Einkaufszentrum

Inhaltsverzeichnis

1. Definition Einkaufszentrum

2. Kleinzentren

3. Gewachsene Zentren

4. Shopping Center
4.1 Definition
4.2 Fachmarkt-Center
4.3 Branchenmix
4.4 Der Aufbau von Shopping-Centern
4.4.1 Stripe-Form
4.4.2 L-Form
4.4.3 U-Form
4.4.4 Mall-Form
4.4.5 Cluster-Form
4.5 Entwicklung der Shopping Center
4.6 Trends

5. Factory-Outlet-Center
5.1 Definition
5.2 Entwicklung
5.3 Beispiele

6. Literaturverzeichnis

1. Definition Einkaufszentrum:

Ein Einkaufszentrum beinhaltet Betriebstypen, die zu einem Einhandelssystem höherer Ordnung vereinigt wurden. Einkaufszentren werden als sekundäre Betriebsformen bezeichnet (Lerchenmüller), man unterscheidet zwischen: Klein-, Gewachsenen Einkaufs- und Geplanten Einkaufszentren (Shopping-Center).

2. Kleinzentren

Kleinzentren sind Kooperationen von Einzelhandelsbetrieben an einem Standort. Es sind verschiedene Verkaufsstellen auf einer Fläche, die für die Bevölkerung im unmittelbaren Naheinzugsgebiet gedacht sind. Sie bestehen hauptsächlich aus einem Lebensmittelgeschäft und ergänzenden Betrieben (Bäckerei, Metzgerei, Reinigung, einer kleinen Bankfiliale oder einer Drogerie). Das Problem von Kleinzentren ist der unzureichende Sortiments-Mix. Kleinzentren haben heute kaum noch eine Versorgungsfunktion.

3. Gewachsene Einkaufszentren

Gewachsene Einkaufszentren entstehen nicht durch systematische Planung, sondern eher zufällig. Sie sind häufig in Ortszentren oder Kernbereichen von Stadtteilen anzutreffen. Ein gewachsenes Einkaufszentrum ist keine typische Betriebsform, da kein erkennbares Profil vorhanden ist. Die Chancen dieser Zentren sind häufig von Zufälligkeiten in bezug auf Entstehung und Planung abhängig. Ihre Chancen sind daher eng mit politischen, städtebaulichen Entscheidungen verbunden.

4. Shopping Center

4.1 Definition

Shopping Center sind großflächige Versorgungseinrichtungen die zentral geplant werden und den Bedarf kurz-, mittel-, und langfristig decken. Charakteristisch für Shopping-Center sind die räumliche Konzentration von Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Größe, die hohe Anzahl an Parkplätzen, eine gute Verkehrsanbindung, ein zentrales Management bzw. Verwaltung (z.B. ECE Projektmanagement) und die Wahrnehmung bestimmter Funktionen durch alle Mieter (z.B. Werbung).

4.2 Fachmarkt-Center

Unter dem Begriff „Shopping-Center“ werden sowohl klassische ShoppingCenter als auch Fachmarkt-Center erfaßt. Fachmarkt-Center haben in der Regel verkehrsgünstige Stadtrandlagen und sind für das größere Einzugsgebiet leicht erreichbar.

Sie sind gekennzeichnet durch ebenerdige Nutzflächen, umfangreiche Parkmöglichkeiten, schlichte Funktionalität in der Optik (wenig Chrom und Marmor) und wesentlich geringeren Miet- und Nebenkosten. Meist findet man dort preisaggressiv diskontierende Händler, die die Magnetfunktion erfüllen und von kleinflächigen Einzelhändlern und Dienstleistern ergänzt werden.

4.3 Branchenmix

In einem Shopping Center sind alle relevanten Branchen vorhanden, die auf das Verbrauchsvolumen und die Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet abgestimmt werden, meistens Fachgeschäfte und ein Frequenzbringer (Warenhaus, SB-Warenhaus oder Kaufhaus). Je Branche werden leistungsfähige Anbieter mit optimaler Größe plaziert. Die Erfolgsfaktoren sind möglichst dichtes Angebot in Breite und Tiefe, optimale Anbindung des Individualverkehrs, lange Öffnungszeiten, Architektur und Flair. Um einen Wettbewerb innerhalb der Branchen zu schaffen, werden Mehrfachbesetzungen der Geschäftstypen oder Überschneidungen im Sortiment vorgenommen. Der optimale Branchenmix ist gegeben, wenn die Ladenflächen so vermietet sind, daß der größtmögliche Umsatz erzielt wird. Ein Beispiel für den optimalen Branchenmix ist das Emspark-Einkaufscenter im ostfriesischen Leer. In ihm befand sich eine preisaggressives SB- Warenhaus (Multi), von dem in der Stadt schon zwei existierten. Nachdem der Emspark nach seiner Startphase eine katastrophale Flächenleistung hatte, wurde er für sechs Millionen Mark umstrukturiert. Das SB-Warenhaus wich einem frischeorientierten Famila-Markt. Die in bezug auf den Mieter-Mix und die Aufteilung durchgeführte Nachbesserung zeigt eine positive Wirkung, da sich der Umsatz um 19 Prozent erhöhte.

