Bilanzierung und Bewertung von Investment Properties nach IAS 40

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Anschaffungskosten eines Investment Property………………………………... 7

Tabelle 2: Ermittlung der Herstellungskosten………………………………………..……... 8

Abkürzungsverzeichnis

HGB Handelsgesetzbuch IAS International Accounting Standards IASC International Accounting Standard Committee KPMG Klynveld Peat Marwick Goerdeler

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1. Einleitung

„Die Harmonisierung von Standards in vielen Problembereichen der

Unternehmensberichterstattung, darunter auch in der Rechnungslegung, ist in einer Welt, die noch unter dem Schock einer Serie von Finanzdebakeln und Firmenzusammenbrüchen steht, ein bedeutender Schritt nach vorn.“ 1

Seit den letzten Jahren werden Immobilien zunehmend unter wirtschaftlichen Risiko- und Ertragsgesichtpunkten beurteilt. Dies gilt nicht nur für Immobiliengesellschaften, sondern betrifft im gleichen Maße am Kapitalmarkt orientierte Unternehmen. Mit dem Wegfall des faktischen Wahlrechts zwischen der Anwendung nationaler und international anerkannter Rechnungslegungsnormen bei der Aufstellu ng von

Konzernabschlüssen (§ 292 a HGB) ab 2005 hat der Gesetzgeber für kapitalmarktorientierte Unternehmen ein klares Votum zu Ungunsten des HGB abgegeben. Demnach sind von Unternehmen, deren Wertpapiere zum Handel am geregelten Markt zugelassen sind für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 01.01.2005 beginnen, konsolidierte Abschlüsse nach den International Accounting Standards (IAS) bzw. künftig International Financial Reporting Standards (IFRS) aufzustellen.

Eine einheitliche internationale Rechnungslegung fördert somit die Vergleichbarkeit deutscher Unternehmen auf globalen Märkten und kommt der Forderung nach, Immobilie nportfolios systematisch im Unternehmensabschluss abzubilden.

In der vorliegenden Arbeit werde ich die Regelungen des IAS 40 erörtern und stelle dabei systematisch die Verfahren zur Bilanzierung und Bewertung vor, indem ich die einze lnen Vorschriften des IAS 40 strukturiert in einen Kontext setze.

Nach der Einleitung fahre ich im zweiten Kapitel mit dem Ansatz zur bilanziellen Behandlung von Investment Properties fort.

Im dritten Kapitel erläutere ich die Bewertungsmethoden von Anlageimmobilien und gebe im vierten Kapitel einen kurzen Überblick über die Angabepflichten.

Die Arbeit schließt im fünften Kapitel mit einem Fazit ab, indem eine kritische Würdigung des IAS 40 erfolgt.

¹ PricewaterhouseCoopers: IAS - Sind die Unternehmen für 2005 bereit?, in: http://www.pwc.com/de/ger/ins-sol/publ/ger_510_206.pdf (10.10.2003)

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2. Ansatz

Das nun folgende Kapitel untersucht die Ansatzkriterien- und Vorschriften des IAS 40 und untersucht, wann eine Immobilie als Investment Property in der Bilanz auszuweisen ist.

2.1 Definition von Investment Properties

Die zur Zeit geltende Definition eines Investment Property nach IAS 40.4 lautet: 2

„Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien sind Immobilien (Grundstücke oder Gebäude -oder Teile von Gebäuden - oder beides), die (vom Eigentümer oder vom Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungsleasingverhältnisses) zur Erzielung von Mie teinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden und nicht:

(a) zur Herstellung oder Lieferung von Gütern, bzw. der Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke; oder

