Fremdgenutzte Wohnimmobilien als Kapitalanlage zur Vermögensbildung für Privatanleger


Hausarbeit, 2019

28 Seiten, Note: 1,3


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Ausgangssituation
1.2 Ziel der Arbeit
1.3 Gang der Arbeit

2 Begriffsdefinitionen
2.1 Immobilie/ Wohnimmobilie
2.2 Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus
2.3 Kapitalanlage

3 Prüfkriterien einer Immobilieninvestition für Kapitalanleger
3.1 Kaufpreis und Kaufnebenkosten
3.2 Mieteinnahmen
3.3 Finanzierung
3.4 Bewirtschaftungskosten
3.5 Steuervergünstigungen

4 Handlungsempfehlungen für Kapitalanleger
4.1 Minimierung der erkennbaren Risiken
4.2 Erfolgsaussichten
4.3 Alternative Anlagemöglichkeiten

5 Fazit
5.1 Zusammenfassung
5.2 Zukunftsausblick

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Leitzins der Europäischen Zentralbank von 2010 bis 2017

Abbildung 2: Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer

Abbildung 3: Umlagefähige Betriebskosten auf den Mieter

1 Einleitung

In diesem Kapitel wird präsentiert, aus welchem Grund dieses Thema im Zusammenhang der wissenschaftlichen Arbeit gewählt wurde. Anschließend folgt eine Präsentation der Zielsetzung und der Vorgehensweise.

1.1 Ausgangssituation

Durch die seit Jahren durchgeführte Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank ist es für Kapitalanleger zu einer schwierigen Aufgabe geworden, ihr Geld gewinnbringend anzulegen. Die sicher geglaubten Anlagen wie Sparbücher oder Festgelder reichen nicht aus, um die Inflationsrate zu decken. Dies bedeutet für Kapitalanleger, dass deren Geld an Wert verliert.1 Diese beunruhigenden Nachrichten sorgen dafür, dass nach Alternativen gesucht wird, um das Geld möglichst sicher und rentabel anzulegen. Immobilien sind für einige Anleger ein wichtiges Anlageprodukt geworden, da hier in einen realen Sachwert investiert wird. Außerdem bietet die bereits erwähnte Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank hier einen entscheidenden Vorteil: man kann Baufinanzierungen zu günstigen Konditionen erhalten. Das benötigte Fremdkapital für den Erwerb einer Immobilie vergeben die Kreditinstitute zu einem historisch niedrigen Zinssatz. Für den Kapitalanleger gibt es zwei verschiedene Arten der Immobilieninvestition. Die erste ist die Indirekte, hier werden Anteile von Immobilienfonds bzw. Immobilienaktien erworben. Die zweite Möglichkeit der Immobilieninvestition ist die Direkte, hiermit ist der tatsächliche Erwerb einer Immobilie gemeint.2

In der folgenden Abbildung ist der Verlauf des Leitzinses von 2010 bis 2017 zu erkennen. Seitdem der Leitzins auf 0,00% gesenkt wurde, ist dieser nicht mehr erhöht worden.

Abbildung 1: Leitzins der Europäischen Zentralbank von 2010 bis 2017

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: http://immovation-blog.de/2018/01/investment-perspektive-deutschland-2018- wohnimmobilien-teil-1 / (2018-01-16), Zugriff am 27.05.2019.

1.2 Ziel der Arbeit

Immobilieninvestitionen bedürfen einer sauberen und korrekten Prüfung, da es sich hier um eine hohe Investition, oftmals mit Fremdkapital, handelt. Mit Hilfe dieser Arbeit sollen Handlungsempfehlungen sowie Chancen und Risiken einer solchen Investition erarbeitet werden. Des Weiteren soll gefiltert werden, welche Kriterien bei der Prüfung unumgänglich sind und inwieweit sich Risiken bis auf ihr Geringstes minimieren lassen.

