Der Verbraucherbauvertrag nach BGB. Die Reform des Bauvertragsrechts der kaufrechtlichen Mängelhaftung

Inhaltsverzeichnis

1 Glossar

2 Abbildungsverzeichnis

3 Tabellenverzeichnis

4 Reform des Bauvertragsrechts und Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung
4.1 Bauvertragsrecht seit dem 01.01.2018

5 Der Verbraucherbauvertrag
5.1 Verbraucherbauvertrag
5.2 Baubeschreibung
5.2.1 Inhalt der Baubeschreibung
5.2.2 ZweckderBaubeschreibung
5.3 Inhalt des Vertrags
5.4 Widerrufsrecht
5.5 Anspruch auf Abschlagszahlungen und Absicherung des Vergütungsanspruchs
5.6 Erstellung und Herausgabe vonUnterlagen
5.7 Abweichende Vereinbarungen

6 Literaturverzeichnis

Der Verbraucherbauvertrag nach BGB

Die vorliegende Facharbeit „Der Verbraucherbauvertrag nach BGB“ ist im Rahmen des Ba­chelorstudiengangs Wirtschaftsingenieurwesen Bau, im 5. Semester als Prüfungsleistung für das Modul Baumanagement von Timm Jens Rotermund geschrieben worden und beschäftigt sich im Wesentlichen mit dem im Jahr 2018in Kraft getretenen Verbraucherbauvertrag.^{1 2 3}

Der erste Teil der Facharbeit beschäftigt sich mit der Reform des Bauvertragsrechts und der Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung. Zu Beginn soll geklärt werden, auf welcher Grundlage es zu der Reform des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum 01.01.2018 kam und welche gesetzlichen Änderungen und Neuerungen in dessen Rahmen durchgeführt worden sind.

Darauf aufbauend, wird im zweiten Teil der Facharbeit der aus der Reform hervorgehende Ver­braucherbauvertrag genauer vorgestellt. Zunächst wird klargestellt, was ein Verbraucherbauver­trag ist, wann dieser gilt und welche Regelungen mit dem neuen Vertragstypus geltend sind. Besonders wird auf die verbraucherschützenden Maßnahmen eingegangen.^{4 5 6}

Während der gesamten Facharbeit wird sich dicht an das Regelwerk des Bürgerlichen Gesetz­buchs gehalten.

1 Glossar

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2 Abbildungsverzeichnis

Abbildung 3-1: MusterfürdieWiderrufsbelehrung bei Verbraucherbauverträgen

Abbildung 7-1: Anzahl der Unternehmen in Deutschland nach Wirtschaftszweigen im Jahr 2017

3 Tabellenverzeichnis

Tabelle 2-1: Die Vertragstypenunterscheidung nach der Reform

Tabelle 2-2: Unterscheidung der einzelnen Vertragstypen und deren Anwendungsbereich

4 Reform des Bauvertragsrechts und Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung

Im nachfolgenden Kapitel wird zur Einleitung in die Thematik auf die Reform des Bauvertrags­rechts zum 01.01.2018 eingegangen. Es wird geklärt, wie es zu der Reform kam, zu welchen Änderungen und Neuerungen es kam und wie das neue Bauvertragsrecht anzuwenden ist. Die im Bauvertragsrecht geltenden Vertragstypen werden miteinander vergleichen, um eine Abgren­zung der Vertragsarten sichtbar zu machen.

4.1 Bauvertragsrechtseitdem 01.01.2018

Die Baubranche ist einer der größten und wichtigsten Wirtschaftszweige in der Bundesrepublik Deutschland, welcher sich in den vergangenen Jahrzehnten stetig weiterentwickelte.⁷ Das Bau­recht hingegen hat sich nur teilweise parallel weiterentwickelt und wurde zu einer komplexen Spezialmaterie, welche für den Rechtsanwender nur noch schwer zu überblicken war. Für die Komplexität der heutigen Bauverträge, welche sich durchaus auf eine längere Erfüllungszeit er­strecken, ist die zuvor geltende Rechtsprechung nicht mehr zeitgemäß und unzureichend detail­liert gewesen.⁸

Mit den Gesetzen zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Män­gelhaftung, welche am 01. Januar 2018 in Kraft getreten sind, hat der Gesetzgeber die wohl größte Reform des Werkvertragsrechts seit dem Inkrafttreten des BGB durchgeführt.⁹ Die Re­form beabsichtigte eine grundlegende Reform und Neukodifizierung des Bauvertragsrechts.

