Mängel bei Wohnraummietverträgen. Die Rechte des Mieters


Seminararbeit, 2020

16 Seiten, Note: 1,3


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1 Einführung

2 Der Mangelbegriff
2.1 Definition
2.2 Reichweite des Mangelbegriffs
2.3 Rechte und Pflichten der Vertragsparteien

3 Rechte des Mieters
3.1 Erfüllungsanspruch
3.2 Minderung (§ 536 BGB)
3.3 Schadensersatz (§ 536a Abs. 1 BGB)
3.3.1 Anfänglicher Mangel (§ 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB)
3.3.2 Nachträglicher Mangel (§ 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB)
3.3.3 Verzug mit der Mängelbeseitigung (§ 536a Abs. 1 Alt. 3 BGB)
3.4 Aufwendungsersatz nach Selbstvornahme (§ 536a Abs. 2 BGB)
3.4.1 Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB)
3.4.2 Notmaßnahmen (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB)
3.5 Kündigung des Mietverhältnisses
3.5.1 Die ordentliche Kündigung
3.5.2 Die außerordentliche befristete Kündigung
3.5.3 Die außerordentliche fristlose Kündigung
3.6 Widerspruch des Mieters
3.7 Ausschluss der Rechtsfolgen der §§ 536, 536a BGB
3.7.1 Gesetzlicher Ausschluss
3.7.2 Dem Mieter zurechenbare Mängel
3.7.3 Vertraglicher Ausschluss

4 Fazit

5 Literatur- und Quellenverzeichnis

1 Einführung

Nicht umsonst gilt Deutschland als das „Mieterland schlechthin"1. Zwar befinden sich die Zinsen zur Finanzierung seit der Finanzkrise 2008 auf einem enorm niedrigen Niveau, doch besaßen 2018 nur 42,1 Prozent aller Deutschen Wohneigentum.2 Damit ist die Wohneigentumsquote in Deutschland innerhalb Europas am zweitniedrigsten3. Eine große Rolle bei dieser Verteilung spielt vor allem die Wohnungspolitik, die hierzulande Anreize für das Mieten von Wohnraum schafft, etwa durch Mietpreisregulierung.4

Charakterisierend für den Mietvertrag ist gemäß § 535 BGB die Überlassung einer Sache auf Zeit gegen Entrichtung eines vereinbarten Entgelts, die Miete.5 Beachtlich ist, dass innerhalb des BGB weitere Vertragstypen existieren, welche sich regelmäßig nur in wenigen Punkten voneinander unterscheiden und demnach eine Abgrenzung erforderlich machen.6 Beispielsweise gewährt der Pachtvertrag dem Pächter im Gegensatz zum Mieter, insbesondere das Recht zur Fruchtziehung.7 Neben körperlichen Gegenständen kann es sich daneben auch um Rechte oder Sach- und Rechtsgesamtheiten handeln.8 In Abgrenzung zur Leihe, ist die Gebrauchsüberlassung beim Mietvertrag entgeltlich.9 Bei der Verwahrung wird der Verwahrer verpflichtet, eine Sache des Hinterlegers aufzubewahren, ohne die Sache aber - im Gegensatz zum Mietvertrag - selbst nutzen zu dürfen.10

Die speziellen Regelungen für Wohnraummietverträge der §§ 549 bis 577a BGB gehen den allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse in §§ 535 bis 548 BGB vor, insoweit sie spezieller sind.11

Ob die Vorschriften über die Wohnraummiete anwendbar sind, richtet sich nach dem von den Parteien verfolgten Zweck.12 Von einer Wohnraummiete ist nur dann auszugehen, wenn zum privaten Aufenthalt von Menschen geeignete Räume gerade zu diesem Zweck vermietet werden.13 Ist dies der Fall, so kommt der Vertrag zustande, sobald sich die Parteien über den Gegenstand, die Dauer des Mietverhältnisses und über die Höhe der Miete geeinigt haben.14

Gegensätzlich zu den allgemeinen Vorschriften, welche weitgehend dem an der Privatautonomie orientierten Vertragsbild des BGB entsprechen, tragen die Vorschriften über Wohnraummietverträge der strukturellen Unterlegenheit des Mieters Rechnung, indem die Vertragsfreiheit eingeschränkt wird.15 Nach Oetker/Maultzsch kann nur so der Schutz des Mieters gewährleistet werden.

