Diese Diplomarbeit besitzt einen persönlichen Beweggrund. Die Thematik entstand spontan in einem Gespräch mit Professor Klett, den ich in einer außerhalb des Studiums gelagerten Angelegenheit, bei der ich um Rat gefragt wurde, konsultierte.
Durch Vererbung und Zukauf ergibt sich in Stuttgart-Bad Cannstatt eine Konstellation welche die Arrondierung verschiedener Grundstücke ermöglicht. Alle diese Grundstücke befinden sich in der Kernzone des größten Stadtteils von Stuttgart-Bad Cannstatt. Teilweise sind die Grundstücke bereits seit Generationen in Familienbesitz, bzw. in Firmeneigentum deren Eigentümer oder Gesellschafter jener Familie angehören .
Durch Veränderungen in der Eigentümerstruktur der jeweiligen Nachbargrundstücke, welche dem Grundbuch Bad Cannstatt zu entnehmen ist, wurde es nach langer Zeit möglich angrenzende Grundstücke zu erwerben.
An diesem Punkt ergibt sich die Aufgabenstellung für diese Diplomarbeit.
Durch die Arrondierung erhält dieses, dann zusammenhängende, Areal eine Qualität hinsichtlich Größe, Lage, Gestalt- und Nutzbarkeit welche die bisherige weit übertrifft und eine „große Lösung“ in Form einer völlig neuartigen Konzeption und Realisierung ermöglichen würde. Solch eine Lösung wäre allerdings aus verschiedenen Gründen von der oben beschriebenen Gemeinschaft nicht zu bewältigen. Zu Finanzierung, Konzeption, Realisierung und Vermarktung eines solchen Projekts bedarf es professioneller Hilfe.
Eine Veräußerung des gesamten Areals oder auch Teilen davon ist für keinen der Beteiligten eine Option.
Im Meinungsaustausch und in Diskussionen fiel das Stichwort „Erbbaurecht“ als eventuell probates Mittel, um diese Voraussetzungen und Interessen zu vereinen.
Damit ergab sich ein unüberschaubares Feld mit vielen Fragen und Unklarheiten mit einer zentralen Fragestellung:
Höhe der Erbpacht im Falle einer Umsetzung?
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Hintergrund
1.2 Aufgabenstellung
1.3 Vorgehensweise
2 Die Projektentwicklung
2.1 Definition, Gründe, Aufgaben & Arten der Projektentwicklung
2.2 Beteiligte einer Projektentwicklung
2.3 Phasen der Projektentwicklung
2.3.1 Projektinitiierung
2.3.2 Projektkonzeption
2.3.2.1 Standort- und Marktanalyse
2.3.2.2 Analyse des Bau – bzw. Planungsrechts
2.3.2.3 Analyse des Nutzungskonzepts
2.3.2.4 Wettbewerbsanalyse
2.3.2.5 Risikoanalyse
2.3.2.6 Investitionsanalyse
2.3.3 Realisierung
3 Das Erbbaurecht im bürgerlichen Recht
3.1 Rechtsgrundlage und wesentliche Aspekte
3.2 Inhalt von Erbbaurechten
3.3 Das Ende eines Erbbaurechts
3.4 Der Erbbauzins
4 Das Erbbaurecht in der Immobilienprojektentwicklung
4.1 Gründe für und wider die Bestellung von Erbbaurechten
4.2 Wechselwirkungen bedeutender Vertragsinhalte
4.3 Vertragsinhalte und ihre Bedeutung für den Erbbaurechtsgeber
4.4 Vertragsinhalte und ihre Bedeutung für den Erbbauberechtigten
5 Die Wertermittlung von mit Erbbaurecht belasteten Grundstücken
5.1 Bewertungsgegenstände
5.2 Bewertungsmodell im Standardfall RLZ länger als RND
5.3 Abweichung: die RLZ ist kürzer als die RND
5.4 Ertragswertverfahren im Fall RLZ kürzer als RND
5.5 Sachwertverfahren im Fall RLZ kürzer als RND
