Die vorliegende Diplomarbeit gibt einen Überblick über spekulative Blasen am Immobilienmarkt. Eingangs werden Grundlagen zur Thematik Immobilienmarkt, Immobilienanlagen, dabei besonderes Offene und Geschlossene Immobilienfonds, Wertermittlungsverfahren und Wirtschaftskrise erläutert. Anschließend werden Definitionen zu den Begriffen Spekulation und Spekulationsblase gegeben. Deren Entstehung und Auswirkungen auf die Preisbildung werden näher beschrieben. Es wird dargelegt, wie sich die Mittelzuflüsse und Renditen der Offenen Immobilienfonds entwickelt haben. Außerdem erfolgt ein Überblick über die deutschen Immobilienmärkte und inwieweit die Offenen Immobilienfonds in diese investiert haben. Anhand der Beispiele von fünf Offenen Immobilienfonds wird gezeigt, wie sich die Krise bei diesen entwickelt und ausgewirkt hat. Die Auswahl der Fonds erfolgte nach Auffälligkeiten wie hohe Abwertungen und Aussetzung der Rücknahme von Anteilsscheinen. Auswertend wird festgestellt durch welche Situationen es zu den jeweiligen Krisen gekommen ist.
Inhaltsverzeichnis
1. Herangehensweise
2. Begriffserklärung
2.1 Immobilienmarkt
2.2 Immobilienanlagen
2.2.1 Offene Immobilienfonds
2.2.2 Geschlossene Immobilienfonds
2.3 Wertermittlungsverfahren
2.3.1 Vergleichswertverfahren
2.3.2 Ertragswertverfahren
2.3.3 Sachwertverfahren
2.3.4 Discounted-Cashflow-Verfahren
2.4 Wirtschaftskrise und Konjunkturzyklus
3. Spekulation
3.1 Definition
3.2 Preisbeeinflussung
3.3 Spekulationsmodelle
3.4 Spekulative Blasen
3.5 Entstehung von Spekulationsblasen
4. Blasenbildung am Immobilienmarkt
4.1 Weg in die Blase
4.2 Entwicklung der Fondsvermögen
4.3 Wohlstand und billiges Geld
5. Immobilienmärkte im Überblick
5.1 Büroimmobilien
5.1.1 Berlin
5.1.2 Dresden
5.1.3 Düsseldorf
5.1.4 Frankfurt am Main
5.1.5 Hamburg
5.1.6 Köln
5.1.7 Leipzig
5.1.8 München
5.1.9 Stuttgart
5.1.10 Zusammenfassung
5.2 Logistikimmobilien
5.3 Einzelhandelsimmobilien
5.4 Hotelimmobilien
5.5 Investmentaktivitäten auf den deutschen Immobilienmärkten
5.6 Entwicklung der Renditen
6. Krise bei den Offenen Immobilienfonds
6.1 Deka-ImmobilienFonds der Deka Immobilien Investment GmbH
6.2 hausInvest europa der Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft mbH
6.3 grundbesitz – invest der DB Real Estate Investment GmbH
6.4 KanAm US-grundinvest Fonds der KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH
6.5 KanAm grundinvest Fonds der KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH
6.6 Fazit
7. Zusammenfassung
Zielsetzung & Themen
Die Diplomarbeit untersucht die Entstehung und Entwicklung spekulativer Blasen am deutschen Immobilienmarkt sowie deren spezifische Auswirkungen auf Offene Immobilienfonds. Die zentrale Forschungsfrage fokussiert sich darauf, inwiefern das Anlegerverhalten und die Marktbedingungen nach dem Zusammenbruch des Neuen Marktes im Jahr 2000 zur Krisenbildung bei diesen Investmentvehikeln beigetragen haben.
- Analyse immobilienwirtschaftlicher Grundlagen und Wertermittlungsverfahren
- Theoretische Betrachtung von Spekulationsmodellen und Blasenbildungen
- Untersuchung der Einflussfaktoren Wohlstand und billiges Geld auf den Immobilienmarkt
- Detaillierte Analyse der Krise bei fünf ausgewählten Offenen Immobilienfonds
Auszug aus dem Buch
3.1 Definition
Bei Spekulationen handelt es sich um Geschäfte, die darauf ausgerichtet sind kurzfristig erhebliche Gewinne zu realisieren. Die Art des Wirtschaftsgutes, mit dem spekuliert wird, ist dabei nachrangig, da dieses nicht zur Nutzung sondern in der Annahme schneller Preisveränderungen erworben wird. Aufgrund der Unsicherheit über die Preisentwicklung sind Spekulationen stets auch mit Risiken verbunden. Der Spekulationsgewinn kann daher auch als Risikoprämie angesehen werden.
Besondere Eigenschaften von Gütern können Spekulationen begünstigen:
• Perfekter Markt: Das Auftreten eines großen und beinahe perfekten Marktes, auf dem homogene und gefragte Güter ge- und verkauft werden, unterstützen Spekulationen aufgrund der erhöhten Transparenz für die Anleger.