Zwar haben Mietverträge weitgehend eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung, indem insbesondere viele Gewerbetreibende auf gemietete Räume angewiesen sind.16 Speziell im Hinblick auf die Vermietung von Wohnraum darf jedoch auch die soziale Relevanz nicht unberücksichtigt bleiben. Da der Mieter in der Regel in existenzieller Weise auf den Wohnraum angewiesen ist, besteht zwischen Vermieter und Mieter ein strukturelles Ungleichgewicht.17 Dies wird vor allem dadurch deutlich, dass der Vermieter weitverbreitet als skrupellos, vermögend und gewinnstrebend angesehen wird, dem der Mieter schutzlos ausgeliefert ist. Die Kündigung seitens des Vermieters bedeutet für den Mieter nicht selten einen enormen Stressfaktor und kann zur Obdachlosigkeit führen.

Doch ist der Mieter dem Vermieter tatsächlich schutzlos ausgeliefert, während dieser sich bereichert? Diese Arbeit beschäftigt sich mit der Frage, ob das Verhältnis des Mieters zum Vermieter tatsächlich unausgewogen ist und inwieweit dem Mieter die Möglichkeit offen steht, seine Rechte bei Mängeln geltend zu machen.

2 Der Mangelbegriff

2.1 Definition

Weist die vermietete Sache einen Mangel auf, so kann der Mieter auf eine Vielzahl verschiedener Rechtsbehelfe zugreifen.18 Abzugrenzen sind Sach- und Rechtsmängel an der Sache.19 Zudem bildet die „zugesicherte Eigenschaft" (§ 536 Abs. 3 BGB) eine weitere eigenständige Kategorie des Mangels.20 Ein Sachmangel liegt nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB vor, soweit die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben ist.21 Abgestellt wird nach allgemeiner Ansicht auf die Vereinbarungen der Vertragsparteien, weshalb man im Mietrecht - ebenso wie im Kaufrecht - von einem subjektiven Mangelbegriff spricht.22 Folglich ist ein Mangel insbesondere dann anzunehmen, wenn die tatsächliche Beschaffenheit des Mietobjekts (sogenannte Ist-Beschaffenheit) von der vertraglich geschuldeten SollBeschaffenheit abweicht.23 Ist keine ausdrückliche Regelung im Vorfeld des Vertrages getroffen worden, so muss mit Hilfe der Auslegungsregeln nach §§ 133, 157 BGB anhand objektiver Kriterien untersucht werden, welche Beschaffenheit der Mieter vom Vermieter bei Abschluss des Vertrages aufgrund aller Umstände des Einzelfalls verlangen kann.24 In diesem Fall ist auf den nach der Verkehrsauffassung gewöhnlichen Gebrauch abzustellen.25

2.2 Reichweite des Mangelbegriffs

Die relevanteste Erscheinungsform eines Mangels sind Baumängel an der Mietsache selbst.26 Hierunter fällt auch eine mindestens zehnprozentige Abweichung der Wohnfläche, sofern es sich bei der Größenangabe im Vertrag um eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung handelt.27 Ferner können öffentlich-rechtliche Beschränkungen, durch welche der Mieter am vertragsgemäßen Verbrauch gehindert wird, einen Sachmangel darstellen.28 Gleiches gilt für Beeinträchtigungen durch Immissionen, wie beispielsweise Baustellenlärm.29 Es ist demnach nicht erforderlich, dass der Mangel der Sache immanent ist; er kann vielmehr auch aus der Beziehung der Mietsache zur Umwelt folgen.30 Erforderlich ist dann aber, dass die Umweltbeziehungen einen engen Zusammenhang zu der physischen Beschaffenheit der Mietsache haben und eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts gegeben ist.31 Gemäß § 536 Abs. 2 BGB gelten die Sätze 1 und 2 des ersten Absatzes auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Eine solche Zusicherung ist gegeben, wenn der Vermieter dem Mieter in verbindlicher Weise versprochen hat, für das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein einer bestimmten Eigenschaft der Mietsache unbedingt einstehen zu wollen.32 Rechtsmängel stehen den Sachmängeln nach § 536 Abs. 3 BGB ebenfalls gleich, sofern aufgrund des Rechts eines Dritten dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Sache ganz oder zum Teil entzogen wird.

