Wohnraum, Wohnungsmarktregulierung und Mietpreisbremse in Deutschland

INHALTSVERZEICHNIS

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

TABELLENVERZEICHNIS

FORMELVERZEICHNIS

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

1. Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Vorgehensweise

2. Wohnraum in Deutschland
2.1 Preisbildung bei Immobilien
2.2 Mietpreisentwicklung
2.3 Politische Regulierungen und Vorschriften
2.4 Mietspiegel

3. Mietpreisbremse
3.1 Intention
3.2 Definition
3.3 Auswirkungen
3.4 Kritik

4. Fazit

ANHANG STUDIEN UND ZAHLEN

LITERATURVERZEICHNIS

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

Abbildung 1: Entwicklung der Mieten und Löhne in Deutschland und den größten Städten

Abbildung 2: Inflation von 1990 bis 2018

TABELLENVERZEICHNIS

Tabelle 1: Mieten und Preise von Immobilien in Deutschland

FORMELVERZEICHNIS

Formel 1: Formeln für diskrete und für stetige Renditen

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

AG Aktiengesellschaft

BGB Bürgerliches Gesetzbuch

BGBl. Bundesgesetzblatt

BGH Bundesgerichtshof

BMJV Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz

DIW Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung

IW Institut der deutschen Wirtschaft

Ln Logarithmus naturalis

MietAnpG Mietrechtsanpassungsgesetz

MietNovG Mietrechtsnovellierungsgesetz

WiWo WirtschaftsWoche

1. Einleitung

1.1 Problemstellung

Der sogenannte ‚bezahlbare‘ Wohnraum in deutschen Metropolen wurde ab 2010 zu einem emotional wie politisch aufgeladenen Thema.¹ Die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsregionen und Universitätsstädten wurde nicht durch ein ausreichend erhöhtes Angebot ausgeglichen und führte zu steigenden Mieten.²

Auf Druck der Bevölkerung und der Medienberichterstattung wurde das Thema Teil der politischen Agenda.³ Dabei entwickelte sich insbesondere die erst kürzlich verlängerte Mietpreisbremse neben dem Mietendeckel zum viel diskutierten Punkt.⁴ Bereits zur Einführung sprach die Große Koalition von Alternativlosigkeit.⁵ Kritiker sehen bis heute keine Verbesserungen, dafür aber erhöhten gerichtlichen und bürokratischen Aufwand.⁶ Die Bereitstellung des benötigten Wohnraums scheitert vielerorts an Protesten, Vorschriften und Distanz zu Investoren.⁷

Mit diesem Essay soll ein Überblick über die Situation gegeben werden. Dabei liegt der Fokus auf dem Wohnraum, den Regulierungen und insbesondere auf der Mietpreisbremse. Problematisch ist dabei die ideologische Komponente in Medien und Literatur.⁸ Diese Arbeit soll dennoch eine Einschätzung über die Lage und die Zielerreichung durch politische Intervention geben.

1.2 Vorgehensweise

Im ersten Teil des Essays werden zunächst die theoretischen Grundlagen zur Preisbildung bei Immobilien gelegt und wird anschließend auf die Mietpreisentwicklung in Deutschland eingegangen. Dabei wird zwischen der Entwicklung im gesamten Land und der in den Metropolregionen unterschieden.

Abgeschlossen wird dieses Kapitel mit einer Übersicht über die politischen Regulierungen und Vorschriften im Wohnungsmarkt. Der Fokus liegt hier auf den relevanten Interventionen im Mieter-Vermieter-Verhältnis sowie auf der Festsetzung der Miete. Zur Überleitung auf die Mietpreisbremse im letzten Kapitel wird in einem separaten Abschnitt detaillierter auf den Mietspiegel eingegangen. In diesem Zusammenhang wird geklärt, welche Arten von Mietspiegeln es gibt, wo diese existent sind und welche Anforderungen gestellt werden sowie ihre weitere Verwendung.

Der Mietpreisbremse wird nachfolgend ein eigenes Kapitel gewidmet, um ausführlicher auf ihre Definition, ihre Intention, ihre Auswirkungen und die Kritik an ihr einzugehen.

