Die Corona-Pandemie und die deutsche Immobilienblase. Auswirkung auf die Preisentwicklung


Projektarbeit, 2020

28 Seiten, Note: 1,3


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Die Immobilienblase
2.1 Begriffsdefinition der Immobilienblase
2.2 Entstehung und Ursache der Immobilienblase
2.2.1 Struktur des Kreditmarktes
2.2.2 Ausweitung der Geld- und Kreditmenge
2.2.3 Struktur des Marktes für Vermögensgüter
2.2.4 Erwartungsbildung und psychologische Faktoren
2.3 Methodik zur Blasenerkennung

3. Einwirkung der Corona-Pandemie auf die Immobilienpreise
3.1 Definition Corona-Pandemie
3.2 Was verändert sich durch Corona auf dem Wohnungsmarkt?
3.2.1. KurzfristigerEffekt: Eingefrorene Preise?
3.2.2 MittelfristigerEffekt: Eine Delle?
3.2.3 Langfristiger Effekt: Erholung in Sicht?
3.3 AktuelleBlasensituation

4. Fazit

5. Anhang

6. Quellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Abweichung des Marktpreises zum Fundamentalwertes

Abbildung 2: Bevorzugte/Gewünschte Anlageprodukte 2019/2020 - Bankenverband; jüngste Befragung im Dezember 2019; Angaben in Prozent

Abbildung 3: Nachfrage - Wanderung nach und innerhalb Deutschlands

Abbildung 4: Bautätigkeit und Bedarf in Deutschland

Abbildung 5: Mieten vs. Kaufpreise

Abbildung 6: Veränderung der inserierten Mieten (alle Baujahre) 1. Quartal 2020 gegenüber 4. Quartal 2019

Abbildung 7: Kredite in Relation zum BIP in %; 2005 -2019 und Projektion 2020

Abbildung 8: Gesamt- und Einzelindices (2005ql=0%)

1. Einleitung

Schockstarre auf dem Immobilienmarkt. Die Umsätze sinken, denn seit Beginn der Corona-Krise gibt es kaum noch Verkäufe. Schon infolgedessen, weil Wohnungsbesichtigungen kaum möglich sind. Doch auch die Preise könnten Corona-bedingt in die Tiefe rauschen, wie Experten befürchten. Die Entwicklung der Immobilienpreise in der Corona-Krise wird derzeit stark diskutiert. Die durch COVID-19 verursachte Pandemie hat deutschlandweit, sogar weltweit massive Auswirkungen auf die Finanzmärkte und die Wirtschaft. Es wird diskutiert, ob es sich dabei um eine Immobilienblase handelt oder nicht.

Immobilien stellen schon immer eine interessante und normalerweise relativ sichere Möglichkeit der Kapitalanlage dar. Das Eigentum der Immobilien drückt sowohl Wohlstand als auch Sicherheit aus. Immobilien sind heterogene Objekte, welche sich nach Beschaffenheit, Nutzen und Lage unterscheiden. Vor allem die Wertbeständigkeit, einer Immobilie ist ein bedeutender Vorteil für Hauseigentümer. Der Immobilienmarkt teilt sich in die privaten Haushalte, Banken und die Investoren. Diese Arbeit beschäftigt sich hauptsächlich mit den privaten Haushalten als Kreditnehmer, den Banken, die Hypotheken vergeben, und den Investoren, die Kapital in Form von Verbriefungen anlegen. Bei Privatanlegern sind Immobilien eine sehr beliebte Möglichkeit der Altersvorsorge und Absicherung. Im Gegensatz dazu erzielen Banken durch die Zinsen der Hypotheken Gewinne, was ihnen einen Anreiz gibt, möglichst viele Hypotheken zu vergeben. Investoren hingegen kaufen Immobilien, um sie mit Wertsteigerung weiter zu verkaufen oder investieren in Verbriefungen, die mit Hypotheken unterlegt sind, um hohe Renditen zu erzielen.

