Fremdfinanzierung von Immobilien. Überblicks- und Grundlagenwissen


Hausarbeit, 2019

56 Seiten, Note: 1,7

Anonym


Leseprobe


Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Formelverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Hintergrund und Problemstellung
1.2 Zielsetzung und Gang der Arbeit

2. Grundlagen
2.1. Finanzierung
2.2. Eigenkapital

3. Arten von Immobilien
3.1. Büroimmobilien
3.2. Private Wohnimmobilien
3.3. Gewerbe- und Geschäftsimmobilien

4. Finanzierungsvarianten
4.1. Hypothekardarlehen
4.1.1. Annuitätendarlehen
4.1.2. Ratentilgungsdarlehen
4.1.3. Vorschaltdarlehen
4.1.4. Sondertilgung
4.2. Forward Darlehen
4.3. Bausparvertrag
4.4. Kombinationsdarlehen
4.5. Versicherungsdarlehen
4.6. Vergleich der Darlehensarten

5. Kreditgeber und Mittelherkunft
5.1. Geschäftsbanken und Sparkassen
5.2. KfW-Förderbank
5.3. Bausparkassen

6. Kosten und Bonität
6.1. Nominal und Effektivkosten
6.2. Zinsbindung
6.3. Kaufnebenkosten

7. Finanzierungsplanung
7.1. Ablauf der Finanzierung
7.2. Notartermin

8. Zusammenfassung und Ausblick

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Rechenbeispiel Bausparen

Abbildung 2: Staatliche Förderung

Abbildung 3: Welcher KfW -Förderkredit passt zu mir?

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Annuitätendarlehen

Tabelle 2: Ratentilgungsdarlehen

Tabelle 3: Mietzahlungen im Laufe der Zeit

Tabelle 4: Finanzierungsplanung

Abkürzungsverzeichnis

KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau

Formelverzeichnis

A Annuität

a0 Kredit

i Zinssatz

n Laufzeit in Jahren

1. Einleitung

1.1 Hintergrund und Problemstellung

Deutschland wird im Volksmund auch als Industrienation bezeichnet. Zusammen mit der wirtschaftlichen Entwicklung in den letzten Jahrzehnten stieg auch der Wohlstand in die­sem Lande an. Die Einwohnerzahl in Deutschland erhöht sich von Jahr zu Jahr merklich. Von 2013 bis 2018 ist diese von ungefähr 80.525 Tausend auf rund 83.019 Tausend ge­stiegen, dies entspricht einen Anstieg von 3,1 Prozent in nur fünf Jahren.1 Damit das Land diesen Populationszuwachs bewältigen kann, werden neben mehr Arbeitsplätzen auch neue Immobilien benötigt. Diesen Zuwachs bekommt in den letzten Jahren besonders die Immobilien- und Bankenbranche zu spüren. Die Städte kommen mit dem Neubau von Wohnanlagen kaum noch hinterher, weshalb in Deutschland Wohnungsknappheit herrscht. Besonders in den Metropolen Deutschlands wie Berlin, München, Hamburg o­der auch zum Beispiel Köln und Düsseldorf sucht ein Wohnungsinteressent deshalb län­ger und zum Teil ohne Erfolg nach einer bezahlbaren Wohnung. Aufgrund der Knappheit am Wohnungsmarkt und der erhöhten Nachfrage steigen die Mietpreise zudem in Berei­che, die für den Mittelstand kaum noch zu bezahlen sind. Ebenfalls haben auch kleine Unternehmen mit den steigenden Mieten, besonders in den Innenstädten, zu kämpfen. Zum Teil auch ohne Erfolg, sodass diese schließen müssen. In Folge dessen kommt es ortsweise schon zum Sterben des Einzelhandels.

Ein wichtiges Thema in der heutigen Zeit ist also der Besitz von Eigentum und Immobi­lien. Zentrale Aspekte für die Städte sind insbesondere der Neubau von Wohn- und Ge­werbeimmobilien, aber auch die Vermarktung und Besiedlung der vorhandenen leerstehenden Objekte. Die Preise von Wohnimmobilien sind um rund sieben Prozent gestiegen, dieser Wert liegt deutlich oberhalb der Inflationsrate von 1,5 Prozent. Das un­terstreicht die Wichtigkeit von Immobilien als Inflationsschutz. Besonders durch die Tat­sache, dass auf dem Markt eine große Nachfrageüberhang herrscht, welche nicht befriedigt werden kann. Grund dafür sind fehlendes Bauland und ein Mangel an Fach- kräften.2

Es gibt viele Gründe für eine eigene Immobilie. Es ist egal ob Sie diese selber bauen oder eine bereits vorhandene kaufen. Die Zinsen liegen auf einem Rekordtief, sodass sich ein Kredit mit einer langen Zinsbindung lohnt. Damit der Traum vom Eigenheim Realität wird, müssen die meisten Menschen einen großen Anteil fremdfinanzieren lassen. Hier muss jedoch einiges beachtet werden, damit die eigene Immobilie bezogen werden kann.

