Klassische Immobilienbewertungsverfahren und Due Diligence Real Estate in Deutschland

Erklärung

Ich versichere hiermit wahrheitsgemäß, dass die Diplomarbeit bis auf die dem Betreuungsdozenten bereits bekannte Hilfe selbstständig angefertigt, alle benutzten Hilfsmittel vollständig und genau angegeben und alles kenntlich gemacht zu haben, was aus Arbeiten anderer unverändert oder mit Abänderungen entnommen wurde.

Dielheim, den 24.07.2004

_____________________

Daniel Wulf

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Abkürzungsverzeichnis

Abb. Abbildung  

BauGB Baugesetzbuch  

BDGS Bundesverband Deutscher Grundstücks-Sachverständiger  

BDVI Bund der öffentlich bestellten Vermessungsingenieure  

BGB Bürgerliches Gesetzbuch  

BGF Bruttogrundfläche  

BVS Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger  

bzw. beziehungsweise  

ca. circa (ungefähr)  

d.h. das heißt  

DIN Deutsches Institut für Normung, früher Deutsche Industrie Norm  

DVCS Deutscher Verband Chartered Surveyors e.V.  

DVW Deutscher Verein für Vermessungswesen  

etc. et cetera (und so weiter)  

evtl. eventuell  

FCKW Flour – Chlor – Kohlen – Wasserstoff  

FM Facility Management  

HBG Hypothekenbankgesetz  

i. A. im Allgemeinen  

i. d. R. in der Regel  

IHK Industrie und Handelskammer  

KGF Konstruktions-Grundfläche  

NGF Netto-Grundfläche  

NHK Normalherstellkosten  

o. ä. oder ähnliches  

OG. Obergeschoss  

PCB Polichlorierte Biphenyle  

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RDM Bundesverband Ring Deutscher Makler

Tab. Tabelle

TÜV Technischer Überwachungsverein

u. a. unter anderem

u. Ä. und Ähnliches

USA United States of America (Vereinigte Staaten von Amerika)

usw. und so weiter

VdS Verband der Sachverständigen

VVG Gesetz über den Versicherungsvertrag

vgl. vergleiche

VOB Verdingungsordnung für Bauleistungen

vs. versus (gegen)

WertR Wertermittlungsrichtlinien 2002

WertV Wertermittlungsverordnung

z. B. zum Beispiel

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Inhaltsverzeichnis

1  Einführung  9

2  Sachverständigenwesen in Deutschland  13

3  Erläuterung der Wertlehre  18

3.1  Unterschied Wert Preis  18

3.2  Werte der Immobilienbewertung  19

3.2.1  Verkehrswert  19

3.2.2  Beleihungswert  21

3.2.3  Versicherungswert  22

4  Klassische Verfahren der Wertermittlung in Deutschland  24

5  Das Ertragswertverfahren  26

5.1  Der Jahresrohertrag  28

5.2  Bewirtschaftungskosten  30

5.2.1  Betriebskosten  31

5.2.2  Verwaltungskosten  32

5.2.3  Mietausfallwagnis  34

5.2.4  Instandhaltungskosten  35

5.3  Restnutzungsdauer  38

5.4  Liegenschaftszins  42

5.5  Ermittlung des Bodenwertes  45

5.6  Bodenwertverzinsung  47

5.7  Ertragsvervielfältiger  47

5.8  Zu- und Abschläge  53

5.9  Sonderprobleme des Ertragswertverfahren  53

5.10  Ablauf des Ertragswertverfahren an einem Beispiel  54

5.11  Der Weg zum Verkehrsweg  55

5.12  Auswirkung fehlerhafter Ansätze auf den Ertragswert  56

5.13  Die Hausmakler Formel  63

6  Das Sachwertverfahren  64

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6.1  Ermittlung des Bodenwertes  65

6.2  Wertermittlung der baulichen Anlage  66

6.2.1  Traditionelle Ermittlung der Normalherstellkosten  67

6.2.1.1  Baupreisindex  72

6.2.2  Ermittlung der Normalherstellkosten 1995 und 2000  73

6.2.2.1  Grundlagen für die BGF-Ermittlung nach WertR 2000 61 :  74

6.2.2.2  Schematische Anwendung der NHK 2000  77

6.2.2.3  Baunebenkosten  81

6.2.2.4  Alterswertminderung oder Abschreibung  83

6.2.2.5  Baumängel und Bauschäden  89

6.2.2.6  Sonstige wertbeeinflussende Umstände  90

6.2.2.7  Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen  91

6.3  Wertermittlung der sonstigen Anlagen  91

6.4  Ablauf des Sachwertverfahrens an einem Beispiel  92

6.5  Kritische Betrachtung des Sachwertverfahrens  94

7  Das Vergleichswertverfahren  94

7.1  Vergleichspreise hinreichend übereinstimmender  

  Vergleichsgrundstücke  96

7.1.1  Der unmittelbarer Preisvergleich  97

7.1.2  Der mittelbare Preisvergleich  101

7.2  Bodenrichtwert  103

7.3  Berücksichtigungen von Abweichungen  104

7.4  Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse  105

7.5  Kritische Würdigung des Vergleichswertverfahren  106

8  Due Diligence  106

8.1  Braucht man neben den drei traditionellen Verfahren noch ein  

  Viertes  106

8.2  Begriffsdefinition „Due Diligence“  107

8.3  Inhalt und Ziel einer Due Diligence Real Estate  108

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8.4  Nutzer der Due Diligence Real Estate  110

8.5  Elemente der Due Diligence Real Estate  111

8.5.1  Wirtschaftliche Analyse  111

8.5.2  Technische Analyse  113

8.5.2.1  Bauliche Analyse  114

8.5.2.2  Analyse der technischen Gebäudeausrüstung  117

8.5.2.3  Facility Management Analyse  118

8.5.2.4  Umweltanalyse  120

8.5.3  Finanzielle Analyse  121

8.5.4  Steuerliche Analyse  121

8.5.5  Rechtliche Analyse  122

8.5.6  Organisatorische Analyse  123

8.5.7  Due Diligence Report  123

8.6  Das Due Diligence Real Estate Team  125

8.7  Hilfsmittel der Due Diligence Real Estate  126

8.7.1  Data Room  127

8.7.2  Checklisten  128

8.7.3  Mindmaps  129

8.7.4  Datenbanken  130

8.7.5  Servergestützte Managementkommunikationssysteme  130

8.7.6  SWOT Analyse  131

8.8  Klassischen Wertermittlungsverfahren vs. Due Diligence Real Estate  133

9  Zusammenfassung  135

9.1  Summary  136

9.2  Résumé  137

10  Verzeichnisse  138

10.1  Abbildungsverzeichnis :  138

10.2  Tabellenverzeichnis  140

10.3  Formelverzeichnis  141

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10.4 Literaturverzeichnis: ....................................................................................142

11 Anlagen ................................................................................................................146

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1 Einführung

Immobilien stellen, im Gegensatz zu den meisten anderen Gütern, keinen Wert an sich dar. Ihr Wert ergibt sich erst durch zeitlich veränderte Nachfrage. Wertvorstellungen und Preise sind somit als dynamische, realistische und zeitpunktbezogene Größe zu begreifen. Immobilien sind sehr komplexe, nur beschränkt teil- und austauschbare Wirtschaftsgüter [46], und können durch folgende Merkmale charakterisiert werden [6]:

Standortgebundenheit

Die fehlende Mobilität kennzeichnet eines der wichtigsten Merkmale der Immobilie. Dabei steht die Vermarktung in Abhängigkeit zur regionalen Wirtschafts- und Arbeitsmarktsituation, zur technisch und kulturellen Infrastruktur sowie zu ökologischen Faktoren [6]. Die drei wichtigsten Faktoren bei der Immobilieninvestition sind nicht von ungefähr: „ Lage, Lage und Lage“ [37].