In der folgenden Arbeit soll vorangestellt einen Überblick über eine Immobilienblase geschaffen werden. Anschließend soll beschrieben werden, wie sich die Corona-Pandemie auf die Immobilienpreise auswirkt und ob somit die Immobilienblase zu platzen drohen könnte. Hierzu muss auf Vermutungen und Prognosen von Experten zurückgegriffen werden. Die Auswahl der für die wissenschaftliche Arbeit, verwendeten Quellen, beschränken sich fast ausschließlich auf Standardwerke und Intemetquellen. Die Ausarbeitung erfolgt deduktiv sowie Erkenntnisse dieser Arbeit umfassen Informationen bis Juni 2020, da das Ende der Corona-Pandemie und die daraus resultierenden weiteren Auswirkungen für die Wirtschaft noch nicht vollkommen abschätzbar und erkennbar sind.

2. Die Immobilienblase

Im folgenden Kapitel wird der Begriff Immobilienblase definiert. Anschließend werden Entstehung und Ursachen von Preisblasen auflmmobilienmärkten erläutert.

2.1 Begriffsdefinition der Immobilienblase

In der Literatur sind viele verschiedene Definitionen für den Begriff Preisblase zu finden. Nach Wirtschaftsnobelpreisträger Joseph Stiglitz existiert eine Preisblase immer dann, wenn die Ursache für hohe Preise einzig auf den Glauben der Investoren zurückzuführen ist, dass sich zukünftig höhere Wiederverkaufspreise erzielen lassen. Und dass, obwohl sich dies, zumindest nicht in vollem Umfang, auf fundamentale Einflussfaktoren zurückführen lassen.1 Eine Immobilienblase kann demnach als Ausprägung einer Preisblase auf dem Immobilienmarkt betrachtet werden, bei dieser es durch spekulative Übertreibungen zu einem erheblichen Preisanstieg kommt, welcher nicht durch realwirtschaftliche Umstände gerechtfertigt werden kann und in der Folge korrigiert wird.2 Dabei liegt der tatsächliche Kaufpreis deutlich über dem fundamentalen Wert der Immobilie. Dennoch erwarten Anleger in der Zukunft weitere Preissteigerungen ihre zu überhöhten Preisen gekauften Immobilie, um diese mit Gewinn weiter zu veräußern.3 Das bedeutet, die Preise steigen in kurzer Zeit so stark an, dass die Verkaufspreise im Verlauf der Zeit den realen Wert des Objekts bei Weitem übersteigen. Dieser starke und rasche Anstieg der Preise für bebaute, unbebaute oder auch renovierungsbedürftige Objekte führt somit zu einer Blasenentstehung. Folglich stehen Nachfrage und Angebot nicht mehr in einem normalen Verhältnis zueinander.4 In der Literatur wird immer wieder auf die Problematik verwiesen, dass sich Blasen nur ex-post identifizieren lassen, sprich nach deren Platzen. Das bedeutet, es kann nie genau vorhergesagt werden, wann die Blase platzt. Es wird kein Zeitpunkt ersichtlich, bei dem die Preise wirklich bemerkbar stagnieren. Die Preisentwicklung von Immobilienblasen endet immer mit einem rasanten und flächendeckenden Preisverfall, der die Blase letztlich zum Platzen bringt. Dabei grenzt der rasante Verfall der Immobilienpreise eine Blase von einem Boom ab. Wenn jedoch das Platzen verhindert werden könnte, würde nur von einer Boom-Phase gesprochen werden. Besonders auf dem Immobilienmarkt erkennen Anleger das Platzen der Blase zu spät, da es sich bei den Anlegern nicht nur um erfahrene Investoren handelt, sondern ebenso um Erstkäufer.5 Wenn die Sichtweise Stiglitzs für sich betrachtet wird, liefert diese keine Informationen über das Vorhandensein einer Preisblase, da Kurseinbrüche, welche ein zentrales Element dieser sind, nicht berücksichtigt werden. Aufgrund dessen wird die charttechnische Sichtweise des Konzepts eines reinen Booms (Preisanstieg) um einen plötzlichen und massiven Bust (Preisrückgang) erweitert. Durch diese Erweiterung kann eine Preisblase anhand bestimmter Muster intuitiv identifiziert und analysiert werden. Jedoch reichen die starken Preisbewegungen nicht aus, um aufgrund dessen automatisch auf eine Immobilienblase deuten zu können, denn für einen Auslöser eines Booms kann auch eine fundamentale Veränderung des Marktumfelds in Frage kommen.6 Der Begriff einer „Blase“ muss gleichermaßen in der Lage sein, eine Vermögensblase von einer rein konjunkturell bedingten Entwicklung zu unterscheiden, aufgrund dessen wird in der Regel nur von einer Blase gesprochen, wenn der Marktpreis eines Vermögensgutes langfristig und erheblich von seinem Fundamentalwert abweicht. Dieser setzt sich aus vielen verschiedenen werttreibenden Faktoren zusammen und ist daher auch mit dem Preis gleichzusetzen, den ein Anleger unter Berücksichtigung aller marktrelevanten Informationen für ein Vermögensgut bezahlen würde. Bei einer Immobilie entspricht der Fundamentalwert üblicherweise der Summe aller diskontierten und zukünftig zu erwarteten Mieteinnahmen. Der Marktpreis jedoch wird durch das Angebot und der Nachfrage bestimmt.7

