Mit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt trat das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (Real Estate Investment Trust-Gesetz – REIT-Gesetz) rückwirkend zum 01. Januar 2007 in Kraft. Ziel dieses Gesetzes ist es, auf dem deutschen Finanzmarkt eine indirekte Form der Anlage in Immobilien zu etablieren, die von den globalen Finanzmärten anerkannt wird . Die Bundesregierung verspricht sich dadurch eine nachhaltge Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland, die Steigerung der internatinalen Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen, die Schaffung hochkarätger Arbeitsplätze und die Generierung von Steuermehreinnahmen.
Im allgemeinen handelt es sich bei einem deutschen REIT (auch G-REIT genannt) um ein Anlageinstrument, welches die folgenden drei grundlegenden Struktuelemente verwirklicht: Es muss sich um ein Anlageinstrument handeln, das an der Börse notiert werden kann, steuerlich dem Grundsatz der Transparenz folgt und verpflichtet ist, seine Einkünfte vollständig oder fast vollständig an die Investoren auszuschütten. Zu diesem Zweck muss das Vermögen des G-REITs überwiegend aus Immobilien bestehen und es müssen daraus laufende Erträge erzielt werden. Bei Erfüllung dieser grundlegenden Voraussetzungen unterliegt der G-REIT nicht der Ertragsbesteuerung auf seiner Ebene, sondern die Erträge werden auf der Ebene der Investoren besteuert.
Das Ziel dieser Arbeit ist, die steuerliche Belastung der Anlage in G-REITs mit der Belastung der kompetitiven indirekten Immobilieninvestitionen, die derzeit auf dem deutschen Immobilienmarkt vorhanden sind, zu vergleichen. Es wird somit ein Versuch vorgenommen, anhand theoretischer Betrachtung und vergleichbarer Steuerbelastungsrechnungen festzustellen, ob die Anlage in G-REITs in Wirklichkeit steuerlich attraktiv ist und ob die Etablierung des G-REITs auf dem deutschen Markt aus steuerlicher Sicht erfolgreich sein könnte.
Im Gang der Untersuchung wird zuerst das Besteuerungskonzept des deutschen REITs vorgestellt. In den Fokus der Betrachtung gelangt sowohl die laufende Besteuerung der Anteilen an G-REITs als auch die Schlussbesteuerung, die bei Veräußerung der Anteile statt findet. Des Weiteren wird die Anlage in G-REITs von weiteren indirekten Immobilienanlagen abgegrenzt. Es wird die steuerliche Behandlung der Investitionen in offene und geschlossene Immobilienfonds sowie Immobilienaktiengesellschaften aufgezeigt.
Inhaltsverzeichnis
I. Einführung
A. Problemstellung und Zielsetzung
B. Gang der Untersuchung
C. Definition der Begriffe
II. Besteuerung der Anlage in deutsche REITs
A. Strukturmerkmale
B. Laufende Besteuerung
1. Ermittlung der Erträge für Zwecke der laufenden Besteuerung
2. Besteuerung der Erträge auf REIT-Ebene
3. Besteuerung der Erträge auf Anlegerebene
C. Schlussbesteuerung
1. Veräußerung/Rückgabe der Anteile im Privatvermögen
2. Veräußerung/Rückgabe der Anteile im Betriebsvermögen eines Einzelunternehmers bzw. einer Personengesellschaft
3. Veräußerung/Rückgabe der Anteile im Betriebsvermögen einer Kapitalgesellschaft
III. Besteuerung der alternativen indirekten Immobilieninvestitionen
A. Besteuerung der Anlage in Immobilien-AG
1. Begriff, wirtschaftliche Bedeutung und Abgrenzung zu anderen Investitionen
2. Laufende Besteuerung
3. Schlussbesteuerung
B. Besteuerung der Anlage in offene Immobilienfonds
1. Begriff, wirtschaftliche Bedeutung und Abgrenzung zu anderen Investitionen
2. Laufende Besteuerung
3. Schlussbesteuerung
C. Besteuerung der Anlage in einen geschlossenen Immobilienfonds
1. Begriff, wirtschaftliche Bedeutung und Abgrenzung zu anderen Investitionen
2. Laufende Besteuerung
3. Schlussbesteuerung
IV. Steuerreform 2008: Ausblick
A. Besteuerung der laufenden Einkünfte
B. Schlussbesteuerung
V. Vergleichende Analyse der Ergebnisse unter Berücksichtigung der Steuerbelastungsrechnungen
A. REIT-AG versus Immobilien-AG
1. Laufende Besteuerung
2. Schlussbesteuerung
B. REIT-AG versus offene Immobilienfonds
1. Laufende Besteuerung
2. Schlussbesteuerung
C. REIT-AG versus geschlossene Immobilienfonds
1. Laufende Besteuerung
2. Schlussbesteuerung
VI. Fazit und Ausblick
Zielsetzung und Themenfelder
Das primäre Ziel der Arbeit ist es, die steuerliche Belastung von Investitionen in deutsche G-REITs mit der steuerlichen Belastung anderer, auf dem deutschen Markt etablierter indirekter Immobilieninvestitionsformen zu vergleichen. Basierend auf einer theoretischen Analyse sowie konkreten Steuerbelastungsrechnungen soll ergründet werden, ob G-REITs eine steuerlich attraktive Anlagealternative darstellen und ob die Etablierung dieses Instruments am deutschen Markt aus steuerlicher Perspektive erfolgreich sein kann.