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Einmaligkeit [6]

Aus der Standortgebundenheit resultiert zugleich die Einmaligkeit jeder Immobilie. So ist selbst jede Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ein Unikat. Eine einmalige Ausprägung ergibt sich bereits durch Faktoren wie dem Stockwerk, und der Himmelsrichtung.

Heterogenität

Unter Heterogenität, auch Inhomogenität genannt, versteht man die Abhängigkeit einer Eigenschaft innerhalb eines Systems vom Ort [21]. Immobilien sind nach Ihrer Fertigstellung an Ihren Standort gebunden und somit heterogen.

Lange Produktionsdauer

Die lange Produktionsdauer liegt zum Einen an der Einmaligkeit der Immobilie und der damit nicht möglichen Serienproduktion, wie in der stationären Industrie, und begründet sich zum Anderen in der Planungs-, Genehmigungs- und Bauphase. So kann der Zeitraum zwischen Investitionsentscheidung und Fertigstellung fünf Jahre und länger dauern. Auch die Tatsache, dass die Herstellung einer Immobilie im Regelfall unter freiem Himmel stattfindet, erhöht aufgrund der Wetterabhängigkeit oftmals die Produktionsdauer.

Hohe Kapitalbindung

Eine Kapitalanlage in Immobilien erfordert einen sehr hohen und langen Kapitaleinsatz, zumal in der Regel Immobilien nur mit einem geringen Anteil Eigenkapital finanziert werden. Dazu kommt erschwerend hinzu, dass Immobilien nicht sofort zu einem angemessenen Preis verkauft werden können, wenn man sie verkaufen will, das heißt das eingesetzte Kapital kann auch nicht nach Belieben wieder entnommen werden [54].

Dauerhaftigkeit [37]

Die Immobilie ist technisch gesehen ein sehr langlebiges Wirtschaftsgut. Oftmals wird sie während ihrer Lebensdauer mehrfach ge- und verkauft. Somit konkurrieren Immobilienbestand und Neubau miteinander.

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Hohe Übertragungskosten [6]

In zweierlei Hinsicht entstehen hohe Übertragungskosten, zum Einen bei der Übertragung von Eigentum in Form der Erwerbsnebenkosten und zum Anderen bei der Nutzungsübertragung in Form von Umzugskosten, Maklercourtage oder Adressenumschreibung.

Aus diesen charakteristischen Merkmalen lässt sich bereits erkennen, dass die Wertermittlung einer Immobilie einen sehr komplexen Sachverhalt darstellt und somit einer sehr genauen Überprüfung bedarf. Die praktische Immobilienbewertung verlangt nach einem objektiven Wert- und Preismaß, das bedeutet, dass Preise, die unter marktüblichen Gepflogenheiten zustande kommen, auszublenden sind [55]. Das Einbeziehen von Preisen, die aufgrund von Zwangsversteigerungen entstehen, führt zu einer nicht wünschenswerten Verzerrung des Preisspiegels und widerspricht dem objektiven Wert- und Preismaß [37]. Die Bewertung von Immobilien im Rahmen eines ganzheitlichen Immobilienmanagement stellt somit eine zentrale Funktion dar.

Gegenstand der Wertermittlung sind nach §2 WertV [58]:

Grundstück:

Katastermäßig vermessener Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch entweder auf einem besonderen Grundbuchblatt oder unter einer eigenen Nummer (bei gemeinschaftlichem Grundbuchblatt) geführt wird. Das Grundstück umfasst den Grund und Boden mit all seinen Bestandteilen und Zubehörstücken.

Bestandteile:

Bestandteile sind Teile einer Sache, die nicht voneinander getrennt werden können, ohne dass der Eine oder der Andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird [16]. Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden festverbundenen Sachen [16]: Gebäude, Mauern Fußböden, Decken, Türen, Fenster, Treppen, festeingebaute festeingebaute und nicht ohne Beschädigung herausnehmbare Möbel (vgl. auch § 94 BGB). Rechte und Belastungen sind ebenfalls Bestandteile eines Grundstücks [16].

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Kein Bestandteil eines Grundstücks sind [16]:

• Aufbauten für vorübergehende Zwecke (z.B. Ausstellungsbauten)

• Aufbauten, die nur auf dem Boden aufgesetzt werden können (z.B. Fertiggaragen)

• Bauten auf Grundlage des Erbbaurechts

Zubehör:

Zubehör sind bewegliche Sachen, die ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen [16]. Dies sind z.B. Treppenläufe, Beleuchtungskörper, Öfen, Herde, Waschmaschinen (vgl. auch § 97 BGB). Zubehörteile sind bei der Wertermittlung nur dann zu erfassen, wenn sie den Verkehrswert beeinflussen.

Gewächshäuser sind nicht Gegenstand der Wertermittlung (vgl. auch §95 BGB).

Tabelle 1: Der Deutsche Immobiliengesamtmarkt [37]

Aus diesem riesigen Gesamtvolumen von 116 Mrd. Euro können zahlreiche Anlässe wie z.B. An- bzw. Verkauf, Beleihung, Enteignung, Nachlassregelung, Firmenübernahme oder steuerliche Gründe eine Immobilienbewertung erfordern (siehe Abbildung 2). Aktiengesellschaften nutzen Immobilienbewertung als Möglichkeit den Börsenwert des Unternehmens zu steigern, wobei die Fälle Schneider und Holzmann zeigen, dass die Immobilienbewertung auch für Bauprofis ein schwieriges Terrain ist. Aufgrund der Einzelstückfertigungen mit Unikatcharakter sind, stehen Marktpreise als Anhaltspunkt

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für die Bewertung nur selten zu Verfügung. Eine rasche Preisbewertung, wie z.B. auf

dem Gebrauchtwagenmarkt, anhand der Schwackeliste ist nicht möglich. Somit ist man bei der Werteermittlung von Immobilien auf Wertgutachten von Sachverständigen oder Gutachtern angewiesen.