1.3 Gang der Arbeit

Die hier präsentierte Arbeit befasst sich mit der direkten Investition in fremdgenutzte Immobilien. In der Einleitung der Arbeit wird zunächst die Ausgangssituation beschrieben. Anschließend wird das Ziel und der Gang der Arbeit präsentiert. Im zweiten Kapitel werden theoretische Grundbegriffe erklärt, die für den weiteren Verlauf von notwendiger Bedeutung sind. Im dritten Kapitel werden die Kriterien herausgefiltert, welche vor der Investition zu prüfen bzw. zu kalkulieren sind, da diese oftmals über die Auswahl der Anlage entscheiden. Die Chancen und Risiken sowie eine Handlungsempfehlung für Kapitalanlagen in Immobilien werden im vierten Kapitel thematisiert. Anschließend folgen im fünften und letzten Kapitel eine Zusammenfassung und ein Zukunftsausblick für Investoren.

2 Begriffsdefinitionen

Innerhalb der Arbeit werden themenbezogene Fachbegriffe genutzt. Aus diesem Grund werden im folgenden Begriffe erklärt, welche für den Verlauf der gesamten wissenschaftlichen Arbeit von hoher Bedeutung sind.

2.1 Immobilie/ Wohnimmobilie

Eine Immobilie kann sowohl ein bebautes als auch ein unbebautes Grundstück sein. Aus juristischer Sicht hat der Begriff keine Bedeutung, besser geeignet ist der Begriff Grundstück. Das Grundstück beinhaltet den Boden und die darauf befindlichen und mit dem Boden verbundenen Gebäude. Grundstücke werden in Grundbücher eingetragen.3 Das Grundbuch wird beim zuständigen Amtsgericht geführt, welches in Bezirke aufgeteilt ist. Im Grundbuch sind sowohl Rechte als auch Pflichten an einem Grundstück und einer dort eventuell bestehenden Immobilie eingetragen. Für einen Eigentumserwerb ist das Grundbuch Voraussetzung, da hier Eigentumsverhältnisse eindeutig definiert sind.4 Immobilien besitzen Eigenschaften, welche sie von anderen Wirtschaftsgütern unterscheidet, dazu zählt die Immobilität. Dies bedeutet, dass eine Immobilie nicht versetzt werden kann, da sie auf dem Boden errichtet wurde und bis zum Abriss dort stehen bleibt. Immobilien sind zudem heterogen. Es existieren keine völlig identischen Objekte, da jedes Objekt einzigartig ist und auf einem anderen Boden steht. Immobilien haben weiterhin die Eigenschaft einer langen Nutzungsdauer, anders als andere Wirtschaftsgüter.5

Als Wohnimmobilie wird eine Immobilie bezeichnet, in welcher überwiegend gewohnt wird.6 Eine Wohnimmobilie kann entweder vom Eigentümer selbst oder von einem Mieter bewohnt werden.7