Die folgende Abbildung beschreibt das typische Verlaufsmuster einer Vermögensblase nach der fundamentalen Sichtweise. Zwischen dem Zeitpunkt tn und ti entfernen sich der Marktpreis und der Fundamentalwert zunehmend voneinander. Im Zeitpunkt ti erreicht die entstehende Blase ihre größte Ausdehnung. Es kommt zu einer abrupten Korrektur der Preise und einer Anpassung an das fundamental gerechtfertigte Niveau, welches durch eine Verkaufswelle ausgelöst wurde, nachdem die Marktteilnehmer realisierten, dass ihre Erwartungen zu optimistisch waren.8

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Abweichung desMarktpreises zum Fundamentalwertes9

2.2 Entstehung und Ursache der Immobilienblase

Es existieren eine Vielzahl von Faktoren, die zu einer Immobilienblase führen. In den folgenden Abschnitten sollen die vier wichtigsten Treiberfaktoren erläutert werden: Die Struktur des Kreditmarktes, Ausweitung der Geld- und Kreditmenge, die Struktur des Marktes für Vermögensgüter sowie die Erwartungsbildung und psychologische Faktoren.

2.2.1 Struktur des Kreditmarktes

Immobilien sind besonders anfällig für spekulative Übertreibungen und irrationale Preisentwicklungen, da das Angebot, aufgrund beispielsweise langer Bauphasen, nicht auf eine kurzfristig steigende Nachfrage reagieren kann. Die Preisentwicklung hält demnach so lange an, bis die Banken die Spekulanten nicht mehr mit günstigen Krediten versorgen. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass eine Boom-Phase auf dem Immobilienmarkt häufig zu Bankeninsolvenzen führt.9 10

Banken neigen dazu, bei der Kreditvergabe die nötige Sorgfalt und Disziplin zu vernachlässigen, wenn Sicherheiten wie beispielsweise Einlagensicherungen, staatliche Garantien und die Zentralbanken selber als so genannter Kreditgeber der letzte Zuflucht oder auch der Kreditgeber in letzter Instanz gegeben sind. Diese Sicherheiten stellen kontraproduktive Anreize dar. Hierbei besteht die Gefahr, dass Risiken bei der Kreditvergabe von den Banken ignoriert werden. Wenn dies in Folge zur Schwächung des Kapitals bei den Banken führt, steigt deren Anfälligkeit für einen Preisverfall von Immobilienpreisen.11 12