2 Sachverständigenwesen in Deutschland

Der Sachverständige als beauftragter Gutachter vor Gericht ist ein Helfer des Richters zur Tatsachenfeststellung oder Beurteilung, wenn das Gericht aus eigener Sachkunde nicht dazu in der Lage ist [51]. Von entscheidender Bedeutung für die Qualität der Grundstücks- und Immobilienbewertung ist die fachliche Qualifikation der Gutachter und Sachverständigen. In Deutschland ist weder der Begriff des Sachverständigen gesetzlich definiert, noch existiert ein Berufsgesetz für Sachverständige, so dass grundsätzlich jeder, der über besondere Sachkunde auf einem Gebiet zu verfügen glaubt, sich als Sachverständiger bezeichnen kann [29]. In anderen Ländern hingegen,

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wie zum Beispiel Großbritannien, verfügen Immobilienbewerter in der Regel über ein

Diplom in „Real Estate Management“. In Deutschland existieren institutionelle Organisationen der Sachverständigen in denen, unter vielen anderen Sachverständigen, auch Immobiliensachverständige zusammengeschlossen sind.

Deutsche Organisationen von Immobiliensachverständigen:

• Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger e.V. (BVS)

• Bundesverband Deutscher Grundstücks - Sachverständiger (BDGS)

• Bundesverband Ring Deutscher Makler (RDM)

• Deutscher Verband Chartered Surveyors e.V. (DVCS)

• Bund der öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (BDVI)

• Deutscher Verein für Vermessungswesen (DVW)

Sachverständige werden in vier Kategorien eingeteilt:

1. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Die jeweilige Industrie- und Handelskammer prüft die Sachkunde und persönliche Eignung des Sachverständigen, um eine gewissenhafte und unparteiliche Pflichterfüllung sicherzustellen. Voraussetzungen z.B. für die IHK Darmstadt [19] sind ein abgeschlossenes Studium an einer staatlich anerkannten Hochschule oder Fachhochschule einer einschlägigen Fachrichtung, zum Beispiel Architektur, Bauingenieurwesen, Vermessungskunde, Wirtschaftswissenschaften oder einer anderen für dieses Sachgebiet geeigneten Fachrichtung. Und eine mindestens fünfjährige praktische Tätigkeit innerhalb der letzten acht Jahre vor Antragstellung. Alternativ zum Studium akzeptiert die IHK Darmstadt eine mindestens zehnjährige praktische Tätigkeit innerhalb der letzten fünf Jahre auf dem Gebiet der Grundstückswirtschaft, die ihrer Art nach geeignet ist, die erforderlichen Kenntnisse für die Wertermittlung von Grundstücken zu vermitteln. Zum Beispiel: Makler, Bauträger, Projektentwickler oder Haus- und Immobilienverwalter. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige werden meist bei Erbauseinandersetzungen oder Scheidungen mit der Werteermittlung beauftragt. Sie sind nicht an die WertR und die WertV gebunden, sollten sich allerdings um die Einhaltungen dieser Vorschriften bemühen, da den Regeln der WertR und WertV im Wirtschaftsleben eine breite Allgemeingültigkeit zukommt [37].

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2. Zertifizierte Sachverständige

Zertifizierte Sachverständige werden von diversen Zertifizierungsinstitutionen zertifiziert. Da die Qualität der Sachverständigen von der Qualität der Zertifizierung abhängt, konnten sich die zertifizierten Sachverständigen bisher am Markt nicht gegen die öffentlich bestellten und vereidigten durchsetzen [37]. Sie sind ebenfalls nicht an die WertV bzw. WertR gebunden.

3. Sachverständige der regionalen Gutachterausschüsse Die Berufung der Sachverständigen der regionalen Gutachterausschüsse erfolgt nach Landesrecht. Sie sind die einzigen Immobiliensachverständigen, die an die Regelungen der WertV bzw. WertR gebunden sind. Regionale Gutachterausschüsse ermitteln und sammeln alle relevanten Parameter, die für die Bewertung der Grundstücke und Immobilien in ihrem Zuständigkeitsbereich liegen. Solche Parameter sind z.B. die Ermittlung von Bodenrichtwerten und die Bereitstellung von weiterem Datenmaterial, wie Aufstellung über Liegenschaftszinssätze, Bewirtschaftungsdaten und Kaufpreissammlungen. Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und weiteren ehrenamtlichen Mitgliedern [48]. Ihre Besetzung erfolgt teilweise nach politischem oder persönlichem Erwägen und nicht nach ihrer Sachkunde und Kompetenz [37].

4. Freie Sachverständige Da der Sachverständige in Deutschland kein geschützter Beruf ist, kann sich jedermann als Sachverständiger betätigen. Freie Sachverständige haben keine Prüfung ihrer Sachkunde absolviert und ihre Gutachten haben vor Gericht keine Aussagen, demnach sind sie auch nicht an die WertV oder WertR gebunden.

Die Rolle des Gutachterausschüssen arbeitet, beschränkt sich in Deutschland auf die Erstellung von Gutachten. Die deutschen Sachverständigen sind dabei nicht wie ihre britischen Kollegen noch als Berater und Makler am Kauf bzw. Verkauf oder der Vermietung des zu bewertenden Objektes beteiligt. Auf diese Weise bleibt die Unabhängigkeit des Sachverständigen weitgehend gewahrt. Er läuft jedoch Gefahr, den direkten Kontakt zum Marktgeschehen zu verlieren [55]. Die Hauptaufgabe des Sachverständigen ist es, den undurchsichtigen Grundstücksmarkt für die Öffentlichkeit durch verdichtete

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Informationen transparenter und zugänglicher zu machen und so eine marktgerechtere

Preisfindung zu ermöglichen.

Tabelle 2: Vergütung für Wertermittlungsgutachten nach HOAI [17]

Nach § 34 Abs.1 HOAI [17] sind die Mindest- und Höchstsätze der Honorare für die

Ermittlung des Wertes von Grundstücken, Gebäuden und anderen Bauwerken oder auch von Rechten an Grundstücken in Tabelle 2 dieser Arbeit festgesetzt. Laut § 34 (2) HOAI [17] richtet sich das Honorar nach dem Wert der Grundstücke oder Gebäude, der nach dem Zweck der Ermittlung zum Zeitpunkt der Wertermittlung festgestellt wird. Sind im Rahmen einer Wertermittlung mehrere Gebäude oder Grundstücke zu bewerten, so ist das Honorar nach der Summe der ermittelten Werte der einzelnen Objekte zu berechnen. Aus Tabelle 2 wird erkenntlich, dass es zwar keine Honorarzonen, dafür aber eine Normal- und eine Schwierigkeitsstufe bei der Ermittlung des Honorars gibt.

Schwierigkeiten können nach § 34 (5) HOAI [17] vorliegen:

• für Erbbaurechte, Nießbrauchs- und Wohnungsrechte

• bei Umlegung und Enteignung

• bei steuerlicher Bewertung

• für unterschiedliche Nutzungsarten auf einem Grundstück

• bei Berücksichtigung von Schadensgraden

• bei besonderer Unfallgefahr

• bei Wertermittlungen mit mehreren Stichtagen

• wenn eine Auseinandersetzung mit Grundsatzfragen und eine damit schriftliche Begründung erforderlich ist

• wenn der Auftragnehmer die erforderlichen Unterlagen beschaffen, überarbeiten oder anfertigen muss z.B. Grundbuchangaben, Feststellung der Roheinnahmen und Bewirtschaftungskosten, Anfertigen von Skizzen

Die aus Tab. 2 ermittelten Honorare mindern sich allerdings nach § 34 (6) HOAI [17] bei überschlägigen Wertermittlungen nach der Vorlage von Banken und Versicherungen um 30 %. Bei der Verkehrswertermittlung nur unter Heranziehen des Sachwertes oder Ertragswertes um 20 %, und bei der Umrechnung von bereits festgestellten Wertermittlungen auf einem anderen Zeitpunkt um 20 %. Nach § 33 HOAI ist die in Tab.2 dargestellte Vergütung allerdings nicht zwingend. Das Honorar für Gutachten kann bei der Auftragserteilung frei vereinbart werden, so dass Tab.2 an dieser Stelle nur als Richtschnur für die Vergütung angesehen werden kann.