1.2 Zielsetzung und Gang der Arbeit

Die folgende wissenschaftliche Arbeit befasst sich mit dem Thema „Möglichkeiten der Fremdfinanzierung von Immobilien“. Dieses Thema deckt ein breites Spektrum ab, so­dass dem Leser zuerst Grundlagenwissen nähergebracht werden soll. Hierbei beschäftigt sich die Arbeit zum Einstieg mit den Thema Finanzierung, aber auch die Bedeutung und Begrifflichkeit von Eigenkapital. Mit diesem breiten fachlichen Einstieg soll erreicht wer­den, dass der Leser einen leichteren Zugang zur Thematik findet. In Folge dessen wird erläutert, welche Arten von Immobilien es gibt. Im Fokus stehen hierbei Büroimmobilien und private Wohnimmobilien genau wie Gewerbe- und Geschäftsimmobilien. Dieses Ka­pitel versucht aufzuzeigen, dass nicht nur private Haushalte Immobilien fremdfinanzie­ren, sondern auch große und kleine Wirtschaftsunternehmen. Diese Immobilienarten sind der Grundstein eines erfolgreichen wirtschaftlichen Zusammenlebens. Anschließend er­hält der Leser Einblick in das Hauptthema dieser wissenschaftlichen Arbeit, dem Thema Finanzierungsmöglichkeiten und Darlehensarten. Hierbei werden die wichtigsten Fremd­finanzierungsarten dargestellt und für den Leser zusammengefasst. Dabei stehen die be­kanntesten Möglichkeiten einer Finanzierung im Fokus, wie das Hypothekendarlehen, Annuitätendarlehen, Ratentilgungsdarlehen, Vorschaltdarlehen, sowie Bausparverträge, Forward Darlehen und Kombidarlehen. Diese breite Vielfalt soll dem Leser diverse Fi­nanzierungsmöglichkeiten näherbringen, sodass die Arbeit eine Vergleichbarkeit inner­halb der Finanzierungsarten aufzeigen kann. Die einzelnen Darlehensarten werden genauer beschrieben und erklärt, sodass die Unterschiede und Gemeinsamkeiten für den Leser verständlicher werden. Zudem wird sich mit der Mittelherkunft beschäftigt, also mögliche Kreditgeber beziehungsweise Investorengruppen. Hierbei werden Geschäfts­banken, staatliche Fördermöglichkeiten und Bausparkassen genauer analysiert und be­trachtet, bevor es im nächsten Kapitel um die Kosten geht, welche in Verbindung mit einer Fremdfinanzierung stehen. Darunter fallen unteranderen die Zinsbindung, sowie Kaufnebenkosten.

Zum Abschluss dieser Arbeit erhält das Thema der Immobilienfinanzierung einen direk­ten Praxisbezug. Dies ermöglicht dem Leser sich nicht nur theoretisches Wissen anzueig­nen, sondern mit Hilfe eines einfach gehaltenen Beispiels, das selbige zu verinnerlichen. In der Schlussbetrachtung wird die Arbeit mit den einzelnen Themen kurz zusammenge­fasst in Form eines Fazits, bevor ein kleiner Ausblick auf die Zukunft des Immobilien­marktes und den Finanzierungsmöglichkeiten erfolgt. Die Arbeit eignet sich für Einsteiger, die sich darin interessieren eigene Immobilien durch Fremdkapital zu erwer­ben. Der Leser erhält ein breites Spektrum an Informationen über das Thema Immobilien und Möglichkeiten von Fremdfinanzierung. Ziel ist es dem Leser einfach und trotzdem bestmöglich das Thema durch Kohärenz näherzubringen, sodass einer eigenen Fremdfi­nanzierung in der Zukunft nichts mehr im Wege steht.

2. Grundlagen

2.1. Finanzierung

Finanzierung wird in der Finanzwirtschaft als ein Element von drei Teilbereichen defi­niert und verwirklicht alle betrieblichen Abläufe, die zur Erbringung und Rückvergütung der finanziellen Mittel notwendig sind, um eine Investition zu tätigen. Die Unterschei­dung des Typs liegt in der Fremdfinanzierung sowie Eigenfinanzierung. Die Mittelher­kunft gibt Auskunft darüber, ob es eine Außenfinanzierung oder eine Innenfinanzierung darstellt. Für diese Arbeit ist die klassische Fremdfinanzierung die wichtigste. Die Fremd­finanzierung gliedert sich in kurzen und langen Kreditformen. Kurzfristige Kredite kön­nen Dispositionskredite sein, ferner sind Bankdarlehen als langfristig anzusehen.3 In Deutschland werden Immobilien überwiegend fremd- und zu einem kleinen Teil eigenfi­nanziert. Das führt dazu, dass die Immobilie risikobehaftet ist, aber Vorteile unter steuer­lichen Gesichtspunkten entstehen. Der Darlehensnehmer kann bei der Wahl der Fremdfinanzierung die Wirkung des Leverage-Effekts nutzen. Dieser symbolisiert die Hebelwirkung des Fremdkapitals auf die Rendite des Eigenkapitals.4

2.2. Eigenkapital

Kredite sind notwendig, um bei geringen Eigenkapital eine hohe Investition zu tätigen. Grundsätzlich sollte eine Finanzierung angepasst werden auf die jeweilige Lebenssitua­tion, bei dem die Konditionen und die Höhe stimmen. Der Finanzierungsumfang sollte nicht übereilig entschieden werden, da bei falscher Wahl der Finanzierungsform ein mo­netäres Desaster entstehen kann und über viele Jahre gebilligt werden muss.