(b) zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens.“

Anhand dieser Definition lassen sich Investment Properties als Immobilien definieren, die ausschließlich zu Renditezwecken wie beispielsweise Miet- oder Pachteinnahmen oder zur Wertsteigerung des investierten Kapitals gehalten werden. Somit ersetzt IAS 40.4 die bis zum 31.12.2000 geltende Definition für Investment Properties nach IAS 25.4 und grenzt diese deutlich gegenüber Immobilien ab, die beispielsweise vom i nvestierenden Unternehmen zur betrieblichen Leistungserstellung genutzt werden. ³ Solche, auch als Owner-Occupied Property bezeichneten Grundstücke und Gebäude, werden nach IAS 16 bilanziert und bewertet. ⁴ Als Beispiele für Investment Property nennt IAS 40.6: 5

• Grundstücke, die auf lange Sicht zur Wertsteigerung gehalten werden;

• Grundstücke, die derzeit gehalten werden mit Blick auf eine unbestimmte künftige Nutzung;

• im Eigentum des Unternehmens b efindliche Gebäude, die einem Operate-Leasing dienen;

• le er stehende Gebäude, welche zur Vermietung im Rahmen eines Operate-Leases gehalten werden.

Mit IAS 40 ist eine Regelung in Kraft getreten, die im Vergleich zu den Vorschriften des IAS 25 wesentlich differenzierter die Nutzungsabsicht und die tatsächliche Nutzung einer Immobilie betrachtet und darüber hinaus die Besitztumsverhältnisse differenziert erlä utert, indem eine Untergliederung nach:

² IASC (Hrsg.): IAS 2002 dt. Ausg., Stuttgart 2002, IAS 40.4

³ Vgl. IASC (Hrsg.): IAS 2000 dt. Ausg., Stuttgart 2000, IAS 25.4

⁴ Vgl. IASC (Hrsg.)[2002]: a.a.O., IAS 16.6

⁵ Vgl. ebd., IAS 40.6

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• Vom Eigentümer gehaltene Investment Properties

• Vom Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses gehaltenes Investment Property

vorgenommen wird. Hierbei ist festzustellen, dass Leasing-Verhältnisse an Immobilien, wenn sie durch den Leasingnehmer nicht zur Leistungserstellung, sondern zu Renditezwecken genutzt werden nicht nach IAS 17, sondern nach IAS 40 bilanziert und bewertet werden.

2.2 Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties

Nach der vorangegangenen Definition von Investment Properties ist es zusätzlich wic htig, die Vermögenswerte zu untersuchen, die als Immobilien bezeichnet werden, aber n icht als Finanzanlage gemäß IAS 40.4 gelten. Gemäß IAS 40.7 zählen zu Non-Investment-Properties beispielsweise: 6

• Im Bau befindliche Immobilien, unabhängig davon, ob sie später als Finanzanlage genutzt werden;

• Immobilien, die statt für langfristige Wertzuwächse für den kurzfristigen Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des bilanzierenden Unternehmens gehalten werden, sowie

• Betrieblich eigengenutzte Immobilien, d. h. Immobilien, die in den betrieblichen Leistungserstellungsprozess eingebunden sind.

Anhand dieser Beispiele lassen sich drei wesentliche Abgrenzungskriterien festlegen:

• Entwicklung und Herstellung;

• Veräußerungsabsicht, sowie

• Betriebliche Eigennutzung.

Abgrenzungsprobleme können aber in Bezug auf die betriebliche Eigennutzung entstehen, da IAS 40 diesbezüglich keine hinreichenden Kriterien liefert. Dadurch ist das Unternehmen nach IAS 40.12 in Verbindung mit IAS 40.66(a) dazu angehalten, gemäß der eigenen Interessenslage eine eigene Abgrenzung vorzunehmen, sofern diese Abgrenzung mit den Grundsätzen von IAS 40.4 konform ist. 7

2.3 Ansatzkriterien

Nach der vorangegangenen Betrachtung der Definition und Differenzierung ist in einer nach IAS aufgestellten Bilanz zu prüfen, ob es sich bei den betrachteten Investment-Properties um

⁶ Vgl. IASC (Hrsg.)[2002]: a.a.O., IAS 40.7

⁷ Vgl. IASC (Hrsg.)[2002]: a.a.O., IAS 40.12 i. V. m. IAS 40.66(a)

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