5.6 Mit Erbbaurecht belastete Grundstücke im Sonderfall RLZ ist kürzer als RND
5.7 Steuerliche Aspekte des Erbbaurechts
5.8 Wertermittlungsrichtlinien WertR 2006
5.9 Neuerungen gegenüber WertR 2002
5.10 Kritik an den WertR 2006:
6 Verfahren zur Ermittlung des Erbpachtzinses
6.1 Erbbauzinshöhe in Abhängigkeit vom Liegenschaftszins
6.2 Erbpachtzinshöhe in Abhängigkeit vom Bodenwert
6.3 Erbpachtzinshöhe orientiert am Kapitalmarktzinssatz
6.4 Erbzinshöhe in Vergleich zum Hypothekenzinssatz
7 Fall: Stuttgart-Bad Cannstatt
7.1 Detaillierte Beleuchtung der Hintergründe
7.2 Die Eigentumsverhältnisse
7.3 Standortanalyse Stuttgart-Bad Cannstatt
7.4 Nutzungsidee aus der Standort- und Wettbewerbsanalyse
7.5 Höhe des Erbbauzinses für den aktuellen Fall
7.6 Wertermittlung und Erbzinshöhe bei aktueller Nutzung
8 Im konkreten Fall: ErBpacht vs. Verkauf
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Diplomarbeit untersucht die Anwendung des Erbbaurechts im Kontext der Immobilienprojektentwicklung am Beispiel eines konkreten Familienareals in Stuttgart-Bad Cannstatt. Ziel ist es, die Möglichkeiten und Risiken des Erbbaurechts aufzuzeigen, eine wirtschaftliche Wertermittlung der betroffenen Grundstücke vorzunehmen und die Frage zu beantworten, ob die Realisierung eines solchen Projektes angestrebt werden sollte und welche Höhe der Erbpacht angemessen wäre.
- Grundlagen der Immobilienprojektentwicklung und Phasen der Projektrealisierung.
- Rechtliche Rahmenbedingungen und Gestaltungsmöglichkeiten des Erbbaurechts.
- Methoden der Wertermittlung für mit Erbbaurecht belastete Grundstücke.
- Analyse der Standortfaktoren in Stuttgart-Bad Cannstatt.
- Vergleichende Betrachtung von Erbpacht versus Grundstücksverkauf.
Auszug aus dem Buch
2.3.2.5 Risikoanalyse
Aufgrund ihrer Immobilität, zeitlichen Fixiertheit und den hohen Anfangsinvestitionen zählen Immobilieninvestitionen zu den chancen- und risikoreichsten überhaupt.
Daher muss jede Projektstudie eine Risikoanalyse beinhalten.
Bei Geldanlagen sind je nach Risikoneigung und Renditeerwartung Eigenkapitalrenditen in einer Bandbreite von 5% bis deutlich über 20% realisierbar. Auch und gerade im Immobiliensektor gilt, dass das Risiko bei steigender Rendite zunimmt.
Am sichersten ist der Kauf einer fertig entwickelten, eventuell schon in Betrieb befindlichen, langfristig mit hochwertigem Mietvertrag ausgestatteten Immobilie in 1-A-Innenstadtlage. Diese Variante bringt aber auch die geringste Rendite mit sich.
Den Gegenpol stellt eine Investition mit hohem Fremdkapitaleinsatz dar, bei dem die Projektentwicklung eigenkapitalfinanziert ist. Hier liegen die größten Renditechancen, aber auch die größten Risiken. Eine solche Investition erfordert viel Erfahrung, Gespür und Detailgenauigkeit um die Chancen gegenüber den Risiken durchzusetzen.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Die Einleitung beleuchtet den persönlichen Hintergrund der Arbeit in Stuttgart-Bad Cannstatt und definiert die zentrale Fragestellung bezüglich der Höhe der Erbpacht.
2 Die Projektentwicklung: Dieses Kapitel erläutert die Definition, Akteure und Phasen der Immobilienprojektentwicklung, von der Projektinitiierung über die Konzeption bis zur Realisierung.