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3 Erläuterung der Wertlehre

3.1 Unterschied Wert / Preis

Bevor näher auf die verschiedenen Werte der Immobilienbewertung eingegangen werden kann, bedarf es einer deutlichen Unterscheidung zwischen den beiden Begriffen „ Wert“ und „Preis“. Der Preis ist der beim Erwerb einer Ware oder Dienstleistung zu zahlender Betrag [22]. Er ist subjektiv, d.h. er bezieht sich auf einen konkreten Einzelfall und ist das Ergebnis einer einzelnen Transaktion. Der Preis kann über oder unter dem eigentlichen Wert des Grundstücks oder der Immobilie liegen. Der Wert eines schmalen Grundstücks in einem Industriegebiet ist eher als gering anzusetzen. Der Preis für ein und dasselbe Grundstück den z.B. McDonalds für die Errichtung eines Drive-In Restaurant zahlen müsste, wäre um einiges höher als der tatsächliche Wert des Grundstücks, da der zu erwartende Ertrag steigt. Ein Beispiel bei dem der Preis kleiner als der Wert ist wäre ein so genannter merkantiler Minderwert. Per Definition ist ein merkantiler Minderwert ein Schaden, welcher in der Vergangenheit auftrat, nun aber restlos beseitigt wurde. Bei dem der Käufer aber skeptisch ist und glaubt, dass dieser in Zukunft wieder auftreten könnte. Typische Beispiele hierfür ist ein Wasserschaden oder Ungezieferbefall. Auch ein bekannt gewordener Selbstmord im zu erwerbenden Objekt wird dessen Preis unter den eigentlichen Wert drücken, obwohl rationell und technisch gesehen dieser merkantiler Minderwert eigentlich keine Wertminderung mit sich bringen dürfte. Selbstmord ist ein sogenannter „Psychologischer Abschlag“ [37]. Der Wert hingegen beruht auf einer Schätzung und muss nicht zwangsläufig in jedem Fall mit dem real ausgehandelten und bezahlten Preis übereinstimmen [55]. Der Wert ist ein objektiver, nachprüfbarer Begriff, da er sich auf die Allgemeinheit bezieht. Aus dieser Beziehung kann auch nicht von einem einzelnen Kaufpreis auf die allgemeinen Wertverhältnisse des Grundstückmarktes geschlossen werden. So wird im Normalfall letztendlich der Preis eines Gutes zwischen den einzelnen Wertvorstellungen von Verkäufer und Käufer liegen [55] und er wird sich aus dem funktionalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage ergeben. Der Wert ist, aufgrund seiner Objektivität, simulierbar. Der Preis ist hingegen wegen seiner Subjektivität nur sehr schwer simulierbar [37]. Ergänzend kann zu der Abgrenzung von Wert und Preis noch das „klassische Wertparadox“ nach Smith [20] genannt werden. Bei der Beantwortung der Frage ob ein Kubikmeter Wasser oder ein stecknadelkopfgroßer Diamant mehr wert ist, wird jeder intuitiv antworten: Der Diamant. Korrekt ist, dass man für den Diamanten vielleicht das hundert- bis zweihundertfache des Kubikmeter Wassers zahlen müsste. Das Paradoxon begründet

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sich nun dadurch, dass Wasser eigentlich das wertvollere Gut von beidem ist, denn ein

Mensch kann maximal drei Tage ohne Wasser auskommen bevor er stirbt, während er jedoch ein ganzes Leben lang ohne einen einzigen Diamanten auskommen kann. Smith löst nun dieses Paradoxon auf, indem er den Begriff des Wertes in Tauschwert (value in exchange) und Gebrauchswert (value in use) aufspaltet [24]. Der Gebrauchswert von Wasser ist ungemein hoch, während der Gebrauchswert eines Diamanten relativ gering ist. Umkehrt ist die Situation beim Tauschwert: das Wasser hat einen sehr geringen Tauschwert, während der Diamant einen sehr hohen hat. Dieser Tauschwert gilt allerdings nur für westliche Industrienationen, denn in der Wüste Gobi hat mit Sicherheit auch Wasser einen erheblichen Tauschwert.

3.2 Werte der Immobilienbewertung

Im Rahmen der Immobilienbewertung stößt man auf unzählige Wertbegriffe deren Erläuterung eine eigenständige Diplomarbeit füllen würde. Daher wird in dieser Arbeit nur auf die drei elementarsten Werte fokussiert:

• Verkehrswert

• Beleihungswert

• Versicherungswert

3.2.1 Verkehrswert

Das Hauptziel der Grundstücks- und Immobilienbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswertes. Der Begriff des Verkehrswertes wird im § 194 BauGB [1] definiert:

„ Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

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In aller Klarheit sagt diese Definition aus, dass es sich bei dem Verkehrswert nicht um

einen rechnerischen Wert handelt, sondern um einen Preis, der unter normalen Umständen wahrscheinlich für das Bewertungsobjekt zu erzielen sei. Somit ist der Verkehrswert eher ein durchschnittlicher Zeitwert, der im Mittelfeld der zum Vergleich herangezogenen Transaktion liegt [40]. Das Element der Schätzung spielt dabei eine beträchtliche Rolle. So werden unterschiedliche Gutachter bei der Bewertung von ein und derselben Immobilie zum selben Bewertungsstichtag meistens zu abweichenden Verkehrswerten kommen. In der Rechtssprechung wird von einem Genauigkeitsgrad zwischen +/- 20% bis +/- 30% ausgegangen [55]. Unter „gewöhnlichem Geschäftsverkehr“ versteht man einen Handel auf dem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen [23]. Liebhaberimmobilien, wie z.B. eine Villa am Heidelberger Schloss, werden somit nicht zum „ gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ veräußert wie eine Immobilie eines „fast-insolventen“ Unternehmens. Der Verkehrswert bestimmt sich auf der Grundlage aller tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften eines Grundstücks, die für jedermann innerhalb eines bestimmten Grundstückteilmarktes wertbeeinflussend sind. Diese Eigenschaften sind z.B. Lage und Zustand des Grundstücks, Kaufkraft, Angebot und Nachfrage usw. [29]. Da sich per Definition der Verkehrswert nach den allgemeinen Wertverhältnissen die zum Stichtag der Wertermittlung vorherrschen bestimmt, ist der Verkehrswert eine zeitabhängige Größe. Die Wertermittlung hat nur zu ihrem Stichtag Gültigkeit, da der Grundstücksmarkt und der Zustand der Immobilie hinsichtlich der tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften kontinuierlichen Änderungen unterworfen ist [29]. Um eine Verkehrswertschätzung sach- und fachgerecht erstellen zu können, sind sämtliche Liegenschaftsdaten, ein Grundbuchauszug, entsprechende Planunterlagen, sowie diverse Abklärungen betreffend Bauzone, Ausnutzungsziffer, Nutzungsreserven etc. von enormer Wichtigkeit [37]. Eine Besichtigung der gesamten Liegenschaft ist in jedem Falle zwingend und unerlässlich. Beim Augenschein ist der Zutritt in alle Räume und Geschosse zu ermöglichen, um Bauart, Bauqualität, Zustand, eventuelle Schäden oder Mängel erfassen zu können. Rechte und Belastungen, wie Nießbrauch, Wohnrecht, Erbbaurecht, Wegerecht oder Leitungsrecht, beeinflussen ebenfalls den Verkehrswert, werden in dieser Arbeit allerdings nicht weiter behandelt. Erst wenn sämtliche benötigten Unterlagen über die Liegenschaft vorhanden sind und eine Besichtigung stattgefunden hat, ist es dem Gutachter möglich, eine Verkehrswertschätzung vorzunehmen [25].