Nachstehende Punkte votieren für einen Kredit:

- Planungssicherheit bei der monatlichen Belastung
- Erwerb einer Immobilie mit wenig Eigenkapital
- Kostenverteilung auf die gesamte Laufzeit

Allerdings sollten biometrische Risiken oder sogar eine mögliche Arbeitslosigkeit kalku­liert werden. Zudem sollte die Laufzeit nicht länger als die Nutzungsdauer sein, da im Falle einer Veräußerung nicht ausreichend Kapital geschaffen wird, um den Kredit ablö­sen zu können. Kredite sind daher vorab ausführlich zu vergleichen und Einflussgrößen wie das Einkommen und das aktuelle Lebensalter einfließen zu lassen. Sinnvoll gestalten sich oftmals auch Kombinationen aus differierenden Darlehen.5

3. Arten von Immobilien

In diesem Abschnitt der Seminararbeit wird das Thema der Arten von Immobilien behan­delt. Eine Immobilie ist nicht gleich eine Immobilie und hat verschiedene Verwendungs­zwecke. Es wird ein Überblick über die verschiedenen Arten gegeben, sowie eine Definition des Wortes Immobilie. Das Wort Immobilie stammt aus dem Lateinischen und bedeutet übersetzt „unbeweglich“. Somit wird unter einer Immobilie ein unbeweglicher Sachgegenstand verstanden. Unter diesen Begriff fallen ebenso Grundstücke, Bauwerke, Häuser, Gebäude und Wohnungen. Die meisten Menschen verstehen unter dem Begriff Immobilie ein bebautes Grundstück, beispielsweise wenn ein Haus gebaut wurde. Nicht bekannt ist jedoch, dass auch unbebaute Grundstücke unter diesen Begriff fallen. Im ju­ristischen Sinne hat der Begriff Immobilie keine große Bedeutung. Gesetzlich ist eine Immobilie ein Baugrundstück. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist ein Grundstück ein im Grundbuch eingetragener räumlich abgegrenzter Bereich, der Erdoberfläche einschließ­lich aller darauf befindlichen Gebäude sowie unbeweglichen Gegenstände kombiniert. Unbeweglich sind diejenigen Gegenstände, die fest im Grund verankert sind.

Eine Immobilie hat einige Eigenschaften, welche typisch für Sie sind und Sie von anderen Gebäuden unterscheiden kann. Wichtig ist zu wissen, dass eine Immobilie standortge­bunden ist. Dadurch können der Wert und die Nutzung einer Immobilie beeinflusst wer­den. Der Fachbegriff ist die Immobilität. Ebenso sind Immobilien heterogen. Das bedeutet, dass jede Immobilie einzigartig ist in Hinblick auf die spezifische Lage. Somit kann ausgeschlossen werden, dass es gänzlich identische Immobilien gibt. Die Planung einer Immobilie ist sehr zeitintensiv. Die Entwicklungsdauer kann mehrere Jahre in An­spruch nehmen. Ebenso muss sehr viel Kapital in die Hand genommen werden, um eine Immobilie zu kaufen. Gesprochen wird hierbei auch von einem hohen Investitionsvolu­men. Zusätzlich hat eine Immobilie mehrere Kaufnebenkosten, die beachtet werden müs­sen, auch Transaktionskosten genannt. Diese beinhalten neben dem Kaufpreis auch die Grunderwerbssteuer, Notarkosten oder auch die Grundbuchkosten.6 Im weiteren Verlauf dieser Seminararbeit wird noch näher auf diese spezifischen Themen eingegangen. Eine Eigenschaft, welche Immobilien auszeichnet, ist die lange Lebensdauer. Es gibt kaum ein Wirtschaftsgut, welches so eine Lebensdauer besitzt. Die wohl wichtigste Eigenschaft einer Immobilie ist die begrenzte Substituierbarkeit. Der Wohnraum und die Nutzfläche können durch kein anderes Gut ersetzt werden. Ersatzprodukte sind ausgeschlossen.

3.1. Büroimmobilien

Zuerst werden die Büroimmobilien näher angeschaut. Die meisten Bürogebäude sind ähnlich aufgebaut. Die Grundausstattung beinhaltet überwiegend Arbeitsplätze, Mehr­raumbüros, Teeküchen, Konferenzsäle und auch normale Büroräume. Bürogebäude sind meistens in Städten zu finden und sind dort sehr breit verbreitet. Es gibt auch Büroräume in ländlicheren Gebieten, jedoch sind diese nicht so gut zu erreichen wie die in der Stadt. Bürogebäude sind nicht nur für administrative Arbeiten essenziell, sondern dienen auch für Managementaufgaben, Produktion von Dienstleistungen, Informationen und Wissen. Prägend für die Architektur eines Bürogebäudes war das erste Bürogebäude in Italien im 16. Jahrhundert. Hauptnutzen dieses Gebäudes war die Delegation von Verwaltungsauf­gaben. Besonders waren hierbei der zeilenförmige Aufbau und die langen Korridore, wel­che heute noch genutzt werden. Im 20. Jahrhundert hat der Bedarf an Büroräumen ein neues Hoch erreicht. Es mussten neue Typen von Bürogebäuden entwickelt werden, da der technische Fortschritt und gesellschaftliche Veränderungen danach verlangt haben. Ebenso muss nun auch aufgrund der wirtschaftlichen Notwendigkeit und den ökologi­schen Aspekten die optimale Ausnutzung des Grundstückes gewährleistet sein. Die Nütz­lichkeit von Bürogebäuden steht nun mehr im Fokus. Es muss entschieden werden was wichtiger ist. Ob es nun kurze interne Wege sind oder alles Zentral geregelt wird oder ob die Arbeitsbereiche flexibel gestaltet werden sollen oder die optimale Nutzung der Fläche zielführender ist. Es stellt sich die Frage, welche Anforderungen heutige moderne Büro­gebäude erfüllen müssen, um diesen Anforderungen gerecht zu werden. In Zeiten von Industrie 4.0 und dem papierlosen Büro ist unsere Arbeitswelt ständig von Veränderun­gen umgeben. Heutige Arbeitnehmer haben andere Vorstellungen und Ansprüche an Ih­ren Arbeitsplatz als noch vor 20 Jahren. Um die Produktivität und die Zufriedenheit der Arbeitnehmer zu gewährleisten und zu steigern, gibt es einige Punkte, auf die geachtet werden muss. Arbeitnehmer wünschen sich eine angenehme Atmosphäre im Büro. Un­terstützend hierbei sind Rückzugsmöglichkeiten und ergonomisch ausgerüstete Arbeits­plätze. Daher sollte auf diese Punkte vermehrt geachtet werden, da sich sonst eine negative Stimmung in der Belegschaft ausbreiten könnte. Hilfestellung könnte die Ge­meindeverwaltung der jeweiligen Stadt liefern. Die Mitarbeiter wissen welche Gebäude nicht belegt sind und für die speziellen Wünsche des Auftraggebers in Frage kommen. Sobald ein passendes Gebäude gefunden wurde, sollte der Immobilieninteressent einen Bausachverständigen zu Rate ziehen. Er kennt die Anforderungen an moderne Büroge­bäude und die gesetzliche Lage. Er ist derjenige, der einem Interessenten bei Fragen zur Seite steht. Mit ihm sollen die Punkte wie Energie, Bauen und Sicherheit aber auch even­tuelle finanzielle Risiken besprochen werden. Besonders wichtig ist ein Sachverständiger, wenn es sich um einen Neubau handelt. Der Bausachverständige kann auf Wunsch den Bauvertrag prüfen und eventuelle Schwachstellen aufdecken. Er hilft bei Nachverhand­lungen und kann den zukünftigen Bauherren vor finanziellen und baulichen Risiken schützen. Parallel dazu wäre es ratsam einen Fachanwalt, welcher sich auf Baurecht spe­zialisiert hat, zu konsultieren.