2.3 Rechte und Pflichten der Vertragsparteien

Ausgangspunkt für die Frage, wer für einen etwaigen Mangel einzustehen hat, sind die jeweiligen Rechte und Pflichten der am Vertrag Beteiligten. Diese ergeben sich aus § 535 BGB. Die Hauptleistungspflicht des Mieters besteht gemäß § 535 Abs. 2 BGB darin, dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Im Gegenzug schuldet der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 S. 1 BGB die Gebrauchsüberlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Auch während der gesamten Mietdauer hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass sich die Sache im vertragsgemäßen Zustand befindet. Insofern ist er zur Instandhaltung der Sache verpflichtet, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.

Die Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst insbesondere auch die sogenannten Schönheitsreparaturen, also die Beseitigung von Mängeln infolge der unvermeidlichen Abnutzung der Mieträume durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters.33 Der Bundesgerichtshof legt zur Definition von Schönheitsreparaturen die Regelung des § 28 Abs. 4 S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung zugrunde.34 Danach wird nur das „Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken sowie das Streichen der Türen und Fenster (jeweils Wohnungsinnenseite), der Heizkörper und Installationsrohre“35 umfasst. In der Praxis ist es üblich, die Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter vertraglich abzuwälzen.36 Nach Hu- ber/Bach gilt das identisch für sogenannte Bagatellreparaturen. Darunter versteht man Instandsetzungen, die nur geringe Kosten verursachen und solche Teile des Mietobjekts betreffen, die dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z. B. der Lichtschalter.37

Deshalb ist vor Geltendmachung der nachfolgend erläuterten Mängelrechte zunächst zu untersuchen, ob eine vertraglich vereinbarte Abweichung vom gesetzlichen Regelfall existiert.

3 Rechte des Mieters

Erfüllt der Vermieter seine Vertragspflichten nicht oder nicht ordnungsgemäß, stehen dem Mieter diverse Rechte zu. Zunächst hat er einen Anspruch auf Erfüllung, insofern die Sache einen Mangel aufweist.38 Andererseits kann er die Rechte aus §§ 536 ff. BGB geltend machen, falls ihm der Gebrauch nicht gewährt oder gar entzogen wird und dies auf einem Sach- oder Rechtsmangel beruht.39 Nach Brox/Walker gehen die Rechte aus §§ 536 ff. BGB den allgemeinen Bestimmungen über Leistungsstörungen vor. Lediglich dann, wenn die Nicht- oder Schlechterfüllung seitens des Vermieters nicht auf einem Mangel beruht, kann der Mieter nach den Regeln aus dem allgemeinem Leistungsstörungsrecht vorgehen.40

Die Anwendbarkeit der speziellen Mängelrechte aus §§ 536, 536a BGB und der damit gegebene Vorrang gegenüber den allgemeinen Vorschriften setzt voraus, dass die Mietsache einen Mangel aufweist.41 Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Mietsache dem Mieter bereits überlassen worden ist, das heißt, dass ihm der unmittelbare Besitz eingeräumt worden ist. Andernfalls sind die §§ 280 ff. 311a Abs. 2, 323 ff. BGB anzuwenden.42

3.1 Erfüllungsanspruch

Aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB folgt zunächst ein Erfüllungsanspruch des Mieters gerichtet auf die Beseitigung des Mangels durch den Vermieter.43 Dies beruht auf der Verpflichtung, dem Mieter die Mietsache in mangelfreiem Zustand zu überlassen und eben diesen Zustand zu erhalten.44 Dem Mieter steht somit ein Anspruch auf (Wieder-) Herstellung des vertragsgemäßen Zustands zu.45 Welcher Zustand vertragsgemäß vereinbart ist, muss bei fehlender ausdrücklicher Vereinbarung anhand der Auslegungsregeln der §§ 133, 157 BGB ermittelt werden.46

