Die Behandlung des Begriffs Due Diligence Real Estate soll innerhalb dieser Arbeit insbesondere aus einem Blickwinkel des institutionellen Immobilieninvestors, der Wohnimmobilien als Anlageobjekte betrachtet, erfolgen. Ziel dieser Arbeit ist die Vorstellung des Analyseinstrumentes Due Diligence Real Estate sowie deren Problemfelder und Schwerpunkte einer Immobilientransaktion. Die Schwerpunkte werden näher erläutert, sodass diese in der Praxis besser geprüft werden können. Diese Arbeit soll als eine erste Hilfestellung für Praktiker, die sich als institutionelle Anleger oder als deren Dienstleister im Bereich Investment-Management von Wohnimmobilien bewegen, dienen. Entsprechend soll die Arbeit nützliche Informationen über den Prozessablauf und die Bestandteile dieser Methode geben.
Vorab werden zunächst die Bedeutung und Herkunft des Begriffs Due Diligence beleuchtet. Anschließend folgt die Übertragung auf die Immobilienwirtschaft und die Ziele, Nutzen und Anlässe einer Due Diligence Real Estate werden erläutert. Im dritten Kapitel wird auf die Tätigkeit von Private Offices eingegangen. Darauffolgend werden die Arten einer Due Due Diligence dargestellt. Im vierten Kapitel, zum Prozessablauf, werden neben den möglichen Beteiligten einer Due Diligence Real Estate auch die Analysephasen, Vorbereitungs- und Durchführungsphase, sowie die Auswertung und Dokumentation der Due Diligence vorgestellt. Der Schwerpunkt der Arbeit wird sich im Anschluss mit den Bestandteilen der Due Diligence Real Estate, bestehend aus den rechtlichen, technischen, steuerlichen, wirtschaftlichen, finanziellen und bewertungstechnischen Aspekten, beschäftigen. Zum Schluss werden die Ausführungen der vorangegangenen Kapitel im sechsten und letzten Kapitel in ein Fazit zusammengeführt.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung und Vorgehensweise der Arbeit
2. Private Office
3. Grundlagen
3.1 Herkunft und Bedeutung des Begriffs Due Diligence
3.2 Due Diligence bei Immobilientransaktionen
3.3 Zielsetzung, Nutzen und Anlässe der Due Diligence
3.4 Arten der Due Diligence
4. Prozessablauf der Due Diligence
4.1 Die Beteiligten
4.2 Vorbereitung der Due Diligence
4.3 Durchführung der Due Diligence
4.4 Auswertung und Dokumentation der Due Diligence
5. Schwerpunkte der Due Diligence Real Estate
5.1 Rechtliche Due Diligence (Legal Due Diligence)
5.1.1 Baurechtliche Situation
5.1.2 Grundbuchrechtliche Situation
5.1.3 Bau- und Altlastenverzeichnis
5.1.4 Denkmalschutz
5.1.5 Vertragsprüfung
5.1.5.1 Erschließungsverträge
5.1.5.2 Bauverträge
5.1.5.3 Architekten- und Ingenieurverträge
5.1.5.4 Miet- und Pachtverträge
5.1.5.5 Service- und Dienstleistungsverträge
5.1.5.6 Managementverträge
5.1.5.7 Darlehensverträge
5.1.5.8 Hinweise zur Gestaltung des Kaufvertrages
5.2 Technische Due Diligence (Technical Due Diligence)
5.2.1 Formale Prüfung
5.2.2 Physische Prüfung
5.2.3 Facility Management-Analyse
5.2.4 Erstellung einer Capex
5.2.5 Umwelt-Due Diligence (Environmental Due Diligence)
5.2.6 Inhalt der Objektberichte/ Auswertung der Erkenntnisse
5.3 Steuerliche Due Diligence (Tax Due Diligence)
5.3.1 Einkommenssteuer
5.3.2 Körperschaftsteuer
5.3.3 Gewerbesteuer
5.3.4 Erbschafts- und Schenkungssteuer
5.3.5 Grundsteuer
5.3.6 Umsatzsteuer
5.3.7 Grunderwerbssteuer
5.4 Die wirtschaftliche Due Diligence
5.4.1 Standortanalyse
5.4.2 Marktanalyse
5.4.3 SWOT-Analyse
5.4.4 Mieteranalyse
5.4.5 Finanzielle Due Diligence (Financial Due Diligence)
5.4.6 Investitionsanalyse
5.5 Valuation Due Diligence (Immobilienbewertung)
5.5.1 Bewertungsverfahren
5.5.2 Vergleichswertverfahren
5.5.3 Ertragswertverfahren
5.5.4 Sachwertverfahren
5.5.5 Discounted Cashflow Flow Methode
6. Schlussbetrachtung
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht das Analyseinstrument Due Diligence Real Estate aus Sicht institutioneller Immobilieninvestoren mit dem Ziel, Chancen und Risiken bei Wohnimmobilientransaktionen transparent zu machen, um Fehlinvestitionen vorzubeugen und Verhandlungspositionen zu stärken.