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3.2.2 Beleihungswert

Der Begriff Beleihungswert ist in Deutschland nicht gesetzlich definiert. Er entspricht im allgemeinen Sprachgebrauch dem Begriff Verkaufwert. Dieser ist wiederum im § 12 Abs. 1 des Hypothekenbankgesetz (HBG) beschrieben [18]:

„ Der bei der Beleihung angenommene Wert des Grundstücks darf den durch sorgfältige Ermittlung festgestelltem Verkaufswert nicht übersteigen. Bei der Feststellung dieses Wertes sind nur die dauernden Eigenschaften des Grundstückes und der Ertrag zu berücksichtigen, welchen das Grundstück bei ordnungsgemäßer Wirtschaft jedem Besitzer nachhaltig gewähren kann.“

Der Beleihungswert darf den Verkehrswert eines Grundstückstücks oder einer Immobilie nicht überschreiten. Gerade die Banken, die im Hypothekenfall den Beleihungswert eines Grundstücks ermitteln, achten stark auf diese Regel, da sie sonst eventuell im Insolvenzfall des Hypothekennehmers einen erheblichen Verlust hinnehmen müssen. Die Ermittlung des Beleihungswertes einer Immobilie wird nach internen Richtlinien gehandhabt. Bei Hypothekenbanken liegt die Beleihungsgrenze in der Regel bei 60%, bei Geschäftsbanken und Bausparkassen bei ca. 80% und bei Versicherungen bei ca. 45% [27]. Im besonderen Maße ist nach §12 HBG [18] bei der Ermittlung des Beleihungswertes auf die dauernden Eigenschaften und die Nachhaltigkeit der Erträge des Grundstückes zu achten. Der Beleihungswert sollte so festgesetzt werden, dass er bei freihändigem Verkauf auch bei schlechten Verhältnissen des Grundstücksmarktes mindestens realisiert werden kann [37]. D.h der Beleihungswert orientiert sich am voraussichtlichen Verkaufserlös einer Immobilie. Er ist somit der jederzeit am Markt sicher erzielbare Wiederverkaufswert eines Objektes, welcher nach den Regeln des Hypothekenbankgesetzes ermittelt wird. Im Hinblick darauf, dass Finanzierungen über einen längeren Zeitraum festliegen, orientieren sich Kreditinstitute bei entsprechenden Objektbewertungen nicht ausschließlich am aktuellen Marktwert. Bei der Ermittlung des Beleihungswertes muss also im besonderen Maße eine Überbewertung der Grundstücke oder der Immobilie vermieden werden.

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Die drei Hauptursachen für eine solche Überbewertung sind [53]:

1. die Mitbewertung von Luxusausstattungen

2. nicht allgemein als honorierbar geltende Sonderbauteile

3. den Ansatz überhöhter Baulandpreise oder von Höchstmieten

Spezifische Anweisungen über die Beleihungswerteermittlung werden von den Hypothekenbanken erlassen. Diese Anweisungen benötigen dann die Genehmigung des Bundesaufsichtsamtes für das Kreditwesen [55]. Inhaltlich enthalten sie Begriffsbestimmungen, Wertermittlungsgrundsätze und deren Methoden sowie Detailregelungen. Zwischen Verkehrswertermittlung und der Beleihungswertermittlung gibt es keine nennenswerten Unterschiede, so dass als Grundlage für die Ableitung des Beleihungswertes der Verkehrswert geeignet ist [55]. Allerdings müssen bei der Ermittlung des Beleihungswertes objektspezifische Sicherheitsabschläge berücksichtigt werden [29].

3.2.3 Versicherungswert

Der Versicherungswert ist in § 13 Nr. 2 VVG [14] (Gesetz über den Versicherungsvertrag) definiert:

„Versicherungswert 1914 ist der ortsübliche Neubauwert des Gebäudes entsprechend seiner Größe und Ausstattung sowie seines Ausbaus nach Preisen des Jahres 1914. Hierzu gehören auch Architektengebühren sowie sonstige Konstruktions- und Planungskosten.“

Der Versicherungswert findet bei der Versicherung von baulichen Anlagen gegen Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschäden Anwendung. Da Grund und Boden als unzerstörbar gelten, wird dabei üblicherweise nur der Gebäudewert ermittelt [55]. Die meisten Gebäudeschätzungen kommen im Versicherungswesen vor, weil in der Regel der Vertrag auf Übernahme der Versicherung gegen Schaden, welcher dem Gebäude durch Brand, Blitzschlag, dadurch veranlasstes Löschen, Niederreißen oder Ausräumen zugefügt ist, aufgrund einer Schätzung des Versicherungswertes des Gebäudes abgeschlossen wird [45]. Hinsichtlich des Leistungsumfangs der

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Versicherung im Schadensfall wird der Versicherungswert nach Abbildung 3

unterschieden.

Neuwertversicherung:

Bei dieser Art der Versicherung wird der ortsübliche Neubauwert als Versicherungssumme festgelegt, wobei im Schadensfall der Ersatz des Neuwertes der baulichen Anlage gewählt wird [37]. Damit im eventuellen Schadensfall nicht von Seiten der Versicherungsgesellschaft der Einwand der Unterversicherung geltend gemacht werden kann, muss man die Entwicklung der Neubaukosten im Zeitablauf beobachten und die Versicherungssumme entsprechend anpassen [55]. Neuwertversicherungen sind hauptsächlich im Bereich der Versicherungen von Wohn-und Geschäftshäusern üblich.

Gleitende Neuwertversicherung:

Die Versicherungssumme passt sich im Zeitablauf automatisch den Schwankungen in den Preis- und Wertverhältnissen an. Jedoch kann auch hier eine Unterversicherung vorliegen, falls die Versicherungssumme niedriger als der Versicherungswert ist [37]. Gleitenden Neuwertversicherungen sind ebenfalls bei Versicherungen von Wohn- und Geschäftshäusern üblich.