2.2 Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus

Unter einer Eigentumswohnung ist eine Wohneinheit zu verstehen, die sich in einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohneinheiten befindet. Der Besitz einer Eigentumswohnung wird als Sondereigentum bezeichnet, da dem Eigentümer die Wohnung allein gehört. Das Grundstück, die Zugänge zu den Kellern und der Trockenboden gehören den Eigentümern der Wohneinheiten eines Mehrfamilienhauses gemeinsam, dies bezeichnet man als Gemeinschaftseigentum. Der Eigentümer einer Eigentumswohnung in einem Haus mit mehreren Eigentümern hat zudem die Möglichkeit, ein Sondernutzungsrecht zu erwerben. Dies erteilt ihm das Recht, Gemeinschaftsflächen, die eigentlich allen Eigentümern gehören, allein zu nutzen. Eigentumswohnungen werden in Wohnungsgrundbüchern festgelegt und beim zuständigen Grundbuchamt des Amtsgerichts geführt. Diese Grundbücher enthalten Informationen über die Größe der Wohnung und dem Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück.8 Eigentümer einer Eigentumswohnung sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Eigentümer zahlen ein monatliches Hausgeld, dieses ist nach der Höhe des Anteils am Gesamteigentum festgelegt. Die Summen des Hausgeldes werden für Instandhaltungsrücklagen und weitere Kosten wie Gebäudeversicherung, Abfallentsorgung und Grundstücksabgaben von einem Verwalter kontrolliert und nach einem Wirtschaftsplan ausgegeben.9 Ein Investor hat ebenfalls die Möglichkeit, ein gesamtes Mehrfamilienhaus und alle darin enthaltenen Wohneinheiten zu erwerben. Anschließend hat er das Recht, die Wohneinheiten einzeln zu vermieten oder die Wohnungen zu Eigentumswohnungen zu teilen. Nach Erstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung und eines Aufteilungsplans werden die Wohneinheiten unterteilt und es erfolgt eine Teilungserklärung. Hier wird geregelt, welche Teile des Mehrfamilienhauses Sondereigentum und welche Miteigentum sind. Ist die Teilungserklärung erstellt, werden beim Grundbuchamt Wohnungsgrundbücher gebildet. Nun hat der Eigentümer die Möglichkeit, einzelne Wohneinheiten zu verkaufen. Erfolgt dies, bildet sich eine Eigentümergemeinschaft, da neben dem ursprünglichen Eigentümer nun weitere Eigentümer vorhanden sind.10

2.3 Kapitalanlage

Die Anlage von Geld, welches nicht für den Verbrauch bestimmt ist, wird als Kapitalanlage definiert. Ziel ist es, das Geld so sicher und rentabel wie möglich anzulegen. Die Sicherheit einer Anlage soll dafür sorgen, dass kein bzw. nur das geringst mögliche Risiko erlitten wird. Die Intention der Anlage besteht darin, das Geld gewinnbringend anzulegen. Der Kapitalanleger spekuliert auf eine Mehrung seines angelegten Vermögens. Unterschieden wird die Kapitalanlage in zwei Arten. Eine Art der Anlage ist die Anlage ohne laufenden Ertrag, dies bedeutet, dass der Anleger während der Kapitalüberlassung keine Erträge erzielt. Vielmehr hofft er auf eine Wertsteigerung der Anlage zum Veräußerungszeitraum. Die zweite Variante der Kapitalanlage ist jene mit laufendem Ertrag. Hier erhält der Anleger schon während der Kapitalüberlassung einen Ertrag seiner Investition.11

3 Prüfkriterien einer Immobilieninvestition für Kapitalanleger

Um zu analysieren, ob eine Investition für Kapitalanleger eine attraktive Anlagemöglichkeit darstellt, bedarf es der Prüfung einiger Kriterien. Entscheidungsgrundlagen, welche für Eigentümer von vermieteten Wohnobjekten von hoher Bedeutung sind, werden in diesem Kapitel präsentiert.

3.1 Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Grundsätzlich gibt es einen Unterschied bei einem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten einer Bestandsimmobilie sowie dem Bau einer neuen Immobilie.12

Zu Beginn dieses Unterkapitels werden der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten einer bereits bestehenden Immobilie betrachtet. Am Ende folgt eine Ergänzung für die Kosten bei einem Neubau.

Der erste Punkt, welcher beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie zu beachten ist, ist der Kaufpreis der Immobilie. Zu dem Kaufpreis einer Immobilie zählen alle Gegenstände, die mit dem Boden bzw. der Immobilie verbunden sind, soweit nichts anderes im Kaufvertrag festgeschrieben ist.13

Zu den Kaufnebenkosten zählen die Notarkosten, die Gerichts- bzw. Grundbuchamtskosten, die Grunderwerbssteuer und eine gegebenenfalls fällige Maklercourtage.14

Ein Kaufvertrag, in dem sich Verkäufer wie Käufer über den Übertrag eines Eigentums bzw. Miteigentums festlegen, muss notariell beurkundet werden. Wird gegen die Formvorschriften eines solchen Vertrages verstoßen, gilt dieser als nichtig.15 Bevor die Immobilie übertragen wird, klärt der Notar beide Vertragsparteien über den Kaufvertrag auf. Die Notarkosten liegen bei circa einem Prozent des Kaufpreises und müssen vom Käufer zwei bis vier Wochen nach Kaufvertragsabschluss beglichen werden.16

