Gemeinnützigkeit auf dem Wohnungsmarkt. Geschichte, Aufhebung und Neubelebung

Inhaltsverzeichnis

1. Wohnen als Grundbedürfnis der Men­schen

2. Gemeinnützigkeit - Eine Tätigkeit zum Wohle der Allgemeinheit

3. Zur Geschichte der Wohnungsge­meinnützigkeit: Gründung, Abschaffung und ihre Folgen
3.1 Die Anfänge der Wohnungs­gemeinnützigkeit
3.2 Neue Heimat - Gegenmacht um kapitalistischen Unternehmertum
3.3 Die Abschaffung der Woh­nungsgemeinnützigkeit und ihre Folgen

4. Aktuelle Situation auf dem Wohnungs­markt
4.1 Eine 2. Chance für die Woh­nungsgemeinnützigkeit?

5. Fazit

6. Quellenverzeichnis

1. Wohnen als Grundbedürfnis der Menschen

Wohnen ist ein Grundbedürfnis der Menschen und stellt nach der Definition der Weltgesundheitsorganisation „die Verbindung von Wohnunterkunft, Zu­hause, unmittelbarem Wohnumfeld und Nachbarschaft“ dar.¹

Einen Einfluss auf das Sein und Be­wusstsein der Bewohner hat die Stadt selber. Sie spiegelt nämlich durch ihren Grundriss und ihre Gestalt die jeweiligen politischen, sozialen, wirtschaftlichen und kulturellen Gegebenheiten wieder, die das Leben der in ihr wohnenden Bürger beeinflussen.² Zudem kann das Wohnen selbst als ein elementares Kriterium für den gesellschaftlichen und territorialen Zusammenhalt gesehen werden.

Neben dem Wohnen als ein menschli­ches Grundbedürfnis, zählen auch das Wohnumfeld und die soziale Nachbar­schaft. Diese beiden Elemente haben einen erheblichen Einfluss auf das Wohnen eines jeden. Die individuellen Wohnformen können dabei als Aus­drucksformen der freien Entfaltung der Persönlichkeit gesehen werden.

De facto lässt sich sagen, dass das Wohnen eine gesellschaftliche, sozial­politische und gesamtwirtschaftliche Bedeutung hat. Grundbegriffe, wie Inte­gration und Segregation können hier als bedeutende Faktoren der gesellschaftli­chen Entwicklung angesehen werden. Der sozialpolitische Aspekt des Woh­nens weist auf die Mindeststandards für ein menschenwürdiges Wohnen hin. Das Wohnen als Wirtschaftsgut für das man Miete aufwenden muss, stellt die gesamtwirtschaftliche Bedeutung dar. Dennoch sollte eine Wohnung nicht nur als ein Verkaufsgegenstand angesehen werden. Eine Wohnung ist zugleich, so wie bereits zuvor erläutert, auch was soziales. Tatsache ist jedoch, dass die Mieter oftmals keine große Auswahl ha­ben und häufig gewissen sozialen und finanziellen Zwängen unterworfen sind. Damit Mieter die Chance haben eine Wohnung zu bekommen, die ihnen ge­recht wird, muss es einen erheblichen Anteil an bezahlbarem und adäquatem Wohnraum geben. Nur so kann ein Wohnungswechsel gewährleistet wer­den.

Das Problem der aktuellen Wohnungs­versorgung ist jedoch nicht unbedingt Quantität, vor allem auch begründet durch die rückläufigen Bevölkerungs­zahlen. Vielmehr ist es der Aspekt der Qualität, die eine Wohnung aufweisen muss.

Der Mangel an adäquatem Wohnraum kann als eine Folge von Verteilungspro­blemen und mangelnder Zugänglichkeit gesehen werden. Zudem steigt der Anteil an Haushalten mit geringem Einkom­men. Verursacht wird diese Entwick­lung überwiegend durch ein geringes Wirtschaftswachstum, stagnierenden Einkommen und Arbeitslosigkeit. Gleich­zeitig sind die Zahl der preisgünstigen

2. Gemeinnützigkeit - Eine Tätigkeit zum Wohle der Allgemeinheit

Gemeinnützigkeit ist ein rein steuer­rechtlicher Begriff und beschreibt eine Handlung, die der Allgemeinheit auf unterschiedlichen Ebenen nützlich ist. Das Gegenstück zum gemeinnützigen Prinzip, ist das erwerbswirtschaftliche Prinzip. Damit ist das Streben der Ge­winnmaximierung gemeint.