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Zeitwertversicherungen:

Die Zeitwertversicherung war bis 1950 die vorherrschende Versicherungsart in der Gebäudefeuerversicherung [45]. Bei ihr wird der Neubauwert abzüglich Abnutzung der baulichen Anlage als Versicherungssumme festgelegt. Zeitwertversicherungen kommen heute hauptsächlich bei nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden zum tragen. (z.B. landwirtschaftliche Gebäude)

Versicherungen zum gemeinen Wert:

Wird als Versicherungssumme der gemeine Wert festgelegt, so ist darunter der vom Versicherungsnehmer erzielbare Verkaufspreis des Grundstückes zu verstehen [29]. Der Versicherungswert von Gebäuden ist der gemeine Wert, falls das Gebäude zum Abbruch bestimmt oder sonst dauernd entwertet ist [45]. Eine dauernde Entwertung liegt vor, wenn das Gebäude für seinen Zweck allgemein oder im Betrieb des Versicherungsnehmers nicht mehr zu verwenden ist [45].

4 Klassische Verfahren der Wertermittlung in Deutschland

Wie unter Kapitel 3.2.1 bereits erwähnt, ist das Ziel der Grundstücksbewertung, von Ausnahmefällen abgesehen, die Ermittlung des Verkehrswertes. Nach § 7 Abs. 1 WertV [58] stehen dem Sachverständigen dazu drei Verfahren zu Verfügung:

„ Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind das Vergleichswertverfahren (§§13 und 14), das Ertragswertverfahren (§§15 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 25) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstückmarktes zu bemessen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen.“

Die Wahl der Bewertungsverfahren, nach § 7 Abs. 2 WertV [58], ist nach Art des Gegenstandes der Wertermittlung, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten, vorzunehmen.

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Erklärung der drei klassischen Wertermittlungsverfahren [37]:

Vergleichswertverfahren: Die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden mittels

Ertragswertverfahren: Die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden auf

Sachwertverfahren: Die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden auf

5 Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 15 bis 20 WertV [58] geregelt und richtet sich auf fremdgenutzte bzw. renditeorientierte Immobilien, die üblicherweise als Kapitalanlage gehandelt werden. Der Grundstückwert wird im Wesentlichen durch den nachhaltig erzielbaren Grundstücksertrag bestimmt.

Bewertungsobjekte für das Ertragswertverfahren sind [37]:

• Mietwohngrundstücke

• Geschäftsgrundstücke

• Gemischt genutzte Grundstücke

• Bürohäuser

• Ladengeschäfte

• Gewerbegrundstücke

• Industriegrundstücke

• Garagengrundstücke

• Hotels

Der Ertragswert ist somit die wirtschaftliche Wertkomponente bei der Verkehrswertermittlung. Lage, Mietwerte, Rentabilität und Nutzungsdauer sind hierbei die wesentlichen Kriterien [45]. Beim Ertragswertverfahren wird der Ertragswert als Summe der Barwerte aller bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung eines Grundstücks nachhaltig erzielbaren Reinerträge einschließlich des Barwerts des Bodenwerts, ermittelt [29]. Der umfangreiche Ablauf des Ertragswertverfahrens ist in Abbildung 5 schematisch dargestellt.

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5.1 Der Jahresrohertrag

Definition nach § 17 WertV [58]

„Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbare Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütung. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen“

Ist die Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung ungenutzt, müssen üblicherweise erzielbare Einnahmen zugrundegelegt werden. Dies gilt auch für Fälle, in denen das Entgelt oberhalb oder unterhalb der üblicherweise erzielbaren Miete liegt [37]. Diese Einnahmen müssen per Definition jedoch nachhaltig erzielbar sein. Darunter ist zu verstehen, dass die Einnahmen aus Miete oder Pacht auch langfristig erzielbar sein müssen und dass es sich nicht nur um kurzfristig erzielbare besonders hohe oder besonders niedrige Einnahmen handelt. So können zum Beispiel ungewöhnlich hohe Mieteinnahmen, die auf einen kurzfristigen Engpass zurückzuführen sind, in der Regel nicht als nachhaltig und dauerhaft angesehen werden [35]. Abbildung 6 verdeutlicht wie eine nachhaltig erzielbare Miete ermittelt werden kann.

Aus Abbildung 6 wird deutlich, dass man nach der Ermittlung der ortsüblichen Miete

unbedingt einen Blick in die Zukunft richten sollte. Die wichtigste Frage lautet: „ Gibt es Entwicklungstendenzen, die eine Erhöhung oder Senkung der nachhaltigen Miete erwarten lassen?“ [35]. Auch wenn zur Beantwortung dieser Frage bisweilen hellseherische Fähigkeiten von Nöten sind, so sollte man dennoch den Ausblick in die Zukunft wagen. Schon das Gebot der Nachhaltigkeit verbietet es, derzeitige ortübliche Mieten unreflektiert in das Ertragswertverfahren zu nehmen [35]. Informationen über diese Entwicklungstendenzen lassen sich sowohl aus der Tagespresse, wie auch aus zahlreichen Fachpublikationen entnehmen. Auf den Einbezug von Mietpreisen aus Annoncen des Immobilienmarktes sollte man verzichten, da diese nur die Preisvorstellungen der Verkäufer wiederspiegeln und nicht die tatsächliche Marktsituation darlegt [40]. Es gibt Banken- und Maklerunternehmen, die Marktberichte herausgeben in denen auch Prognosen über zukünftige Entwicklungen enthalten sind. Der Rohertrag lässt sich darstellen als: Brutto – kalt, netto – kalt, brutto – warm oder netto – warm. Soweit man die Problematik marktgerecht angehen will, müsste man die Mieten auf der Basis „brutto – warm“ als Rohertrag interpretieren, denn jeder Mieter, gleichgültig ob ein Wohnungs- oder Gewerberaummieter, ist weniger interessiert daran, wie sich der von ihm insgesamt zu zahlende Betrag auf Grundmiete und Umlagen aufteilt [40]. Für ihn ist letztlich der zu zahlende Gesamtbetrag relevant [40]. Für die rechnerische Ermittlung des Reinertrages ist es egal ob man von der Brutto-oder Nettomiete ausgeht. Wichtig ist nur, dass man entsprechende Aufwands- und Ertragspositionen verwendet. Von einer reinen Bruttomiete sind die gesamten Bewirtschaftungskosten abzuziehen.