Zu den Grundbuchamtskosten zählen die ersten Eintragungen, die Auflassungsvormerkung und die Grundpfandrechte im Grundbuch. Die Auflassungsvormerkung zeigt an, dass der Verkäufer einer Immobilie, welcher noch Eigentümer ist, diese nicht mehr belasten kann. Zudem kann er sie auch nicht an eine andere, dritte Person veräußern. In diesem Sinne gesehen stellt die Auflassungsvormerkung einen Schutz für den Käufer dar, bis dieser vollständig durch die Auflassung als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Die Eintragung der Grundpfandrechte dient einem gegebenenfalls finanzierenden Kreditinstitut. Die Eintragung fungiert als Sicherheit für das Kreditinstitut. Die ersten Eintragungen in das Grundbuch gibt der Notar nach Beurkundung des Kaufvertrags in Auftrag. Diese Kosten belaufen sich auf circa ein halbes Prozent des Kaufpreises.17

Hat der Notar einen Kaufvertrag notariell beurkundet, entsteht die Forderung des Finanzamts einer Grunderwerbsteuer. Die Höhe der Grunderwerbssteuer richtet sich nach der Bemessungsgrundlage und dem vom zuständigen Bundesland erhobenen Grunderwerbsteuersatz. Zu der Bemessungsgrundlage zählen:18

- Der Kaufpreis
- übernommene Verbindlichkeiten wie eine Grundschuld oder Hypothek
- ein gegebenenfalls eingeräumtes Nießbrauch- oder Wohnungsrecht
- die Zinsen eines unter Umständen erworbenen Erbbaurechts
- Kosten für den Bau eines Gebäudes.

In der unten aufgeführten Tabelle sind die Grunderwerbsteuersätze für die deutschen Bundesländer dargestellt.

Abbildung 2: Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: https://www.zinsen-berechnen.de/grunderwerbsteuer/bundeslaender.php, Zugriff am 10.05.2019.

Ein letzter Punkt der Kaufnebenkosten ist eine unter Umständen fällige Maklercourtage. Diese ist jedoch nur fällig, wenn eine Immobilie über einen Makler erworben wurde. Die Höhe der Maklergebühren unterscheiden sich, wie die Grunderwerbsteuersätze, in den Bundesländern. In Nordrhein-Westfalen betragen die Maklergebühren durchschnittlich 3,5 Prozent des Kaufpreises.19

Die bis hierhin erwähnten Kosten zählen sowohl für den Kauf einer bestehenden Immobilie, als auch für den Neubau. Jedoch schließen sich dem Neubau einer Immobilie weitere Kosten an.20

Neben dem Erwerb des Grundstücks fallen Baukosten an, hier handelt es sich um den tatsächlichen Bau der Immobilie und ihrer Anlagen. Die Baunebenkosten umfassen Kosten, welche nicht direkt den Bau der Immobilie betreffen. Dazu gehören die Kosten für einen Architekten und einen Statiker. Diese stellen das Objekt zeichnerisch sowie rechnerisch dar und stellen den Plan der Baubehörde vor. Die Baubehörde muss für die Prüfung und Genehmigung ebenfalls bezahlt werden. Zuzügliche Kosten, welche bei einem Neubau anfallen könnten, wären die Erschließungskosten für Strom, Gas, Trink- und Abwasser, Fernheizung, Telefon sowie Kabelfernsehen.21 Laut Möller sollten „15 Prozent der eigentlichen Baukosten als Baunebenkosten mit in die Gesamtkalkulation einfließen“.22

3.2 Mieteinnahmen

Die Intention der Kapitalanlage in fremdgenutzte Wohnimmobilien für Privatanleger besteht aus zwei Zielen. Das erste Ziel beinhaltet laufende Erträge in Form einer Mieteinnahme, welche eine gegebenenfalls laufende Baufinanzierung decken und im Anschluss Einnahmen generieren soll. Das zweite Ziel der Investition besteht aus einer positiven Wertentwicklung der Immobilie, welche bei Veräußerung realisierbar wäre.23

In diesem Kapitel wird die Mieteinnahme einer Immobilie genauer analysiert.

