I  Inhaltsverzeichnis  

I  Inhaltsverzeichnis  I

II  Abbildungsverzeichnis  IV

III  Tabellenverzeichnis  V

IV  Abkürzungsverzeichnis  VI

1  Einleitung  1

1.1  Problem- und Zielstellung  1

1.2  Aufbau der Arbeit  4

2  Das Wohnungseigentumsgesetz in Deutschland  5

2.1  Historische Entwicklung  5

2.2  Aufbau des Gesetzes  8

2.3  Begriffsbestimmungen  9

2.3.1  Allgemeines  9

2.3.2  Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum  10

2.3.3  Wohnungs- und Teileigentum  11

2.3.4  Miteigentumsanteil  12

2.3.5  Sondernutzungsrechte  13

3  Das Wohnungseigentumsgesetz in Österreich  14

3.1  Historische Entwicklung  14

3.2  Aufbau des Gesetzes  15

3.3  Begriffsbestimmungen  18

3.3.1  Allgemeines  18

3.3.2  Wohnungseigentum  18

I

3.3.3  Objekte des Wohnungseigentums  19

3.3.4  Zubehör-Wohnungseigentum  20

3.3.5  Allgemeine Teile der Liegenschaft  21

3.3.6  Wohnungseigentümer/-gemeinschaft  22

3.3.7  Eigentümerpartnerschaft  22

4  Rechtsvergleichung des deutschen und österreichischen  

Wohnungseigentumsgesetzes   23

4.1  Allgemeines  23

4.2  Das Amt des WEG-Verwalters  26

4.2.1  Regelung in Deutschland  26

4.2.2  Regelung in Österreich  27

4.2.3  Bewertung der Rechtsvergleichung  29

4.3  Gesetzliche Aufgaben und Befugnisse des WEG-Verwalters  31

4.3.1  Regelung in Deutschland  31

4.3.2  Regelung in Österreich  32

4.3.3  Bewertung der Rechtsvergleichung  34

4.4  Willensbildung in der Gemeinschaft  36

4.4.1  Regelung in Deutschland  36

4.4.1.1  Bedeutung der Wohnungseigentümerversammlung  36

4.4.1.2  Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung  36

4.4.1.3  Die Ermittlung der Mehrheiten  38

4.4.1.4  Die unterschiedlichen Beschlussgegenstände  40

4.4.1.5  Das Versammlungsprotokoll  42

4.4.2  Regelung in Österreich  44

4.4.2.1  Bedeutung der Wohnungseigentümerversammlung  44

4.4.2.2  Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung  45

II

4.4.2.3  Die Ermittlung der Mehrheiten  46

4.4.2.4  Die unterschiedlichen Beschlussgegenstände  47

4.4.2.5  Das Versammlungsprotokoll  49

4.4.3  Bewertung der Rechtsvergleichung  50

4.4.3.1  Die Bedeutung und Einberufung der  

Wohnungseigent  ümerversammlung  50

4.4.3.2  Die Ermittlung der Mehrheiten  53

4.4.3.3  Die unterschiedlichen Beschlussgegenstände  54

4.4.3.4  Das Versammlungsprotokoll  56

4.4.3.5  Gesamtbewertung in Bezug auf die Willensbildung in der  

Gemeinschaft   57

5  Schlussbemerkungen  59

V  Anhang  VI

VI  Literaturverzeichnis  IX

III

II Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Private Haushalte mit Wohneigentum in der EU2

Abbildung 2: Eigentumsformen nach dem WEG.10

Abbildung 3: Begriffsbestimmungen nach dem WEG 2002..18

IV

III Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Wohnverhältnis privater Haushalte in Deutschland 2008.1

Tabelle 2: Gegenüberstellung der gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse des WEG-Verwalters...34

Tabelle 3: Unterschiede beider Regelungssysteme bezüglich der Willensbildung in der Gemeinschaft.57