3.2. Private Wohnimmobilien

„Eine Wohnimmobilie ist eine Immobilie, die vorwiegend oder ausschließlich zum Woh­nen genutzt wird. Wohnimmobilien lassen sich sowohl käuflich erwerben, sie können aber auch gemietet werden.“7 Eine Definition für den Begriff Wohnimmobilie gibt es nicht. Es sind die Merkmale, die eine Wohnimmobilie ausmachen. Hierbei wird der Zweck beziehungsweise die Nutzungsart und der Aufbau betrachtet. In diesem Teilab­schnitt wird das Thema der Privaten Wohnimmobilie und der derzeitige Stand in Deutsch­land fokussiert. Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt und steigt kontinuierlich. Seit 2010 hat sich der Umsatz um über 40 Prozent gesteigert. Betrachtet werden hierbei Eigentumswohnungen und auch Ein- und Zweifamilienhäuser. Kleinere und ländlich ge- legenere Städte gewinnen immer mehr an Bedeutung, da bezahlbarer Wohnraum in Groß­städten kaum noch verfügbar ist. Die Anteile an Miet- und Eigentumswohnungen sind in Deutschland sehr ausgeglichen. Dennoch besitzt Deutschland im Vergleich mit anderen europäischen Ländern einen starken Mietwohnungsmarkt. „Der hohe Mietanteil der Deutschen ist auf verschiedene Gründe zurückzuführen, die entweder historischen Ur­sprungs sind oder damit zusammenhängen, dass das Finanzieren von Immobilien in Deutschland nicht so leicht ist wie in anderen Ländern, in denen zum Beispiel spezielle Kredite für Geringverdiener angeboten werden.“8 Solche Kredite sind für die Kreditneh­mer immer sehr risikobehaftet. Meist sind in den Verträgen hohe Zinssätze verankert, welche die Geringverdiener immer weiter in die Schuldenspirale treiben. Der hohe Mietanteil wird in Deutschland sehr positiv gesehen, da dieser für die Stabilität in diesem System sorgt. Solche Kredite haben in den USA zu der Finanzkrise beigetragen. Im Zuge dessen wurde eine Wohnimmobilienrichtlinie verabschiedet. Im Frühjahr 2016 trat diese in Kraft und gilt EU-Weit. Mit Hilfe dessen soll für mehr Sicherheit und Transparenz bei der Vergabe für Immobilienkredite gesorgt werden. Kredite werden nach strengen Richt­linien geprüft und die Bonität wird noch schärfer kontrolliert. Dadurch ist die Vergabe noch schwerer geworden als zuvor. Aktuell zeichnen sich noch keine Konsequenzen für Deutschland ab. Jedoch wird spekuliert, dass es innerhalb der Großstädte einen leichten Rückgang der Kaufpreise geben wird. Wie auch bei den Büroimmobilien gibt es auch bei den Wohnimmobilien verschiedene Arten und Aspekte, auf welche zu achten sind. Nicht nur Zustand und Größe werden hier beleuchtet, sondern auch die verschiedenen Bauma­terialien. Beispielsweise gibt es Wohnhäuser aus Beton, Holz oder auch Gipskartonplat­ten wie im Trockenbau. Außerdem gibt es auch Alt- und Neubauten, welche sich in Ihren Strukturen unterscheiden. Ein Altbau ist meist an seinen hohen Decken und ein Neubau meist an der moderneren Architektur zu erkennen. Diese sind für Kaufinteressenten äu­ßerlich sichtbar und zielen auf das Erscheinungsbild einer Immobilie ab. Zusätzlich dazu lassen sich Wohnimmobilien in der Nutzungsart unterscheiden. Die beiden Hauptnut­zungstypen sind bekannt, denn entweder lebt der Bewohner zur Miete oder er ist der Be­sitzer des Hauses. Je nachdem wie der Mietvertrag abgeschlossen wurde, handelt es sich um einen dauerhaften Mietvertrag oder einen Mietvertrag auf Zeit. Am Beispiel der Firma AirBnB lässt sich das Wohnen auf Zeit sehr gut ableiten. Meist sind es Wohnungsbesit­zer, welche Ihre Wohnung nicht nutzen und diese für einige wenige Tage oder auch für Wochen an Personen vermieten, die auf der Plattform einen Vertrag mit Ihnen geschlos­sen haben. Im Grunde gehören alle Wohnungen, Wohnprojekte- und anlagen und Wohn­häuser zu den Wohnimmobilien. Unterschieden werden diese noch in Ein- und Mehrfamilienhäuser oder auch Stadtvillen und Bungalows.

