Immobilienanlagen. Inwiefern lohnt sich eine Investition für private Anleger anhand von Eigentumswohnungen?

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1 Einleitung

2 Begriffsdefinition

3 Theoretische Grundlagen der Immobilie als Wirtschaftsgut
3.1 Besonderheiten des Immobilienmarktes
3.2 Preisentwicklung der Eigentumswohnung der letzten 10 Jahre

4 Die Immobilie als Kapitalanlage
4.1 Selbstnutzung
4.2 Fremdnutzung

5. Fazit

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Die Eigentümerstruktur

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Analyse der Kaufpreise von Eigentumswohnungen pro Quadratmeter

1 Einleitung

Aufgrund der besonders niedrigen Zinsen und Inflationsraten sowie der Finanzkrisen der Europäischen Union in den letzten Jahren, sorgen sich viele deutsche Bürger um ihre privaten Anlagen. Durch diese Finanzkrise hat die Nachfrage nach Eigentumswohnungen stark zugenommen.¹ Außerdem steht die Lebensstandardsicherung für die gesetzliche Rentenversicherung nicht mehr im Vordergrund, was auch bedeutet, dass die Bürger sich selbst um die Schließung der Sicherungslücke bemühen sollen.² Daher wird es immer wichtiger sich eine Geldanlage anzuschaffen und ausreichend anzusparen. Die gewinnbringenden Geldanlagen waren bisher die Tagesgeldkonten, Sparbücher und weitere Anlageformen. Jedoch ist der Gewinn, also die Zinsen, abhängig von der Menge des angelegten Geldes. Das heißt, je mehr angelegt wird, desto höher ist der Gewinn.³ Aus diesem Grund suchen viele Anleger nach einer alternativen Möglichkeit ihr Geld sinnvoll anzulegen. Diese Alternative soll folglich auch solide und stabil sein. Da Immobilien Sachwerte sind, gewannen sie in den letzten Jahren immer mehr an Bedeutung. Eine Investition in einen Sachwert unterscheidet sich durchaus von den konventionellen Geldanlagen. Besonders bei der Immobilieninvestition gibt es eine Vielzahl an Möglichkeiten. Hier kann man zwischen der direkten und indirekten Immobilienanlage wie zum Beispiel Immobilienfonds unterscheiden. Bei der direkten Immobilienanlage wird zwischen Selbstnutzung und Fremdnutzung unterschieden.

Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit Immobilienanlagen. Außerdem inwiefern sich eine Investition in eine Immobilienanlage für private Anleger lohnt. Explizit wird hierbei die Investition in Eigentumswohnungen und ihre Vor- und Nachteile betrachtet. Die Analyse beschränkt sich dabei auf die Selbstnutzung sowie Fremdnutzung der Eigentumswohnungen.

Die Arbeit gliedert sich in vier Teile. Zu Beginn werden als Grundlage der Analyse wichtige Begriffe näher erläutert, um ein grundlegendes Verständnis zu schaffen. Anschließend werden im dritten Kapitel die theoretischen Grundlagen der Immobilie als Wirtschaftsgut betrachtet. Dabei werden explizit die Besonderheiten des Immobilienmarktes sowie die Preisentwicklung der Eigentumswohnungen in den letzten 10 Jahren dargestellt und analysiert. Im Fokus des vierten Kapitels steht die detaillierte Untersuchung der Selbstnutzung und der Fremdnutzung der Eigentumswohnung sowie die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten. Abschließend dient das fünfte Kapitel der kritischen Betrachtung der genannten Erkenntnisse aus den vorangegangenen Kapiteln, woraus die Formulierung des Fazits hinsichtlich Empfehlungen für angehende Kapitalanleger erfolgt.

2 Begriffsdefinition

Im Folgenden werden die Begriffe „Immobilie" und „Investition" näher erläutert, um ein besseres Verständnis zum Text zu erlangen.

Die Immobilie ist aus wirtschaftlicher Sicht ein unbewegliches Sachgut. Sie wird definiert als ein abgeschlossener Raum, der innerhalb eines bestimmten Zeitraumes einen bestimmten Nutzen stiftet.⁴ Aus Investitionstheoretischer Sicht sind Immobilien Kapitalanlagen oder Sachvermögen. Nach der produktionswirtschaftlichen Analyse ist die Immobilie ein Produktionsfaktor. Merkmale der Immobilie sind Wände, Böden, Decken und Dächer, die auf einem Segment der Erdoberfläche errichtet sind. Die Immobilie ist demnach ein Dreidimensionales Gebilde, das Flächen und Räume schafft.⁵ Genau genommen ist hier das Grundstück mit den dazugehörigen Sachanlagen gemeint. Das heißt, die Bestandteile eines Grundstückes sind die Sachen, die mit dem Grund und Boden eine Einheit bilden.⁶ Hierbei ist jedoch zu erwähnen, dass es kein Bauwerk geben muss, um ein Grundstück als Immobilie zu bezeichnen. Außerdem prägen sie die verschiedenen Eigenschaften wie zum Beispiel ihre Standortgebundenheit, ihre Heterogenität sowie ihre lange Lebensdauer.⁷ Somit ist die Immobilie eine der bedeutendsten Formen der Vermögensanlage in der Europäischen Union.⁸

