Private Baukredite

1. Einleitung

Bedingungen der Kreditaufnahme:

Entscheidet sich ein Privatmann zur Aufnahme eines Kredites wendet er sich in der Regel an eine Bank. Ehe jedoch der Kredit von der Bank ausgezahlt werden kann, muss sicher sein, dass der Kreditnehmer zur Rückzahlung des Kredites in der Lage ist. Hierzu führt die Bank eine Bonitätsprüfung durch. Überprüft wird ob der Kreditnehmer „kreditwürdig“ und „Kreditfähig“ ist.

Kreditfähigkeit: Bei der Kreditfähigkeit wird geprüft ob der Kreditnehmer rechtlich in der Lage ist einen Kredit aufzunehmen.

Kreditwürdigkeit: Bei der Kreditwürdigkeit wird überprüft ob der Kreditnehmer wirtschaft- lich in der Lage ist einen Kredit aufzunehmen. Hierbei werden zwei Bereiche geprüft, die persönliche (persönliche Zuverlässigkeit, Erfahrungen, Kenntnisse, Fähigkeiten, Leis- tungsfähigkeit und- willigkeit) und die materielle (Einkommen u. Einkommensentwicklung, Vermögensverhältnisse u. Schuldverhältnisse, Haftungsverhältnisse) Kreditwürdigkeit.

2. Kreditvertrag

Nachdem die Prüfungen des Kreditnehmers beendet ist kommt es zur Schließung des Kreditvertrages. Der Kreditvertrag kommt dadurch zustande, dass der Kreditantrag des Antragstellers und die Kreditzusage des Kreditgebers inhaltlich übereinstimmen und die Kreditzusage dem Antragsteller rechtzeitig zugegangen ist [ §§ 145 ff. BGB ] Es handelt sich um eine zweiseitiges Rechtsgeschäft.

Wichtige Inhalte des Kreditvertrages sind:

- Kredithöhe: Zu beachten ist, dass Kredite mitunter unter dem Rückzahlungsbetrag ausbezahlt werden ( Damnum o. Disagio ).
- Kreditkosten: Sie bestehen in der Regel aus den Zinsen, Provisionen und Gebühren. Auch das Damnum gehört zu den Kreditkosten, weil es einem im Voraus abgezogenen Zins ähnelt.
- Kreditsicherheiten: Falls der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Kredit- vertrag nicht nachkommen kann oder will, ist der Kreditgeber durch Kreditsicherheiten ( z.B. Grundstücke) vor Verlusten geschützt.
- Rückzahlung: Kredite können z.B. in monatlichen, vierteljährlichen oder jährlichen Raten zurückgezahlt werden. Es kann aber auch vereinbart sein, dass ein kredit in einer Summe getilgt werden muss.
- Kündigung: Im Kreditvertrag muss ebenfalls genau festgelegt sein, ob der Kredit von einer Vertragspartei oder von beiden gekündigt werden kann. Auch die Kündigungsfristen müssen festgelegt sein.

3. Was ist Bausparen?

- Beim Bausparen handelt es sich um ein Selbsthilfesystem von Bau- bzw. Kaufinteres- senten mit dem Ziel der Baufinanzierung. Es besteht aus einer Sparphase vor der Investition und der Darlehensphase nach der Investition.
- In der Sparphase sammeln die Bausparer Einlagen an, die ihnen später in der Darle- hensphase in Form von Wohnungsbaukrediten zur Verfügung gestellt werden.
- Mit der Ansparung eines Bausparguthabens erwirbt der einzelne Bausparer einen Rechtsanspruch auf ein später zu gewährendes zinsfestes Baudarlehen.
- Bausparen wird durch Wohnungsbauprämien gefördert und ist eine der staatlich aner- kannten anlagemöglichkeiten für die vermögenswirksamen Leistungen nach dem Vermögensbildungsgesetz.

4. Der Ablauf

Der Ablauf des Bausparens gliedert sich in drei Phasen: die Sparphase, die Zuteilungsund die Darlehensphase.