V

IV Abkürzungsverzeichnis

ABGB Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch

GBO Grundbuchordnung

MRG Mietrechtsgesetz

WEG Wohnungseigentumsgesetz

WEG-Verwalter Wohnungseigentumsverwalter

WEG-Verwaltung Wohnungseigentumsverwaltung

VI

1 Einleitung

1.1 Problem- und Zielstellung

Begründet durch den demografischen Wandel, welcher die Umsetzung der gesetzlichen Altersvorsorge durch Sozialversicherungsbeiträge und

Steuereinkünfte schwierig gestalten lässt, gewinnt das Wohneigentum als private Altersvorsorge in unserer Gesellschaft zunehmend an Bedeutung. Um diese Bedeutsamkeit zu verdeutlichen, wird die sogenannte

Wohneigentumsquote hinzu gezogen. „Unter der Wohneigentumsquote versteht man das Verhältnis der Haushalte, die im Wohneigentum leben zur Gesamtheit aller Haushalte.“ ¹ Diese stellt sich in Deutschland wie folgt dar:

Tabelle 1: Wohnverhältnis privater Haushalte in Deutschland 2008

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an das Statistisches Bundesamt, Zuhause in Deutschland, 2009, S. 23

Gemäß der Tabelle 1 lebten Anfang 2008 43 % aller Privathaushalte Deutschlands im selbstgenutzten Wohneigentum. Seit dem Jahr 2003 ist dieser Anteil nach Angaben des Statistischen Bundesamtes nahezu konstant geblieben, während dieser 1993 noch bei 39 % lag. ² Innerhalb der vergangenen 17 Jahre ist somit der Anteil der in selbstgenutzten Wohneigentum lebenden Bevölkerung um mehr als 4 % gestiegen.

¹ Siehe: http://www.stala.sachsen-anhalt.de/apps/StrukturKompass/indikator/zeitreihe/37, 19.05.2010.

² Vergleiche: Statistisches Bundesamt, Zuhause in Deutschland, 2009, S. 23.

1

In Österreich hingegen beträgt die Wohneigentumsquote im Vergleich zur Europäischen Union nahezu 50 % und liegt somit erheblich über der Wohneigentumsquote in Deutschland. Weiterhin wird in Abbildung 2 deutlich, dass im europäischen Vergleich Deutschland durch eine unterdurchschnittliche Wohneigentumsquote gekennzeichnet ist. 3

Abbildung 1: Private Haushalte mit Wohneigentum in der EU

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an das Statistisches Bundesamt, Zuhause in Deutschland, 2009, S. 25

Um diese zu erweitern, stellte Dr. Peter Raumsauer, Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, im Januar 2010 die Erhöhung der Wohneigentumsquote als Schwerpunkt der Wohnungs-und

Stadtentwicklungspolitik der derzeitigen Legislaturperiode vor. Weiterhin wurde

³ Vergleiche: Statistisches Bundesamt, Zuhause in Deutschland, 2009, S. 24.

2

innerhalb des Koalitionsvertrages die Bedeutsamkeit des Wohneigentums hervorgehoben sowie das Ziel formuliert, diese zu erhöhen. ⁴ Desweiteren muss darauf hingewiesen werden, dass sich die Wohneigentumsquote auf das selbstgenutzte Wohneigentum bezieht. Darüber hinaus kann Wohneigentum auch von Kapitalanlegern erworben und anschließend vermietet werden. Aus Sicht dieser ist es wichtiger denn je, dass das erworbene Wohneigentum eine stabile und im Wert steigende Vermögensanlage darstellt. Um dies zu erreichen bedarf es, sowohl beim selbstgenutzten Wohneigentum als auch bei den Kapitalanlegern, einer professionellen, kompetenten und ordnungsgemäßen WEG-Verwaltung.

