Projektentwicklung eines Garagen- und Hallenparks

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Ausgangslage und Problemstellung
1.2 Projektidee

2 Grundlagen der Projektentwicklung
2.1 Begriffsdefinition
2.2 Phasen der Projektentwicklung
2.2.1 Projektinitiierung
2.2.2 Projektkonzeption

3 Bebauungsplan

4 Objektkonzeption
4.1 Garagen und Halleneinheiten
4.2 Außenanlagen

5 Theoretischer Grundteil
5.1 Definitionen: Lager, Lagermanagement, Self-Storage
5.2 Funktionen der Lagerung
5.2.1 Kostensenkungsfunktion
5.2.2 Ausgleichsfunktion
5.2.3 Spekulationsfunktion
5.2.4 Sicherungsfunktion
5.3 Self-Storage – Lagerarten
5.3.1 Indoor – Lager
5.3.2 Outdoor – Lager

6 Standortanalyse
6.1 Makrostandort Niedersachsen
6.1.1 Geografische und regionale Struktur
6.1.2 Infrastruktur der Region
6.1.3 Wirtschaftsstruktur der Region
6.1.4 Demographie
6.2 Mikrostandort Edewecht
6.2.1 Geographische Lage und Struktur
6.2.2 Bevölkerungsverteilung- und Struktur
6.2.3 Bevölkerungsentwicklung
6.2.4 Image und Attraktivität
6.3 Beurteilung der standorttechnischen Verhältnisse

7 Marktanalyse
7.1 Zielgruppenanalyse
7.1.1 Gewerbliche Kunden
7.1.2 Private Kunden
7.1.3 Kurzfristig temporärer Bedarf
7.1.4 Mittelfristig temporärer Bedarf
7.1.5 Dauermiete
7.1.6 Fazit zur Zielgruppenanalyse
7.2 Internationale Self-Storage-Marktentwicklung
7.2.1 Marktentwicklung USA
7.2.2 Marktentwicklung Europa
7.2.3 Marktentwicklung Großbritannien
7.3 Marktentwicklung in Deutschland
7.3.1 Indoor-Self-Storage-Markt in Deutschland
7.3.2 Outdoor-Self-Storage-Markt in Deutschland
7.3.3 Self-Storage Potenzial in Deutschland
7.4 Industrie und Gewerbepark Edewecht – Im Gewerbepark
7.4.1 Lage des Gewerbeparks Edewecht
7.4.2 Wettbewerbsanalyse Outdoor – Lager
7.5 Beurteilung der markttechnischen Verhältnisse

8 Wirtschaftlichkeitsberechnung
8.1 Kostenschätzung nach DIN
8.1.1 KGR 100 + 200
8.1.2 KGR 300 + 400
8.1.3 KGR 500 – 700
8.1.4 Gesamtbaukosten des Projektes

9 Finanzierung
9.1 Mieterträge
9.1.1 Rendite des Investors
9.2 Zins- und Tilgungsplan

10 Empfehlung

11 Quellenverzeichnis

Anmerkung der Redaktion: Der Anhang wurde aus urheberrechtlichen Gründen entfernt.

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Projektentwicklung im Lebenszyklus einer Immobilie

Abbildung 2: Einordnung der Begriffe

Abbildung 3: Elemente der Projektentwicklung

Abbildung 4: Prozessorientierung der Projektentwicklung

Abbildung 5: Stempel Bebauungsplan

Abbildung 6: Bebauungsplan Nr. 186

Abbildung 7: Bebauungsfläche Im Gewerbepark

Abbildung 8: Hallen mit Sektionaltor und Schlupftür

Abbildung 9: Garageneinheit mit 3,5 m x 7 m

Abbildung 10: Übersichtsplan im Gewerbepark

Abbildung 11: Indoor-Lager in Oldenburg

Abbildung 13: Kreisfreie Städte und Landkreise in Niedersachsen

Abbildung 14: Geografische Daten des Landes Niedersachsen: Flächennutzung

Abbildung 15: Güterumschlag im Eisenbahnverkehr in Niedersachsen von 2004 bis 2018 (in 1.000 Tonnen)

Abbildung 16: Das Netz der Bundesautobahnen (rot), Bundesstraßen (blau) und Landesstraßen (grün) in Niedersachsen

