Die Arbeit behandelt das Thema Budgetierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für angemietete Immobilien der öffentlichen Hand. Die Idee zur vertieften und fachgerechten Auseinandersetzung mit genanntem Thema entstand während der Tätigkeit bei der Landeshauptstadt München als Instandhaltungsverantwortlicher für stadteigene und angemietete Immobilien. Wie auch die Stadt München, mietet die öffentliche Hand für Ihre hoheitlichen Aufgaben in den pulsierenden Metropolen Deutschlands immer mehr Immobilien an. Ein Blick in die Mietverträge zeigt dabei, dass neben Miet- und Betriebskosten auch Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten respektive Erhaltungskosten, auf den Mieter übertragen werden.
Ziel der Arbeit ist es, ein Berechnungsverfahren zu entwickeln, das es Instandhaltungsverantwortlichen, primär der Stadt München, sekundär der öffentlichen Hand, ermöglicht, das zur Instandhaltung und Instandsetzung ihres Bestandes an angemieteten Hochbauten notwendige Budget präzise und belastbar zu bestimmen. Folgende Frage liegt der Arbeit zugrunde: Wie können Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für angemietete öffentliche Hochbauten erfasst und optimiert werden?
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Ausgangssituation
1.2 Zielsetzung
1.3 Vorgehensweise
2 Theoretische Grundlagen
2.1 Definition von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten anhand vorhandener Normen und Richtlinien
2.1.1 Definition nach Europäischer Norm EN 13306
2.1.2 Definition nach DIN 31051
2.1.3 Definition nach AMEV
2.1.4 Definition nach VDI
2.1.5 Definition nach GEFMA
2.1.6 Definition nach der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)
2.2 Abgrenzung technische und mietrechtliche Instandhaltung und Instandsetzung
2.3 Begriffsdefinitionen im Rahmen dieser Arbeit
2.4 Zusammenfassung
3 Bestehende Verfahren zur Budgetierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
3.1 Analytische Verfahren nach AMEV
3.2 Budgetierung durch Gebäudezustandsberichte
3.3 Kennzahlenorientierte Budgetierungsverfahren
3.3.1 Kennzahlen aus der II. Berechnungsverordnung
3.3.2 Kennzahlen aus dem fm.benchmarking Bericht
3.3.3 Kennzahlen aus dem Büro OSCAR
3.3.4 Kennzahlen aus dem FM Monitor Report
3.4 Das wertorientierte Budgetierungsverfahren
3.5 Zusammenfassung
4 Plausibilitätskontrolle der Verfahren mit Hilfe von Fallbeispielen der Stadt München
4.1 Empirische Untersuchung real angemieteter Immobilien der Stadt München
4.2 Plausibilitätskontrolle des analytischen Verfahrens der AMEV
4.3 Plausibilitätskontrolle der Budgetierung durch Gebäudezustandsberichte
4.4 Plausibilitätskontrolle der kennzahlenorientierten Budgetierungsverfahren
4.4.1 II. Berechnungsverordnung
4.4.2 fm.benchmarking Bericht 2017
4.4.3 Büro OSCAR 2016
4.4.4 FM Monitor 2017
4.5 Plausibilitätskontrolle des wertorientierten Budgetierungsverfahrens
4.6 Zusammenfassung
5 Einflussfaktoren auf die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bei Anmietobjekten
5.1 Mietrechtliche Einflussfaktoren
5.2 Baurechtliche Einflussfaktoren
5.3 Sonstige Einflussfaktoren
5.4 Zusammenfassung
6 Entwicklung des Berechnungsverfahrens für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bei angemieteten öffentlichen Hochbauten
6.1 Vorgehensweise
6.2 Berechnungsgrundlagen für die vertraglich festgelegten Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
6.2.1 Höchstbetragsgrenze/Kappungsgrenze (Fall A)
6.2.2 Maximal zulässige Höchstbetragsgrenze nach dem BGH (Fall B)
6.2.3 Einzelfallhöchstbetragsgrenze (Fall C)
6.3 Festlegung der Berechnungsgrundlage für die vertraglichen Schönheitsreparaturen
6.4 Festlegung der Berechnungsgrundlage für die außerordentlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
6.5 Das Berechnungsverfahren
7 Fazit und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Das primäre Ziel dieser Arbeit ist die Entwicklung eines präzisen und belastbaren Berechnungsverfahrens zur Ermittlung des Instandhaltungs- und Instandsetzungsbudgets für angemietete öffentliche Hochbauten, insbesondere für die Landeshauptstadt München, um bestehende Defizite bei der Mittelplanung zu beheben und eine objektspezifische Kostenschätzung zu ermöglichen.