Bewirtschaftungskosten zu mindern, von denen die Betriebskosten bereits abgezogen worden sind [37]. Eine Bruttomiete, die Schönheitsreparaturen enthält, ist um die Bewirtschaftungskosten zu Instandhaltungskosten auch ein entsprechender Ansatz für Schönheitsreparaturen enthalten ist [40]. Sind möblierte Vermietungen vorgenommen worden, ist auf der Aufwandseite ein Möblierungszuschlag vorzunehmen. Unglücklicherweise sind in der WertV bei der Definition des Rohrertragsbegriffs, die tatsächlich umgelegten Nebenkosten nicht Vergleichsbetrachtung völlig ungeeignet, da er von Fall zu differenzieren kann [40]. Um trotzdem eine Vergleichbarkeit der Roherträge zu erlangen, sollte man sich auf einen einheitlichen Begriff einigen. Entweder ein Nettobetrag ausschließlich aller Betriebskosten, oder besser ein Bruttobetrag einschließlich aller Betriebskosten. Diese Bruttomieten müssen allerdings dem Marktverhalten angepasst werden. Wenn beispielsweise der Hausmeister zu teuer ist,

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wird kein Mieter mehr Miete zahlen nur weil der Hausmeister überbezahlt ist. Der

Hausmeister erhöht also nicht die Bruttomiete, sondern senkt die Nettomiete. Der Jahresrohertrag, der schließlich in das Ertragswertverfahren eingeht, berechnet sich nach Formel 1:

Formel 1: Ermittlung des Jahresrohertrags

5.2 Bewirtschaftungskosten

Die im Ertragswertverfahren zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten setzen sich nach § 18 WertV [58] aus folgenden Einzelpositionen zusammen:

• Betriebskosten (sofern nicht auf den Mieter umgelegt)

• Verwaltungskosten

• Mietausfallwagnis

• Instandhaltungskosten

• Abschreibung

Es sind jedoch nur die Kosten zu berücksichtigen, die der Grundstückseigentümer nicht auf die Mieter umlegen kann. Bei Wohnungsvermietungen sind das insbesondere die Verwaltungskosten, das Mietausfallwagnis und größere Instandhaltungskosten. Kleinere Instandhaltungskosten, Schönheitsreparaturen und die meisten anfallenden Betriebskosten können dagegen auf die Mieter umgelegt werden. Die Abschreibung ist in den sogenannten Vervielfältiger nach §16 Abs.3 WertV [58] eingerechnet und muss daher nicht weiter berücksichtigt werden. Bei Geschäftsraumvermietungen können zusätzlich die Instandhaltungsmaßnahmen auf den Mieter übertragen werden [35]. Die Kosten sind auch nur in der Höhe anzusetzen, wie sie bei normalen, die Art der Nutzung berücksichtigenden Verhältnissen, mit fremdem Personal für ein unverschuldetes

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Grundstück laufend entstehen [29]. Überdurchschnittliche Kosten, die aus einer

unvernünftigen Wirtschaftsweise resultieren, müssen ebenso außer Betracht bleiben wie unterdurchschnittliche Kosten, die durch eine Muster- oder Idealbewirtschaftung anfallen [50].

5.2.1 Betriebskosten

Betriebskosten sind nach § 18 Abs. 3 WertV [58] wie folgt definiert:

„Betriebskosten sind Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Grundstückes sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen.“

In der Regel trägt der Mieter neben der Miete die Betriebskosten in voller Höhe. Diese können aber nur erhoben werden, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthalten ist [55]. Was im Einzelfall bei Wohngebäuden zu den Betriebskosten zu rechnen ist, gibt die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) [62] vor:

„Die Betriebskosten sind nur anzusetzen, soweit sie nicht durch besondere Umlagen, die vom Aufwand und Verbrauch abhängig sind, neben der Miete erhoben werden “

Betriebskosten sind unter anderem Kosten für [37]:

• Ver- und Entsorgung

• Heizung

• Haus- und Straßenreinigung sowie Müllabfuhr

• Ungezieferbekämpfung

• Gartenpflege

• Beleuchtung

• Hauswart

• Gemeinschaftsantennen

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• Wascheinrichtungen

• Entwässerung

• Schornsteinreinigung

• Sach- und Haftpflichtversicherung

• Fahrstuhlbetrieb

Auch Kosten, die vom Mieter außerhalb der Miete direkt an Dritte gezahlt werden, sind bei den Betriebskosten nicht zu berücksichtigen. Das wären zum Beispiel Zahlungen des Mieters für die Versorgung mit Wasser oder Strom, die direkt an das Versorgungsamt gehen. Prinzipiell sind Betriebskosten nach ihrer tatsächlichen Höhe anzusetzen. Um diese tatsächliche Höhe festzustellen, müssen die einzelnen Mietverträge eingesehen werden [35]. Es ist allerdings stets zu überprüfen, ob die tatsächlichen Betriebskosten dem üblichen Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen. Betriebskosten sollten grundsätzlich einzeln und nicht prozentual ermittelt werden, da sich kein Käufer mit der prozentualen Nennung der Betriebskosten auf den Rohertrag zufrieden gibt [40]. Auch bei vorläufiger überschlägiger Bewertung sollten Betriebskosten auf den Quadratmeterpreis erfasset werden. Sollte eine Einzelermittlung nicht möglich sein, so gehen Erfahrungswerte davon aus, dass sich die Betriebskosten auf 5% bis 12% der Jahresrohertragsmiete belaufen [50].

5.2.2 Verwaltungskosten

Verwaltungskosten sind nach § 18 WertV [58] wie folgt definiert:

„Die Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung.“

Beispiele für anfallende Leistungen bei der Verwaltung einer Immobilie sind in Abbildung 7 dargestellt. Abhängig sind diese Verwaltungskosten bei Wohngebäuden

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im Wesentlichen von der Nutzungsart und der Größe des zu verwaltenden Objekts,

von der Anzahl und der Sozialstruktur der Mieter, sowie der Größe der Gemeinde [45]. Sie betragen in Abhängigkeit der genannten Faktoren ca. 2% bis 5% des Rohertrags [35]. Bei Gewerbeobjekten ist der Mietvertrag zusätzlich daraufhin zu untersuchen, ob die Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Ist dies der Fall, so werden keine Verwaltungskosten angesetzt. Ansonsten kann bei Gewerbeobjekten von Verwaltungskosten zwischen 0,15 €/m² und 0,25 €/m² Nutzfläche ausgegangen werden [35].

Tabelle 3: Jährliche Verwaltungskosten nach §26 Abs. 2 und 3 sowie §41 Abs. 2

II. BV [62]

Die Verwaltungskosten, wie auch die später erläuterten Instandhaltungskosten, verändern sich ab dem 01.01.05 und am 1. Januar eines jeden darauf folgenden dritten Jahres um den Prozentsatz, um den sich seit der letzten Veränderung der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland insgesamt verändert hat [62]. Für die Veränderung am 1. Januar 2005 ist die Veränderung seit dem 1.Januar 2002 maßgeblich [62].