Bis Ende 2017 kannte das Gesetz für sämtliche am Bau geschlossenen Verträge nur einen ein­heitlichen Werkvertrag. Gekennzeichnet ist der Werkvertrag dadurch, dass der Unternehmer sich verpflichtet, ein versprochenes Werk gegen Zahlung einer Vergütung des Bestellers herzustellen. Vertragstypisch ist der Gegenstand des Werkvertrags sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache, als auch der durch die Arbeit herbeizuführende Erfolg.¹⁰

Das geltende Werkvertragsrecht ist mit Blick auf die vielen unterschiedlichen Vertragsgegen­stände zu allgemein gehalten und nicht für die komplexen Bauverträge der heutigen Zeit ausrei­chend detailliert. Viele wesentliche Fragen des Bauvertragsrechts sind nicht im Werkvertrags­recht gesetzlich geregelt, sondern der Vereinbarung der Parteien und der Rechtsprechung über­lassen gewesen.¹¹ Das Fehlen klarer gesetzlicher Vorgaben erschwerte eine interessengerechte und ökonomisch sinnvolle Gestaltung und Abwicklung von Bauverträgen.¹²

Einer konfrontativen Vertragskultur mit unklaren oder unvollständigen Ausschreibungen und intransparenten Kalkulation- und Abrechnungspraktiken soll durch die Reform zum Jahresbe­ginn 2018 Vorschub verschaffen.13 Die Reform des Bauvertragsrechts und der Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung beabsichtigen eine grundlegende Reform und Neukodifizie­rung des Bauvertragsrechts.

Sie ergänzt das Werkvertragsrecht um folgende spezielle Regelungen für:

- Bauverträge,
- Verbraucherbauverträge und
- Architekten- sowie für den Ingenieurvertrag.

Es kommt zu einer Unterscheidung zwischen dem Werkvertrag, Bauvertrag und einem Verbrau­cherbauvertrag. Die Vertragstypen unterscheiden sich hinsichtlich der Rechtsgrundlage und der anzuwendenden Regelungen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 4-1: Die Vertragstypenunterscheidung nach der Reform14

Welcher Vertragstyp im konkreten Fall vorliegt, ist maßgeblich davon abhängig, welche Ver­tragsparteien den Vertrag abschließt, welchen Umfang und Komplexität das Bauvorhaben hat und welche Art von auszuführender Bauleistung vorliegt.15

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 4-2: Unterscheidung der einzelnen Vertragstypen und deren Anwendungsbereich.16

Dem auf eine längere Erfüllungszeit angelegten Bauvertrag soll insbesondere durch folgende- Regelungen Rechnung getragen werden:

- Einführung eines Anordnungsrechts des Bestellers einschließlich Regelungen zur Preis­anpassung bei Mehr- oder Minderleistungen
- Änderung und Ergänzung der Regelungen zur Abnahme sowie die Normierung einer Kündigung aus wichtigem Grund

Darüber hinaus werden für Bauverträge von Verbrauchern im privaten Baurecht folgende Rege­lungen ergänzt:

- die Baubeschreibungspflicht des Unternehmers

- Zur Pflicht beider Parteien, eine verbindliche Vereinbarung über:
- die Bauzeit und/oder des Fertigstellungszeitpunktes
- das Recht des Verbrauchers zum Widerruf des Vertrags
- die Obergrenze für Abschlagszahlungen

- Regelungen zum Vertragsabschluss

- Verbraucherrechte durch:
- Wegweisungen, wie der Bauherr und Unternehmer zu einvernehmlich guten Lösungen kommen können
- das Recht zum Widerruf innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss

- Transparenz durch die Pflicht der:
- detaillierten Baubeschreibung
- Bauzeitvereinbarung
- Unterlagenherausgabe

- Rechtssicherheit und Rechtsklarheit durch die:
- neue Gliederung des Gesetzes
- Möglichkeit zur Kündigung aus wichtigem Grund
- Schriftformerfordemis für Kündigungen von Bauverträgen
- gesetzliche Regelungen der Ein- und Ausbaukosten bei Sachmängeln¹³

Im weiteren Verlauf der vorliegenden schriftlichen Ausarbeitung wird besonders auf den Ver­braucherbauvertrag und deren zum Werkvertrag und Bauvertrag ergänzenden Regelungen ein­gegangen und genauer erläutert.