Abbildung 17: Arbeitslosenquote (alle Erwerbspersonen) in Prozent

Abbildung 18: Arbeitslosenquote Landkreise Niedersachsen im Vergleich; Stand November 2019

Abbildung 19: Entwicklung des BIP je Einwohner Niedersachsen – Deutschland im Vergleich

Abbildung 20: Bruttoinlandsprodukt BIP für das Bundesland Niedersachsen von 2000 – 2018

Abbildung 21: Bevölkerungsstruktur in Niedersachsen 1972 und 2005 (nach Alter und Geschlecht)

Abbildung 22: Veränderung der Bevölkerungszahlen während des Bevölkerungsvorausberechnungszeitraumes 2015 – 2031

Abbildung 23: Lage der Gemeinde Edewecht im Landkreis Ammerland

Abbildung 24: Einwohnerzahlen der einzelnen Ortsteile in Edewecht (Stand 2016)

Abbildung 25: Bevölkerungsstruktur - Prognose der Gemeinde Edewecht, Zeitraum 2012 – 2030

Abbildung 26: Prognose - Altersstruktur der Gemeinde Edewecht 2012 - 2030 im Balkendiagramm

Abbildung 27: Bevölkerungsentwicklung Gemeinde Edewecht im Zeitraum 2012 bis 2030 (in %)

Abbildung 28: Bevölkerungsentwicklung in Edewecht

Abbildung 29: Wappen der Gemeinde Edewecht (seit 1934): Blaue Bockwindmühle mit schwarzem Segelscheiten auf grünem Hügel

Abbildung 30: Tagesanbruch im Fintlandsmoor

Abbildung 31: Anzahl der Self-Storage-Lager in den USA

Abbildung 32: Kundenaufteilung des Self-Storage-Marktes in den USA 2014

Abbildung 33: Top 6 EU-Länder nach Anzahl der Self-Storage-Einrichtungen (2018)

Abbildung 34: Mieter-Mix 2015 und Mietlängen in Wochen (Stand 2015)

Abbildung 35: Indoor-Lagerzentrum Lagerbox, Standort Berlin Neukölln

Abbildung 36: Entwicklung der Self-Storage-Flächen in Deutschland 1997 bis 2016

Abbildung 37: Garagenpark XXL-Garagenparks, Standort Recklinghausen

Abbildung 38: Übersicht der wichtigsten Marktteilnehmer 2016

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Garagen- und Hallenkonzept

Tabelle 2: Internationale Self-Storage-Marktdaten 2018 im Vergleich

Tabelle 3: Ausbreitung der Self-Storage-Zentren im Zeitverlauf

Tabelle 4: Die größten Self-Storage Unternehmen in Großbritannien

Tabelle 5: Marktrelevante Wettbewerber in Deutschland 2019

Tabelle 6: Lage des Gewerbeparks Edewecht

Tabelle 7: Wettbewerber im Ammerland und Oldenburg

Tabelle 8: Netto- Mieterträge

Tabelle 9: Finanzierungsdaten

Tabelle 10: Zins und Tilgungsplan mit 70 % Fremdfinanzierung, Eigene Berechnung

Tabelle 11:Zins und Tilgungsplan mit 100 % Fremdfinanzierung, Eigene Berechnung

Abkürzungsverzeichnis

f. folgende

d.h. das heißt

ff. fortfolgende

u. a. unter anderem

S. Seite

o. S. ohne Seite

o. J. ohne Jahr

o. V. ohne Verfasser

Vgl. Vergleiche

i.d.R. in der Regel

etc. Et cetera

Z. B. zum Beispiel

m² Quadratmeter

km Kilometer

1 Einleitung

1.1 Ausgangslage und Problemstellung

In Zeiten des stetig wachsenden Konsums und der immer größeren Anhäufungen von Besitztümern kommt der Wunsch nach immer mehr Freiraum und Selbstverwirklichung auf. Die Bevölkerungszahl Deutschlands dehnt sich aus, in Großstädten und Ballungszentren steigen die Mietpreise stetig in die Höhe. Da nicht allen Menschen in ihren Behausungen Stauräume zur Verfügung stehen, um diesen sich anbahnenden und anwachsenden Platzbedarf durch die flexiblen Lebensmodelle der heutigen Zeit, Verteuerung von Wohn- und Gewerbeflächen oder schlicht durch die Anhäufung von Besitztümern zu decken, müssen weitere Lagerungsmöglichkeiten in Betracht gezogen werden. Selbst vorhandene Lagerräumlichkeiten wie Keller etc. bieten oft nicht optimalste Lagerbedingungen für bestimmte Güter, welche nur unter bestimmten Temperaturen, Luftfeuchtigkeit oder Mindest-Sicherheitsstandards untergebracht werden können oder sollen.

