Subprime-Krise: Wie es zur weltumspannenden Finanzmarktkrise kam

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung

2 Immobilienfinanzierung in den USA
2.1 US - Hypothekenmarkt
2.2 Bonität des Schuldners

3 Hintergründe der Subprime-Krise
3.1 Zinspolitik der Federal Reserve
3.2 Preisentwicklung auf dem US - Wohnimmobilienmarkt
3.3 Auswirkungen von Zinspolitik und Preisentwicklung

4 Von der US-Immobilienkrise zur internationalen Finanzkrise
4.1 Auslagerung der Kreditrisiken mittels Verbriefung
4.2 Verbriefungsformen
4.3 Rolle der Ratingagenturen
4.4 Auswirkungen der Subprime-Krise auf die Finanzmärkte

5 Schlussbemerkungen

Literatur- und Quellenverzeichnis

Anlagen

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Struktur des US-Hypothekenmarktes

Abbildung 2: Entwicklung des US-Leitzinses zwischen den Jahren 1998 und 2008

Abbildung 3: Entwicklung des Standard & Poor´s/ Case-Shiller US National Home Price Index (Quartalswerte)

Abbildung 4: Immobilienpreisentwicklung in großen Städten und Zwangsversteigerungen in den Landkreisen der USA

Abbildung 5: Prozess der Verbriefung am Beispiel von MBS

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Über die Subprime-Krise, die inzwischen zu weit über 400 Mrd. Dollar Abschreibungen bei den Banken und im März zum Notverkauf der US-Investmentbank Bear Stearns an JP Morgen Chase geführt hat, ist seit ihrem Beginn im Sommer des vergangenen Jahres viel berichtet worden. Der Zusammenhang zwischen dem US-Immobilienmarkt und seinen Auswirkungen auf die internationalen Finanzmärkte ist dabei nicht immer deutlich geworden.^[1]

Alles fing damit an, dass sich US-Bürger den American Dream vom eigenen Haus erfüllen wollten, obwohl sie es sich nicht leisten konnten. Dennoch räumten US-Banken den Hauskäufern mit schlechter Bonität, so genannten Subprime-Kreditnehmern, Hypothekendarlehen zu Lockvogel-Zinsen ein, um sie anschließend an Zweckgesellschaften weiterzureichen. Diese bündelten u.a. die Hypothekenkredite. Von Rating-Agenturen zu optimistisch bewertet, wurden sie anschließend als Finanzinnovationen an andere Banken, Hedge-Fonds und sonstige Investoren weiterverkauft, was weitreichende Konsequenzen hatte.^[2]

Diesen Sommer begehen wir den ersten Jahrestag der Subprime-Krise. Grund genug einmal näher zu beleuchten, wie genau es zu der weltumspannenden Finanzmarktkrise kam, die ursprünglich von zwei Teilsegmenten des amerikanischen Hypothekenmarktes ausgeht.

Zu Beginn dieser Arbeit soll ein Überblick über die Immobilienfinanzierung in den USA gegeben werden. Untersuchungsgegenstand sind dabei der US-Hypothekenmarkt und die Bonität des Schuldners. In Kapitel drei werden die Hintergründe der Subprime-Krise anhand der Zinspolitik der Federal Reserve (Fed), der Preisentwicklung auf dem US - Wohnimmobilienmarkt und die Auswirkungen von Zinspolitik und Preisentwicklung näher beleuchtet. Im vierten Kapitel ist der Wandel von der US - Immobilienkrise zur internationalen Finanzkrise Gegenstand der weiteren Untersuchung. In diesem Zusammenhang wird die Auslagerung der Kreditrisiken mittels Verbriefung thematisiert. Im Rahmen der Verbriefungsformen wird mit der Verbriefung von Krediten jenes Instrument erklärt, welches in Kombination mit anderen Einflussfaktoren zur steigenden Kreditvergabe sowie der Verbreitung von Risiken geführt hat und mithin letztlich Ursache für die Entstehung und Ausbreitung der Krise war. Überdies wird der Rolle der Ratingagenturen und den Auswirkungen der Subprime-Krise auf die Finanzmärkte besonderes Augenmerk geschenkt. Abgeschlossen wird die vorliegende Arbeit mit einigen Schlussbemerkungen.

2 Immobilienfinanzierung in den USA

2.1 US - Hypothekenmarkt

Um die Verwerfungen der letzten Wochen und Monate am US-Hypothekenmarkt nachvollziehen zu können, ist im Folgenden dessen Struktur Gegenstand der Betrachtung.