5 Der Verbraucherbauvertrag

Seit dem 01. Januar 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht. Neben sämtlichen Gesetzesänderungen wurde das Bürgerliche Gesetzbuch um einen neuen Vertragstypus, dem Verbraucherbauvertrag ergänzt. Durch die Regelungen des Verbraucherbauvertrags sind die formalen Anforderungen an alle Unternehmer, die für einen Verbraucher bauen erhöht worden, wie sich nachfolgend zei­gen wird. Insbesondere wird der Verbraucherschutz in der Baubranche erhöht und durch eine Vielzahl von Vorschriften geprägt. § 650i BGB regelt erstmals den Verbraucherbauvertrag. Da­bei handelt es sich um einen besonderen Vertragstypus, mit dem der deutsche Gesetzgeber eine Verbesserung des Verbraucherschutzes über den europäischen Schutzstandard hinaus be­zweckt.¹⁴

Als Vertragsgrundlage setzt § 650i BGB einen Vertragsabschluss zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher als Besteller voraus (B2C-Geschäftsverkehr). Ein Verbraucher kannjede natürliche Person sein, die den Vertrag zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder zu ihrer gewerblichen noch zu ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.¹⁵

Der Gegenstand des Verbraucherbauvertrags ist auf umfangreiche Bauvorhaben beschränkt. Bei dieser Art von Bauvorhaben sieht der Gesetzgeber den Verbraucher als meist geschäftsunerfah­ren an und somit als besonders schutzbedürftig.¹⁶ Es ist keine Seltenheit das der Verbraucher außerordentlich hohe finanzielle Aufwendungen hat, woraus ein erhöhtes oder gar existenz­bedrohendes Risikopotential resultiert.

Ergänzend zu den Regelungen des Werkvertragrechts und Bauvertragrechts soll der Verbraucher durch folgende Punkte geschützt werden:

- Baubeschreibung, § 650j BGB
- Gesetzliche Vorgaben zum Vertragsinhalt, § 650k BGB
- Widerrufsrecht des Verbrauchers, § 6501 BGB
- Beschränkung von Abschlagszahlungen, Sicherung des Vergütungsanspruchs, § 650mBGB
- Erstellung und Herausgabe von Unterlagen, § 650n BGB
- Unabdingbarkeit verbraucherschutzrechtlicher Bestimmungen, § 650o BGB

Der Vertragstypus wird mit den §§650i-650o BGB geregelt.

5.1 Verbraucherbauvertrag

Aus dem § 650i Abs. 1 BGB geht hervor, dass besondere Schutzvorschriften für Verbraucher als Bauherrn gelten.

Nach der gesetzlichen Definition sind Verbraucherbauverträge:

,,...Verträge. durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäu­des oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.“

Die im § 650i Abs. 1 genannten „erheblichen Umbaumaßnahmen“ sind solche, die mit dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar sind, beispielsweise Baumaßnahmen, bei denen lediglich die Fassade eines alten Gebäudes erhalten bleibt.¹⁷ Daher unterliegen typische Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten nicht der Regelung des Verbraucherbauvertrags.

Es lässt sich schlussfolgern, dassjeder Unternehmer der planmäßig und dauerhaft gegen Entgelt für einen Verbraucher für private Zwecke einen Neubau errichtet oder ein Bestandsgebäude er­heblich umbaut der Regelung des Verbraucherbauvertrags unterliegt und diese zwingend einzu­halten hat.¹⁸ Verpflichtet werden damit faktisch wohl vor allem Generaluntemehmer und Gene- ralübemehmer, die sich auf den Verbrauchermarkt spezialisiert haben sowie Fertighausherstel­ler.¹⁹

Ein Verbraucherbauvertrag findet nur dann seine Anwendung, wenn sich die Herstellungspflicht des Unternehmers auf das Gebäude bezieht. Folglich sind die Schutzvorschriften des Verbrau­cherbauvertrages nur dann anwendbar, wenn sämtliche Leistungen aus einer Hand angeboten werden. Dies trifft bei Generaluntemehmer- und Generalübemehmerverträgen zu.²⁰

Sollte der Verbraucher für das Bauvorhaben mehrere Unternehmer zur Errichtung oder zum Um­bau eines Gebäudes beauftragen, unterliegen diese Verträge nicht den Schutzvorschriften des Verbraucherbauvertragsrechts.²¹

Allgemein kommt es zu keinem Verbraucherbauvertrag, wenn nur einzelne Gewerke oder die Außenanlage (um-)gebaut wird. Hierfür werden andere Vertragsarten wie der Bauvertrag (§ 650aBGB) angewandt.