Die beiden letztgenannten Punkte stellen die Quintessenz dieses Essays dar und münden ins abschließende Fazit. In diesem werden die Ergebnisse anhand der Zielsetzung kritisch gewürdigt, um dann im Ausblick auf daran anschließende Untersuchungen und Verbesserungen einzugehen.

2. Wohnraum in Deutschland

2.1 Preisbildung bei Immobilien

Grundsätzlich dient der Preis eines Gutes (in diesem Fall Wohnraum) als Knappheitsindikator. Ist die Nachfrage hoch und das Angebot nimmt nur zeitlich versetzt zu, steigt in der Folge der Preis – und umgekehrt. Dieses Prinzip funktioniert allerdings nur ohne staatliche Eingriffe.⁹ Der Gleichgewichtspreis ergibt sich aus dem Schnittpunkt der beiden Funktionen. Bezogen auf den Wohnungsmarkt wird die Nachfrage durch die Bevölkerungsgröße, das Haushaltseinkommen und die Quantitäts- und Qualitätsansprüche der Bewohner determiniert.¹⁰ Das dazugehörige Angebot entsteht aus der Verfügbarkeit von Baugrund, den Finanzierungsmöglichkeiten und den Erstellungskosten.¹¹

Die Niedrigzinsen seit der Finanzkrise 2008 verstärkten das Interesse institutioneller und professioneller Investoren.¹² Mit den ab 2010 steigenden Preisen und aufkommender Furch vor einer Rezession wurden auch viele Privatinvestoren aufmerksam.¹³ Generell ist deutscher Wohnraum für ausländische Anleger aber auch aufgrund der politischen und ökonomischen Stabilität interessant.¹⁴

2.2 Mietpreisentwicklung

Die durchschnittlichen Quadratmetermieten für Erstbezug sind nach dem bulwiengesa-Immobilienindex 2019 in den 28 Jahren von 1990 bis 2018 in Deutschland real um 0,16 Prozent p. a. gestiegen.¹⁵ Die durchschnittlichen Quadratmetermieten für Wiedervermietung stiegen im gleichen Zeitraum real um 0,86 Prozent p. a.¹⁶ Ende 2014 lag die Quadratmetermiete darüber hinaus real immer noch unter dem Wert von 1993. Da zugleich davon auszugehen ist, dass die durchschnittliche Qualität des vermieteten Wohnraums in Deutschland während dieser Periode deutlich zugenommen hat, wäre bei einer Qualitätsbereinigung dieser Daten die vergleichbare Steigerungsrate niedriger.¹⁷

Tabelle 1: Mieten und Preise von Immobilien in Deutschland

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: bulwiengesa AG, Immobilien-Entwicklung, 2019, S. 4

Die realen Nettolöhne je Arbeitnehmer haben von 1976 bis 2014 (40 Jahre) in Deutschland etwas langsamer zugenommen als die Quadratmetermieten.¹⁸ Die realen Nettolöhne pro Stunde sind im selben Zeitraum allerdings stärker gestiegen. Das liegt unter anderem daran, dass die durchschnittliche Arbeitszeit um etwa ein Viertel gesunken ist.¹⁹

Somit ist die Behauptung widerlegt, dass die Mieten in Deutschland langfristig beschleunigt steigen oder die Entwicklung der Einkommen nicht mit der Entwicklung der Mieten schritt hält.²⁰

Abbildung 1: Entwicklung der Mieten und Löhne in Deutschland und den größten Städten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Voigtländer, M., Miet- und Lohnentwicklung, 2020, S. 2

In einer Betrachtung der größten Städte in Deutschland (s. Abb. 1) zeichnet sich ebenfalls kein durchgängiges Bild ab.²¹ In Berlin und vor allem in München stiegen die Mieten schneller als die Löhne. In beiden Städten kann die Nachfrage durch neuen Wohnraum nicht gedeckt werden.²² Im Fall von München wird auch in den umliegenden Gemeinden wenig gebaut.²³ In Stuttgart und Düsseldorf ist die Entwicklung weitgehend im Gleichklang, in den anderen Großstädten dagegen steigen die Löhne schneller als die Mieten.²⁴ Dies gilt besonders für Hamburg. Aufgrund einer Wohnungsbauoffensive reichen die Baufertigstellungen dort aus, um die Nachfrage zu decken.²⁵