4.1 Die Sparphase

Zu Beginn der Sparphase schließt der Bausparer mit seiner Bausparkasse einen Bau- sparvertrag über eine bestimmte Vertragssumme, die so genannte Bausparsumme ab. Diesen Vertrag bespart er von da an regelmäßig oder auch durch Sonderzahlungen. Der Zinssatz für dieses Sparguthaben richtet sich nach dem gewählten Tarif. Je nach Tarifan- gebot liegt er zwischen 2,5 und 4 Prozent. Er ist in der Regel festgeschrieben. In das Sparguthaben fließen außerdem die staatlichen Vergünstigungen ein (siehe "Bausparför- derung").

4.2 Die Zuteilungsphase

Die Voraussetzung dafür, dass der Bausparer über einen Betrag in Höhe seiner Vertragssumme verfügen kann, ist die so genannte Zuteilung. Sie kann erfolgen, wenn

a. eine Mindestansparung (je nach Tarif - 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme)
b. eine Mindestvertragsdauer (18 bzw. 60 Monate) und
c. die so genannte lZielbewertungszahl

erreicht sind. Die Bewertungszahl

drückt aus, welche Leistung der Bausparer mit seinen Sparguthaben bisher für das Bau- sparer-Kollektiv erbracht hat. Man spricht deshalb auch vom "Zeit-mal-Geld-System". Die Bewertungszahl legt zudem fest, in welcher Reihenfolge die Bausparer die Zuteilungen

Name: Denis Wagener; Klasse: FGY 12c; Fach: Wirtschaftslehre Thema: -private Baukredite- erhalten.

4.3 Die Darlehensphase

Ist die Zuteilung erfolgt, beginnt die Darlehensphase. Der Bausparer erhält - neben dem von ihm angesparten Guthaben - ein bis zur endgültigen Tilgung fest- und niedrig verzinsliches Darlehen. Der Darlehenszins liegt in der Regel 2 Prozent über dem Sparzins, also je nach Tarif zwischen 4,5 - 6,0 Prozent pro Jahr. Die monatlichen Tilgungsraten betragen im allgemeinen zwischen 5 und 8 Promille der Bausparsumme pro Monat.

Der vergleichsweise niedrige Darlehenszins ergibt bei diesen Raten eine relativ hohe Til- gung, das Bauspardarlehen ist also verhältnismäßig schnell zurückgezahlt. Durch zusätz- liche Sondertilgungen kann das Darlehen besonders schnell zurückgeführt werden.

5. Das Bauspar-Kollektiv

Um das Prinzip des deutschen Bausparsystems zu verdeutlichen, eignet sich ein einfaches Modell. Angenommen, 10 Bauwillige, noch ohne Eigenkapital, wollen mit dem Ziel sparen, Wohneigentum zu schaffen. Wenn jeder in der Lage ist, ein Zehntel des erforderlichen Finanzierungsvolumens pro Jahr zu sparen, so wäre nach zehn Jahren bei jedem einzelnen das nötige Kapital angesammelt. Tun sich nun diese 10 Bauwilligen zusammen, so kann der erste bereits nach einem Jahr sein Haus bauen, indem er die Sparvolumina der anderen 9 mit hinzunimmt. Im zweiten Jahr kann der zweite bauen,wobei sich seine Finanzierungsmittel zusammensetzen aus neun Sparraten und einer

Tilgungsrate des Bauherrn, der im ersten Jahr bereits sein Bauvorhaben realisieren konnte. Auf diese Weise kommen schließlich - verteilt auf die 10 Jahre - alle zu ihrem Ziel, und zwar im Durchschnitt 4,5 Jahre früher, als wenn jeder für sich allein die erforderlichen Mittel angespart hätte. Natürlich gestaltet sich die Abwicklung bei Millionen von Bausparverträgen etwas komplizierter, was am Grundgedanken aber nichts ändert.

Innerhalb eines geschlossenen Kreislaufs (Bauspar-Kollektiv) werden Spargelder angesammelt, die allgemein als "Zuteilungsmasse" bezeichnet werden. Sie wird gespeist aus den Geldern, die alle LBS-Bausparer in der Sparphase ansammeln sowie durch die Kapitalrückflüsse der Tilgung der LBS-Bauspardarlehen.