4.4 Der Aufbau von Shopping Centern

Da Shopping Center über eine Mietfläche inkl. Nebenfläche von mindestens 10.000 qm verfügen, haben sie einen bestimmten Aufbau, dieser ist bestimmt durch die Ermittlung aus Markt-, Standort- und Verkehrsanalysen. Aus diesen wird wiederum die Grundstruktur (Größe und Anordnung der Läden) bestimmt. In gut angeordneten und durchdachten Shopping-Centern sollte kein Anbieter eine ungeeignete Lage und dadurch einen schlechten Umsatz haben.

Es haben sich hierbei verschiedene Grundformen gebildet. Sie wurden in den USA entwickelt und werden immer wieder in abgewandelter Form angewandt.

4.4.1 Stripe-Form

Ein Stripe ist eine gerade Ladenzeile die mit ca.100 m Länge.

Ausnahmen bilden gut funktionierende Stripes mit 250 m Länge. Um die optische Wirkung zu erhöhen, sollten die Hauptgeschäfte vorgezogen oder erhöht sein. Die Stripe-Form ist die billigste Art, einen Center zu erstellen und die einfachste Form für Erweiterungen.

4.4.2 L-Form

Die L-Form ist eine abgewinkelte Form des Stripe. Gründe für die Abwinklung können eine zu lange Gerade oder eine verbesserte Anpassung an die Verkehrssituation sein. Durch die L-Form ergibt sich eine konzentriertere Verkaufsanlage, jedoch ist der Bau im Vergleich zum Stripe teurer.

4.4.3 U-Form

Die U-Form ist eine erweiterte Abknickung der L-Form. Durch die Form der Platzbildung ergibt sich eine bessere Kommunikationsfläche, im Vergleich zu den beiden vorangegangenen Formen.

4.4.4 Mall-Form

Die Mall-Form setzt sich aus zwei gegenüberliegenden Stripes oder L-Form zusammen, die offen oder überdacht sein können. Bei dieser Form bilden Frequenzbringer die Schwerpunkte, diese müssen als Gegenpole plaziert sein, damit sich der Fußgängerstrom entlang den Geschäften bewegt. Dieser Typ ist besonders für zweigeschossige Anlagen geeignet, wobei die Hauptgeschäfte auch mehrgeschossig sein können.

Damit eine gleichmäßige Kundenverteilung erreicht wird, werden Treppen, Rolltreppen und Aufzüge in die Lichthöfe zwischen den Ladenstraßen eingebaut.

4.4.5 Cluster-Form

Bei dieser Form gruppieren sich Geschäfte in kleinen Ladenstraßen um den Hauptmieter herum. Der Hauptmieter hat den optimalen Standort, während bei den anderen Geschäfte nur ein Drittel oder Viertel des Fußgängerstroms vorbeifließt.

Die Cluster-Form ist die für den Kunden die unübersichtlichste Form, es eignet sich für kleinere Center, wobei der Frequenzbringer das Zentrum bildet.

4.5 Entwicklung der Shopping-Centern

Die ersten regionalen Einkaufszentren in Deutschland sind Mitte der 60er Jahre entstanden und die Entwicklung ist kontinuierlich vorangegangen. Ein wahrer Shopping-Center-Boom konnte in den ersten fünf Jahren nach der Wiedervereinigung beobachtet werden. Die Anzahl ist in dieser Zeit von 93 auf 179 Center gewachsen - die Gesamtfläche erhöhte sich in diesem Zeitraum von 2.780.700 qm auf 6.019.500 qm, d.h. um 3,24 Mio. qm oder 116 Prozent.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: EHI, Köln

Bei der Jahresentwicklung der „durchschnittlichen Gesamtfläche je Center“ fällt auf, daß sich dieser Wert bis Mitte der 80er Jahre ständig verringert, die niedrigste Durchschnittsfläche wurde für 1985 mit 29.800 qm errechnet. Grund hierfür war die rückläufige Zahl von großen regionalen Shopping- Centern auf der grünen Wiese, zugunsten der kleinflächigeren Center in den Innenstädten.

4.6 Trends

Bis zum Jahre 2003 sollen rund 80 neue Shopping-Center mit einer Gesamtfläche von über 2,1 Mio. qm eröffnet werden.