2.2.2 Ausweitung der Geld- und Kreditmenge

Eine rasche und langfristige Ausweitung des Angebotes an Immobilienfinanzierungen gilt in der Wissenschaft als ein verlässlicher Indikator für eine bevorstehende Vermögenspreisblase. Schon frühere Untersuchungen zeigten auf, dass zwischen wachsender Kreditmenge und steigenden Immobilienpreisen ein direkter Zusammenhang besteht. 12 Hier werden zunehmend Kredite vergeben, auch an die Darlehensnehmer, welche eine geringere Bonität vorweisen. Dies führt zu einer steigenden Immobiliennachfrage, welchejedoch auf ein beschränktes Angebot trifft. Infolge der steigenden Nachfrage des beschränkten Angebotes erhöhen sich die Immobilienpreise. Dieses Szenario tritt ebenfalls auf, wenn die Kreditkosten, beispielsweise durch ein sinkendes Zinsniveau, geringer werden. Aber was sind die Folgen von günstigen Zinskonditionen? Zu den sinkenden Zinskonditionen ist es oft Fakt, dass die Mieten höher sind, als die Belastung aus den Zinsen, Amortisationen und Nebenkosten bei dem Kauf eines Eigenheims. Auf Grund dessen steht es oft zur Überlegung, zu kaufen, statt zu mieten. Entfällt dann beim Zusammentreffen der genannten Faktoren eine Intervention, entsteht eine Immobilienblase.13 Gegebenenfalls sind die positiven konjunkturellen Folgen der Steigerung von Immobilienpreise vom Markt gewünscht, denn die Bürger konsumieren mehr, da diese z.B. von weiter ansteigenden Immobilienwerten ausgehen und somit ihren persönlichen Wert ihres Portfolios steigern möchten. Bleibt dann bei einer zunehmenden Kreditnachfrage eine entsprechende Gegenreaktion des Marktes aus, kann dies zu einer Immobilienblase beitragen. Diese Entwicklung führt zu einer Spirale, da die steigende Nachfrage höhere Preise rechtfertigt.14

Berits Kindler (1978) beschrieb eine Verbindung zwischen starken Vermögensschwankungen und der Zunahme der Geld- und Kreditmenge.15 Für die EU-Länder lässt sich eine positive Korrelation zwischen der Ausweitung der Geldmenge und steigenden Häuserpreisen zeigen.16 Seit Poterba (1984) konnte durch eine Reihe von Untersuchungen ein positiver Zusammenhang zwischen einer wachsenden Kreditmenge und steigenden Immobilienpreise bestätigt werden.17 18 Das heißt, wenn Banken Kredite an Kunden vergeben, welche keine Kreditinstitute sind, wird die Geldmenge erhöhtjedoch ist die Menge und Höhe der Kreditvergabe durch beispielsweise die Mindestreserve begrenzt.17 18 19 Aus diesem Grund können „die Preise [...] einerseits gestiegen sein, weil die Ausweitungen der Hypothekenkredite die Nachfrage nach Immobilien steigt und [somit] die erhöhte Nachfrage zu höheren Häuserpreisen führt. Andererseits können steigende Preise auch der Grund für eine steigende Kreditvergabe sein, da Immobilien als Sicherheit für Kredite dienen und steigende Preise und Bewertungen den Beleihungswert einer Immobilie erhöhen. Ursache und Wirkung können sich aufgrund ihrer Wechselbeziehung gegenseitig verstärken.“20 Ein Nebeneffekt der höheren Kreditvergabe führt zu einer Ausweitung der Nachfrage von Kunden mit geringerer Bonität, was eine höhere Ausfallrate bei Hypotheken und einer Zunahme der Zwangsversteigerungen von Häusern zur Folge hat. Und somit steigt die Gefahr einer Blasenbildung.21 Durch einen kontinuierlichen Anstieg von Preisen werden weitere Anstiege erwartet und dadurch neue Käufer und Investoren angelockt. Diese kaufen nicht nur um das Objekt zu nutzen, sondern um durch das Handeln mit dem erworbenen Objekt Gewinne zu erzielen, wie beispielsweise bei einem Widerverkauf. Der hieraus resultierende Aufschwung führt folglich zu einem Abschwung, welcher unausweichlich zu einem Wertverfall führt. Dies kann schwerwiegende Folgen mit sich bringen und bis zu einer wirtschaftlichen Krise führen.