3.3. Gewerbe- und Geschäftsimmobilien

Parallel zu den Büroimmobilien werden auch oft Gewerbe- und Geschäftsimmobilien ge­nannt. Viele sind im Glauben, dass es keinen Unterschied gibt, ob es eine Büro- oder eine Gewerbeimmobilie ist - dem ist nicht so. Im Folgenden Teilabschnitt werden die Unter­schiedlichen Gewerbe- und Geschäftsimmobilien näher erläutert. „Gewerbeimmobilien sind Immobilien für das nichtproduzierende Gewerbe und für die Verwaltung des produ­zierenden Gewerbes.“9 Für solche komplexen Immobilien sollte ein Immobilienmakler zu Rate gezogen werden. Dieser unterstützt den Kauf- oder Mietinteressenten bei der Konzeption, Umsetzung und Finanzierung der Immobilie. Wie oben beschrieben, werden Gewerbeimmobilien in fünf Kategorien eingeteilt. Unter einer Produktionsimmobilie fal­len beispielsweise Lagerhallen, Verteilerzentren und Kühlhallen. Eine Handelsimmobilie ist, wie schon der Name sagt, für den Handel bestimmt. Diese werden meist für Einkaufs­zentren, Supermärkte oder Ladengeschäfte genutzt. Zusätzlich dazu gibt es noch Logis­tik- und Büroimmobilien, welche vorzugsweise für Dienstleistungen genutzt werden. Eine Freizeitimmobilie wird meist für Freizeitaktivitäten hergerichtet. Es könnte eine Tennishalle, ein Fitnessstudio oder ein Solarium sein. Zuletzt werden noch die Spezia­limmobilien genannt. Bahnhöfe oder auch Autohöfe wären Beispiele für eine Spezialim­mobilie. Steuerrechtlich, Baurechtlich aber auch Finanzierungsrechtlich sind Gewerbeimmobilien strikt von Wohnimmobilien getrennt. Dennoch gibt es Immobilien, die beide Aspekte erfüllen würden und somit nicht klar getrennt werden können. Ein Bei­spiel wäre dafür der Bauernhof. Diese Immobilien sind meist im Familienbesitz und wer­den gleichzeitig als Wohnimmobilie für die Familie aber auch als Gewerbeimmobilie genutzt. Wohn- und Gewerbeimmobilien werden auch unterschiedlich bewertet. Wohnimmobilien werden nach dem Sachwertverfahren bewertet. Dabei wird berücksich­tigt, welche Kosten anstehen würden, falls die Immobilie neu erbaut werden müsste. Die Abnutzung und auch andere Aspekte, welche den Wert beeinflussen können, werden ebenso berücksichtigt. Bei Gewerbeimmobilien heißt dies Ertragswertverfahren. Hierbei wird die Immobilie auf Grundlage des Reingewinnes bewertet. Es wird analysiert, wel­cher Gewinn dauerhaft mit der Immobilie erzielt werden kann. Die gesetzlichen Bestim­mungen einer Gewerbeimmobilie werden ebenso auf anderen Grundlagen vorgenommen. Hierbei werden die unterschiedlichen Grundsteuermesszahlen nach der Nutzungsart be­rechnet. Mietverträge für gewerbliche Immobilien werden weitestgehend freigehalten, das heißt, dass diese nicht an bestimmte Vorgaben geknüpft sind. Durch diese erlangte Flexibilität, in Bezug auf den Bedarf, entsteht starke Konkurrenz auf den Märkten. Da die Preise für gewerbliche Immobilien hauptsächlich durch Angebot und Nachfrage be­stimmt werden, kann es dazu kommen, dass Gewerbeimmobilien in beliebten Lagen we­sentlich teurer sind als Immobilien auf dem Land, wo die Kundendichte nicht so hoch ist.

4. Finanzierungsvarianten

4.1. Hypothekardarlehen

Bei Privatimmobilien sind Hypothekardarlehen das klassische Finanzierungsinstrument und eignen sich als langfristige Darlehen mit günstigen Konditionen. Die Banken sichern sich dinglich im Grundbuch ab. Das bedeutet, dass die Bank sich ein Grundpfandrecht im Grundbuch eintragen lassen kann. Sofern der Kreditnehmer seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt, besteht die Möglichkeit, dass die Bank die Immobilie direkt verkaufen oder versteigern darf und das mit allen Bauten auf dem Grundstück. Hypothek und Grundschuld unterscheidet sich bei der Eintragung ins Grundbuch. Nach Ablösung der Hypothek ist der Kredit abgelöst. Die Grundschuld bleibt bis zur Löschung im Grundbuch verankert. Die Löschung muss vom Eigentümer über den Notar beantragt werden. Sofern die Schulden nicht vollständig getilgt wurden und ein offener Betrag besteht, können die Gläubiger ihre Ansprüche einfordern.10

Die Grundschuld kann allerdings als erneute Sicherheit dienen, um ein erneutes Darlehen zu erhalten. In dem Grundbuch ist eine Rangfolge, die besagt, dass wer als erstes im Grundbuch verankert ist, dessen Kreditgeber am besten abgesichert ist, da dieser den erst­möglichen Anspruch hat. Banken, die nicht an erster Position stehen, erheben üblich ei­nen Zinsaufschlag zwischen 0,5 und einem Prozent.11

Der Wert des Grundstücks dient als Richtwert für die Höhe des Darlehens und entscheidet wie hoch der Beleihungswert ist. Die Berechnungen der Banken liegen in der Regel zwi­schen 70 Prozent und 90 Prozent des Kaufpreises. Diese Werte sind am sichersten für die Bank, da diese im schlimmsten Fall immer zu erzielen sind. Dementsprechend ist der Zins für diesen Teil günstiger. Das bedeutet, wenn die Immobilie einen Verkehrswert von 320.000 Euro hat, kalkuliert die Bank einen Beleihungswert zwischen 224.000 Euro und 288.000 Euro. Da Grundstücke wertmäßig am beständigsten sind, gelten Hypotheken und Grundschulden als sicherstes Darlehen überhaupt.