Die Expansion in Ostdeutschland hält weiter an, jedoch entfallen die meisten Planungen auf die alten Bundesländer. Zu erkennen ist, daß bis 2001 35 Bahnhöfe zu Shopping-Center umgebaut werden sollen. Nicht überall werden knapp 30.000 qm Verkaufsfläche in der Dimension vom Leipziger Bahnhof entstehen. Insgesamt jedoch wird es zusätzlich 300.000 qm Verkaufsfläche in Bahnhöfen geben.

Desweiteren sind eine Vielzahl von kleinflächigen Galerien und Passagen geplant, die vor allem die Attraktivität der Innenstädte erhöhen soll.

Der Trend geht von der Grünen Wiese zu Innenstadt-Centern, wie anhand der Tabelle zu beobachten ist. Der Vorteil hierbei ist, daß die Innenstädte attraktiver werden und der Innenstadtverödung Einhalt geboten wird.

Die Entwicklung der zukünftigen Shopping-Center geht zu Urban- Entertainment-Center, d.h. Einkaufen mit Erlebnischarakter. Ein Beispiel hierfür ist das Centro Oberhausen mit Abenteuerschiff für Kinder, Kino und einer Mehrzweckhalle für ca. 12.000 Besucher.

5. Factory-Outlet-Center

5.1 Definition

Factory-Outlet-Center (FOC) sind Einkaufszentren, in dem viele verschiedene, bekannte Firmen ihre Markenartikel im Direktvertrieb wesentlich billiger, als im herkömmlichen Einzelhandel anbieten. Im Unterschied zum Fabrikverkauf, bestehen FOC aus vielen kleinen „Fabrikverkäufen“ bekannter Hersteller.

5.2 Entwicklung

FOC entstanden Ende der 70er Jahre in den USA, mit ihren rund 350 Standorten sind sie längst zum Bestandteil der US-amerikanischen Handelslandschaft geworden. Ende der 80er Jahre schwappte das Konzept der FOC nach Europa über, wobei Großbritannien und Frankreich eine Vorreiterrolle übernehmen.

In Deutschland steht diese Entwicklung noch am Anfang. Es bestehen 30 ernstzunehmende Planungen, wobei sich die Genehmigungsfähigkeit als zentrale Frage herausgestellt hat. Das Problem ist, daß im FOC Einzelhandel betrieben wird, jedoch die Betreiber keine Einzelhändler im klassischen Sinne sind, sondern Hersteller.

5.3 Beispiele

Beispiele für die Genehmigungsfähigkeit sind Grevenbroich, Zweibrücken, und Kessin bei Rostock (wird im Frühjahr 2001 eröffnet). Während das FOC in Grevenbroich aufgrund eines GfK Gutachtens abgelehnt wurde, sind in den beiden anderen Standorten Klagen abgewiesen worden. Das Verwaltungsgericht Neustadt/Weinstraße lehnte die Klage der Städte Pirmasens, Homburg und Neunkirchen gegen das Factory Village (Zweibrücken) mit der Begründung ab, daß es keine sicheren Anhaltspunkte gibt, welche die verbrauchernahe Versorgung der drei Städte durch das geplante FOC gefährdet. Die Klage wurde somit zum wiederholten Male abgewiesen.

In Kessin ist der Baustop zum 3.2.00 aufgehoben worden. Hier hatten die Städte Rostock und Güstrow geklagt. Die Städte sehen die Existenz der innerstädtischen Geschäfte, durch den preiswerten Verkauf von Markenartikeln, in Gefahr.

Die Eröffnung dieses FOC Namens The-Factory ist für Frühjahr 2001 geplant, als Mieter konnte man schon die Marken NIKE und LEGO gewinnen. Verhandlungen mit anderen namhaften Hersteller stehen noch aus. Mit 12.500 qm Verkaufsfläche, möchte das Center die Urlaubsregion Mecklenburgische Ostseeküste, die Metropolen Hamburg, Berlin und Skandinavien ansprechen.

6. Literaturverzeichnis

Bücher:

Falk, Bernd .R: Shopping-Center-Handbuch, 1973, 1. Auflage GWI München

Barth, Klaus: Betriebswirtschaftslehre des Handels, 4. Auflage, Wiesbaden 1999 Lerchenmüller, Michael: Handelsbetriebslehre, 3. Auflage, Ludwigshafen 1998 EHI Fachdokumentation 2000

Zeitschriften:

Handelsjournal; Nr.3 März 98 Handelsjournal; Nr.6 Juni 99 Internet:

www.gfk.de

www.the-factory.de www.einzelhandel.de www.centro.de