2.2.3 Struktur des Marktes für Vermögensgüter

Empirische Studien belegen, dass Wohnimmobilien die Vermögenszusammenstellung von privaten Haushalten am meisten beeinflussen. Die Wohnimmobilie deckt das Grundbedürfnis Wohnen ab und wird nie vollständig substituierbar sein. Private Haushalte kaufen Immobilien nicht als Finanzanlage, sondern um diese selbst zu nutzen. Aus diesem Grund wird das Budget für andere Finanzanlagen wie Anleihen, Aktien oder Ähnliches, beschränkt. Dies wird auch als „Housing Constraint“ bezeichnet.22

Welches dafür sorgt, dass der Anteil von Immobilien im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten meist überwiegt, über die Zeit könnenjedoch Verschiebungen beobachtet werden. Durch Preisbewegungen der verschiedenen Anlagemöglichkeiten kann auch der Immobilienpreis beeinflusst werden. Grundsätzlich werden hier zwei Effekte untersucht. Der Substitutionseffekt führt zu einer Verlagerung von Vermögensanlagen mit vergleichsweise niedrigen Renditen hin zu Vermögensanlagen mit höheren Renditen. Der Einkommenseffekt führt zu einer Steigerung der Nachfrage und der Preise für alle Vermögensanlagen.23 24

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Bevorzugte/Gewünschte Anlageprodukte 2019/2020 - Bankenverband;jüngste Befragung im Dezember 2019;Angaben in Prozent24

Abbildung 2 veranschaulicht das Ergebnis einer im Dezember durchgeführten Umfrage des Bankenverbands zum Anlageverhalten deutscher Anleger. Die Frage dieser Umfrage lautete: „Welche dieser Anlagemöglichkeiten haben Sie in diesem Jahr bevorzugt beziehungsweise würden Sie im nächsten Jahr bevorzugen, wenn Sie einen größeren Geldbetrag zur Verfügung hätten?“. Der Vergleich der Jahre 2019 und 2020 zeigt deutlich, dass mehr Anleger in Immobilien und Gold investieren möchten als in Aktien oder Fonds.

2.2.4 Erwartungsbildung und psychologische Faktoren

In der Wirtschaftswissenschaft wird das Entstehen von Preisblasen mit Hilfe der Verhaltensökonomik erklärt, der sogenannten „Behavioral Economics“. Im Fall von Finanz- und Kapitalmärkten wird diese Verhaltensökonomik im Speziellen als „Behavioral Finance“ bezeichnet, was das irrationale Handeln der Investoren über einen längeren Zeitraum erklärt. Diese Theorie unterstellt den Investoren, dass diese nicht nutzenmaximierend handeln und Informationen gegenüber späteren Erkenntnissen überbewerten. Erst nachdem die Preise plötzlich fallen und die Kaufpreise, die bezahlt wurden, längst weit über dem Marktwert liegen, kommt die Einsicht nicht rational gehandelt zu haben.25 Im Gegensatz dazu rücken Informationen, welche schon eine gewisse Zeit zurückliegen, gegenüber sehr aktuellen Informationen in den Hintergrund.26 Aus dieser Sicht kann das immer wiederkehrende Entstehen von Immobilienblasen erklären werden. Die Informationen aus der Vergangenheit über eine Immobilienblase und -krise werden verdrängt.