3 Das Erbbaurecht im bürgerlichen Recht: Hier werden die gesetzlichen Grundlagen der ErbbauVO, die rechtliche Natur des Erbbaurechts und die Beendigungsformen sowie der Erbbauzins behandelt.
4 Das Erbbaurecht in der Immobilienprojektentwicklung: Dieses Kapitel analysiert die Vor- und Nachteile der Bestellung von Erbbaurechten für die beteiligten Parteien und die Bedeutung spezifischer Vertragsinhalte.
5 Die Wertermittlung von mit Erbbaurecht belasteten Grundstücken: Es werden die verschiedenen Bewertungsmodelle und -verfahren vorgestellt, inklusive der Berücksichtigung von Restlaufzeiten und der Neuerungen durch die WertR 2006.
6 Verfahren zur Ermittlung des Erbpachtzinses: Hier werden unterschiedliche Methoden zur Berechnung der Erbpachthöhe, beispielsweise in Abhängigkeit vom Bodenwert oder Liegenschaftszins, untersucht.
7 Fall: Stuttgart-Bad Cannstatt: Dieses Kapitel wendet die erarbeiteten theoretischen Grundlagen auf den konkreten Standort Stuttgart-Bad Cannstatt an und führt eine Wertermittlung der Bestandsobjekte durch.
8 Im konkreten Fall: ErBpacht vs. Verkauf: Der abschließende Vergleich bewertet, warum ein Verkauf im untersuchten Fall gegenüber dem Erbbaurecht als die ungünstigere Option erscheint.
Schlüsselwörter
Erbbaurecht, Immobilienprojektentwicklung, Erbbauzins, Wertermittlung, Grundstücksbewertung, Stuttgart-Bad Cannstatt, Projektkonzeption, Liegenschaftszins, Bodenwert, Risikoanalyse, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Grundstückseigentümer, Projektsteuerung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Diplomarbeit untersucht die Einbindung des Erbbaurechts in die Immobilienprojektentwicklung, insbesondere unter dem Gesichtspunkt einer Arrondierung von Grundstücken in Stuttgart-Bad Cannstatt.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Arbeit fokussiert sich auf die theoretischen Grundlagen der Projektentwicklung, die rechtlichen Aspekte des Erbbaurechts sowie die methodische Wertermittlung von belasteten Grundstücken.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Das Ziel ist die Beantwortung der Frage, ob eine Realisierung des Projekts sinnvoll ist und wie in diesem konkreten Fall eine marktgerechte Höhe des Erbbauzinses ermittelt werden kann.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es erfolgt eine Literaturanalyse kombiniert mit einer Fallstudie, in der die theoretischen Wertermittlungsverfahren auf eine reale Grundstückssituation angewendet werden.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Darstellung der Projektentwicklungsphasen, das Wesen des Erbbaurechts im BGB, die vertraglichen Wechselwirkungen sowie die detaillierte Darstellung der Bewertungsverfahren.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Erbbaurecht, Projektentwicklung, Erbbauzins, Wertermittlung, Standortanalyse und Stuttgart-Bad Cannstatt.
Warum spielt die Restlaufzeit bei der Erbbaurechtsbewertung eine solche Rolle?
Die Restlaufzeit bestimmt den Zeitraum, in dem der Erbbauberechtigte aus der Nutzung Erträge generieren kann; nach deren Ablauf verfällt das Recht oder das Gebäude fällt an den Eigentümer zurück.
Warum wurde in diesem Fall von einer "großen Lösung" gesprochen?
Die "große Lösung" bezieht sich auf eine vollständige Neuordnung und Arrondierung der Grundstücke durch eine professionelle Projektentwicklung, die über die Möglichkeiten der bisherigen Familienverwaltung hinausgeht.
Welches Fazit zieht der Autor zum Vergleich Erbpacht vs. Verkauf?
Aufgrund der emotionalen Bindung an die Grundstücke und der langfristig besseren Renditechancen durch den Liegenschaftszins wird ein Verkauf als ungünstigere Option bewertet.
- Quote paper
- Diplom Betriebswirt Thomas Lasch (Author), 2007, Erbbaurecht in der Immobilienprojektentwicklung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/89926