Die Zuteilungsmasse wird dazu verwendet, zum Zeitpunkt der Zuteilung der Verträge den Bausparern die vertraglich vereinbarte Bausparsumme zur Verfügung zu stellen, die sich aus dem angesammelten Guthaben, sowie dem zinsgünstigen Bauspardarlehen zusam- mensetzt.

Wenn der Bausparer die Kreditmittel nicht benötigt, steht es ihm frei, auf das Darlehen zu verzichten oder den Vertrag zu kündigen und ausschließlich über das Guthaben zu verfü- gen.

6. Verwendungszwecke

Das Bausparkassengesetz legt fest, dass Bauspardarlehen als Kredite eines Zwecksparsystems ausschließlich zu so genannten "wohnwirtschaftli- chen Zwecken" verwendet werden dürfen. Die Guthaben können Sie selbstverständlich zu jedem Zweck verwenden. Wohnungsbauprämien und die Arbeitnehmer-Sparzulage fordert der Staat allerdings zurück, wenn das Guthaben innerhalb einer Bindungsfrist von im Regelfall 7 Jahren zu anderen als wohnwirtschaftlichen Zwecken verwendet wird.

6.1 Als wohnwirtschaftliche Verwendungen gelten beispielsweise:

- Neubau bzw. Kauf von Wohngebäuden und Eigentumswohnungen
- Erwerb eines Bauplatzes
- Modernisierung und Instandsetzung von Wohngebäuden und Eigentumswohnun- gen
- Mietermodernisierung
- Ablösung von Wohnungsbaudarlehen
- Finanzierungsbeteiligung bei Wohnungsüberlassung
- Erbauszahlung von Miterben
- Erwerb von Wohneigentum im EU-Ausland
- Bau/Kauf von gemischt genutzten Gebäuden
- Erwerb von Wohnrechten in Seniorenwohnheimen

7. Rechtlicher Rahmen des Bauspargeschäfts

Als Kreditinstitute sind Bausparkassen in vollem Umfang den Vorschriften des Kreditwesengesetzes (KWG) unterstellt, womit sie der Fachaufsicht durch das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen unterworfen sind. Allerdings machten die besondere Struktur und Technik des Bausparens es erforderlich, die Ordnungsvorschriften des Kreditwesengesetzes durch spezielle Bestimmungen für Bausparkassen zu ergänzen.

7.1 Bausparkassengesetz und Bausparkassenverordnung

Das im November 1972 verabschiedete Bausparkassengesetz, zuletzt geändert mit Wirkung vom 1.1.1991, dient vorrangig dem Schutz des Bausparers. Es enthält dazu spezielle Regelungen für den Betrieb einer Bausparkasse bezüglich der Rechtsform, der Prüfung und aufsichtsrechtlichen Bestmungen, der zulässigen Geschäftsarten, des Rahmens für Allgemeine Geschäftsgrundsätze und der )Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge, der weckbindung der Bausparmittel (Beschränkung auf wohnwirtschaftliche Zwecke), der Sicherung der Bauspardarlehen.

Ergänzend dient die Bausparkassenverordnung der Sicherung der der Bausparkasse anvertrauten Vermögenswerte. Sie setzt Maximalvolumina für die Anlage verfügbarer Bausparmittel und die Gewährung bestimmter Darlehen fest.

Darüber hinaus stellt das Verbraucherkreditgesetz sicher, dass der Verbraucher über sei- ne mit der Kreditaufnahme verbundenen Verpflichtungen angemessen unterrichtet wird.

7.2 Vom Bundesaufsichtsamt zu genehmigen...

... sind die Allgemeinen Geschäftsgrundsätze, die die institutsbezogenen Grundlagen des Geschäftsbetriebs sowie die bausparmathematische Basis der einzelnen Bauspartarife regeln. Auch die Allgemeinen Bausparbedingungen, die vertragliche Beziehungen zu den Kunden festlegen, sind der Kontrolle durch das Aufsichtsamt unterworfen.