Hypothekardarlehen sind in vielzähliger Form möglich. Grundsätzlich herrscht das Gebot der Unterscheidung zwischen dem

- Festdarlehen und dem
- Tilgungs- und Annuitätendarlehen

4.1.1. Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen wird in der aktuellen Lebensperiode am häufigsten verwendet. Annuität beschreibt die Belastung, die für den Kreditnehmer zu zahlen ist. Die Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen: den Zins- und den Tilgungsanteil. Der Tilgungsanteil ist der Teil, mit dem die Schuld getilgt wird, hingegen der Zins die Kosten wie Sicherheit, Risiko und Einnahme der Bank darstellt.

Die Annuität bleibt über die gesamte Laufzeit konstant. Vorausgesetzt eine Zinsfest­schreibung über die gesamte Laufzeit ist gewählt. Zinsfestschreibung oder auch Sollzins­bindung gibt an, bis wie lang der Ratenkredit mit dieser Zinsbindung bedient wird. Zum einen dient dieser als Kalkulationssicherheit für den Kreditnehmer um vor unvorhergese­hene Zinserhöhung zu schützen und zum anderen, für die Bank, falls die marktüblichen Zinsen drastisch sinken sollten und die Kalkulation der Bank nicht hinfällig wird. Die Annuität besteht aus den Komponenten Tilgungs- und Zinsanteil. Jedes Jahr verändert sich die Aufteilung. Zu Beginn des Darlehens ist ein hoher Zins, dafür ein kleiner Til­gungsbetrag zu zahlen. Je nach Wahl der Tilgungsrate, sind bei Annuitätendarlehen an­fänglich die Tilgungsraten bei 0,1 Prozent oder 0,5 Prozent. Da mit jeder Rate die Schuld kleiner wird, reduziert sich auf den Restschuldbetrag der zu zahlende Zinsanteil. Obwohl unzählige Konstellationen möglich sind, bleibt das Prinzip immer bestehen: Zum Ende der Laufzeit ist der Zinsbetrag deutlich geringer als die Tilgung.12 Verbraucher sollten sich vorab informieren, was passiert und in welcher Höhe die Raten ansteigen können, wenn die Zinsfestschreibung ausläuft und der marktübliche Zins exorbitant in die Höhe geschnellt ist. Als erste Auffangmöglichkeit zum entgegnen der gestiegenen Rate wäre eine Laufzeitverlängerung des Darlehens.

Durch Multiplikation des Kredites mit dem Kapitalwiedergewinnungsfaktor (KWF) errechnet sich die Annuität. Mit folgender Formel lässt sich die Annuität berechnen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Nachstehende Berechnung zeigt die Annuität bei einer Kredithöhe von 300.000 Euro, Laufzeit 30 Jahre und einem Nominalzins von zwei Prozent.

Durch Einsetzen in die Formel errechnet sich eine Annuität von 13.394,98 Euro.

Aufgrund der ständigen Verschiebung der Werte zwischen Zins- und Tilgung, bleibt der Zinsbetrag von zwei Prozent nicht über die Laufzeit pauschal, sondern lediglich in der Anfangszeit.

Da die Zinsen jährlich abnehmen, muss der Zinsanteil jährlich neu berechnet werden. Nach Abzug der Tilgung aus dem ersten Jahr bleibt die Restschuld übrig. Auf diesen Betrag ist der Zins von zwei Prozent fällig.

Jahr 1: Zinssatz = Darlehen * Zins = 300.000 * 0,02 = 6000(€)

Die Tilgung lässt sich errechnen mit der Annuität subtrahiert der Zinsen.

Tilgung = Annuität - Zinsen = 13.394,98€ - 6000€ = 7.394,98€

Tabelle 1: Annuitätendarlehen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung

4.1.2. Ratentilgungsdarlehen

Neben dem Annuitätendarlehen existiert eine weitere Form, allerdings weitestgehend we­niger verbreitet und weniger bekannt. Das Ratentilgungsdarlehen. Es unterscheidet sich bei der Tilgungsbelastung. Der Tilgungsanteil verweilt bis zum Darlehensende konstant auf der gleichen Höhe. Der Zinsanteil sinkt jährlich, dadurch vermindert sich die Belastung.

Durch die anfänglich sehr hohe Belastung in Kombination mit den zu zahlenden Zinsen zeichnet sich in dieser Form der Nachteil aus. Entgegen der üblichen Gehaltsentwicklung mit steigendem Alter, dass mehr Einkommen zur Verfügung steht, sinkt die Belastung kontinuierlich. Vorteilhaft für den Kreditnehmer ist dahingehend der Kostenapparat, denn Ratentilgungsdarlehen erwirtschaften für die Bank geringere Einnahmen, da der Fokus auf der Tilgung liegt. Kreditgeber erwirtschaften geringere Einnahmen als beim Annui­tätendarlehen. Daher wird diese Form weitaus geringer auf dem Markt angeboten. Einige Banken bieten diese Form nicht an, aufgrund der kleineren Verdienstmöglichkeit. Ra­tentilgungsdarlehen lohnen sich ausschließlich für liquide Kreditnehmer, die eine hohe Monatsbelastung bedienen können.13 14

Zum genauen Vergleich werden bei dem nachstehenden Rechenbeispiel dieselben Eck­daten wie bei dem vorherigen verwendet. Die Tilgung bleibt über die Jahre gleich, die Zinsen nehmen mit 200er Schritten ab. Die Zinsen errechnen sich aus der Multiplikation mit dem Zinssatz zwei Prozent und der jeweiligen Restschuld von dem Jahr.