• Hohe Umschlaghäufigkeit: Je öfter das Gut sowohl an Kassa- als auch an Terminmärkten gehandelt werden kann, desto geeigneter ist es auch für spekulative Engagements.
• Geringe Transaktionskosten: Bei niedrigen Transaktionskosten können auch kleine Abstände zwischen Kauf- und Verkaufspreis zur Gewinnerzielung ausgenutzt werden.
• Hohe Volatilität: Bei Unsicherheiten über die Richtung und Höhe der Preisentwicklung führen verschiedene Erwartungshaltungen der Anleger eher zu Spekulationen.
• Lagerfähigkeit: Das gehandelte Gut darf nicht verderblich sein, da es sonst an Wert und damit an Eignung für Spekulationen verliert.
Einen Sonderfall stellen hier Immobilien dar, denn obwohl diese teilweise gegensätzliche Merkmale aufweisen, wie die oben beschriebenen, kann es trotzdem zu Immobilienspekulationen kommen, weil Grund und Boden begrenzt und heterogen ist.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Herangehensweise: Einführung in die Thematik der spekulativen Blasen am Immobilienmarkt und Erläuterung des methodischen Vorgehens der Arbeit.
2. Begriffserklärung: Klärung immobilienwirtschaftlicher Grundlagen, Anlagemöglichkeiten wie Offene und Geschlossene Fonds sowie gängige Wertermittlungsverfahren.
3. Spekulation: Theoretische Auseinandersetzung mit Spekulation, Preisbeeinflussung, Modellen zur Blasenbildung und den typischen Entwicklungsstadien einer Spekulationsblase.
4. Blasenbildung am Immobilienmarkt: Analyse des Anlegerverhaltens nach dem Platzen der Aktienblase 2000 und der Suche nach sicheren Anlagemöglichkeiten.
5. Immobilienmärkte im Überblick: Untersuchung der Entwicklung von Büro-, Logistik-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien an ausgewählten deutschen Standorten.
6. Krise bei den Offenen Immobilienfonds: Detaillierte Fallstudien zu fünf Fonds, die durch hohe Abwertungen und Aussetzungen der Anteilrücknahme von der Krise betroffen waren.
7. Zusammenfassung: Synthese der Ergebnisse und Fazit zur Rolle der Fondsmanager und der Auswirkungen der Marktsituation auf die Performance der Immobilienfonds.
Schlüsselwörter
Spekulationsblase, Offene Immobilienfonds, Immobilienmarkt, Wertermittlungsverfahren, Immobilienanlage, Büroimmobilien, Rendite, Finanzmarktkrise, Mittelabfluss, Wertberichtigung, Anlegerschutz, Markttransparenz, Konjunkturzyklus, Spekulation, Immobilienzyklen
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Diplomarbeit befasst sich mit dem Phänomen der Spekulationsblasen und deren Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt sowie konkret auf die Performance Offener Immobilienfonds.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen sind die theoretischen Grundlagen der Spekulation, die Marktentwicklung deutscher Büro- und Gewerbeimmobilien ab 2000 sowie die Krisenbewältigung bei Publikumsfonds.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Ziel ist es aufzuzeigen, wie Spekulationsblasen entstehen und inwieweit das Verhalten von Anlegern und Fondsmanagern nach dem Jahr 2000 zu einer Krise bei Offenen Immobilienfonds geführt hat.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer Literaturanalyse sowie der Auswertung von Geschäfts- und Rechenschaftsberichten sowie Marktberichten führender Immobilienanalysten zur Dokumentation der Krisenverläufe.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil analysiert die Marktentwicklung in neun deutschen Bürostandorten und untersucht anhand von fünf konkreten Beispielen, wie einzelne Fonds auf Anlegerdruck und Abwertungsbedarf reagiert haben.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit wird durch Begriffe wie Spekulationsblase, Offene Immobilienfonds, Immobilienzyklen, Wertberichtigung und Anlegerverhalten geprägt.
Warum kam es bei vielen Offenen Immobilienfonds ab 2004 zu massiven Problemen?
Die Probleme resultierten aus einer Kombination von zu hohen Preisen für Immobilien, steigenden Leerständen bei Büroflächen und dem Vertrauensverlust der Anleger, was zu massiven Mittelabflüssen führte.
Welche Rolle spielte der "Anlagedruck" bei der Entstehung der Krise?
Der enorme Zustrom an Anlegergeldern zwang die Fondsmanager dazu, schnell zu investieren, was teilweise zu Übertreibungen und zur Vernachlässigung der langfristigen Renditequalität führte.
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- Dipl.-Betriebswirtin (FH) Alice Ebinger (Author), 2008, Spekulationsblasen am Immobilienmarkt, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/92942