2.3 Politische Regulierungen und Vorschriften

Deutschland ist ein Mieterland. In München und Köln leben 75 Prozent der Haushalte zur Miete, in Hamburg sind es 78 Prozent und in Berlin sogar 85 Prozent.²⁶ Das deutsche Mietrecht ist eine der mieterfreundlichsten Gesetzgebungen weltweit.²⁷ Es gibt wenige andere Länder, in denen Mieter einen derart strengen, gerichtlich überprüfbaren und durchgreifenden Schutz gegenüber dem vermietenden Eigentümer genießen.²⁸

Aber auch der Staat und die Kommunen greifen in die Immobilienwirtschaft ein, sei es über Bauverordnungen, den öffentlichen Wohnungsbau, Anforderungen an die Substanz und bei Modernisierung, das gesetzliche Vorkaufsrecht durch Gemeinden in sozialen Erhaltungsgebieten, Milieuschutz oder nun die Mietpreisbremse.²⁹

Neben der Mietpreisbremse, die im nächsten Abschnitt separat betrachtet wird, gerät die Berliner Landesregierung seit 2019 mit dem Mietendeckel in den Fokus. Die Mieten sollen demnach bis 2022 auf dem Stand vom Juni 2019 eingefroren werden und anschließend lediglich Steigerungen von maximal 1,3 Prozent p. a. aufweisen. Juristisch und politisch ist das Projekt hochumstritten und wird noch vom Bundesverfassungsgericht geprüft.³⁰

2.4 Mietspiegel

Mit Einführung der Mietpreisbremse gewann der Mietspiegel an Bedeutung. Er ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten nach den fünf Kenngrößen Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohnraums.³¹ Berücksichtigt werden nur Wohnungen, bei denen in den zurückliegenden sechs Jahren die Miete neu vereinbart wurde. Deshalb handelt es sich um den Durchschnitt der Erhöhungen in den betrachteten Jahren statt um ein Abbild des aktuellen Gesamtmarktes.³²

Ein Mietspiegel kann u. a. von Städten, Gemeinden und Mieter- oder Vermieter-Verbänden aufgestellt werden. Von Gemeinden anerkannte Mietspiegel tragen den Zusatz ‚qualifiziert‘ und werden i. d. R. alle zwei Jahre aktualisiert.³³ Die ermittelten Quadratmetermieten sind nicht bindend, dennoch dürfen sie bei einer Mieterhöhung laut § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB nur mit Begründung und Nachweis überschritten werden.³⁴

Die Erstellung eines Mietspiegels ist für die Städte und Gemeinden keine Pflicht. Sollte kein Mietspiegel vorliegen, kann auf Vergleichsmieten zurückgegriffen werden.³⁵

[...]

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¹ Vgl. Hesse, O., Immobilien-Investments, 2017, S. 157; Holm, A., Mietpreisentwicklung, 2014, S. 7,11–12,15; Knedel, T., Immobilien-Strategien, 2016, S. 328; Kommer, G., Eigenheim, 2016, S. 9,86,116,134; Kommer, G., Immobilien-Finanzierung, 2017, S. 9–10; Schick, J. M., Girshovich, J., Eigenheim, 2018, S. 69–70; Schieritz, M., Inflation, 2013, S. 7; Sell, A., Immobilien-Investments, 2017, S. 111,115–116.

² Vgl. Hesse, O., Immobilien-Investments, 2017, S. 157; Holm, A., Mietpreisentwicklung, 2014, S. 7,19; Knedel, T., Immobilien-Strategien, 2016, S. 328; Kommer, G., Immobilien-Finanzierung, 2017, S. 9; Meier, R., Immobilien-Investments, 2017, S. 107; Renk, E., Hinrichs, P., Immobilien-Investments, 2020, S. 15; Schick, J. M., Girshovich, J., Eigenheim, 2018, S. 69–70; Sell, A., Immobilien-Investments, 2017, S. 111,115–116.

³ Vgl. Holm, A., Mietpreisentwicklung, 2014, S. 7,11–13,15; Kommer, G., Eigenheim, 2016, S. 116; Schick, J. M., Girshovich, J., Eigenheim, 2018, S. 11–12,66.

⁴ Vgl. Holm, A., Mietpreisentwicklung, 2014, S. 7,11–13,15; Knedel, T., Immobilien-Strategien, 2016, S. 332,334; Schick, J. M., Girshovich, J., Eigenheim, 2018, S. 11–12,66.