Nachstehende Berechnung zeigt die Annuität bei einer Kredithöhe von 300.000 Euro, Laufzeit 30 Jahre und einem Nominalzins von zwei Prozent.

Durch Einsetzen in die Formel errechnet sich eine Annuität von 13.394,98 Euro.

Aufgrund der ständigen Verschiebung der Werte zwischen Zins- und Tilgung, bleibt der Zinsbetrag von zwei Prozent nicht über die Laufzeit pauschal, sondern lediglich in der Anfangszeit.

Tabelle 2: Ratentilgungsdarlehen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung

4.1.3. Vorschaltdarlehen

In Hochzinsphasen eignen sich Vorschaltdarlehen aufgrund Ihrer kurzen Laufzeit. In der Regel betragen diese ein bis zwei Jahre und sind so flexibel, dass sie durch den Darle­hensnehmer zu jeder Zeit in ein langfristiges Darlehen überführt werden können. Wenn die Überführung stattfinden soll, gelten die zu dem Zeitpunkt angebotenen Konditionen. Der Zinssatz wird für einen vordefinierten Zeitraum festgelegt. Die Zweckmäßigkeit ist das Überbrücken von anhaltenden Hochzinsphasen oder die Spekulation auf das Fallen von Finanzierungszinsen. Das Vorschaltdarlehen ist im Vergleich zu den üblichen Fest­zinsdarlehen eine teure Angelegenheit.15 Sofern ein Zusammenspiel mit einem zweiten Darlehen erfolgt, lässt sich unter folgenden Gesichtspunkten etwas Geld sparen. Zum ei­nen fungiert das erste Darlehen als Abschlussfinanzierung und hat eine lange Laufzeit. Das zwischengeschaltete Vorschaltdarlehen ist begrenzt auf ein Jahr. Diese Vorgehens­weise sichert dem Darlehensnehmer einen günstigen Zins, wohlgleich die Hauptfinanzie­rung zunächst nach Ablauf des Vorschaltdarlehens beginnt. Im laufenden ersten Jahr werden Zinsen fällig, getilgt wird mit der Hauptfinanzierung. Aber: falls die Zinsen wei­ter sinken sollten, dann wird die Anschlussfinanzierung nach einem Jahr hochpreisiger sein, als wenn zu dem Zeitpunkt eine Finanzierung abgeschlossen wird. Die Bank lässt sich an dieser Stelle auch auf keine Verhandlungen ein.16

4.1.4. Sondertilgung

Sondertilgungen sind Tilgungsleistungen, die der Kreditnehmer außerplanmäßig tätigen kann. Sie bieten die Optionen, Kredit schneller zu bedienen. Der Kreditnehmer sollte diese Möglichkeit in Erwägung ziehen, sofern er Geldsummen zur Verfügung hat. Son­dertilgungen sind für den Kreditnehmer kostenfrei, sogenannte Vorfälligkeitsentschädi­gungen fallen nicht an. In der Regel sind fünf Prozentpunkte pro Jahr möglich, sollte allerdings bei Vertragsverhandlung vorab schriftlich festgelegt werden. Nutzt der Kredit­nehmer diese Option, verringern sich ab diesen Zeitpunkt die anfallenden Zinsen. Zu­nächst sollte die Sinnhaftigkeit geprüft werden, denn nicht immer lohnt sich die Sondertilgung. Sondertilgungsrechte helfen auch bei Veräußerung der Immobilie. Aller­dings werden in diesem Zeitpunkt Vorfälligkeitsentschädigung fällig für die entgangenen Zinsen der Bank. Die Banken müssen bei der Berechnung auch die zuvor gezahlten Son­dertilgungen berücksichtigen. Dadurch schrumpft die Entschädigung an die Bank. An­stelle der Tilgungsleistung kann der Darlehensnehmer das übrige Kapital auch auf einem Festgeldkonto anlegen. Jedoch werden Steuern fällig oder die Zinsen sind zu gering, dass kein Ertrag erwirtschaftet werden kann. Hier werden die Sondertilgungen interessant, denn diese Form ist die Kapitalanlage mit dem höheren Ertragswert.17

4.2. Forward Darlehen

Forward Darlehen sind geeignet für Personengruppen, die mit steigenden Zinsen kalku­lieren, sich aber zum aktuellen Zeitpunkt die günstigen Zinsen sichern möchten. Diese Form ist geeignet, wenn Festzinssätze oder Bindungsfristen für Zinsen auslaufen und weiterhin Finanzierungsbedarf besteht. Der Darlehensnehmer erkauft sich den günstigen Zins für die geplante Finanzierung, die in der Zukunft liegt. Der Flexibilität ist bei dieser Form nicht gegeben, denn sinken die Zinsen, hat das Darlehen ohne Widerruf bestand. Gekündigt werden kann der Vertrag, sofern die vereinbarten Fristen eingehalten werden. Steigen die Zinsen in den folgenden Monaten, kommt der größte Vorteil des Forward Darlehen zustande. Die Vertragsmerkmale beinhalten maximal fünf Jahre. Die Kosten belaufen sich addiert mit dem Monat der Vorlaufzeit und dem heutigen Zinssatz auf rund 0,01 bis 0,03 Prozent.18 Thematisiert wird eine Prognose in wie weit die Zinskurse schwanken. Steigt der Abstand zwischen dem Abschluss des Darlehens und der Entge­gennahme, umso schwerer ist die Abschätzung. Der normale Kredit geht nahtlos in das Forward Darlehen über. Mit den zwei übereinstimmen Willenserklärung durch die Bank und den Darlehensnehmer, entstehen Pflichten aus dem Vertrag. Beide Parteien haben den Vertrag zu erfüllen, da sonst Kosten entstehen können in Form von Entschädigungs­gebühren für die Bank. Äußere Einflüsse wie Veränderung der allgemeinen Lebenssitua­tion oder der Wohnortwechsel, sind keine außerordentlichen Kündigungsgründe. Daher sei bedacht, dass eine Stabilität im allgemeinen Lebensrhythmus gewährleistet sein sollte.