Ziel der vorliegenden Diplomarbeit ist es, Aufschluss darüber zu geben, inwieweit sich eine WEG-Verwaltung in Deutschland von einer WEG-Verwaltung in Österreich unterscheidet. Dabei wird am Beispiel des österreichischen Wohnungseigentumsgesetzes ein analytischer Vergleich zum deutschen Wohnungseigentumsgesetz durchgeführt. Die Rechtsvergleichung beider Regelungssysteme bezieht sich speziell auf die WEG-Verwaltung und den damit verbundenen Aufgaben und Befugnissen eines WEG-Verwalters. Da jedoch die Stellung des WEG-Verwalters sowie dessen Aufgabenspektrum immens ist und den Rahmen dieser Diplomarbeit übersteigen würde, werden auf Basis einer organisatorisch gleichgestellten WEG-Verwaltung lediglich bestimmte Teile des Wohnungseigentumsgesetzes rechtsvergleichend betrachtet. Infolgedessen wird das Amt, die gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse des WEG-Verwalters beschrieben sowie abschließend auf die Willensbildung in der Gemeinschaft eingegangen.

Im Ergebnis dieser Diplomarbeit soll deutlich werden, ob die Expansion einer deutschen WEG-Verwaltung nach Österreich bezüglich der rechtlichen Unterschiede beider Länder wirtschaftlich sinnvoll, oder aufgrund der eventuell zahlreichen und gravierenden Unterschiede davon abzusehen ist. Unter dieser Maßgabe fand die Beschränkung auf die genannten drei Segmente des

⁴ Vergleiche: http://www.bmvbs.de/-,302.1117842/doc.htm, 04.04.2010.

3

Wohneigentumsgesetzes statt, da diese bei einer Expansion nach Österreich von enormer Bedeutung für den WEG-Verwalter sind. Anhand der durchzuführenden Rechtsvergleichung werden sowohl Gemeinsamkeiten als auch Unterschiede beider Gesetzestexte erläutert sowie zusammenfassend bewertet. Die Umsetzung dessen wird im folgenden Gliederungspunkt beschrieben.

1.2 Aufbau der Arbeit

Nach dem einleitenden Kapitel 1 befasst sich Kapitel 2 mit dem Wohnungseigentumsgesetz in Deutschland. Entsprechend diesem Gliederungspunkt werden die Historie und die Struktur des

Wohnungseigentumsgesetzes sachlich dargelegt. Darüber hinaus folgen diverse Begriffsbestimmungen, was dazu dient, ein Grundverständnis für die Diplomarbeit zu bekommen. Gegenstand des deutschen Regelungssystems ist das Wohnungseigentumsgesetz sowie das Dauerwohnrecht. Da in dieser Diplomarbeit hingegen lediglich das Wohnungseigentumsgesetz von Bedeutung ist, findet keine Betrachtung des Dauerwohnrechtes statt. Fortführend in Kapitel 3 wird das Wohnungseigentumsgesetz in Österreich genauer betrachtet. Um eine Vergleichbarkeit beider Regelungssysteme zu erreichen, werden unter diesem Gliederungspunkt ebenfalls die historische Entwicklung, der Aufbau des Wohnungseigentumsgesetzes sowie diverse Begrifflichkeiten detailliert veranschaulicht. Die Rechtsvergleichung des deutschen und österreichischen Wohnungseigentumsgesetzes folgt in Kapitel 4. Dabei beginnend bei der Gegenüberstellung der Historie, der Struktur sowie diversen Begrifflichkeiten beider Regelungssysteme und dessen anschließende Bewertung. Demnach werden drei bestimmte Segmente des Wohnungseigentumsgesetztes betrachtet. Begonnen bei dem Amt des WEG-Verwalters, wobei dessen Bestellung im Vordergrund steht. Demnach werden sowohl im deutschen als auch im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz jeweils die gesetzlichen Regelungen sachlich dargestellt und anschließend zusammenfassend bewertet.