3.2 Minderung (§ 536 BGB)

Die Minderung gemäß § 536 BGB stellt eines der wesentlichen Rechte des Mieters dar. Hintergrund dieses Rechtsinstituts ist, dass der vom Mieter zu zahlende Mietzins dem Wert der Mietsache entspricht.47 Die Minderung ist deshalb die Konsequenz des im Mietrecht geltenden Äquivalenzprinzips, wonach Leistung und Gegenleistung gleichwertig sein sollen.48 Eine Störung dieses Äquivalenzverhältnisses ist gegeben, wenn die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch wegen eines Mangels nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist.49

Bei der Bemessung eines angemessenen Betrags, sind die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.50 So ist beispielsweise bei einem Heizungsausfall die Minderung im Winter höher zu bemessen als in den Sommermonaten.51 Berechnungsgrundlage ist die Bruttomiete, einschließlich aller Nebenkosten.52

Beachtlich ist, dass es sich bei der Minderung nicht um einen Anspruch als solchen handelt.53 Das Recht auf Minderung der Miete bewirkt vielmehr kraft Gesetzes eine Änderung der Vertragspflichten.54 Anders als im Kauf- und Werkvertragsrecht mindert sich die Miete also automatisch, sobald die Wohnung einen Mangel aufweist.55 Aufgrund dieser Rechtsnatur kann die Minderung gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 daher auch nicht verjähren.56

Zahlt der Mieter trotzdem den vollen Mietzins weiter, so kann er das zu viel Gezahlte grundsätzlich nach den Regeln des Bereicherungsrechts zurückverlangen.57 Nach Medicus/Lorenz unterliege der Kondiktionsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB dann der Verjährung nach §§ 195, 199 BGB. In diesem Zusammenhang gilt allerdings zu beachten, dass jener Rückforderungsanspruch gemäß § 814 BGB scheitert, soweit der Mieter in Kenntnis der Minderung den vollen Betrag weiterzahlt.58 Zusätzlich zu seinem Minderungsrecht kann der Mieter nach § 320 Abs. 1 S. 1 BGB auch einen Teil der Miete zurückbehalten.59 Die einbehaltene Miete ist jedoch bei Beseitigung des Mangels oder Beendigung des Mietverhältnisses vollständig zurückzuzahlen, da in dem Fall der Sollzustand erreicht ist oder nicht mehr erreicht werden kann.60

[...]


1 Jegers (2019).

2 Statistisches Bundesamt (2019), zitiert nach de.statista.com.

3 Kaas/Kocharkov/Preugschat/Siassi (2020).

4 Kaas/Kocharkov/Preugschat/Siassi (2020).

5 Looschelders (2020), § 22 Rn. 1; Oetker/Maultzsch (2018), § 5 Rn. 1.

6 Vgl. Säcker/Rixecker/Oetker/Limperg (2020), Vor § 535 Rn. 9.

7 Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann (2020), § 535 Rn. 36.

8 Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann (2020), § 535 Rn. 36.

9 Hannemann/Wiegner (2019), § 44 Rn. 46.

10 Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann (2020), § 535 Rn 47.

11 Oetker/Maultzsch (2018), § 5 Rn. 4.

12 Emmerich (2018), § 7 Rn. 10.

13 Vgl. BGH, Urteil vom 13.02.1985 - AZ: VIII ZR 36/84, NJW 1985, 1772, 1772; Emmerich (2018), § 7 Rn. 10.

14 Emmerich (2018), § 7 Rn. 12.

15 Oetker/Maultzsch (2018) § 5 Rn. 5.

16 Brox/Walker (2016), § 10 Rn. 6.

17 Looschelders (2020), § 22 Rn. 2.

18 Förster (2012), Kapitel 5, Rn. 473.

19 Looschelders (2020) § 22 Rn. 22.

20 Looschelders (2020) § 22 Rn. 22.

21 Dauner-Lieb/Langen (2016), § 536 Rn. 5.

22 Schulze (2019), § 536 Rn. 9.

23 Oetker/Maultzsch (2018), § 5 Rn. 29; Blank/Börstinghaus (2020), § 536 Rn. 3.

24 BGH, Urteil vom 18.12.2013 - AZ: XII ZR 80/12, NJW 2014, 685, 686; Gramlich (2019), § 536 Rn. 1; Looschel- ders (2020), § 22 Rn. 23.