- Analyse theoretischer Definitionen von Instandhaltung und Instandsetzung
- Bewertung bestehender Budgetierungsverfahren auf ihre Praxistauglichkeit
- Plausibilitätsprüfung durch eine Realdatenanalyse von 30 ausgewählten Objekten
- Identifikation relevanter mietrechtlicher, baurechtlicher und sonstiger Einflussfaktoren
- Entwicklung eines neuen, ganzheitlichen Berechnungsmodells für Anmietobjekte
Auszug aus dem Buch
1.1 Ausgangssituation
Die vorliegende Bachelorarbeit behandelt das Thema „Budgetierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für angemietete Immobilien der öffentlichen Hand“. Die Idee zur vertieften und fachgerechten Auseinandersetzung mit genanntem Thema entstand während der Tätigkeit bei der Landeshauptstadt München als Instandhaltungsverantwortlicher für stadteigene und angemietete Immobilien. Wie auch die Stadt München, mietet die öffentliche Hand für Ihre hoheitlichen Aufgaben in den pulsierenden Metropolen Deutschlands immer mehr Immobilien an. Ein Blick in die Mietverträge zeigt dabei, dass neben Miet- und Betriebskosten auch Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten respektive Erhaltungskosten, auf den Mieter übertragen werden. Wissenschaftlich ausgearbeitete und bereits etablierte Budgetierungsverfahren stehen der öffentlichen Hand beim Kostenblock „Instandhaltung und Instandsetzung“ derzeit nur für Eigentum oder Gebäude im Teileigentum zur Verfügung. Trotz bewährter Anmietprozesse und der großen wirtschaftlichen Bedeutung der Erhaltungspflicht von Gebäuden im gewerblichen Mietrecht, kann die Stadt München derzeit auf keine ausgereiften Hilfsmittel zur Planung des Instandhaltungsbudgets bei angemieteten Immobilien zurückgreifen. Für Instandhaltungsverantwortliche erweist sich dies in der Praxis als großes Problem.
Aufgrund fehlender Kenntnisse hinsichtlich des tatsächlichen Erhaltungsbedarfes gemäß Mietvertrag sowie der kostenrelevanten Faktoren, wird bei der Bestimmung des jährlichen Erhaltungsbedarfes für Instandhaltungen, Instandsetzungen, Schönheitsreparaturen und Hausmeisterdienste die gleiche Methode wie bei stadteigenen Gebäuden angewandt und deshalb oft auf Vorjahreswerte zurückgegriffen. Mangelnde Transparenz führt nicht selten zu Missverständnis und geringer Akzeptanz für die Notwendigkeit einer ausreichenden und richtigen Budgetierung von Erhaltungsmaßnahmen im Management. Beleg dafür sind oftmals Kürzungen des Budgets. Die fehlenden Mittel haben wiederum zur Folge, dass notwendige, vertragliche vereinbarte Erhaltungsmaßnahmen vom Mieter nicht durchgeführt werden können. Dies mündet häufig in einem Substanzverlust an den angemieteten Immobilien innerhalb der vertraglich vereinbarten Mietflächen.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Die Arbeit thematisiert die Herausforderungen der Budgetierung für angemietete öffentliche Immobilien und leitet die Forschungsfrage sowie die Vorgehensweise ab.