Gleiches gilt für Industrie und Handel, für welche die Lagerungswirtschaft eine fundamentale Rolle für den gesamten betrieblichen Ablauf spielt. Lagerhaltung ist für das Wirtschaften unentbehrlich, welcher in der Wirtschaftspolitik eine immer größere Bedeutung für Wachstum und Konjunktur zugesprochen wird. Die Möglichkeit flexibler Lagerungsmöglichkeiten beeinflusst also direkt oder indirekt das Betriebsergebnis in Unternehmen. Denn die Lagerhaltungskosten bilden meist neben Transportkosten den Hauptteil der Logistikkosten und Mietangebote für zusätzlichen Lagerraum mit wenigen Quadratmetern Fläche werden immer attraktiver.¹

Lösungen für kostengünstige Lagerungsmöglichkeiten mit einer bestimmten Fläche, Sicherheitsstandards oder auch den passenden Lagerbedingungen können sogenannte „Selfstorage Lager“ sein. Selfstorage Lager sind moderne Einrichtungen, die ein individuelles Einlagern von Gütern ermöglichen und im Idealfall der Nachfrage entsprechend verschiedene Größen mit besten Verkehrsanbindungen und hohen Sicherheitsstandards sowie entsprechenden Lagerbedingungen aufweisen. Lagerzentren also, die eine Vielzahl von einzelnen und voneinander abgetrennten Einheiten, meist für kurz- bis mittelfristige Anmietungen anbieten. Dieses nützliche Konzept entstand ursprünglich in der Nachkriegszeit in den Vereinigten Staaten und fand ihre Blüte in den 90er Jahren. Anfangs wurden einfache Garagenreihen angeboten, um sie als kleine Lagerplätze für persönliches Gut anzumieten. Daher auch der Begriff ‚Selfstorage‘, zu Deutsch ‚Selbsteinlagerung‘, die einschließlich persönlich nutzbare Lagerfläche umschließt, wobei der Mieter frei über die Nutzung der Räumlichkeiten verfügt.²

Mit Blick auf die Europäische Selfstorage-Branche erweist sich der deutsche Selfstorage-Markt noch in seinen frühen Anfängen. Während es bspw. in Großbritannien 1.022 Einrichtungen gab (Stand 2015) und damit fast 40 % aller Selfstorage Anlagen im europäischen Raum ausmachte, ist in Deutschland mit 170 Anlagen noch viel Luft nach oben.³

1.2 Projektidee

Bei der Frage nach rentablen und sicheren Investitionsmöglichkeiten bieten sich Immobilien oft als attraktive Geldanlagen an. Durch das riesige Wachstumspotenzial der Logistikbranche, dem schnell wachsenden Bedarf an Wohn- oder Stauraum und dem derzeit historisch tiefen Zinsniveau entscheiden sich viele Anleger bei der Suche nach krisensicheren und werthaltigen Investitionen für die Immobilienanlagen. Die Realisierung von Bauprojekten kann durch fehlende oder falsche Grundlagen mit einem Risiko verbunden sein, dass sich durch Projektentwicklung minimieren lässt.

Mit einer systematischen Projektentwicklung als ganzheitliches Konzept, welche die Faktoren Standort, Kapital und Projektidee kombiniert und untersucht, kann der Grundstein für ein erfolgreiches Konzept gelegt werden und die Frage für Anleger beantwortet werden, ob das Projekt umsetzbar und rentabel ist. Die vorliegende Ausarbeitung, die sich mit der Projektentwicklung befasst, wird sich mit der Beantwortung der vorausgegangenen Fragen beschäftigen. Um darauf im Umkehrschluss eine berechtigte Einschätzung geben zu können, ob ein Projekt machbar ist (Machbarkeitsanalyse), werden Markt- und Standort analysiert und im Anschluss alle aufkommenden Kosten bewertet. In der Wirtschaftlichkeitsberechnung, welche eine erste Kostenschätzung nach DIN 276 ausgearbeitet wird, werden die entstehenden Kosten den Erträgen gegenübergestellt und mit einer Rentabilitätsanalyse und einem Fazit abgeschlossen.