- Strukturierter Prozessablauf der Due Diligence
- Rechtliche Due Diligence und Vertragsprüfung
- Technische Due Diligence und Facility Management-Analyse
- Steuerliche Aspekte bei Immobilientransaktionen
- Wirtschaftliche Analyse und Immobilienbewertung
Auszug aus dem Buch
5.1.5.1 Erschließungsverträge
Im Rahmen der Akquisition eines noch unbebauten Grundstücks zur späteren Bebauung stellt sich grundsätzlich zunächst die Frage, ob dort überhaupt bauliche Anlagen errichtet werden dürfen. Um für die geplante Bebauung eine Genehmigung zu erhalten, ist es erforderlich, dass das Grundstück im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt. Ist dies der Fall, erhält das geplante Bauvorhaben in der Regel seine Genehmigungsfähigkeit. Liegt allerdings kein Bebauungsplan vor, so kann die Genehmigungsfähigkeit durch Ausnahmen und Befreiungen oder durch die Anpassung des Bauvorhabens an die umliegende Bebauung, falls das Grundstück im unbeplanten Innenbereich einer Stadt liegt, hergestellt werden.
Um das Bauvorhaben durch die Baubehörden genehmigen zu lassen, ist eine Erschließung des Grundstücks sicherzustellen. Dies geschieht mit Hilfe eines Erschließungsvertrages. Nach § 124 BauGB wird der Träger des Bauvorhabens dazu verpflichtet, alle Verkehrs-, Ver- und Entsorgungsanlagen in einem vorher festgelegten Baugebiet durchzuführen und die Kosten zu übernehmen. Existiert ein solcher Erschließungsvertrag, ist dieser hinsichtlich Formvorschriften, Rechtmäßigkeit, Kostenhöhe und Erfüllungsgrad zu überprüfen. Wurde mit der Erschließung des Grundstücks bereits begonnen, ist zu untersuchen, inwieweit die Erschließungsanlagen bereits fertiggestellt wurden. Wenn die Erschließungsanlagen bereits hergestellt worden sind, sollte bezüglich der Erschließungsbeiträge untersucht werden, ob diese schon vollständig oder nur teilweise geleistet wurden und – falls noch nicht in voller Höhe erbracht – welche Beträge noch ausstehen.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Die Einleitung stellt die Bedeutung von Immobilien als Assetklasse dar und begründet die Notwendigkeit einer Due Diligence für eine transparente Investitionsentscheidung.
2. Private Office: Dieses Kapitel erläutert die Rolle von Private Offices bei der Vermögensverwaltung und deren zunehmendes Interesse an Wohnimmobilieninvestments.
3. Grundlagen: Hier werden Ursprung und Bedeutung der Due Diligence sowie deren Anwendung und Zielsetzung bei Immobilientransaktionen definiert.
4. Prozessablauf der Due Diligence: Dieser Teil beschreibt die Phasen der Vorbereitung, Durchführung sowie die Auswertung und Dokumentation des Due Diligence Prozesses.
5. Schwerpunkte der Due Diligence Real Estate: Das Kernkapitel detailliert die verschiedenen Prüfbereiche: Recht, Technik, Steuern, wirtschaftliche Aspekte und Immobilienbewertung.
6. Schlussbetrachtung: Das Fazit fasst die Relevanz der Due Diligence als unverzichtbares Analyseinstrument zur Risikominimierung und Erfolgssicherung zusammen.
Schlüsselwörter
Due Diligence, Real Estate, Immobilieninvestition, Transaktionsprozess, Rechtliche Prüfung, Technische Due Diligence, Steuerliche Due Diligence, Wirtschaftliche Analyse, Immobilienbewertung, Wohnimmobilien, Investitionsentscheidung, Risikominimierung, Kaufvertrag, Facility Management, Standortanalyse
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der Due Diligence Real Estate als systematisches Analyseinstrument für institutionelle Investoren, um Immobilien vor dem Ankauf umfassend zu prüfen.
Welche Themenfelder stehen im Mittelpunkt?
Zentrale Themenfelder sind der Prozessablauf der Prüfung sowie die inhaltlichen Schwerpunkte: Recht, Technik, Steuern, wirtschaftliche Analysen und die Wertermittlung von Wohnimmobilien.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Ziel ist es, Praktikern eine Hilfestellung bei der Durchführung einer Due Diligence zu geben, um Chancen und Risiken frühzeitig zu identifizieren und Investitionssicherheit zu gewinnen.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Die Arbeit basiert auf einer fundierten Literaturrecherche und der systematischen Aufarbeitung theoretischer Grundlagen, ergänzt durch Praxisbeispiele und Checklisten für den Ankaufsprüfungsprozess.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in den Prozessablauf der Due Diligence sowie eine detaillierte Analyse der fünf Hauptkomponenten: rechtliche, technische, steuerliche, wirtschaftliche Prüfung und die Immobilienbewertung.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren das Dokument?
Wichtige Begriffe sind unter anderem Due Diligence, Immobilientransaktion, Risikominimierung, Ertragswertverfahren und Kaufvertragsgestaltung.
Warum spielt die rechtliche Due Diligence für den Käufer eine so große Rolle?
Sie identifiziert wirtschaftliche Risiken aus Verträgen und Eigentumsverhältnissen, schützt den Käufer vor Haftungsfallen und sichert die Verhandlungsposition durch die Aufdeckung von Mängeln.
Welche Rolle spielt die technische Facility Management-Analyse?
Sie zielt auf die langfristige Werterhaltung und Kostenoptimierung ab, indem Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten auf ihre Effizienz geprüft werden, was direkt in die finanzielle Due Diligence einfließt.
- Citation du texte
- Sandra Brezina (Auteur), 2019, Due Diligence für den Wohnungsankauf für Private Offices, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1010406