Organisationen, die nicht als Ziel haben finanziellen Gewinn zu machen, sondern das gemeinnützige Prinzip verfolgen, sind heutzutage beispielsweise von der Körperschaftssteuer und der Gewer­besteuer ganz oder teilweise befreit.^{3 4} Voraussetzung für eine Befreiung von Steuern ist die Anerkennung von Seiten der Steuerbehörden.⁵

Ob eine Körperschaft das gemeinnützi­ge Prinzip verfolgt, lässt sich in Deutsch­land mit Hilfe von § 52 Abgabenordnung (AO) bewerten. Dieser besagt unter anderem:

„Eine Körperschaft verfolgt gemeinnützi­ge Zwecke, wenn ihre Tätigkeit darauf gerichtet ist, die Allgemeinheit auf mate­riellem, geistigem oder sittlichem Gebiet selbstlos zu fördern.“⁶

Sollte eine Körperschaft dem Prinzip der Gemeinnützigkeit widersprechen und wirtschaftliche Zwecke verfolgen, so kann dieser die Gemeinnützigkeit auch noch nachträglich und rückwirkend entzogen werden.

3. Zur Geschichte der Wohnungs­gemeinnützigkeit: Gründung, Ab­schaffung und ihre Folgen

3.1 Die Anfänge der Wohnungsge­meinnützigkeit

Nachdem der Aspekt des Wohnens als Grundbedürfnis und die Bedeutung der Gemeinnützigkeit erläutert wurden, soll nun im Weiteren die Geschichte der Wohnungsgemeinnützigkeit veran­schaulicht werden.

Die Gemeinnützigkeit ist ein besonderer Unternehmenstypus, der in Deutschland eine lange Tradition hat und seit mittler­weile mehr als 150 Jahren besteht.⁷

Im Jahre 1847 entstand in Berlin unter Förderung König Friedrich Wilhelm IV. von Preußen in der Rechtsform eine Aktiengesellschaft die „Berliner Gemein­nützige Baugesellschaft“.⁸

Die Baugesellschaft hatte als Ziel den Staat bei der Wohnungsvorsorge zu entlasten.

Hauptsächlich erfolgte die Gründung dieser Gesellschaft durch die belasten­de Wohnungsnot, die mit der Industriali­sierung und der Verstädterung begann. Gleichzeitig aber auch mit der Absicht sozialer Besänftigung und Verhinderung von Aufständen.⁹

Zusätzlich erfolgte die Abschaffung des privaten Grundeigentums, um den Wertzuwachs des Baugeländes nicht einzelnen Spekulanten zukommen zu lassen. Die Erbpacht und kommunales Bauland wurden an gemeinnützige Siedlungsgesellschaften übergeben. Dadurch sollte die Bodenspekulation verhindert und die Wohnungsnachfrage gestillt werden.¹⁰

Der Begriff „Gemeinnützigkeit“ sollte im Zusammenhang mit der Wohltätigkeit gesehen werden. Sie stellte im wirt­schaftlichen Bereich etwas führsorgeri­sches dar.

Die sich schon damals bildenden gemeinwirtschafltichen Unternehmen sollten auf die Interessen der Bewohner eingehen und stets das Ziel verfolgen, nicht nur bloß Wohnraum zu errichten. An die Stelle des Gewinnerprinzips trat das Prinzip der Bedarfsdeckung.¹¹ Das Ziel der Wohnungsgemeinnützigkeit war es nicht, gewinnmaximierend und kurzfristig angelegt zu sein, sondern langfristig Werterhalt und ein dem­entsprechend solides wirtschaftliches Fundament zu schaffen.