Diesbezüglich wird sich diese Arbeit mit dem Neubau eines Selfstorage Parks in Form von Hallen- und Garagengebäuden in der Gemeinde Edewecht im Landkreis Ammerland beschäftigen. Hierzu werden in den ersten Kapiteln theoretische Grundlagen der Projektentwicklung bearbeitet und darauffolgend das Projekt in der Objektkonzeption vorgestellt. Im fünften Kapitel werden Grundlagen zum Thema Lager und Lagerungsarten zum Verständnis der Thematik aufgezeigt. Dabei wird zunächst auf die Definitionen eingegangen, die Funktionen der Lagerungshaltung analysiert und anschließend die verschiedenen Lagerarten untersucht. Daraufhin folgt die Standort- und Marktanalyse mit anschließender Auswertung der gewonnenen Erkenntnisse.

Der letzte Teil und damit der Schwerpunkt dieser Ausarbeitung bildet die Wirtschaftlichkeitsberechnung, in der alle Anfallenden Kosten in Form eines Kostenrahmens ermittelt und die hieraus erforderliche Finanzierung geplant wird. Anschließend wird die resultierende Rendite berechnet, aus dem die Empfehlung für das Projekt formuliert wird.

2 Grundlagen der Projektentwicklung

2.1 Begriffsdefinition

Die Projektentwicklung lässt sich in zwei Kategorien unterteilen. Diederich grenzt den Begriff Projektentwicklung ab in die ‚Projektentwicklung im weiteren Sinne (i. w. S.)‘ und die Projektentwicklung im engeren Sinne (i. e. S.)‘, wobei sich Unterschiede in der Art, als auch im Umfang der damit verbundenen Aufgaben ergeben.⁴

„Durch Projektentwicklung (i. w. S.) sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und –sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienprojekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.“⁵

Die Projektentwicklung im weiteren Sinne bezieht also alle Abläufe im Lebenszyklus einer Immobilie mit ein. Sie beinhaltet über die Vorbereitungen hinaus Beauftragung und Betreuung bis hin zur Umnutzung oder Abriss einer Immobilie.⁶

Die Projektentwicklung im engeren Sinne beschreibt den Zeitabschnitt von dem Projektanstoß bis zur Realisierung einer Immobilie. Wenn die Voraussetzungen für eine bauliche Realisierung und dem Verkauf der Immobilie gegeben sind, kann das Projekt nach Abwägung aller potenziellen Risiken weiter veräußert werden.⁷

Abbildung1: Projektentwicklung im Lebenszyklus einer Immobilie Quelle: Alda, W., Hirschner, J.: Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 2014, S.23

2.2 Phasen der Projektentwicklung

Die Projektentwicklung teilt die Tätigkeiten und Aktivitätsbereiche in unterschiedliche Phasen auf. Die nachfolgende Abbildung 2 zeigt ein vereinfachtes Modell, das die Prozesse der Projektentwicklung, die in der Realität aufkommen, in idealisierte Phasen abgrenzt. Dabei lassen sich 3 Phasen in der Projektentwicklung im engeren Sinne voneinander unterscheiden:

- Projektinitiierung
- Projektkonzeption
- Projektkonkretisierung

Die Dynamik des Entwicklungsprozesses lässt sich in diesen aufeinanderfolgenden Schritten beobachten. Dabei lassen sich zu Beginn der Projektentwicklung die Elemente Standort, Kapital, und Projektidee in der Projektinitiierungsphase miteinander kombinieren, woraus sich verschiedene Szenarien ergeben können (Vgl. Abb. 3).

Die Ausarbeitung wird sich jedoch lediglich mit den Phasen Projektinitiierung sowie Projektkonzeption befassen. Dabei wird im Rahmen dieser Ausarbeitung die Machbarkeitsstudie sowie eine Wirtschaftlichkeits- und Rentabilitätsstudie ausgearbeitet. Die Phasen Projektmanagement und Projektvermarktung, welche Bestandteil der Projektentwicklung im weiteren Sinne sind, werden nicht berücksichtigt.