Wie Abbildung 1 veranschaulicht, wird der US-Hypothekenmarkt grundsätzlich in die drei Kategorien Prime, Alt-A und Subprime unterteilt. Insgesamt beträgt das ausstehende Volumen etwa 10.000 Mrd. USD. Hiervon entfallen 75 Prozent bzw. 7.500 Mrd. USD auf den Prime-Markt und insgesamt 25 Prozent respektive 2.500 Mrd. USD auf Subprime-Kredite in den beiden Marktsegmenten Subprime und Alt-A, mit je einem Volumen von 1.400 Mrd. USD bzw. 1.100 Mrd. USD.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1 : Struktur des US-Hypothekenmarktes^[3]

Wie Anlage A1 zu entnehmen ist, prosperierte das Subprime-Neugeschäft in den letzten Jahren enorm. Es stieg von fast 200 Mrd. USD im Jahr 2002 auf den bisher höchsten Stand von 625 Mrd. USD im Jahr 2005. Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von etwa 50 Prozent.

In Abbildung 1 ist ebenfalls zu sehen, dass Prime-, Alt-A- und Subprime-Kredite entweder fest oder variabel verzinst sind. Während festverzinsliche Darlehen als Fixed Rate Mortgage (FRM) bezeichnet werden, firmieren variabel verzinsliche als Adjustable Rate Mortgage (ARM). FRMs haben einen Zins, der über die Laufzeit von meist 30 Jahren fest ist. Sie sind im Schnitt teurer als ARMs, da dem Schuldner ein vorzeitiges Kündigungsrecht zusteht, das sich die Hypothekenbanken bezahlen lassen. Auch deswegen entschieden sich viele Kreditnehmer häufig für eine variable Verzinsung. Den größten Anteil an den festverzinslichen Hypothekenkrediten haben mit 59 Prozent die Prime-Kredite (vgl. Abb. 1).

Bei ARMs hingegen wird die Verzinsung während der Laufzeit, halbjährlich oder jährlich, an einen Indexzins, bspw. den LIBOR, angepasst, was bei steigendem Zinsniveau eine zunehmende monatliche Belastung nach sich zieht. Je nach Bonität des Schuldners liegt der tatsächlich zu zahlende Zins über dem Indexzins.^[4] Insbesondere Kunden, die davon ausgingen, dass die Zinsen konstant bleiben oder sinken, schien die Kreditaufnahme mit variablem Zins lukrativer, da sie dann auch künftig eine geringere monatliche Belastung im Vergleich zum Festzinskredit gehabt hätten.

Innerhalb von ARMs werden mehrere Ausgestaltungsformen voneinander unterschieden. Tilgungsfreie Hypothek, Hypothek mit Zahlungsoption oder Hybrid-Hypothek sind drei gängige Konditionsmodelle, zwischen denen der Kreditnehmer wählen kann. Bei einer tilgungsfreien Hypothek hat der Kreditnehmer die Möglichkeit für drei bis zehn Jahre nur die Zinsen zu zahlen, was eine geringere monatliche Belastung während dieser Zeit bedeutet. Selbst wenn das Zinsniveau konstant bleibt, steigt diese allerdings im Anschluss an. Da das Darlehen bis zum Ende der Kreditlaufzeit getilgt sein muss, ist nun neben der Zins- auch eine entsprechend hohe Tilgungszahlung zu entrichten. Je länger also der tilgungsfreie Zeitraum ist, desto höher ist folglich die monatliche Belastung im Anschluss.

Im Rahmen der Hypothek mit Zahlungsoption konnte der Schuldner jeden Monat zwischen drei Optionen der Zahlung wählen: 1. der regulären Zahlung von Zins und Tilgung, um den Kredit ordnungsgemäß zurückzuführen, 2. rein der Überweisung des fälligen Zinsbetrags und 3. einer Minimumzahlung, die sogar geringer sein konnte als der fällige Betrag an Zinsen, was die Kreditsumme weiter wachsen ließ und folglich die zukünftige monatliche Belastung erhöhte, da ja weder getilgt, geschweige denn die Zinsen in vollem Umfang gezahlt wurden.^{[5] [6]} Einer Untersuchung der Ratingagentur Standard & Poor´s zur Folge entschieden sich rund drei Viertel der Schuldner für die Minimumvariante.^[7]

Die Hybrid-Hypothek wiederum ist eine Zwitterkonstruktion zwischen festverzinslicher und variabel verzinslicher Hypothek. Bei einer 3/27 ARM ist der Zins für die ersten drei Jahre fixiert, in den nächsten 27 Jahren wird er alle sechs oder zwölf Monate an den Indexzins angepasst.

