, 2457-2476, 2001

^[11] Vgl. Adair, Berry, McGreal, Sykora, Parsa and Redding, „Globalization of real Estate Markets in Central Europe“, European Planning Studies, Vol. 7, No. 3, 1999

^[12] Vgl. siehe 10

^[13] Vgl. Colliers International: „Real Estate Review 2001 Romania“, www.colliers.com/Markets/Bucharest/MarketReports/