Abbildung2: Einordnung der Begriffe Quelle: Glatte, T: Entwicklung betrieblicher Immobilien, S. 22

2.2.1 Projektinitiierung

Die Projektinitiierung dient dem Projekt als Vorbereitung. Aufgabe der Initiierungsphase ist es, Ziele genau darzulegen, um die darauffolgenden groben Planungen durchführen zu können. Wie bereits erwähnt, können sich verschiedene Kombinationen aus den Elementen Standort, Kapital und Projektidee ergeben, wie in der nachfolgenden Abbildung verdeutlicht.

Abbildung3: Elemente der Projektentwicklung Quelle: Alda, W., Hirschner, J.: Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 2014, S. 25

Die Abbildung 3 zeigt wie verschiedenen Situation, die sich durch die unterschiedlichen Startbedingungen ergeben können:

Variante 1: Projektidee sucht Standort und Kapital In dieser Situation besteht bereits eine ausgearbeitete Projektidee. Hauptaufgabe wird es sein, ein passendes Grundstück zu finden, auf dem das Projekt realisiert werden kann. Wichtig hierbei sind Kontakte zu Teilnehmern des Marktes, die im Bereich des Grundstücksverkaufs tätig sind. Diese können Projektentwickler, Makler, Anwälte oder auch Kontakte in der Industrie- und Handelskammer sein.⁸

Variante 2: Standort sucht Projektidee und Kapital Bei dieser Variante ist ein Grundstück o.a. Standort vorgegeben. Die Projektentwicklung muss sich nun damit befassen, für das gegebene Grundstück eine passende Projektkonzeption zu suchen. Dabei können sich die Projektideen sowohl aus den Zahlen und Fakten als auch aus der Kreativität und Inspiration des Projektentwicklers ergeben. Wichtig hierbei, so Kinateder, ist die genaue Analyse der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Immobilienmarkt sowie die Investitionsentscheidungen der Wettbewerber.⁹

Variante 3: Kapital sucht Standort und Projektidee Das Kapital für eine Projektidee ist in dieser Situation bereits verfügbar. Das können Investoren wie Privatpersonen oder auch Immobilienfonds sein, die ihr Kapital möglichst rentabel in Immobilien anlegen möchten und hierfür geeignete und interessante Projektideen und Standort suchen.¹⁰

Sobald sich eine Variante der möglichen drei ergeben hat, folgt eine grobe Konzeption des Projektes, denn eine Realisierung ist in dieser Phase noch nicht sicher. Daher wird eine einfache Wirtschaftlichkeitsberechnung durchgeführt, sobald die ersten Rahmenbedingungen für das Projekt gegeben sind. Die Projektentwickler unterscheiden bei der Projektentwicklungsrechnung dabei unter Frontdoor-Approach und Backdoor-Approach:¹¹

- Frontdoor-Approach: Ausgehend von den zu erwartenden Kosten wird die Mindestmiete pro Quadratmeter ermittelt. Dabei sollte die Kalkulation eine marktgerechte Miete erzielen, um die Vermarktung nicht zu gefährden und das Projekt wirtschaftlich zu gestalten.
- Backdoor-Approach: Die Backdoor-Approach Methode fängt am entgegengesetzten Ende der Projektentwicklungsrechnung an und prognostiziert auf Grundlage der typischen Marktmieten die Gesamtkosten, die sich im Rahmen des Projektes ergeben können. Abzüglich der Investitionssumme kann damit ein möglicher Maximalpreis für den Kauf eines Objektes ermittelt werden. Diese Methode basiert im Gegensatz zu der Frontdoor-Approach-Rechnung auf einer Rückrechnung.

Beide Verfahren unterscheiden sich also bezüglich der Zielparameter, jedoch ist die Vorgehensweise sehr ähnlich. Zu erwähnen ist hierbei allerdings, dass beide Prognosen in einer sehr frühen Phase ausgearbeitet werden, daher so Alda/Hirschner, basieren die Zahlen auf Erfahrungswerte vergangener Projektentwicklungen.¹²

Abbildung4: Prozessorientierung der Projektentwicklung Quelle: Alda, W., Hirschner, J.: Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 2014, S. 27

Die vorangegangene Abbildung 4 verdeutlicht die unterschiedlichen Phasen im Lebenszyklus eines Objektes. Da die Projektentwicklung prozessorientiert ist, betrachtet sie in ihrer das Objekt von der Realisierung bis zum Rückbau bzw. Verwertung. Die Abbildung zeigt drei Situationen, aus der eine Nutzungskonzeption hervorgehen kann:¹³