Im Rahmen der erläuterten drei Formen von ARMs machten sich die Vermittler bzw. Banken auch so genannte „Teaser Rates“ zu eigen. Durch sie wurden vor allem die Schuldner im Subprime-Segment mittels anfänglich sehr niedrigem Zins zum Abschluss eines Kredits verleitet. Dieses Lockangebot galt allerdings nur für eine gewisse Dauer. Nachdem die Niedrigzinsperiode ausgelaufen war, konnte der zu zahlende Zins erheblich steigen, weil er dann an das am Markt übliche Zinsniveau angepasst wurde.^{[8] [9]}

2.2 Bonität des Schuldners

Wenn früher ein Kunde bei der Bank einen Kredit zwecks Immobilien-Investition aufnahm und schließlich weder Zins noch Tilgung leisten konnte, hatte er als Schuldner ein Problem- und die Bank auch. Um Kreditausfälle zu vermeiden haben alle Beteiligten sorgfältig darauf geachtet, dass Kreditwürdigkeit und Verschuldung im rechten Verhältnis zueinander standen.^[10] Der angesprochene enorme Anstieg beim Subprime-Neugeschäft (vgl. Anlage A1) wurde nicht nur durch die zuvor erwähnten, niedrigen Anfangszinsen der Hypothekendarlehen angeheizt, sondern er ist auch mit der Lockerung der Kreditvergabestandards und geringeren Bonitätsansprüchen an die Darlehensnehmer in Verbindung zu bringen.^[11]

Schuldner der in aller Regel festverzinslichen Prime-Kredite sind z.B. in der Lage eine Anzahlung zu leisten und verfügen über eine erstklassige Bonität. Somit unterliegen deren Hypotheken einem geringeren Ausfallrisiko.^[12] Dahingegen sind Subprime-Kredite i.d.R. variabel verzinst, werden an Kunden mit schlechter Bonität vergeben und haben folglich ein erheblich höheres Risiko auszufallen. Sie weisen eine Finanzierungsquote auf, die größer als 85 Prozent ist sowie eine Schuldendienstquote, die 55 Prozent des verfügbaren Einkommens übersteigt. Subprime-Kreditnehmer sind bspw. dadurch charakterisiert, dass sie in den letzten 24 Monaten Sachpfändungen oder Zwangsversteigerungen unterlagen oder in diesem Zeitfenster mindestens einen Fall von sechzigtägigem Zahlungsverzug hatten.^{[13] [14]} Bei Alt-A Kreditnehmern sieht es nicht ganz so schlimm aus. Sie mussten der Bank beispielsweise nicht ihr Einkommen dokumentieren. Diese Kategorie ist zwar hochwertiger als Subprime-Hypotheken, trotzdem handelt es sich nicht um Schuldner erstklassiger Bonität.^[15]

Selbst Kreditnehmern mit niedriger Bonität, unzureichend nachgewiesenen Sicherheiten und sehr wenig Eigenkapital wurde also in den zurückliegenden Jahren zum Eigenheim verholfen. Häufig auch dadurch, dass man die Bonitätsprüfung nur auf Basis der Belastung durch die niedrige Teaser Rate vornahm oder die Einkommensverhältnisse der Schuldner nur unzureichend überprüft wurden. Teilweise warb man sogar noch mit dem Slogan „No questions asked“.^{[16] [17]}

Dem höheren Risiko entsprechend mussten die Darlehensnehmer zwar deutlich höhere Zinsen als solche aus dem Prime-Segment zahlen, was sie allerdings bereitwillig taten, da sie ja erst durch die aufgeweichten Kreditvergabestandards zum Zuge kamen.^[18] Überdies räumten die Banken den Schuldnern großzügige Kredite ein. Viele boten z.B. 110-Prozent-Finanzierungen - also zehn Prozent mehr als der Kaufpreis - an, womit sie auch Haushalte ohne Eigenkapital zum Hauskauf ermunterten.^[19] Die Auswüchse gipfelten in der Vergabe so genannter „Ninja Loans“ an Arbeitslose ohne Sicherheiten. Ninja steht für no income, no job or assets. Gerade diese Gruppe der Schuldner mit der geringsten Kreditwürdigkeit hat viele Kredite mit weiteren risikoerhöhenden Elementen wie der variablen Verzinsung oder Vertragsstrafen für vorzeitige Tilgungen aufgenommen.^[20]