25 Oetker/Maultzsch (2018), § 5 Rn. 29.

26 Vgl. Säcker/Rixecker/Oetker/Limperg (2020), § 536 Rn. 8; Emmerich (2018), §7 Rn. 46.

27 Emmerich (2018), §7 Rn. 46; Schach/Schultz/Schüller (2020), § 536 Rn. 2.

28 Blank (2019), § 536 Rn. 78.

29 Hau/Poseck (2020), § 536 Rn. 52 ff.

30 Oetker/Maultzsch (2018), § 5 Rn. 29.

31 Looschelders (2020), § 22 Rn. 24.

32 Palandt (2020), § 536 Rn. 25; Emmerich (2018), § 7 Rn. 47.

33 Emmerich (2018), § 7 Rn. 37.

34 Hau/Poseck (2020), § 535 Rn. 413 f.

35 Gramlich (2019), § 535 Rn. 47.

36 Huber/Bach (2020), §19 Rn. 717.

37 Huber/Bach (2020), §19 Rn. 717.

38 Dauner-Lieb/Langen (2016), § 536 Rn. 49.

39 Brox/Walker (2016), § 11 Rn. 9.

40 Brox/Walker (2016), § 11 Rn. 9.

41 Oetker/Maultzsch (2018), § 5 Rn. 54 ff.

42 Medicus/Lorenz (2018), § 23 Rn. 51.

43 Vgl. Blank (2019), § 536 Rn. 529.

44 Börstinghaus (2017), Teil 1., 1. Erfüllungsanspruch.

45 Börstinghaus (2017), Teil 1., 1. Erfüllungsanspruch.

46 Palandt (2020), § 536 Rn. 31.

47 Börstinghaus (2017), Teil 1., 2. Minderung.

48 BGH, Urteil vom 15.12.2010 - AZ: XII ZR 132/09, NJW 2011, 514, 515.

49 BGH, Urteil vom 15.12.2010 - AZ: XII ZR 132/09, NZM 2011, 153, 153.

50 Hau/Poseck (2020), § 536 Rn. 120.

51 Looschelders (2020), § 22 Rn. 33.

52 Säcker/Rixecker/Oetker/Limperg (2020), § 536 Rn. 36; Jacoby/Hinden (2015), § 536 Rn. 6.

53 Derleder (2002), in: NZM 2002, 676, 677.

54 Börstinghaus (2017), Teil 1., 2. Minderung.

55 Derleder (2002), in: NZM 2002, 676, 677.

56 Dauner-Lieb/Langen (2016), § 536 Rn. 54.

57 Medicus/Lorenz (2018), § 23 Rn. 55 f.

58 Medicus/Lorenz (2018), § 23 Rn. 55 f.

59 Hirsch (2020), § 28 Rn. 874.

60 Hirsch (2020), § 28 Rn. 874.

Ende der Leseprobe aus 16 Seiten

Details

Titel
Mängel bei Wohnraummietverträgen. Die Rechte des Mieters
Hochschule
Hochschule Aschaffenburg
Note
1,3
Autor
Jahr
2020
Seiten
16
Katalognummer
V1001126
ISBN (eBook)
9783346374332
ISBN (Buch)
9783346374349
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Mietrecht, Mieter, Vermieter, BGB, §536, §536 ff., Erfüllungsanspruch, Mangelbegriff, Minderung, Anfänglicher Mangel, Nachträglicher Mangel, Verzug mit der Mangelbeseitigung, Aufwendungsersatz nach Selbstvorname, Notmaßnahmen, ordentliche Kündigung, außerordentliche Fristlose Kündigung, befristete Kündigung, Ausschluss der Rechtsfolgen, Vertraglicher Ausschluss
Arbeit zitieren
Louis Höfert (Autor), 2020, Mängel bei Wohnraummietverträgen. Die Rechte des Mieters, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1001126

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