⁵ Vgl. Holm, A., Mietpreisentwicklung, 2014, S. 12–13.

⁶ Vgl. Holm, A., Mietpreisentwicklung, 2014, S. 7,12; Knedel, T., Immobilien-Strategien, 2016, S. 332,334; Kommer, G., Eigenheim, 2016, S. 117; Schick, J. M., Girshovich, J., Eigenheim, 2018, S. 11–12,66; Schieritz, M., Inflation, 2013, S. 7.

⁷ Vgl. Hesse, O., Immobilien-Investments, 2017, S. 157; Holm, A., Mietpreisentwicklung, 2014, S. 7; Kommer, G., Eigenheim, 2016, S. 117; Meier, R., Immobilien-Investments, 2017, S. 102; Schick, J. M., Girshovich, J., Eigenheim, 2018, S. 66,80; Sell, A., Immobilien-Investments, 2017, S. 134.

⁸ Vgl. Kommer, G., Eigenheim, 2016, S. 45,114–117.

⁹ Vgl. Kommer, G., Eigenheim, 2016, S. 117; Kommer, G., Immobilien-Finanzierung, 2017, S. 22; Lehman, T., Wohnungspolitik, 2016, S. 100; Loosen, M., De Graaf, X., Immobilien-Investments, 2017, S. 236–237; Sell, A., Immobilien-Investments, 2017, S. 116.

¹⁰ Vgl. Loosen, M., De Graaf, X., Immobilien-Investments, 2017, S. 236–237; Mittl, J., Immobilien-Investments, 2017, S. 259; Schmitt, C., Immobilien-Investments, 2017, S. 88; Sell, A., Immobilien-Investments, 2017, S. 116.

¹¹ Vgl. Hiller, N., Gröbel, S., Mietpreisbremse, 2015, S. 773–781; Knedel, T., Immobilien-Strategien, 2016, S. 328; Kommer, G., Immobilien-Finanzierung, 2017, S. 50; Loosen, M., De Graaf, X., Immobilien-Investments, 2017, S. 241,243–245; Renk, E., Hinrichs, P., Immobilien-Investments, 2020, S. 183–184.

¹² Vgl. Hörhan, G., Immobilien-Investments, 2017, S. 17; Knedel, T., Immobilien-Strategien, 2016, S. 9; Renk, E., Hinrichs, P., Immobilien-Investments, 2020, S. 21; Schieritz, M., Inflation, 2013, S. 7; Sell, A., Immobilien-Investments, 2017, S. 115–116.

¹³ Vgl. Hörhan, G., Immobilien-Investments, 2017, S. 17; Knedel, T., Immobilien-Strategien, 2016, S. 328; Kommer, G., Eigenheim, 2016, S. 9,86,117,134; Kommer, G., Immobilien-Finanzierung, 2017, S. 9,21; Meier, R., Immobilien-Investments, 2017, S. 102; Renk, E., Hinrichs, P., Immobilien-Investments, 2020, S. 20; Schieritz, M., Inflation, 2013, S. 7; Sell, A., Immobilien-Investments, 2017, S. 111,113.

¹⁴ Vgl. Knedel, T., Immobilien-Strategien, 2016, S. 38,81; Schick, J. M., Girshovich, J., Eigenheim, 2018, S. 80; Sell, A., Immobilien-Investments, 2017, S. 115–116.

¹⁵ Vgl. bulwiengesa AG, Immobilien-Entwicklung, 2019, S. 4. Die ausgewiesenen Veränderungsraten dieser Studie sind nominale diskrete Renditen. Lediglich die Angaben p.a. geben stetige Renditen wieder. Die Inflation lag in diesem Zeitraum bei 1,81 Prozent p.a. (stetig). Alle im Text genannten Werte sind reale, stetige Renditen, sofern es nicht anderslautend gekennzeichnet ist. Vgl. ANHANG S. 15–16. Für weitere Erläuterungen zu nominalen und realen, sowie diskreten und stetigen Renditen.

¹⁶ Vgl. ebd

¹⁷ Vgl. Bencek, D., Klodt, H., Mietsteigerungen, 2014, S. 4–6; Kommer, G., Eigenheim, 2016, S. 112–113.

