In dieser Arbeit werden die Einflussfaktoren auf den Wohnungsmarkt am Beispiel der Bayerischen Landeshauptstadt gezeigt, die aktuelle Wohnungsmarktentwicklung in München analysiert und die lokalen Marktverhältnisse mit jenen in anderen ausgewählten Metropolen verglichen. Die Ausarbeitung und Auswertung relevanter Kenngrößen für unterschiedliche Märkte gibt Aufschluss über die derzeitige Marktlage und zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten.
Dazu werden im ersten Schritt die Wirkmechanismen des Wohnungsmarktes untersucht und Einflussfaktoren auf Angebot und Nachfrage identifiziert. Anschließend werden die Triebkräfte und deren Entwicklung auf der Nachfrageseite analysiert. Die Prüfung der Struktur und Motivation der angebotsseitigen Gegenspieler führt im weiteren Verlauf zur Untersuchung des Münchner Wohnungsbestandes. Aktuelle Zahlen zu Baurechtschaffungen, Bautätigkeiten und Fertigstellungen sowie geplante Projektentwicklungen werden als Indikatoren zur mittelfristigen Angebotsentwicklung in Augenschein genommen.
Die Entwicklungsrecherche zu ökonomischen Rahmenparametern wie Kaufkraft, Arbeitslosenquote, Bau- und Baulandpreisen sowie zum Zinsniveau für Wohnbaukredite komplettiert die Untersuchung der Einflussfaktoren auf die Wohnraumanbieter. Abschließend werden die gewonnenen Kenngrößen zur Erschwinglichkeit, zum Price-Rent-Ratio und zum Price-Income-Ratio mit ausgewählten Metropolen im internationalen Kontext verglichen und daraus Schlüsse für die weiteren Entwicklungsmöglichkeiten des Münchner Wohnungsmarktes abgeleitet.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Wohnungsmarktanalyse
2.1 Theoretische Grundlagen
2.1.1 Immobiliensystem
2.1.2 Einflussfaktoren auf die Mietpreisbildung
2.1.3 Preisfindung durch Angebot und Nachfrage
2.1.4 Zusammenfassung
2.2 Wohnungsnachfrage
2.2.1 Einflussfaktoren auf die Wohnungsnachfrage
2.2.2 Gründe für die Wohnungsnachfrage
2.2.3 Bevölkerungsbestand und -entwicklung
2.2.4 Haushalts- und Familientypen
2.2.5 Mikro- und Makroökonomische Faktoren
2.2.6 Nachfrageseitige Subventionen
2.2.7 Zusammenfassung
2.3 Wohnungsangebot
2.3.1 Struktur des Wohnungsmarktes
2.3.2 Wohnungsbestand und Bautätigkeit
2.3.3 Ökonomische Einflussfaktoren
2.3.4 Zusammenfassung
2.4 Internationale Vergleichsmärkte
2.4.1 Auswahl der Vergleichsmärkte
2.4.2 Wohnqualitäten im Vergleich
2.4.3 Verfügbare Fläche für 1.500 USD
2.4.4 Affordability
2.4.5 Price-Income-Ratio
2.4.6 Price-Rent-Ratio
2.4.7 Zusammenfassung
3 Limitationen
4 Präsentation der Ergebnisse
5 Diskussion der Ergebnisse
6 Fazit
Zielsetzung und Themen
Diese Masterarbeit analysiert die Einflussfaktoren auf den Wohnungsmarkt der bayerischen Landeshauptstadt München, bewertet die aktuelle Marktentwicklung und setzt diese in einen internationalen Vergleich zu anderen Metropolen, um die künftigen Entwicklungsmöglichkeiten fundiert einzuschätzen.
- Wirkmechanismen von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt
- Struktur und Triebkräfte der Wohnungsnachfrage (Demografie, Haushaltstypen)
- Analyse des Wohnungsbestands und der Angebotsseite in München
- Internationale Benchmarks (Erschwinglichkeit, Price-Rent-Ratio)
- Ökonomische Rahmenbedingungen wie Zinsniveau und Baupreisentwicklung
Auszug aus dem Buch
2.1.3.3 Trägheit bei Nachfrage- oder Angebotsüberhang
Lange Genehmigungsdauern und lange Herstellungsphasen behindern schnelle Marktanpassungen bei Nachfrageänderungen. Dieses Elastizitätsdefizit ist typisch für den Immobilienmarkt und hat den sogenannten „Schweinezyklus“ zur Folge. Der „Schweinezyklus“ beschreibt ursprünglich die verzögerte Angebotsanpassung von Schweinefleisch auf eine steigende Nachfrage aufgrund der erforderlichen Aufzuchtzeit. Diese verzögerte Marktreaktion lässt sich ohne Weiteres auf den Wohnungsmarkt übertragen. Hohe Gewinnerwartungen bei einem Nachfrageüberhang führen zum Anstoß neuer Immobilienentwicklungen. Von der Investitionsentscheidung bis zur Marktzuführung vergehen 3-5 Jahre (Fabricius, 2018). Oder deutlich mehr, sobald ein Bebauungsplanverfahren vorgelagert ist, innerhalb derer weitere Investitionsbeschlüsse in selbiges Produkt gefasst werden. Mit der Fertigstellung der Neubauten entsteht ein Angebotsüberhang und die Gewinnerwartungen sinken, bis neue Investitionsentscheidungen ausbleiben. Wachsender Wohnflächenbedarf durch Bevölkerungszuwächse und Haushaltsveränderungen verknappen das Angebot im Laufe der Zeit wieder und steigern damit die Gewinnerwartungen von Investoren. „Der Wohnungsmarktzyklus in seinem zeitlichen und ursächlichen Zusammenspiel zwischen Schwankungen auf der Nachfrageseite (als Indikator: Erstbezugsmieten) und Investorenreaktion auf der Angebotsseite (als Indikator: Baugenehmigungen und –fertigstellungen) [ist] hier dargestellt“ (Piesch, 2002, S. 9):
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Die Einleitung skizziert die historische Unzufriedenheit von Mietern mit der Miete und leitet die Untersuchung der Münchner Marktlage sowie den internationalen Vergleich her.