- Steuerliches Besteuerungskonzept deutscher REITs (G-REITs).
- Steuerliche Behandlung von Immobilien-Aktiengesellschaften, offenen und geschlossenen Immobilienfonds.
- Vergleich der laufenden Besteuerung und der Schlussbesteuerung (Veräußerungsgewinne) der verschiedenen Anlageformen.
- Untersuchung der Auswirkungen von Anlagen im Privatvermögen sowie im Betriebsvermögen (Einzelunternehmer, Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften).
- Ausblick auf die steuerlichen Änderungen durch die Steuerreform 2008.
Auszug aus dem Buch
A. Strukturmerkmale
Laut dem REIT-Gesetz (REITG) handelt es sich bei einem deutschen REIT um eine Aktiengesellschaft, die durch internes Management – vertreten durch den Vorstand – geführt wird und deren Geschäftstätigkeit grundsätzlich auf Verwaltung der Immobilien beschränkt ist. Die REIT-AG unterliegt entsprechend dem geltenden Aktien- und Handelsrecht, sofern sich aus dem REITG als lex specialis nichts Abweichendes ergibt. Wie es bei ausländischen REIT-Gesellschaften regelmäßig der Fall ist, genießt auch der G-REIT gewisse Steuerbegünstigungen, soweit der REIT-Status erreicht ist. Deshalb stehen die Rechtsvorgaben, die eine begünstigte steuerliche Behandlung der G-REITs voraussetzen, im Fokus des REITG. Um den REIT-Status zu erlangen, muss eine Immobiliengesellschaft zahlreiche Anforderungen erfüllen. Diese sind hauptsächlich im Abschnitt 2 „Qualifikation als REIT-Aktiengesellschaft“ des REITG ausgeführt.
Folgend werden Kriterien genannt, durch die sich G-REITs von anderen Anlagen, vor allem Immobilien-AG, die die gleiche Rechtsform haben, unterscheiden lassen.
§ 10 REITG normiert in Abs. 1 und 2 die zwingende Zulassung der REIT-AG an der Börse eines EU- oder EWR-Mitgliedstaates. Zweck der Einführung börsennotierter G-REITs ist es, dem Anleger eine weitere indirekte Investitionsform zur Verfügung zu stellen sowie Markttransparenz des G-REIT zu gewährleisten. Der Kurswert der Aktien wird im Falle der börsennotierten REIT-AG objektiv und zeitnah unter dem Einfluss sämtlicher vorhandener Informationen durch Angebot und Nachfrage ermittelt. Die Veräußerung der Aktien der REIT-AG soll zu jedem Zeitpunkt möglich sein, da die Börse die entsprechende Plattform dafür bietet.
Zusammenfassung der Kapitel
I. Einführung: Das Kapitel erläutert die gesetzliche Einführung von G-REITs in Deutschland, definiert die grundlegenden Strukturmerkmale und umreißt die Zielsetzung sowie den Gang der wissenschaftlichen Untersuchung.
II. Besteuerung der Anlage in deutsche REITs: Dieses Kapitel detailliert die steuerliche Behandlung von G-REITs, unterteilt in Strukturmerkmale, laufende Besteuerung auf Gesellschafts- und Anlegerebene sowie die Besteuerung bei Veräußerung der Anteile (Schlussbesteuerung).