¹⁸ Vgl. Bencek, D., Klodt, H., Mietsteigerungen, 2014, S. 4–6; Kommer, G., Eigenheim, 2016, S. 114.

¹⁹ Vgl. Bencek, D., Klodt, H., Mietsteigerungen, 2014, S. 4–6.

²⁰ Vgl. Bencek, D., Klodt, H., Mietsteigerungen, 2014, S. 4–6; Kholodilin, K. A., Ulbricht, D., Mietpreisbremse, 2014, S. 319–327; Kommer, G., Eigenheim, 2016, S. 113–114.

²¹ Vgl. Hesse, O., Immobilien-Investments, 2017, S. 157; Holm, A., Mietpreisentwicklung, 2014, S. 7; Kholodilin, K. A. et al., Mietpreisbremse, 2016, S. 491–499; Kholodilin, K. A., Ulbricht, D., Mietpreisbremse, 2014, S. 319–327; Schmitt, C., Immobilien-Investments, 2017, S. 88; Sell, A., Immobilien-Investments, 2017, S. 112; Voigtländer, M., Miet- und Lohnentwicklung, 2020, S. 2–3.

²² Vgl. Holm, A., Mietpreisentwicklung, 2014, S. 12; Kholodilin, K. A. et al., Mietpreisbremse, 2016, S. 491–499; Kholodilin, K. A., Ulbricht, D., Mietpreisbremse, 2014, S. 319–327; Knedel, T., Immobilien-Strategien, 2016, S. 328; Mittl, J., Immobilien-Investments, 2017, S. 259; Voigtländer, M., Miet- und Lohnentwicklung, 2020, S. 2–3.

²³ Vgl. Voigtländer, M., Miet- und Lohnentwicklung, 2020, S. 2–3.

²⁴ Vgl. ebd

²⁵ Vgl. Voigtländer, M., Miet- und Lohnentwicklung, 2020, S. 2–3.

²⁶ Vgl. Holm, A., Mietpreisentwicklung, 2014, S. 11.

²⁷ Vgl. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV), MietAnpG, 2018, o. S.; BMJV, Mieterschutzgesetz, 2018, o. S.; Renk, E., Hinrichs, P., Immobilien-Investments, 2020, S. 24; Schick, J. M., Girshovich, J., Eigenheim, 2018, S. 103,106.

²⁸ Vgl. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 560 Betriebskosten, o. S.; BMJV, MietAnpG, 2018, o. S.; BMJV, Mieterschutzgesetz, 2018, o. S.; Renk, E., Hinrichs, P., Immobilien-Investments, 2020, S. 90–92; Schick, J. M., Girshovich, J., Eigenheim, 2018, S. 103,106; Sell, A., Immobilien-Investments, 2017, S. 134.

²⁹ Vgl. Holm, A., Mietpreisentwicklung, 2014, S. 13–14; Renk, E., Hinrichs, P., Immobilien-Investments, 2020, S. 46; Schick, J. M., Girshovich, J., Eigenheim, 2018, S. 94,99; Sell, A., Immobilien-Investments, 2017, S. 134.

³⁰ Vgl. WirtschaftsWoche (WiWo), Mietendeckel, 2020, o. S.

³¹ Vgl. BGB, § 558 Vergleichsmiete, o. S.; Renk, E., Hinrichs, P., Immobilien-Investments, 2020, S. 26.

³² Vgl. Renk, E., Hinrichs, P., Immobilien-Investments, 2020, S. 27.

³³ Vgl. BGB, § 558 Vergleichsmiete, o. S.; BGB, § 558d Qualifizierter Mietspiegel, o. S.; Renk, E., Hinrichs, P., Immobilien-Investments, 2020, S. 26–27.

³⁴ Vgl. BGB, § 558 Vergleichsmiete, o. S.; BGB, § 558a Mieterhöhung, o. S.; Knedel, T., Immobilien-Strategien, 2016, S. 36–37,46,336; Renk, E., Hinrichs, P., Immobilien-Investments, 2020, S. 27.

³⁵ Vgl. BGB, § 558 Vergleichsmiete, o. S.; Knedel, T., Immobilien-Strategien, 2016, S. 46,336; Renk, E., Hinrichs, P., Immobilien-Investments, 2020, S. 27.