- Projektentwicklung Neubau: Die Projektentwicklung auf einem Grundstück
- Revitalisierung: Eine Wiederverwertung eines bestehenden Objekt-es
- Bestandsprojektentwicklung: Die Projektentwicklung nach einem kompletten oder Teilabriss

Damit ein Projekt ergebnisreich entwickelt werden kann, spielt neben der Vermarktung des Projektes also auch die Wiederverwertung eine erhebliche Rolle. Damit hat der Projektentwickler in seinem Ausarbeiten die Phasen von der Projektidee bis zum Abriss hin zu betrachten, damit eine gewisse Nachhaltigkeit gegeben ist.¹⁴

2.2.2 Projektkonzeption

Die Projektkonzeption befasst sich nach dem groben Umriss des Projektes in der Initiierungsphase mit der Wirtschaftlichkeit und Realisierbarkeit der Projektidee. In der Projektkonzeption gilt es, den Investoren und zukünftigen Nutzern nachzuweisen, dass das Projekt rentabel und umsetzbar ist, daher bedarf es in dieser Phase einiger Analysen.

Für den Nachweis der Realisierung kommt die Projektkonzeption nicht ohne die Machbarkeitsstudie, oder auch Feasibility Study aus, in der die Sicherheit der Realisierung unter den gegebenen Bedingungen wie Zeit, Kosten, Standort und der künftigen Nutzung, belegt wird.¹⁵

Die Marktanalyse untersucht den Zielmarkt und analysiert dabei Entwicklungspotentiale und Risiken. Dabei werden Wettbewerber auf dem Markt sowie die verfügbaren Ressourcen untersucht und mögliche Vorteile und Potentiale aufgezeigt. In der Marktanalyse werden also Schlüsse über Renditen, Markstrukturen, Kosten, Angebots- und Nachfragekennzahlen gezogen.¹⁶

In der Standortanalyse werden die Standortqualitäten ermittelt. Daraus gewinnt der Projektentwickler Informationen über Nutzungseignungen, potentielle Zielgruppe, Standortgüte oder Nutzungsanordnungen. In der Standortanalyse werden üblicherweise zwei Maßstäbe angesetzt. Zum einen wird der Makrostandort ermittelt, zum anderen der Mikrostandort. Im Umkehrschluss werden damit Chancen und Gefahren erörtert und damit ein Fazit über den Standort gezogen.¹⁷

3 Bebauungsplan

Die Baurechtliche Planung, bezüglich des Baugebietes südlich der Oldenburger Straße Edewecht, ist in der Planzeichnung der Satzung „Bebauungsplan Nr. 186“ niedergeschrieben. Der Bebauungsplan besagt, dass das Gebiet im südlichen und nordwestlichen Bereich gemäß §8 BauNVO als Gewerbegebiet und im südwestlichen Bereich als eingeschränktes Industriegebiet gemäß § 9 BauNVO festgesetzt ist.

Abbildung5: Stempel Bebauungsplan Quelle: Bebauungsplan Nr. 186 “Industriegebiet südlich Oldenburger Straße“ Im Stempel des Bebauungsplans ist die Höchstgrenze der Grundflächenzahl für Industriegebiete und Gewerbegebiete nach § 17 BauNVO auf 0,8 festgesetzt. Der Entwurf des Garagen- und Hallenparks wird diese Höchstgrenze voll ausschöpfen, so fügt sich der Entwurf auch in die Strukturen der benachbarten Industrie- und Gewerbegebiete ein.

In der nachfolgenden Abbildung ist ein Auszug des Bebauungsplans Nr. 186 zu sehen. Die grün umrandete Fläche zeigt das Grundstück, auf dem der Garagen- und Hallenpark entstehen soll. Dabei handelt es sich um eine Fläche von ca. 1610 m², die in zwei Lärmpegelbereiche aufgeteilt ist, LPB III und LPB IV. Die Garagen und Hallen werden innerhalb der auf dem Bebauungsplan zu sehender Umgrenzung für Nutzungsbeschränkungen oder Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirklungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetztes projektiert. Der Immissionsschutz, vom Bebauungsplan festgesetzt, wird also eingehalten.

Bei der Konzeption des Garagen- und Hallenparks wird von einer zulässigen Grenzbebauung ausgegangen.

Abbildung 34 zeigt, dass sich das Gebiet als unbestelltes und ungenutzte Gartenbaufläche darstellt. An den Rändern der Fläche finden sich Entwässerungsgräben sowie eine Entwässerungsmulde.