Eine Preisblase auf dem Immobilienmarkt kann nur wachsen, wenn die Kreditgeber genauso optimistisch sind wie die Investoren, da die steigenden Immobilienpreise ebenso den Wert der Kreditsicherheiten widerspiegeln. Das bedeutet, dass z. B. Banken als Kreditgeber mit weiteren Wertsteigerungen in der Zukunft rechnen und so Ausdehnung der Hypothekenvergabe zustande kommen.27 Die Preissteigerungen der Anlagemöglichkeiten wie Immobilien oder auch Aktien führen bei Investoren zu positiven Erwartungen, dass diese Preise ebenfalls weiter steigen. Dies wiederum führt zu zunehmendem Interesse weiterer Investoren ihr Kapital anzulegen mit der Hoffnung durch Ihr Investment Gewinne zu erwirtschaften. Besonders bei Wohnimmobi- lien sind die Erwartungen der Preissteigerung ein wichtiger Grund, um auch bei weiter steigenden Preisen zu kaufen. Wie bereits voran aufgeführt, führt die steigende Nachfrage zu höheren Immobilienpreisen und die steigenden Preise führen wiederum zu weiteren Preissteigerungen. Dieses Phänomen wird als Rückkopplungseffekt oder auch „FeedbackMechanismus“ bezeichnet.28

[...]


1 vgl. Stiglitz, J. E. (1990), S. 13

2 vgl. N.B. Rottke und M. Voigtländer (2017) S. 304

3 vgl. Dreger, C.: Kholodilin, KA. (2013).

4 N.B Rottke und M. Voigtländer (2017) S. 304

5 vgl. Garber, P.M. (2001), S. 7

6 vgl. Rehkugler, H.; Rombach, T. (2011), S. 163

7 vgl. Rombach, T. (2011), S. 41f.

8 vgl. Henger, R; Pomogajko, K; Voigtländer, M. (2012) S. 3

9 Eigene Darstellung angelehnt an Rombach, T. (2011),S.47

10 vgl. Rottke, N., (2012), S. 280

11 vgl. Rottke, N., (2012), S. 281

12 vgl. Brauers, M (2011), S. 22

13 vgl. Staffelbach, D. (o.A.): S. 9

14 vgl. Glebe (2009), S. 135

15 vgl. Kindelberger (1978) S. 16ff, und auch Fisher (1932), S. 1ff

16 vgl. Bundesbank (2007), S. 22

17 vgl. Poterba (1984), S. 729ff

18 vgl. Brauers, M. (2011) S. 22

19 vgl. Rottke, N.; (2012), S. 280

20 Brauers (2011), S. 24

21 vgl. Rottke, N.; (2012), S. 280

22 vgl. Brauers, M. (2012), S. 39

23 vgl. Rottke, N. (2012), S. 281

24 Bankenverband: (2019): S. 7

25 vgl. Kindleberger(2005), S. 11.

26 vgl. Conrad (2000), S. 139.

27 vgl. Harrison (2008), S. 84.

28 vgl. Brauers, M. (2011), S. 41f.

Ende der Leseprobe aus 28 Seiten

Details

Titel
Die Corona-Pandemie und die deutsche Immobilienblase. Auswirkung auf die Preisentwicklung
Hochschule
Berufsakademie Sachsen in Leipzig
Note
1,3
Autor
Jahr
2020
Seiten
28
Katalognummer
V991578
ISBN (eBook)
9783346355560
Sprache
Deutsch
Schlagworte
corona-pandemie, immobilienblase, auswirkung, preisentwicklung
Arbeit zitieren
Josephine Kolatka (Autor), 2020, Die Corona-Pandemie und die deutsche Immobilienblase. Auswirkung auf die Preisentwicklung, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/991578

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