2 Wohnungsmarktanalyse: Dieses Kapitel deckt theoretische Grundlagen des Immobiliensystems, Faktoren der Wohnungsnachfrage, das Wohnungsangebot sowie internationale Vergleichswerte ab.
3 Limitationen: Es werden die Grenzen der Untersuchung aufgezeigt, die sich aus der Datenverfügbarkeit und der Auswahl der Vergleichsmetropolen ergeben.
4 Präsentation der Ergebnisse: Die zentralen Erkenntnisse über die Marktstruktur, den Wohnungsbestand und die Preisentwicklung in München werden zusammengefasst.
5 Diskussion der Ergebnisse: Hier werden die Ergebnisse hinsichtlich der Marktentwicklung, des Angebotsdefizits und der Rolle für Investoren kritisch erörtert.
6 Fazit: Die Arbeit schließt mit dem Fazit, dass die Mietpreise in Relation zu anderen Metropolen angemessen sind, auch wenn die subjektive Belastung hoch empfunden wird.
Schlüsselwörter
Münchner Wohnungsmarkt, Mietpreise, Wohnungsnachfrage, Wohnungsangebot, Immobilienwirtschaft, Demografie, Haushaltsgröße, Internationale Vergleichsmärkte, Erschwinglichkeit, Price-Income-Ratio, Price-Rent-Ratio, Stadtrendite, Baulandentwicklung, Immobilienblase
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Masterarbeit grundlegend?
Die Arbeit untersucht die spezifischen Einflussfaktoren auf den Münchner Wohnungsmietmarkt und ordnet die aktuelle Marktsituation durch einen Vergleich mit anderen internationalen Metropolen ein.
Welche zentralen Themenfelder werden behandelt?
Die Schwerpunkte liegen auf den ökonomischen Wirkmechanismen des Wohnungsmarktes, der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung, der Struktur der Anbieter sowie der Analyse von Erschwinglichkeitsindikatoren.
Was ist das primäre Ziel der Forschung?
Das primäre Ziel ist es, die einleitend zitierte Schlagzeile, dass Mieten grundsätzlich „immer zu hoch“ seien, anhand objektiver Kenngrößen im nationalen und internationalen Kontext zu be- oder entkräftigen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es wird ein deduktives Vorgehen gewählt, bei dem allgemeingültige ökonomische Zusammenhänge der Immobilienwirtschaft auf den lokalen Münchner Markt angewendet und durch quantitative Datensätze gestützt werden.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil befasst sich mit der detaillierten Analyse von Nachfrage- und Angebotsfaktoren, der Erstellung eines Immobilien-Benchmarks und der Untersuchung der Marktdynamik, wie etwa dem Schweinezyklus.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit wird durch Begriffe wie Wohnungsmarktanalyse, Price-Income-Ratio, Erschwinglichkeit, Stadtrendite, Demografie und Immobilien-Benchmark definiert.
Wie ist die Eigentümerstruktur auf dem Münchner Markt laut der Studie beschaffen?
Der Münchner Markt ist stark durch private Kleinanbieter geprägt, die ca. 68 Prozent des Wohnungsbestandes halten, während professionelle Wohnungsunternehmen und die öffentliche Hand einen deutlich geringeren Anteil besitzen.
Welche Rolle spielen die internationalen Vergleichskennzahlen?
Indikatoren wie das Price-Rent-Ratio und das Price-Income-Ratio dienen dazu, die Münchner Situation objektiv zu bewerten und die relative Belastung der Haushalte mit den Werten anderer globaler Metropolen vergleichbar zu machen.
- Citation du texte
- Lukas Eckhardt (Auteur), 2020, Der Münchner Wohnungsmarkt im internationalen Vergleich, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/914354