4

Das zweite Segment der Rechtsvergleichung beinhaltet die gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse eines WEG-Verwalters. Hierbei erfolgt eine anfängliche Aufzählung dessen Aufgaben und Befugnissen, wobei abgeleitet wird, in welchen Umfang der WEG-Verwalter zur Vertretung befugt ist. Anhand beider Darstellungen kann abschließend eine Zusammenfassung sowie eine Bewertung vorgenommen werden. Letztlich wird auf die Willensbildung in der Gemeinschaft eingegangen. Dabei werden speziell vier Bereiche des Willensbildungsprozesses aufgezeigt und beschrieben. Angefangen bei der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung, über die Ermittlung der Mehrheiten und den damit verbundenen Beschlussgegenständen bis hin zu dem Versammlungsprotokoll. Anhand dieser vier Gegenstände wird ebenfalls in Form einer Zusammenfassung eine Bewertung vorgenommen. Die Schlussbemerkung in Kapital 5 schließt diese Diplomarbeit ab.

2 Das Wohnungseigentumsgesetz in Deutschland

2.1 Historische Entwicklung

Die Historie des Wohnungseigentumsgesetzes geht auf die Jahre nach dem 2. Weltkrieg zurück. Begründet ist dies durch den zu dieser Zeit herrschenden und weit verbreiteten Wohnungsmangel. Dieser entstand unter anderem durch die Zerstörung zahlreicher Wohnhäuser in vielen Großstädten Deutschlands sowie die große Anzahl von Heimatvertriebenen, welche die Städte erreichten und dementsprechend Wohnmöglichkeiten benötigten. Jedoch war es in dieser Zeit nicht realisierbar, kostengünstigen Wohnraum zu beschaffen, da weiterhin die herrschende Rechtslage vorsah, dass gemäß § 94 BGB das Eigentum an einem Gebäude dem Eigentum an dem Grundstück folgen muss. ⁵ Darüberhinaus wurde in diesem Gesetz festgelegt, dass wesentliche Bestandteile nach § 93 BGB nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können.

⁵ Siehe: Kotowski/Wenzel, 2007, S. 262.

5

Da somit das Grundstück und das Gebäude eine Einheit bilden müssen, bestand keine Möglichkeit an einzelnen Räumen oder Teilen eines Gebäudes Eigentum zu begründen, wodurch die Wohnungsnot teilweise hätte vermindert werden können. ⁶ Infolgedessen war der Gesetzgeber gezwungen, selbstständiges

Wohnungseigentum zu schaffen und so die oben genannten Grundsätze der §§ 93 und 94 BGB zu durchbrechen.

Am 15.03.1951 trat das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht in Kraft. 7

„Kaum jemand weiß, dass das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom 15.03.1951 mit einem redaktionellen Fehler im Bundesgesetzblatt an den Start ging. Der ursprünglich verwendete Begriff des Mieteigentumsanteils in § 1 Abs. 3 WEG anstelle des zutreffenden Begriffs Miteigentumsanteils wurde kurze Zeit später korrigiert und die nunmehr über 55-jährige Erfolgsgeschichte des WEG konnte beginnen.“ ⁸ Ca. 50 Jahre blieb das Wohnungseigentumsgesetz weitgehendest unverändert, bis schließlich am 01.07.2007 das heute gültige Wohnungseigentumsgesetz durch eine Reform in Kraft trat. ⁹ Mit dieser sogenannten WEG-Reform kam es zu bedeutsamen Eingriffen durch den Gesetzgeber in das bis dato bestehende Gesetz über Wohnungseigentum. Zusammenfassend führt diese Änderung zu etwa 50 Neuerungen. Einerseits wurden Paragraphen aufgelöst, andererseits neue Formulierungen hinzugefügt. 10

Ein kurzer Überblick über die Neuerungen der Novellierung wird nachfolgend dargestellt. Hauptaugenmerk liegt dabei auf den Teilen der WEG-Reform, die für den WEG-Verwalter bei dessen täglicher Arbeit sowie Verwaltertätigkeit von Bedeutung sind:

⁶ Vergleiche: Stürzer et al., 2008, S. 29.

⁷ Vergleiche: Bundeszentrale für politische Bildung, 2007, S. 531.

⁸ Siehe: http://www.bfw-bund.de/index.php?id=52, 12.04.2010.

⁹ Vergleiche: Abramenko et al., 2009, S. 39.