Ausschlaggebend für die vorgenannten Exzesse war zum einen, dass die Provision für den Vermittler bereits mit der Kreditvergabe fällig wurde und dieser folglich möglichst viele Menschen zur Aufnahme eines Hypothekenkredits überredete, um seine Einnahmen zu maximieren. Zum anderen gehörten die Kreditvermittler oft nicht zu den Instituten, die letztendlich das Risiko trugen, weshalb eine fundierte Bewertung der finanziellen Möglichkeiten des Antragstellers faktisch kaum mehr stattfand. Ob sich die Schuldner mit der Kreditaufnahme wirtschaftlich übernommen hatten, interessierte letztlich weder den Vermittler noch die Bank. Denn diese nutzte, wie in Gliederungspunkt 4 näher ausgeführt wird, die Möglichkeit des Weiterverkaufs der risikobehafteten Kredite.^[21]

3 Hintergründe der Subprime-Krise

3.1 Zinspolitik der Federal Reserve

Der Ursprung der gegenwärtigen Krise am amerikanischen Hypothekenmarkt geht auch auf die expansive Geldpolitik bzw. Niedrigzinspolitik der US-Notenbank Federal Reserve (Fed) ab dem Jahr 2001 zurück.^[22] Nach dem Zusammenbruch der New Economy, wobei US-Bürger Billionen Dollar an den Aktienmärkten verloren hatten, bestand die Gefahr, dass die Amerikaner ihren Konsum drastisch einschränken und die USA mithin in eine massive Rezession rutschen würden. Eine Schreckensvorstellung für ein Land, in dem der private Konsum etwa 70 Prozent zum Bruttoinlandsprodukt beiträgt und damit die wichtigste Säule der Wirtschaft ist.^{[23] [24]}

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Da der Terrorangriff auf das World Trade Center am 11. September 2001 die angespannte konjunkturelle Situation zusätzlich verschärfte, reagierte der damalige Chairman der Fed, Alan Greenspan, mit drastischen Zinssenkungen. Abbildung 2 veranschaulicht die Entwicklung des Leitzinses in den USA zwischen den Jahren 1998 und 2008.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2 : Entwicklung des US-Leitzinses zwischen den Jahren 1998 und 2008^[25]

Von Januar bis Dezember 2001 wurde der Leitzins von ursprünglich 6,5 auf 1,75 Prozent reduziert. Am 25. Juni 2003 erreichte er mit 1,0 Prozent ein 46-Jahres-Tief.^[26] Die niedrigen Zinsen erzielten ihre gewünschte Wirkung. Sie beflügelten die Verbraucherkredite, so dass der Konsum nicht allzu sehr einbrach.^[27] Auch die Hypothekenkredite wurden billiger und machten den Kauf von Wohneigentum nun für sehr viele private Haushalte erschwinglich.^[28] Der durch die immens steigende Nachfrage nach Eigenheimen einsetzende Boom führte letztlich zu einer deutlichen Überbewertung von US-Immobilien.^[29] Wie in Abbildung 2 zu sehen ist, erhöhte die Fed mit Erkennen der Spekulationsblase und der von ihr ausgehenden Gefahr für die Preisniveaustabilität die Leitzinsen wieder, von denen die verschuldeten Privathaushalte enorm abhängig waren. Im stärksten Zinserhöhungszyklus seit Beginn der 80er Jahre wurde der Leitzins zwischen Ende Juni 2004 und Ende Juni 2006 in 17 Schritten vom Zinstief 1,0 Prozent kontinuierlich um 425 Basispunkte auf 5,25 Prozent angehoben.

3.2 Preisentwicklung auf dem US - Wohnimmobilienmarkt

Die in Gliederungspunkt 2.2 thematisierte Aufweichung der Kreditvergabestandards in Verbindung mit der übermäßig lockeren Geldpolitik der US Federal Reserve führte zu einer Hausse bei den Eigenheimpreisen.^[30] Vor allem im Subprime-Sektor lief das Geschäft mit der Vergabe von Krediten auf Hochtouren. Im Glauben an stetig steigende Immobilienpreise kauften selbst Leute, die es sich eigentlich nicht leisten konnten, viel zu große und überteuerte Häuser oder ließen sich durch die Lockangebote der Banken zur Unterschrift verführen.^[31] Während im Jahr 1950 etwas mehr als die Hälfte aller Amerikaner ein Haus besaßen, war die Rate von Hausbesitzern im Jahr 2007 auf 69 Prozent angestiegen. Noch nie hatten so viele US-Bürger ein eigenes Haus.^[32]