2 Theoretische Grundlagen: Es werden verschiedene Definitionen aus Normen und Mietrecht analysiert, um die Begrifflichkeiten für die Arbeit festzulegen und voneinander abzugrenzen.
3 Bestehende Verfahren zur Budgetierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten: Vier unterschiedliche Budgetierungsmethoden werden vorgestellt und ihre Anwendbarkeit sowie Vor- und Nachteile erläutert.
4 Plausibilitätskontrolle der Verfahren mit Hilfe von Fallbeispielen der Stadt München: Die bisherigen Verfahren werden anhand von Realdaten der Stadt München geprüft, wobei sich erhebliche Defizite bei der Genauigkeit für Anmietobjekte zeigen.
5 Einflussfaktoren auf die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bei Anmietobjekten: Mietrechtliche, baurechtliche und sonstige Faktoren werden wissenschaftlich untersucht und hinsichtlich ihrer Relevanz für das Berechnungsverfahren gewichtet.
6 Entwicklung des Berechnungsverfahrens für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bei angemieteten öffentlichen Hochbauten: Basierend auf den Erkenntnissen wird ein neues, praxistaugliches Berechnungsmodell für Anmietobjekte eingeführt.
7 Fazit und Ausblick: Die Ergebnisse werden kritisch reflektiert und zukünftiger Forschungsbedarf, insbesondere zur Implementierung des neuen Modells in der Praxis, wird aufgezeigt.
Schlüsselwörter
Instandhaltungsmanagement, Budgetierung, Instandsetzungskosten, Öffentliche Hand, Anmietobjekte, Gewerbemietrecht, Mietverträge, Gebäudezustandsbericht, Werterhaltung, Kostenplanung, Betriebskostenverordnung, Schönheitsreparaturen, Flächenmanagement, Facility Management, Landeshauptstadt München.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Bachelorarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der Entwicklung einer belastbaren Methode zur Budgetierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten speziell für angemietete öffentliche Hochbauten.
Welches Problem wird primär gelöst?
Es fehlt der öffentlichen Hand derzeit an ausgereiften, auf Anmietobjekte zugeschnittenen Hilfsmitteln zur präzisen Planung dieser Kostenblöcke, da bisherige Methoden oft auf Eigentumsimmobilien basieren.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Ziel ist die Entwicklung eines neuen Berechnungsverfahrens, das alle relevanten mietrechtlichen Einflussfaktoren berücksichtigt und so eine präzise Mittelbereitstellung ermöglicht.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit kombiniert eine Literaturrecherche zu den Grundlagen mit einer empirischen Realdatenanalyse von 30 Objekten der Stadt München, um die Plausibilität bisheriger Modelle zu prüfen.
Was sind die thematischen Schwerpunkte des Hauptteils?
Die Arbeit gliedert sich in die theoretische Begriffsbestimmung, die Analyse bestehender Budgetierungsverfahren, die Validierung durch Fallbeispiele und die Erarbeitung neuer Berechnungsgrundlagen unter Berücksichtigung von Einflussfaktoren.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Zentrale Begriffe sind Instandhaltungsmanagement, Budgetierung, Anmietobjekte, Gewerbemietrecht, Kostenschätzung und Werterhaltung.
Warum funktioniert das AMEV-Verfahren bei Anmietungen nicht optimal?
Das AMEV-Verfahren ist primär für Gebäude im Eigentum ausgelegt und betrachtet die Immobilie als Ganzes, während bei Anmietungen oft eine Teilflächenbetrachtung und spezifische mietvertragliche Klauseln entscheidend sind.
Welche Rolle spielen Schönheitsreparaturen in diesem neuen Berechnungsmodell?
Schönheitsreparaturen stellen einen signifikanten Kostenblock dar. Das neue Modell nutzt hierfür Kennzahlen der II. Berechnungsverordnung, um diese transparent und planbar in das Budget zu integrieren.
- Arbeit zitieren
- Armin Huber (Autor:in), 2017, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten angemieteter öffentlicher Hochbauten, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/909403