Damit diese Unternehmen die öffentli­chen Aufgaben übernehmen konnten, erhielten sie Steuerprivilegien. Durch die Steuervorteile wurde der Begriff Ge­meinnützigkeit zu einem steuerlichen. Zu den Steuerprivilegien zählten die Befreiung von der Körperschafts-, Ver­mögens- und Gewerbesteuer.¹² Mit Hilfe der Steuerprivilegien hatten die gemeinnützigen Unternehmen zweifels­ohne Vorteile im Zusammenhang mit der Wohnungswirtschaft.

Dessen ungeachtet unterlagen die Unternehmen gleichzeitig auch be­stimmten Verhaltens-, Vermögens- und Zweckbindungen.¹³

Dazu zählten zum einen der Gewinnver­zicht und die damit verbundene Orien­tierung an der Kostendeckung und der Verzicht auf die Gewinnmaximierung, das gezielte Bauen für Bedürftige und die Bauverpflichtung mit der Vorschrift laufend Wohnungen zu erstellen und zu guter Letzt die Zweckbindung, die besagt, dass ein gemeinnütziges Wohnunternehmen nicht frei über sein Vermögen und seine Mittel verfügen konnte.¹⁴

Eine einheitliche Rechtsgrundlage wurde erst mit der Gemeinnützigkeits­Verordnung im Jahre 1930 geschaffen. Zehn Jahre später wurde das Wohnge­meinnützigkeitsgesetz verabschiedet. Damit wurden die zuvor selbst aufer­legten Verpflichtungen zur allgemeinen gesetzlichen Norm. Zusätzlich wurden so Bedingungen für die Anerkennung als gemeinnütziges Wohnungsunter­nehmen, aber auch die Bindung und Beschränkungen genau geregelt.

Nach dem zweiten Weltkrieg entwickelte sich daraus ein immer mehr öffentliches Wohnbauförderungsinstrument.

Der zweite Weltkrieg verursachte Zer­störungen von immensem Ausmaß und Aufgaben ungeahnter Größenordnung, mit der die gemeinnützige Wohnungs­wirtschaft zu kämpfen hatte.

Die zwischen 1950 und bis Ende der 1980er-Jahre existierenden gemeinnüt­zigen Wohnungsbaugesellschaften ver­suchten sich diesen Aufgaben zu stellen und einen einflussreichen Beitrag zur Versorgung der breiten Schichten der Bevölkerung mit adäquatem Wohnraum zu leisten.¹⁵

3.2 Neue Heimat - Gegenmacht zum kapitalistischen Unternehmertum

Als einer der zu seiner Zeit erfolgreichs­ten wohnungsgemeinnützigen Bauun­ternehmen zählte die „Neue Heimat“. Sie galt auf dem bundesdeutschen Wohnungsmarkt als größter Bauherr und Vermieter und stand daher auch im Zentrum des öffentlichen Interesses.

Im Jahre 1926 gründeten Gewerkschaf­ten die „Gemeinnützige Kleinwohnungs­bau-Gesellschaft Groß-Hamburg“. Zahl­reiche Gesellschaften folgten mit dem Ziel sich zu einer „Gemeinwirtschaft“ und einer Gegenmacht zum kapitalisti­schen Unternehmertum zu entwickeln.¹⁶ Nur sieben Jahre später gelang es den Nationalsozialisten die Gewerkschaften zu enteignen und die beschlagnahmten Wohnungsgenossenschaften in „Neue Heimat“ umzubenennen. Ihren Besitz erhielten die Gewerkschaften erst 1952 zurück und arbeiteten mit dem Errichten von bezahlbarem Wohnraum der Woh­nungsnot entgegen.

So entwickelte sich die Neue Heimat im Laufe der Zeit zu einem Großkonzern, der in den 60er und 70er Jahren komplette Siedlungen errichtete und Millionen ins Ausland investierte.