Eine Investition bezeichnet eine langfristige Bindung finanzieller Mittel in materiellen oder immateriellen Vermögensgegenständen. Sie wird bezeichnet, als eine Maßnahme, welche einen Zahlungsstrom durch Mittelverwendung generiert⁹. Die Investition betrifft mehrere Zeitpunkte. Den gegenwärtigen Zeitraum und zum anderen den zukünftigen Zeitraum, in dem die Investition ihren Nutzen bringt.¹⁰ Die Finanzmittel werden zum Beispiel mittels Kredites beschafft. Das Ziel ist es Rückflüsse zu schaffen. Hierzu gehören die klassischen Darlehens- und Hypothekenfinanzierung, die durch kurzfristige Einlagen refinanziert werden. Der Sparkassensektor sowie die genossenschaftlichen Banken haben hierbei eine starke Position bei der Finanzierung von privaten Wohnanlagen. Diese Institute verfügen über ein großes Netzwerk von Filialen und Zweigstellen, welches den Anbietern ermöglicht, auch außerhalb der Ballungsräume den persönlichen Zugang zum Privatkunden zu erhalten. Investition in Immobilien sind in der Regel sehr langfristiger Art. Die Finanzierung einer solchen Investition wird daher auch eher langfristig strukturiert sein.¹¹

3 Theoretische Grundlagen der Immobilie als Wirtschaftsgut

Für einen besseren Einblick in die Materie des Immobilienmarktes, insbesondere der Immobilie als Wirtschaftsgut, werden die Besonderheiten des Immobilienmarktes sowie die Veränderungen und den Verlauf der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren näher erläutert. Hierbei wird explizit die Eigentumswohnung als Beispiel genutzt.

3.1 Besonderheiten des Immobilienmarktes

Zur Analyse des Immobilienmarktes stehen einige Möglichkeiten zur Verfügung, jedoch sind trotzdem nur ein begrenzter Teil an Information über den Deutschen Markt vorhanden.¹² Der Immobilienmarkt ist ein Ort, indem Angebot und Nachfrage herrscht. In diesem Markt werden immobilienbezogene Güter gegen Geld getauscht. Am Rande sei auch erwähnt, dass es ein stark unvollkommener Markt ist und einen Polypol darstellt. Die Bedeutung dessen ist, dass in dieser Marktform mehrere Nachfrager und Anbieter in Konkurrenz stehen. Hier muss man betonen, dass sich der Immobilienmarkt von anderen Märkten unterscheidet, da die Immobilie spezifische Eigenschaften besitzt. Die größte Bedeutung kommt hierbei der Standortgebundenheit, dass heißt die Güter können nur an einem bestimmten Ort angeboten werden. Die dort angebotenen Güter sind heterogen, was bedeutet, dass es zwangsläufig keine bestimmten Präferenzen für einen bestimmten Anbieter oder ein bestimmtes Angebot gibt. Der Immobilienmarkt ist nämlich nicht einheitlich, er wird eher durch räumliche und sachliche Teilmärkte unterschieden. Die räumlichen Teilmärkte ergeben sich aus den Unterschieden von Angebot und Nachfrage in verschiedenen Regionen, Städten oder Stadtteilen.¹³ Alle Teilmärkte haben die geringe Markttransparenz, die Abhängigkeit der Entwicklung der Volkswirtschaft, die geringe Anpassungselastizität an Marktänderungen sowie die Zyklizität gemeinsam. Außerdem herrscht eine geringe Angebotselastizität gegenüber Nachfrageänderungen, bedingt durch die lange Produktionsdauer von Immobilien.¹⁴ Damit der Markt funktionieren kann, setzt er die Mobilität der Nachfrage voraus. Immobilien sind nämlich einzigartige Güter, welches zu einer starken Nachfragekonkurrenz führt. Da die Bundesrepublik Deutschland eine föderale Struktur hat, existieren hier keine dominierenden Metropolen wie zum Beispiel London für Großbritannien oder Paris für Frankreich. Die bedeutendsten Immobilienmärkte in Deutschland sind Hamburg, Berlin, München, Frankfurt am Main sowie Düsseldorf.¹⁵ Die fehlende Marktransparenz sowie die geringe Anpassungselastizität an Marktänderungen sind Merkmale des Immobilienmarktes. Immobilienentscheidungen haben großen Einfluss auf Finanzierung, Kapitalbindung und langfristige Festlegung der Standortwahl sowie Absatz- und Marktchancen, Arbeitsmarkt und