[...]


1 Vgl. Seibel, K., EZB-Politik, 2018, o.S.

2 Vgl. Zitelmann, R., Vermögen bilden, 2008, S. 7.

3 Vgl. Immobilienmakler-werden.net, Immobilie, o.J., o.S.

4 Vgl. Steinforth, M, Grundstücksrecht, 2019, S. 61.

5 Vgl. Immobilienmakler-werden.net, Immobilie, o.J., o.S.

6 Vgl. Möller, S. u.a., Immobilien als Geldanlage, 2015, S. 102.

7 Vgl. 123makler, Wohnimmobilie, o.J., o.S.

8 Vgl. Möller, S. u.a., Immobilien als Geldanlage, 2015, S. 102.

9 Vgl. Möller, S. u.a., Immobilien als Geldanlage, 2015, S. 116.

10 Vgl. Möller, S. u.a., Immobilien als Geldanlage, 2015, S. 103 f.

11 Vgl. Wirtschaftslexikon24.com, Kapitalanlage, o.J., o.S.

12 Vgl. Schulze, E. u.a., Geldanlage, 2008, S. 62.

13 Vgl. Schulze, E. u.a., Geldanlage, 2008, S. 100.

14 Vgl. Terrafinanz Wohnbau, Kaufnebenkosten, 2017, o.S.

15 Vgl. Steinforth, M., Grundstücksrecht, 2019, S. 79 f.

16 Vgl. Terrafinanz Wohnbau, Kaufnebenkosten, 2017, o.S.

17 Vgl. Terrafinanz Wohnbau, Kaufnebenkosten, 2017, o.S.

18 Vgl. Terrafinanz Wohnbau, Kaufnebenkosten, 2017, o.S.

19 Vgl. Terrafinanz Wohnbau, Kaufnebenkosten, 2017, o.S.

20 Vgl. Möller, S. u.a., Immobilien als Geldanlage, 2015, S. 112.

21 Vgl. Möller, S. u.a., Immobilien als Geldanlage, 2015, S. 110 ff.

22 Möller, S. u.a., Immobilien als Geldanlage, 2015, S. 111.

23 Vgl. Eilinghoff, D., Immobilie, 2017, o.S.

Ende der Leseprobe aus 28 Seiten

Details

Titel
Fremdgenutzte Wohnimmobilien als Kapitalanlage zur Vermögensbildung für Privatanleger
Hochschule
FOM Essen, Hochschule für Oekonomie & Management gemeinnützige GmbH, Hochschulleitung Essen früher Fachhochschule
Note
1,3
Autor
Jahr
2019
Seiten
28
Katalognummer
V995256
ISBN (eBook)
9783346366108
ISBN (Buch)
9783346366115
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Kapitalanlage, Eigentum, Immobilie, Wohnimmobilie, Vermietung, Vermögensbildung, Privatanleger
Arbeit zitieren
Dennis Muschol (Autor:in), 2019, Fremdgenutzte Wohnimmobilien als Kapitalanlage zur Vermögensbildung für Privatanleger, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/995256

Kommentare

  • Noch keine Kommentare.
Im eBook lesen
Titel: Fremdgenutzte Wohnimmobilien als Kapitalanlage zur Vermögensbildung für Privatanleger



Ihre Arbeit hochladen

Ihre Hausarbeit / Abschlussarbeit:

- Publikation als eBook und Buch
- Hohes Honorar auf die Verkäufe
- Für Sie komplett kostenlos – mit ISBN
- Es dauert nur 5 Minuten
- Jede Arbeit findet Leser

Kostenlos Autor werden