Als Baukonzern errichtete die Neue Hei­mat nicht nur Wohnungen und Eigen­heime in Serie, sondern auch Schulen und Universitäten, Krankenhäuser und Einkaufszentren.¹⁷

Trotz der erfolgreichen Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt, hatte die Neue Heimat mit zahlreichen Proble­men zu kämpfen. Ausgelöst wurden diese unter anderem durch die interna­tionalen Bautätigkeiten und die sichtbar werdende Baukrise Ende der 70er Jahre und die damit einhergehenden Leerstände. Der übersteigerte Kauf von Grundstücken auf Vorrat belastete den Konzern zudem auch schwer. Durch die expansive Geschäftspolitik und die gleichzeitig gering bestehende Eigen­kapitaldecke wurde das Unternehmen anfällig gegenüber Veränderungen der wirtschaftlichen Situation.

Im Februar 1982 war das Ende des Groß­konzerns.¹⁸ Der ehemalige Pressespre­cher der Gewerkschaft, John Siegfried Mehnert, fand nach seiner Entlassung heraus, dass sich private Machenschaf­ten der Manager entwickelt hatten.¹⁹ Aus heutiger Sicht betrachtet, ist die Neue Heimat ein negativ zu bewerten­der Begriff, der häufig mit den nicht mehr akzeptierten Großsiedlungsbauten der 1960er- und 1970er-Jahre in Verbindung gesetzt wird.²⁰

Jedoch sollte hier erwähnt werden, dass gerade durch die massive Bebauung die Wohnungssituation der Nachkriegs­zeit entlastet werden konnte.

3.3 Die Abschaffung der Wohnungs­gemeinnützigkeit und ihre Folgen

So, wie es der Neuen Heimat erging, widerfuhr es auch vielen anderen gemeinnützigen Wohnungsbauunter­nehmen dieser Zeit. Zwar nicht wegen privaten Machenschaften, jedoch aber wegen der expansiven Tätigkeit auf dem Wohnungsmarkt. Zudem wurde die Wohnugsgemeinnützigkeit stark von der Regierung in Frage gestellt.

[...]

¹ http://www.hogareal.de/html/definition.html

² Haus/Städte, Kreise und Gemeinden, S.246

³ Haus/Städte, Kreise und Gemeinden, S.274

⁴ http://www.aktive-buergerschaft.de/mittelstand/hintergrundwissen/glossar/g_h_i

⁵ http://www.hanisauland.de/lexikon/g/gemeinnuetzigkeit.html

⁶ http://dejure.org/gesetze/AO/52.html

⁷ http://www.haufe.de/immobilien/wohnungs- wirtschaft/jubilaeum-65-jahre-dw-die-wohnungswirt- schaft/wgg-die-entwicklungsphasen-der-wohnungsge- meinnuetzigkeit_260_198480.html

⁸ http://www.stiftung-marktwirtschaft.de/ uploads/tx_ttproducts/datasheet/Argument_005_Woh- nungsmarkt_1986_06.pdf

⁹ Feußner, Helmut; Fischer, Friedhelm: Von der „Heimstätte“ zur Wohnstadt, Transformationen eines Unternehmens zwischen „Weimarer Republik und 21. Jahrhundert, Kassel 2008, Seite 14

¹⁰ Hassler/ Institutional Regimes for Sustainable, Seite 289 Collective Housing

¹¹ http://www.die-linke-berlin.de/fileadmin/ download/2013/1123/Info3_Glossar.pdf

¹² http://www.die-linke-berlin.de/fileadmin/ download/2013/1123/Info3_Glossar.pdf

¹³ Hassler/ Institutional Regimes for Sustainable, Seite 261

¹⁴ Hassler/ Institutional Regimes for Sustainable, Seite 261

¹⁵ Bluhm/ Bedarfsgerechtes Wohnen dauerhaft sichern - Gemeinnützigen Wohnungswirtschaftssektor entwickeln, Seite 1

¹⁶ http://www.deutschlandfunk.de/strohmaen- ner-scharlatane-und-spekulanten.724.de.html?dram:ar- ticle_id=98695

¹⁷ http://www.h-net.org/reviews/showrev. php?id=25547

¹⁸ http://www.immoschaden.de/index.htm?/ nh.shtm

¹⁹ http://www.deutschlandfunk.de/strohmaen- ner-scharlatane-und-spekulanten.724.de.html?dram:ar- ticle_id=98695

²⁰ http://de.wikipedia.org/wiki/Neue_Heimat