Konkurrenzsituation.¹⁶ Unterschieden wird der Markt durch die Nutzung beziehungsweise die Objektart, welche Büro-, Einzelhandels-, und Wohnimmobilien sind. Wohnimmobilien dienen in dem Fall zur Nutzung von der jeweiligen Einzelperson. Diese werden nochmal differenziert durch Eigennutzung der Privatperson oder Fremdnutzung z.B. durch das Vermieten von Eigentumswohnungen. Der Marktpreis einer Immobilie wird durch Angebot und Nachfrage beeinflusst, dass Verhältnis dieser beiden Komponenten wirkt sich auf den Preis aus. Um diese Kosten vergleichbar zu machen, werden die Preise pro Quadratmeter angegeben.¹⁷ Ist das Angebot am jeweiligen Ort hoch, so ist das Preisniveau niedrig. Im Gegensatz dazu ist das Preisniveau hoch, wenn die Angebote gering ausfallen. Ein gut geschnittenes Grundstück oder eine gute Wohnlage werden demnach einen höheren Preis haben, als ungerade Grundstücke und schlechtere Wohnlagen. Die hohen Zinsen dämpfen die Investitionsbereitschaft der Nachfrager, weil sie ihr Vorhaben meist Mithilfe von Krediten fremd finanzieren. Auch die Rentabilität aus möglichen Mieteinnahmen und -Steigerungen haben einen enormen Einfluss auf die Investitionsentscheidung. Zu dem beeinflusst das Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt enorm die Investition. In der Abhängigkeit dieses Zinsniveaus wird die Immobilieninvestition entweder teuerer oder günstiger. Niedrige Kapitalmarktzinsen haben einen positiven Einfluss auf die Investitionstätigkeit. An dieser Stelle muss man nachdrücklich betonen, dass die Geldanlage in Immobilien in Konkurrenz zu allen anderen Geldanlagemöglichkeiten auf dem Kapitalmarkt steht.¹⁸ Man darf auch nicht unerwähnt lassen, dass ein Wohnraum ein Grundbedürfnis ist und deshalb der Staat mehrere Fördermöglichkeiten für Anbieter und Nachfrager in Form von Zinszuschüsse, Wohnbauprämien, Subventionen, Steuernachlässen und anderen Fördermaßnahmen anbietet.¹⁹ Die allgemeine Preisentwicklung eines Landes, die z.B. am Bruttoinlandsprodukt gemessen wird, wirkt sich auf die Vermögensverteilung aus. Während in einem Inflationsfall das Geldvermögen an Wert verliert, gewinnt das Sachvermögen an Wert.

3.2 Preisentwicklung der Eigentumswohnungen in den letzten 10 Jahren

Jahrelang wurden in den Großstädten von Deutschland wenig gebaut, welches Wohnraummangel mit sich zieht. Die Bauaktivität ist zwar nun höher, aber durch die steigenden Baupreise sind die Preise der Neubauten dementsprechend teuerer. Diese Preisentwicklung wurde von Immowelt analysiert. Dafür hat Immowelt mehrere deutsche Großstädte nach Angebotspreisen von Eigentumswohnungen untersucht. Es wurde festgestellt, dass sich in 36 Städten seit 2009 die Preise um mindestens die Hälfte verdoppelt haben. Wenn man sich die Preisentwicklung in den letzten Jahren näher anguckt, wird ein rasanter Preisanstieg deutlich.

Dieser Preisanstieg liegt etwa bei 153 Prozent.²⁰ Die folgende Tabelle von Immowelt setzt sich genau mit diesem Thema auseinander und analysiert es. Außerdem wird verdeutlicht, wie sich der Kaufpreis der Eigentumswohnungen pro Quadratmeter verändert hat. Zum Vergleich werden hier das Jahr 2008 und das Jahr 2018 verwendet. In einigen Städten wie z.B. Berlin, Hamburg, München und Stuttgart wird ein drastischer Anstieg von über 100% deutlich. Die Kaufpreise pro Quadratmeter sind in den letzten 10 Jahren sehr stark angestiegen und haben sich mehr als verdoppelt.²¹ Es wird spekuliert, dass dieser Anstieg sich weitere Jahre so halten wird. Nach einem Hamburger Wirtschaftsinstitut wird prognostiziert, dass die Einwohnerzahlen bis 2030 weiterhin steigen werden.