Die starke Nachfrage trieb folglich die Preise für Häuser in die Höhe. In exponierten Lagen in Kalifornien, Nevada oder Florida beispielsweise verdoppelten sie sich innerhalb weniger Jahre. Ursächlich für die steigenden Häuserpreise ist der kurzfristig unelastische Markt für Wohnimmobilien. Er gleicht eher einem Tanker als einem Schnellboot, denn Häuser können nicht so rasch gebaut werden, wie die steigende Anzahl von Nachfragern am Markt bedient werden möchte.^[33]

Der Standard & Poor´s/ Case-Shiller US National Home Price Index in der folgenden Abbildung 3 veranschaulicht die Entwicklung der Eigenheimpreise in den USA zwischen den Jahren 1992 und dem 4. Quartal 2007.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Entwicklung des Standard & Poor´s/ Case-Shiller US National Home Price Index (Quartalswerte)^[34]

Dieser monatlich ermittelte Index bildet die nominale Preisentwicklung für den Wiederverkauf von Eigenheimen in 20 US-Ballungsräumen der USA ab, wie z.B. New York, Las Vegas oder Washington.^[35] Seit 1997 beschleunigte sich der Anstieg der Häuserpreise merklich. Lag der S & P/ Case-Shiller-Hauspreisindex damals noch bei etwas mehr als 81 Prozent, so kletterte er stetig auf seinen bisherigen Höchststand von fast 190 Prozent im 2. Quartal 2006. Zwischen dem 4. Quartal 1996 und dem 4. Quartal 2004 haben sich die Häuserpreise sogar verdoppelt. Der stärkste jährliche Anstieg i.H.v. fast 25% war vom 3. Quartal 2004 auf das 3. Quartal 2005 zu verzeichnen. In seinem Buch „Irrationaler Überschwang“ hat der bekannte Ökonom Robert Shiller von der Yale-University die inflationsbereinigten Häuserpreise in den USA über einen Zeitraum von 115 Jahren berechnet und kommt darin zu dem Ergebnis, dass es noch nie eine derartige Überbewertung wie nach 2003 gegeben hat.

[...]

^[1] Vgl. Das Wirtschaftsstudium (2008b), S. 514

^[2] Vgl. Das Wirtschaftsstudium (2008a), S. 150

^[3] Quelle: DB Research (2007), S. 28

^[4] Vgl. Financial Times Deutschland (2007d)

^[5] Vgl. The Federal Reserve Board (2006), S. 15ff.

^[6] Vgl. Das Wirtschaftsstudium (2008b), S. 514

^[7] Vgl. Henry (2008), S. 133

^[8] Vgl. The Federal Reserve Board (2006), S. 15ff.

^[9] Vgl. Financial Times Deutschland (2007d)

^[10] Vgl. Tichy (2008), S. 5

^[11] Vgl. Kofner (2007), S. 582 und Immobilien & Finanzierung (2007), S. 536

^[12] Vgl. Financial Times Deutschland (2007d)

^[13] Vgl. DB Research (2007), S. 28 und Kiff, Mills (2007), S. 3

^[14] Vgl. Hancock et al. (2005), S. 9

^[15] Vgl. Financial Times Deutschland (2008b) und DB Research (2007), S. 28

^[16] Vgl. Das Wirtschaftsstudium (2008b), S. 514ff.

^[17] Vgl. Financial Times Deutschland (2007d)

^[18] Vgl. Kofner (2007), S. 582f.

^[19] Vgl. Das Wirtschaftsstudium (2007a), S. 985

^[20] Vgl. Kofner (2007), S. 582

^[21] Vgl. Tichy (2008), S. 5 und Henry (2008), S. 133

^[22] Vgl. Aberer, Gruber (2007), S. 17

^[23] Vgl. Das Wirtschaftsstudium (2007a), S. 985

^[24] Vgl. Das Wirtschaftsstudium (2007d), S. 1491

^[25] Datenquelle: The Federal Reserve Board (2008)

^[26] Vgl. The Federal Reserve Board (2008) und Otte (2007), S. II

^[27] Vgl. Das Wirtschaftsstudium (2007a), S. 985

^[28] Vgl. Das Wirtschaftsstudium (2008b), S. 514

^[29] Vgl. Financial Times Deutschland (2008d), S. 19 und Otte (2007), S. II

^[30] Vgl. Shiller (2007) und Die Bank (2007a), S. 13

^[31] Vgl. Financial Times Deutschland (2007b) und Henry (2008), S. 132

^[32] Vgl. The Economist (2007), S. 32 und Otte (2007), S. IV

^[33] Vgl. Doll (2008), S. 138 und Das Wirtschaftsstudium (2008b), S. 514

^[34] Datenquelle: Standard & Poor´s (2008a)

^[35] Vgl. Börsen-Zeitung (2008e), S. 6 und Kofner (2007), S. 584