Abbildung6: Bebauungsplan Nr. 186

Quelle: Bebauungsplan Nr. 186

Abbildung7: Bebauungsfläche Im Gewerbepark

Quelle: Eigene Aufnahme

4 Objektkonzeption

Weitere Ansichten und Grundrisse des Garagen- und Hallenparks sind aus den Anlagen heranzuziehen.

Abbildung8: Hallen mit Sektionaltor und Schlupftür Quelle: www.garagenpark-oldenburg.de 1

Das Konzept der Größen und Ausführungen der Garagen und Hallen sind in Anlehnung an dem bestehenden Garagen- und Hallenparks Oldenburg entstanden. Das Projekt in dem Edewechter Gewerbegebiet wird insgesamt 25 Garagen mit WC und Technikraum sowie 6 Hallen anbieten. Für größere Maschinen und Anlagen bietet der Park eine 36,75 m² große Abstellfläche ohne Überdachung an, die Trennwände können auf einer 18 m² großen abgetrennten und überdachten Fläche gelagert werden, und der Park zeigt ausreichende Rangiermöglichkeiten mit seiner idealen Konzeption.

4.1 Garagen und Halleneinheiten

Abbildung9: Garageneinheit mit 3,5 m x 7 m

Quelle: www.garagenpark-oldenburg.de 2, (modifiziert)

Der Garagen- und Hallenpark Edewecht bietet durch sein vielfältiges Angebot interessante Lagerungsmöglichkeiten sowohl für den Privatverbraucher als auch für gewerbliche Nutzer.

Dabei zählt das Projekt mit seinen insgesamt 31 Garagen- und Hallen folgendes Angebot:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle1: Garagen- und Hallenkonzept

Die verschiedenen Garagentypen mit einer Lagerfläche von 6 m² - 47 m² decken also individuelle und unterschiedliche Ansprüche und Anforderungen und bieten optimale Bedingungen, auch für den privaten Zweck.

Alle Garagen und werden in hochgedämmter Bauweise konstruiert, um Kondenswasser Schäden oder auch Frostschäden zu vermeiden. Darüber hinaus bieten bis auf die Garagen 17 – 25 mit 6 m² nebst Licht und Steckdose auch einen Stromanschluss. Da die Baukonstruktion aller Einheiten Trennwände vorsieht, sind die Garagen für größere Ansprüche miteinander kombinierbar. Für den komfortablen Zugang finden sich in diesen Garagen- und Hallen neben Rolltor auch Schlupftüren, die einen schnellen Ein- und Ausgang ermöglichen sollen.

[...]

---

¹Vgl. Bichler K., Krohn R., Riedel G.: Beschaffungs- und Lagerwirtschaft, 2010, S.137

²Vgl. www.elbstorage.com, o. J., o. S.

³Vgl. Loyal, S.: Branchentrends, 2016, S.1f.

⁴Vgl. Alda, W., Hirschner, J.: Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 2014, S.22

⁵Alda, W., Hirschner, J.: Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 2014, S.22

⁶Vgl. Diederichs, C.J.: Immobilienmanagement im Lebenszyklus, 2006, S.5 f.

⁷Vgl. Diederichs, D.J.: Immobilienmanagement im Lebenszyklus, 2006, S. 5f.

⁸Vgl. Kinateder, T.: Projektentwicklung, 2017, S.517

⁹Vgl. Kinateder, T.: Projektentwicklung, 2017, S.517

¹⁰Vgl. Bielefeld, B., Wirhts, M.: Entwicklung und Durchführung von Bauprojekten im Bestand, 2010, S.11f.

¹¹Vgl. Alda, W., Hirschner, J.: Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 2014, S.26

¹²Vgl. Alda, W., Hirschner, J.: Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 2014, S.26

¹³Vgl. Alda, W., Hirschner, J.: Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 2014, S.27

¹⁴Vgl. Alda, W., Hirschner, J.: Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 2014, S.27

¹⁵Vgl. Glatte, T.: Entwicklung betrieblicher Immobilien, 2014, S. 89f.

¹⁶Vgl. Glatte, T.: Entwicklung betrieblicher Immobilien, 2014, S. 89ff

¹⁷Vgl. Glatte, T: Entwicklung betrieblicher Immobilien, 2014, S.91ff.