Tabelle 1: Analyse der Kaufpreise von Eigentumswohnungen pro Quadratmeter

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Gerdinov, D.(2020), https://www.gevestor.de/details/immobilienpreise- starker-anstieg-in-den-letzten-10-jahren-833529.html

Die Gründe für diesen massiven Preisanstieg sind zum einen, dass die Zinsen der Wohnbaukredite extrem niedrig sind sowie die Baukosten zu hoch und zum anderen, dass das Preisniveau von Grundstücken immer höher wird. Diese Preisentwicklung ist in den vergangenen

Jahren um 24 Prozent gestiegen.²² Die derzeitige Regierung hat unterschiedliche Maßnahmen entwickelt, um die Eigentumsquote sowie die Ersparnisbildung in Immobilienvermögen zu erhöhen und zu fördern. Ein Beispiel für diese Maßnahmen ist das Baukindergeld oder die Wohnungsbauprämie.²³ Somit kann man sagen, dass zwar eine große Anzahl von Neubauten in den Städten von Deutschland positiv klingt, jedoch sollte man erwähnen, dass die hohen Baukosten zusammen mit den teuren Grundstückspreisen das Preisniveau stark nach oben treiben. Trotz den aktuellen niedrigen Zinsen, fällt es Familien schwer Große Wohnungen mit guter Ausstattung innerhalb der Großstädte zu finanzieren. Somit bleibt den Familien nichts anderes übrig als zur Miete zu wohnen. Damit sich die Eigentumsquote nachhaltig erhöht, sollte man Abwanderung in ländlichen und strukturschwachen Regionen stoppen. An diesen Regionen sin nämlich die Bestandsimmobilien sowie das Bauland vergleichsweise günstig sind. Erreichen kann man das durch steuerliche Vorteile für Unternehmen, um Arbeitsplätze zu schaffen oder auch durch die Ansiedlung von Universitäten.²⁴

[...]

¹ Vlg. Schürt, A. (2016), S.80.

² Vlg. Bourcarde, K. (2011), S.227.

³ Vlg. Schulte, K. (2008), S.38-40.

⁴ Vlg. Gondring, H. (2012), S.14.

⁵ Vlg. Schulte, K. (2008), S.7.

⁶ Vlg. Sachenrecht, Immobiliensachenrecht, 14.Auflage, S.2.

⁷ Vlg. Brauer, K. (2018), S.10-12.

⁸ Vlg. Schulte, K./ Achleiter, A./ Schäfers, W. (2002), S.31.

⁹ Vlg. Hirth, H. (2017), S.9.

¹⁰ Vlg. Paschedag, H. (2018), S. 9.

¹¹ Vlg. Schulte, K. / Achleiter, A. / Schäfers,W. / Knoblauch, B. (2002), S.43, S.71.

¹² Vlg. Schulte, K./ Achleiter, A./ Schäfers, W., u.a. (2002), S.681.

¹³ Vlg. Gondring, H. (2012), S.21.

¹⁴ Vlg. Bauer, K. (2018) S.13.

¹⁵ Vlg. Schulte, K. (2008), S.21.

¹⁶ Vlg. Gondring, H. (2012), S.21, S.389.

¹⁷ Vlg. Schulte, K. (2008), S.433.

¹⁸ Vlg. Brauer, K. (2018), S.22-23.

¹⁹ Vlg. Gondring, H. (2012), S.25.

²⁰ Vlg. Gerdinov, D. (2020), https://www.gevestor.de/details/immobilienpreise-starker-anstieg-in-den-letzten-10-jahren-833529.html

²¹ Vlg. Gohl, N./ Haan, P./ Michelsen, C. (2019), S.99.

²² Vlg. Immowelt Group (2020), https://www.immowelt-group.com/presse/pressemitteilungenkontakt/immoweltde/2020/hohe- baukosten-und-niedrige-zinsen-treiben-die-preise-wohnungen-kosten-bis-zu-181-prozent-mehr-als-vor-10-jahren/

²³ Vlg. Gohl, N./ Haan, P./ Michelsen, C. (2019), S.107.

²⁴ Ziegler, C. (2019), https://www.immowelt-group.com/presse/pressemitteilungenkontakt/immoweltde/2020/hohe-baukosten-und- niedrige-zinsen-treiben-die-preise-wohnungen-kosten-bis-zu-181-prozent-mehr-als-vor-10-jahren/