III. Besteuerung der alternativen indirekten Immobilieninvestitionen: Hier werden Immobilien-AGs, offene und geschlossene Immobilienfonds hinsichtlich ihrer steuerlichen Rahmenbedingungen, laufenden Ertragsbesteuerung und Schlussbesteuerung detailliert analysiert.
IV. Steuerreform 2008: Ausblick: Dieses Kapitel beleuchtet die steuerlichen Neuerungen durch die Unternehmenssteuerreform 2008, insbesondere die Einführung der Abgeltungssteuer und deren Auswirkungen auf die untersuchten Anlageformen.
V. Vergleichende Analyse der Ergebnisse unter Berücksichtigung der Steuerbelastungsrechnungen: In diesem Teil werden die zuvor gewonnenen theoretischen Erkenntnisse in einem direkten Vergleich zwischen der REIT-AG und den alternativen Immobilieninvestitionen gegenübergestellt.
VI. Fazit und Ausblick: Abschließend werden die Ergebnisse kritisch gewürdigt und die steuerlichen Herausforderungen sowie die Marktchancen für deutsche G-REITs zusammengefasst.
Schlüsselwörter
G-REIT, Immobilien-AG, offene Immobilienfonds, geschlossene Immobilienfonds, Steuerbelastung, Transparenzprinzip, Ertragsbesteuerung, Schlussbesteuerung, Steuerreform 2008, Abgeltungssteuer, Anleger, Betriebsvermögen, Privatvermögen, Immobilieninvestitionen, Körperschaftsteuer.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert und vergleicht die steuerliche Belastung bei Investitionen in deutsche G-REITs im Vergleich zu anderen indirekten Immobilieninvestitionsformen wie Immobilien-AGs, offenen und geschlossenen Immobilienfonds.
Was sind die zentralen Themenfelder der Untersuchung?
Im Zentrum stehen das steuerliche Besteuerungskonzept der G-REITs, die laufende Besteuerung und die Schlussbesteuerung bei Veräußerung der Anteile für verschiedene Anlegertypen (Privat- und Betriebsvermögen) sowie der Einfluss der Steuerreform 2008.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Das Ziel ist festzustellen, ob G-REITs steuerlich attraktive Anlagen sind und ob sich ihre Etablierung auf dem deutschen Markt aus steuerlicher Sicht als erfolgreich erweisen könnte.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Autorin nutzt eine fundierte theoretische Betrachtung der geltenden steuerrechtlichen Rahmenbedingungen sowie einen Vergleich mittels konkreter Steuerbelastungsrechnungen, um die steuerlichen Konsequenzen für Investoren quantifizierbar zu machen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die detaillierte steuerliche Analyse der Anlageformen REIT-AG, Immobilien-AG, offener und geschlossener Immobilienfonds sowie deren vergleichende Analyse unter Einbeziehung von Steuerbelastungsrechnungen und Ausblicken auf die Steuerreform 2008.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die wichtigsten Begriffe sind REIT, Immobilien-AG, offene/geschlossene Immobilienfonds, Steuerbelastung, Transparenzprinzip, Ertragsbesteuerung, Schlussbesteuerung und die Steuerreform 2008.
Welche steuerliche Besonderheit ergibt sich für G-REITs im Vergleich zu anderen Immobilieninvestitionen?
G-REITs unterliegen dem Grundsatz der Transparenz, wobei die Ertragsbesteuerung auf Unternehmensebene entfällt, dafür aber die Ausschüttungen beim Anleger voll steuerpflichtig sind, was im Vergleich zu Immobilien-AGs eine andere steuerliche Belastungsstruktur schafft.
Wie wirken sich die geplanten Änderungen der Steuerreform 2008 auf die Anleger von G-REITs aus?
Die Steuerreform führt mit der Abgeltungssteuer zu einer einheitlichen Besteuerung von Kapitalerträgen mit 25 %, was für vermögende Anleger im Privatvermögen eine Steuerentlastung darstellen kann, während Anleger mit niedrigeren individuellen Steuersätzen kaum profitieren.
- Quote paper
- Ökonomin (Uni UA), Dipl.- Kauffrau (Uni DE) Nadiya Falkova (Author), 2007, Steuerliche Belastung der Investition in einen G-REIT im Vergleich zu anderen indirekten Immobilieninvestitionen, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/92628