5.2.3 Mietausfallwagnis

Definiert wird das Mietausfallwagnis in § 18 WertV [58]:

„ Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung.“

Das Mietausfallwagnis ist bei Wohnungs- und Gewerbeobjekten im Wesentlichen von der Lage des Objektes abhängig. In guten Lagen ist das Mietausfallwagnis um einiges geringer als es in schlechten Lagen mit einer hohen Mieterfluktuation der Fall ist [35]. Das Mietausfallwagnis für Wohngrundstücke wird üblicherweise mit 2% des Jahresrohertrages quantifiziert [55]. Bei gewerblichen Objekten wird das Mietausfallwagnis zwischen 4% bis 8% des Rohertrages kalkuliert [29]. Eine weitere Abhängigkeit bei gewerblich genutzten Grundstücken ist neben der Lage des

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Grundstückes in besonderem Maße die Bonität der Mieter und die

Mietvertragsgestaltung, so dass bei langfristigen gewerblichen Mietverträgen mit bonitätsmäßig erstklassigen Mietern das Mietausfallwagnis mit ca. 0,5% bis 1% angesetzt werden kann [45]. Die zwei- bis vierfache Überhöhung des Mietausfallwagnisses für gewerblich genutzte Objekte gegenüber Wohnungsobjekte rührt daher, dass bei Leerstand von Geschäftsräumen diese zu Zeiten schlechter Konjunktur kaum wieder vermietet werden können. Die Tatsache, dass Mietminderungen heute nicht selten sind und eigentlich auch im Rahmen des Mietausfallwagnisses zu erfassen sind, wirft allerdings die Frage auf, ob diese herkömmlichen Sätze hoch genug sind [40]. Wenn zum Bewertungsstichtag bereits ein länger andauernder Leerstand vorhanden ist, ist es nicht sachgerecht wenn man diesen nur mit einem höheren Mietausfallwagnis erfasst. Zusätzlich müsste man für die angenommene Leerstandszeit die anfallende Miete ermitteln, auf den Bewertungsstichtag abzinsen und dann vom Verkehrswert der vermieteten Immobilie abziehen [40].

5.2.4 Instandhaltungskosten

Definition nach §18 WertV [58]:

„Instandhaltungskosten sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs der baulichen Anlage während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen.“

Instandhaltungskosten sollen also den alterungsbedingten Wertverfall der baulichen Anlage technisch sachgerecht aufhalten. Grundsätzlich obliegt die Instandhaltungs-und Instandsetzungspflicht dem Vermieter. Bei Wohnraumvermietung kann er Schönheitsreparaturen und kleinere Instandsetzungsreparaturen vertraglich auf den Mieter übertragen lassen [55]. Man unterstellt im Ertragswertverfahren, dass jährlich ein gewisser Betrag auf ein Reparaturkonto eingezahlt wird. Das so erzielte Aufkommen soll, inklusive der erbrachten Zinsen, so groß sein, dass während der Lebensdauer der Immobilie sowohl die periodisch anfallenden Kleinreparaturen, als auch die nicht periodisch anfallenden Großinstandhaltungsmaßnahmen von diesem Konto komplett bezahlt werden können [40]. Die Instandhaltungskosten werden im

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Rahmen des Ertragwertverfahrens zwischen 5% und 22% des Rohertrages angesetzt

[50]. Diese Darstellung der Instandhaltungskosten ist allerdings sehr ungenau und sollte in der Praxis vermieden werden. Die Kostenerfassung sollte, wie bei den Betriebskosten, nach Quadratmeteransätzen und nicht nach Prozentsätzen des Mietertrages erfolgen [40]. Niedrige Mieten können Reparaturen ebenso wenig preiswert machen wie höhere Mieten sie verteuern [40]. Im Rahmen des Gesetzes zur Reform des Wohnungsbaurechts vom 13.09.2001 wurden die Pauschalen der Instandhaltungskosten in der II. BV [62] geändert.

Tabelle 4: Jahresansätze für Instandhaltungskosten ab dem 01.01.2002 für Wohnungen nach § 28 Abs. 2 bis 5 II.BV [62]

Jährliche Zuschläge pro m² Wohnfläche:

Jährliche Abzüge pro m² Wohnfläche:

Mit der Zeit werden diese Ansätze aus Tabelle 4 zu niedrig sein. Vorkriegsbauten und Häuser mit wenigen Wohnungen, das heißt bis maximal 16 Wohneinheiten, werden schon jetzt mit höheren Ansätzen bedacht werden müssen [40]. Die bisherigen Versionen der WertR [61] schlugen für Häuser, die vor 1950 gebaut wurden,

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altersabhängige Zuschläge zum Maximalsatz der II.BV [62] vor. Sollten konkrete

Erfahrungswerte fehlen, empfiehlt es sich, diese Zuschläge für Instandhaltungskosten gemäß Tabelle 5 auch heute noch zu verwenden [40].

Tabelle 5: Altersabhängige Zuschläge zum Maximalsatz der II.BV [62] für Bauten vor 1950:

In Anlehnung mit den neuen Ansätzen der II.BV [62] lassen sich mit diesen altersabhängigen Zuschlägen aus Tabelle 6 folgende Beträge errechnen.

Tabelle 6: Instandhaltungskosten der II.BV [62] inklusive altersabhängiger Zuschläge [40]

5.3 Restnutzungsdauer

Definition Restnutzungsdauer [35]:

„ Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.“

Mit dieser Definition wird klargestellt, dass es sich bei der anzusetzenden Restnutzungsdauer um die wirtschaftliche Restnutzungsdauer handelt und nicht um die technische Lebensdauer [40]. Die technische Lebensdauer hängt von der Qualität der verwendeten Baumaterialien ab und wird durch die Haltbarkeitsgrenze der tragenden Bauteile determiniert. Im Regelfall ist die technische Restnutzungsdauer länger als die wirtschaftliche, so dass schon allein von diesem Gesichtspunkt aus die Betrachtung bei der Wertermittlung auf die wirtschaftliche Restnutzungsdauer fokussiert werden sollte. Da es kaum eine Immobilie gibt, die im Laufe ihrer Zeit nicht modernisiert wird, wird die Restnutzungsdauer zum Teil nicht unerheblich überschritten. Auch Immobilien, die man als Liebhaberobjekte bezeichnet, können eine längere Restnutzungsdauer verzeichnen als üblicherweise zu erwarten wäre. Die Vornahme von erforderlichen Reparaturen kann nur eine Verlängerung der üblichen Nutzungsdauer haben, wenn sie zuzüglich zur Reparatur noch einen Modernisierungseffekt haben. Vorgenommene Reparaturen können nur ein Erreichen der Nutzungsdauer bewirken, unerlassene hingegen können die üblichen Nutzungsdauern reduzieren [40]. Vorgenommene Modernisierungsarbeiten können die Restnutzungsdauer verlängern, nicht vorgenommene Modernisierungen hingegen bewirken, dass die Restnutzungsdauer in der ursprünglichen Höhe verbleibt [40]. Also ist es schlichtweg falsch, dass nicht vorgenommene Modernisierungen die Restnutzungsdauer verkürzen können. Eine korrekte Ermittlung der Restnutzungsdauer kann im Einzelfall sehr schwierig sein. Es ist umso schwieriger eine korrekte Angabe zu machen je neuer die Immobilie ist. Je älter sie ist, desto fundierter ist die Restnutzungsdauer zu erfassen. Dieses Problem hat zum Glück eine Selbstheilungseffekt [40], denn Differenzen im Ansatz langer Restnutzungsdauern haben bei neuen Immobilien kaum Einfluss auf das Ertragsergebnis. Wichtig wird die Präzision dieses Ansatzes erst bei einem Alter der Immobilie von über 30 Jahren. Ab diesem Alter sind Restnutzungszeiten einfacher und genauer bestimmbar. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wird im Allgemeinen durch Abzug des Alters von der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlage ermittelt. Eine große Bedeutung kommt bei dieser Vorgehensweise

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