¹⁰ Vergleiche: v. Hauff/Musielack, 2007, S. 93.

6

• Verlängerung der Einladungsfrist

Vor der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes betrug die Frist für die Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen eine Woche. Diese wurde mit der WEG-Novelle vom 01.07.2007 gemäß § 24 Abs. 4 WEG auf zwei Wochen verlängert. 11

• Führung einer Beschluss-Sammlung

Vor der Novellierung bestand für den WEG-Verwalter keine Pflicht und somit keine gesetzliche Regelung zur Führung einer Beschluss-Sammlung. Dies wurde erstmals durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes eingeführt. Seit dem 01.07.2007 ist demnach gemäß § 24 Abs. 7 und 8 WEG neu, dass für jede Gemeinschaft eine Beschluss-Sammlung von dem WEG-Verwalter geführt werden muss. Sobald der WEG-Verwalter diese nicht ordnungsmäßig führt, liegt nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG „ein wichtiger Grund zur fristlosen Abberufung des WEG-Verwalters vor.“ Diese Neuregelung ist in sofern von Vorteil, dass somit alle jemals gefassten Beschlüsse aufgeführt werden und dadurch für jeden einzelnen Wohnungseigentümer als auch Kaufinteressenten die Möglichkeit zur Einsicht dessen geschaffen wird.

• Unverzügliche Benachrichtigung der Wohnungseigentümer Bisher befanden sich im Wohnungseigentumsgesetz diesbezüglich ebenfalls keine gesetzlichen Regelungen. Erst seit der Novellierung muss der WEG-Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG „die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber unterrichten, wenn ein Rechtsstreit gemäß § 43 WEG abhängig ist.“ Zum einen mag das für Beschlussanfechtungen sinnvoll und richtig sein. Zum anderen umfasst § 43 WEG hingegen „sämtliche Wohngeldverfahren, was bedeutet, dass der WEG-Verwalter bei jeder Wohngeldklage die er im Namen der Wohnungseigentumsgemeinschaft anhängig macht, unverzüglich alle Wohnungseigentümer unterrichten muss.“ Diese Neuerung ist bei kleinen Wohnanlagen noch vertretbar, bei größeren Wohnanlagen von über 1000 Wohneinheiten stellt dies hingegen einen

¹¹ Vergleiche: v. Hauff/Musielack, 2007, S. 95.

7

enormen Aufwand dar und damit verbunden Benachrichtigungskosten in erheblicher Höhe. 12

Ebenfalls von großer Bedeutung für die Verwaltertätigkeit des WEG-Verwalters war die Umsetzung der sogenannten 2. Jahrhundertentscheidung des BGH vom 02.06.2005, welche beinhaltete, dass die

Wohnungseigentümergemeinschaft rechtsfähig ist, soweit diese im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Dies bedeutet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft klagen sowie verklagt werden kann und weiterhin dazu befugt ist, eigenes Vermögen zu bilden. 13

2.2 Aufbau des Gesetzes

Das Gesetz über das Wohneigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz - WEG) besteht aus zwei Teilen, dem Wohnungseigentumsgesetz sowie dem Dauerwohnrecht. Da sich die Themenstellung in dieser Diplomarbeit auf das Wohnungseigentumsgesetz bezieht, bleibt die Betrachtung des Dauerwohnrechtes im Folgenden außen vor. Das Wohnungseigentumsgesetz gliedert sich in folgende vier Abschnitte:

1. Abschnitt: Begriffsbestimmungen und Begründung des Wohnungseigentums (§§ 1-9 WEG),

2. Abschnitt: Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10-19 WEG),

3. Abschnitt: Verwaltung (§§ 20-29 WEG),

4. Abschnitt: Wohnungserbbaurecht (§ 30 WEG). Anhand des ersten Abschnittes werden diverse Begriffsbestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes, die für die Verständlichkeit erforderlich sind,

¹² Vergleiche: v. Hauff/Musielack, 2007, S. 101.

¹³ Vergleiche: Röll/Sauren, 2008, S. 6 f.

8