Nicht genehmigungspflichtig sind dagegen der Abschluss eines Bausparvertrages, der aber den Allgemeinen Bausparbedingungen entsprechen muss, und die spätere Darle- hensvereinbarung zwischen der Bausparkasse und den Bausparern. Genehmigungsfrei sind auch Kreditverträge und -bedingungen im außerkollektiven Geschäft der Bausparkas- sen.

Insgesamt besteht im deutschen Bausparsystem ein sehr starker Schutz der Bausparer.

8. Zwischen- und Vorfinanzierungskredite

Mancher Bausparer hat den Wunsch, schon vor der Zuteilung des Bausparvertrages über Finanzierungsmittel verfügen zu können. Diesem Wunsch tragen die Bausparkassen Rechnung. Sie stellen dem Bausparer Kredite zur Verfügung, die über den freien Kapital- markt refinanziert werden. Man unterscheidet dabei "Zwischen- und Vorfinanzierungskre- dite".

8.1 Zwischenkredite

Der Zwischenkredit dient dem Bausparer, der bereits das tarifliche " tar- get=arbeit2Mindestsparguthaben angespart hat und nun die Zeit bis zur Zuteilung des Vertrages überbrücken möchte.

8.2 Vorfinanzierungskredite

Einem Bausparer, der das tarifliche Mindestsparguthaben noch nicht angespart hat, kann zur Überbrückung der Sparzeit bis zur Zuteilung des Bausparvertrages ein Vorfinanzierungskredit zur Verfügung gestellt werden.

Zwischen- und Vorfinanzierungskredite werden bis zur Höhe der Bausparsumme zu Kapi- talmarktbedingungen gewährt und später mittels des zugeteilten Bausparvertrages abge- löst.

9. Vorteile des Bauspardarlehens

Die Vorteile des Bauspardarlehens gegenüber anderen Darlehensformen lassen sich in vier Punkten zusammenfassen:

- niedrige Schuldzinsen
- kein Zinsänderungsrisiko
- schnell schuldenfrei
- nachrangige Absicherung

9.1 Kein Zinsänderungsrisiko

Soweit Wohneigentum ohne Bausparmittel finanziert wird, muss auf so genannte Hypo- thekendarlehen zurückgegriffen werden, deren Zinssätze den Schwankungen auf dem Kapitalmarkt unterliegen. Der Zins bleibt nur für die vereinbarte erste Laufzeit von z.B. 5 oder 10 Jahren fest. Ist der Zinssatz nach Ablauf dieser Frist auf dem Kapitalmarkt gestiegen, kann sich das Hypothekendarlehen für die folgenden Jahre erheblich verteuern. Der durchschnittliche Zinssatz der letzten Jahre liegt für Hypotheken über 8 Prozent.

Den niedrigen Darlehenszins von 4,5 oder 5 Prozent können nur Bausparkassen auf die gesamte Laufzeit garantieren, da sie sich nicht auf dem Kapitalmarkt refinanzieren müs- sen, sondern auf die zweckgebundenen Spareinlagen ihrer Bausparer zurückgreifen.

10 Schnell schuldenfrei mit Bauspardarlehen

Die schnelle Tilgung des Darlehens ist ein weiterer bedeutender Vorteil des Bausparens. Daraus ergibt sich eine entscheidende Senkung der Gesamtkosten.

Das Bauspardarlehen ist im Regelfall nach spätestens 11 Jahren zurückgezahlt; beim Hypothekendarlehen werden Zins und Tilgung durchschnittlich 26 bis 28 Jahre lang geleis- tet.

11. Des weiteren gibt es noch Förderungen folgender Formen:

Eigenheimzulage (auch für Anbauten und Ausbauten)

Kinderzulage (Baukindergeld)

Mehr Geld für Öko-Bauherren

12 .Literaturverzeichnis

Soziale Sicherung im Überblick. Bundesministerium für Arbeit und Sozialordnung. Stand Januar 2000

Volks- und Betriebswirtschaftslehre für ernährungswissentschaftliche Gymnasien. Dr. Hermann Speth u.a.. Merkur Verlag Rinteln. 1. Auflage 1998. ISBN: 3-8120-0305-8