Banken bieten bereits das Forward Darlehen vermehrt an. Dies erhöht das laufende Kre­ditgeschäft der Bank und die Bindung des Kunden. Der Verbraucher sollte sich bei unab­hängigen Vermittlern beraten lassen, denn diese Gesellschaften haben eine Vielzahl an Kreditgebern und können somit auch die Anschlussfinanzierung konkret berechnen. Mit dem Angebot des unabhängigen Vermittlers, kann der Verbraucher zur Bank gehen und es als Verhandlungsargument verwenden, um den gleichen Zinssatz bei der bekannten Hausbank zu erhalten. Sofern die Bank sich auf das Angebot einlässt, dann ist die Um­schuldung günstiger. Ein Wechsel macht erst Sinn, wenn der Zinssatz eine Abweichung von 0,1 Prozentpunkten hat.19

4.3. Bausparvertrag

Jeder dritte Deutsche besitzt einen Bausparvertrag, sie bieten konkurrenzlos niedrige Zin­sen. Bausparverträge sind kostengünstig, sicher, flexibel und stellen eine Finanzierungs­variante für baldige Kreditnehmer dar, die aktuell noch keinen Immobilienkauf anstreben. Denn, Bausparverträge müssen erst eine sogenannte Ansparphase durchlaufen. Diese um­fasst üblich sechs bis sieben Jahre. Bei nicht Einhaltung des Regelsparbeitrages kann sich die Ansparphase verlängern und der Bausparvertrag wird nicht zuteilungsreif. Die Zutei­lungsreife von 40 Prozent erlangen die Verträge in Kombination aus Regelsparbeitrag und Laufzeit. Anschließend können ca. 60 Prozent der Bausparsumme als Darlehen aus­gezahlt werden.20

[...]


1 Vgl. https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1217/umfrage/entwicklung-der-gesamtbevoelkerung- seit-2002/, Zugriff am 07.07.2019.

2 Vgl. https://www.deutsche-bank.de/dam/deutschebank/de/shared/pdf/pk-immobilie-uebersicht-mark- tausblick-baufinanzierung.pdf, Zugriff am 07.07.2019.

3 Vgl. https://deacademic.com/dic.nsf/dewiki/442487, Zugriff am 14.08.2019.

4 Vgl. https://welt-der-bwl.de/Leverage-Effekt, Zugriff am 14.08.2019.

5 Vgl. https://www.immonet.de/service/immobilienfinanzierung.html, Zugriff 02.08.2019.

6 Vgl. https://www.sw-immogroup.de/kaufen-und-mieten/finanzierung, Zugriff am 01.08.2019.

7 https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/wohnimmobilien-53382, Zugriff am 01.08.2019.

8 https://www.123makler.de/glossar/immobilienarten/wohnimmobilie/, Zugriff am 01.08.2019.

9 https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/gewerbeimmobilie-53018, Zugriff am 02.08.2019.

10 Vgl. Wailand, G., Steinböck, M., Hausbau, 2006, S. 60.

11 Vgl. https://www.biallo.de/baufinanzierung/, Zugriff am 04.08.2019.

12 Vgl. Hölting, M., WISO Immobilienfinanzierung, 2002, S. 115 f.

13 Vgl. Ellmaier, W., Engel, A., Finanzierung, 2004, S. 19.

14 Vgl. Hölting, M, Immobilienfinanzierung, 2002, S. 122 f.

15 Vgl. https://www.kredite.de/wiki/vorschaltdarlehen, Zugriff am 07.05.2019.

16 Vgl. http://www.kredite-infoportal.de/vorschaltdarlehen-2/, Zugriff am 08.05.2019

17 Vgl. https://www.finanztip.de/baufinanzierung/sondertilgung/, Zugriff am 10.06.2019.

18 Vgl. https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/forward-darlehen-34351, Zugriff am 08.08.2019.

19 Vgl. https://www.finanztip.de/baufinanzierung/forward-darlehen/, Zugriff am 09.08.2019.

20 Vgl. Pulletz, W., Immobilienwirtschaft, 2006, S. 519.

Ende der Leseprobe aus 56 Seiten

Details

Titel
Fremdfinanzierung von Immobilien. Überblicks- und Grundlagenwissen
Hochschule
FOM Essen, Hochschule für Oekonomie & Management gemeinnützige GmbH, Hochschulleitung Essen früher Fachhochschule
Note
1,7
Jahr
2019
Seiten
56
Katalognummer
V922368
ISBN (eBook)
9783346244604
ISBN (Buch)
9783346244611
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Finanzierung Fremdfinanzierung Immobilien Möglichkeit
Arbeit zitieren
Anonym, 2019, Fremdfinanzierung von Immobilien. Überblicks- und Grundlagenwissen, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/922368

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