Der Verbraucherbauvertrag ist verpflichtend in der Textform zu verfassen und es gelten die fol­genden Vorschriften der §§650j-o BGB.

5.2 Baubeschreibung

Die Regelung des § 650j BGB statuiert die Pflicht, bei Verbraucherbauverträgen die angebotene Leistung umfassend zu beschreiben. Dabei muss die Beschreibung klar und verständlich sein und wesentliche Eigenschaften wie die Art, der Umfang und die Qualität der Bauleistung hervor gehen.²²

Für den Verbraucherbauvertrag gilt es als verpflichtend, dass der Unternehmer dem Verbraucher über die im Artikel 249 BGBEG aufgeführten Punkte in der dort vorgesehenen Form zu unter­richten hat. Eine Ausnahme gilt dann, wenn der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben stellt.²³ Der Unternehmer ist dazu verpflichtet den Verbraucher rechtzeitig vor Abgabe von dessen Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung zu stellen, sodass die Verbraucher genügend Zeit haben, um Angebote zu prüfen oder durch Dritte prüfen zu lassen und zu vergleichen.^{24 25 26 27 28}

5.2.1 Inhalt der Baubeschreibung

Der Unternehmer hat gern. § 650j BGB die im Artikel 249 BGBEG aufgeführten Eigenschaften des Inhaltes der Baubeschreibung zu befolgen.

Der wörtliche Inhalt des Artikel 249 § 2 Abs. 1 BGBEG besagt:

„In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise dazustellen.“

Die Baubeschreibung muss gern, der obigen Regelung mindestens folgende Informationen ent­halten:

1. Allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise, sowie der Ausbaustufe
2. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
3. Gegebenenfalls Angaben zum Energie-, Brandschutz- und zum Schallschutzstandard, sowie zur Bauphysik,
4. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke,
5. Ggfs. Beschreibung des Innenausbaus,
6. Ggfs. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen
7. Angaben zur Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
8. Ggfs. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installa­tionen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

[...]

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¹ § 650aAbs. 1 S. 1BGB

² Vgl. § 631 Abs. 1 BGB

³ Vgl. § 631 Abs. 1 BGB

⁴ § 14 Abs. 1 BGB

⁵ § 13BGB

⁶ Vgl. § 631 Abs. 1 BGB

⁷ siehe Anlage „Unternehmen in Deutschland nach Wirtschaftszweige 2017“

⁸ Vgl. (Deutsche Bundesregierung, 2016, S.l)

⁹ Vgl. (Herzog, 2018,S.524)

¹⁰ Vgl.§631Abs. 1-2BGB

¹¹ Vgl. (Deutsche Bundesregierung, 2016, S. 24)

¹² (Deutsche Bundesregierung, 2016, S. 24)

¹³ Vgl. (Deutsche Bundesregierung, 2016, S. 24)

¹⁴ Vgl. (Kanzlei am Steinmarkt, 2017, S. 1)

¹⁵ Vgl. §§ 650a,650iBGB

¹⁶ Vgl. (Kanzlei am Steinmarkt, 2018, S. 13)

¹⁷ Vgl. (Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, 2018) & (Haufe, 2018)

¹⁸ (Derkum, 2019)

¹⁹ § 13BGB

²⁰ Vgl. (Derkum, 2019)

²¹ Vgl. (DasEuropäischeParlamentundderRatderEuropäischenUnion, 2011, S. 304/67Abs. 26)

²² Vgl. (Haufe, 2018) & § 650o BGB

²³ Vgl. (Haufe, 2018) & (Derkum, 2019)

²⁴ Vgl. ebd. & (Kanzlei am Steinmarkt, 2017, S. 2-3)

²⁵ Vgl. (Kanzlei am Steinmarkt, 2017, S. 3)

²⁶ Vgl. (Schulz, 2019)& Artikel 249 § 2 Abs. lS.1-2 EGBGB

²⁷ Vgl. § 650j S. 1 BGB

²⁸ Vgl. Artikel 249 §1S.1 BGBEG & § 650kAbs. 3 BGB