Der am 22.06.2011 mit der Geschäftszahl „2 Ob176/10m“ ergangenen Entscheidung des OGH lag folgender Sachverhalt zugrunde. Die spätere Nebenintervenientin und Maklerin wurde vom Verkäufer, der im weiteren Verfahren der Beklagte war, beauftragt, sein Wohnungseigentum an der Wohnung Top 6 und die mit diesem verbundenen Anteile an der Liegenschaft zum Verkauf zu vermitteln. Die Wohnung befindet sich in Bregenz. Das Inserat wurde in der „Ländle Immo“ veröffentlicht. Der Kaufinteressent und später klagende Käufer trat mit der Maklerin aufgrund dieses Inserats am 16. 1. 2007 in Kontakt und ein Besichtigungstermin wurde vereinbart.
Im Rahmen der Wohnungsbesichtigung erhielt der Kläger von einer Mitarbeiterin der Nebenintervenientin ein Exposé mit Angaben zum Kaufobjekt. Genannt war darin, dass das Objekt A eine Vierzimmerwohnung sei, im Zentrum von Bregenz liege, eine sehr gute Infrastruktur aufweise, im Jahr 1968 erbaut worden sei, der Zustand renovierungsbedürftig sei, die Betriebskosten EUR 233,30 betragen, kein Reparaturfonds vorhanden sei, die Wohn-Nutzfläche 123,44 m² betrage, ein Lift vorhanden sei, Sanierungen zukünftig geplant seien, die Wohnung nach Vereinbarung beziehbar sei und der Kaufpreis EUR 126.000 betrage.
Das Exposé war jedoch bereits zu diesem Zeitpunkt nicht mehr richtig, da mittlerweile ein Reparaturfonds gebildet worden war, wovon die Maklerin aber nichts wusste. Weiters war im Exposé aufgrund fehlender Unterlagen ein „fiktives“ Baujahr genannt. Das tatsächliche Baujahr ist das Jahr 1956. Die Maklerin und im Prozess Nebenintervenientin hatte es unterlassen, den Beklagten nach dem ihm bekannten Baujahr zu fragen.
Inhaltsverzeichnis
A. Ausgangslage
1. Sachverhalt
2. Vorbringen der klagenden Partei
3. Sicht des Beklagten und der Nebenintervenientin
4. Entscheidungen der ersten und zweiten Instanz
B. Rechtliche Fragestellungen und Entscheidung des OGH
1. Vertragsanpassung wegen Irrtum
2. Gewährleistung
3. Schadenersatz
4. Provision der Maklerin
Zielsetzung & Themen
Diese Arbeit analysiert die ogh-Entscheidung 2 ob 176/10m und untersucht die rechtlichen Konsequenzen unrichtiger Angaben im Rahmen von Immobilienkaufverträgen, insbesondere hinsichtlich Irrtumsanfechtung, Gewährleistung und der Haftung von Immobilienmaklern.
- Rechtliche Grundlagen der Vertragsanpassung bei Geschäftsirrtum
- Zurechnung von Fehlern des Immobilienmaklers zum Verkäufer
- Bedeutung von Gewährleistungsausschlüssen bei Eigenschaftsirrtümern
- Haftungsfragen und Schadenersatz bei vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzungen
- Einfluss von Pflichtverletzungen des Maklers auf den Provisionsanspruch
Auszug aus dem Buch
1. Vertragsanpassung wegen Irrtum
Allgemein ist unter Irrtum die unzutreffende, eben falsche oder mangelnde Vorstellung von der Wirklichkeit zu verstehen. Es ist zwischen mehreren Arten von Irrtümern zu unterscheiden, welchen unterschiedliche Bedeutung zukommt hinsichtlich ihrer Beachtlichkeit. Bei einem vom Vertragspartner veranlassten Geschäftsirrtum können bei bestimmten Voraussetzungen die Anfechtbarkeit des Vertrages oder eine Vertragsanpassung möglich werden.
Anfechtbarkeit bewirkt, dass der Vertrag zur Gänze beseitigt werden kann, während die Anpassung nur eine Korrektur der Vertragsvereinbarung bedeutet. Vertragsanpassung ist möglich, wenn ein vom anderen Vertragspartner veranlassten Geschäftsirrtum vorliegt. Bei einem Geschäftsirrtum irrt der Erklärende über Natur oder Inhalt des Geschäfts oder über eine für das Geschäft bedeutende Eigenschaft oder über die Person des Vertragspartners. Ein Motivirrtum ist ein Irrtum über den Beweggrund und betrifft Umstände, die außerhalb des Vertragsinhaltes liegen.
Der Irrtum über eine Eigenschaft des Vertragsgegenstandes kann ein Geschäftsirrtum oder Motivirrtum sein, abhängig ist dies davon, ob diese Eigenschaft als Vertragsinhalt anzusehen ist. Der Rechtsprechung zufolge ist dieser Umstand durch Vertragsauslegung zu klären.
Zusammenfassung der Kapitel
A. Ausgangslage: Darstellung des Sachverhalts, der Positionen der streitenden Parteien sowie der Entscheidungsgründe der Vorinstanzen.
B. Rechtliche Fragestellungen und Entscheidung des OGH: Detaillierte juristische Analyse der Themen Vertragsanpassung bei Irrtum, Gewährleistung, Schadenersatz und der Provisionsansprüche der Maklerin unter Einbeziehung der OGH-Rechtsprechung.
Schlüsselwörter
Immobilienrecht, OGH-Entscheidung, Irrtumsanfechtung, Geschäftsirrtum, Vertragsanpassung, Gewährleistungsausschluss, Immobilienmakler, Aufklärungspflicht, Schadenersatz, Provisionsminderung, Baujahr, Liegenschaftsverkauf, Gehilfenhaftung, Eigenschaftsirrtum, Immobilienkauf.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundlegend?
Die Arbeit befasst sich mit der juristischen Aufarbeitung einer OGH-Entscheidung zu einem Immobilienkauf, bei dem der Käufer aufgrund falscher Angaben zum Baujahr des Gebäudes eine Vertragsanpassung anstrebte.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen sind das Irrtumsrecht im österreichischen ABGB, die Pflichten von Immobilienmaklern und die Auswirkungen von Vertragsformulierungen wie Gewährleistungsausschlüssen.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist die Analyse, unter welchen Voraussetzungen bei einem Immobilienkauf eine Vertragsanpassung wegen eines Geschäftsirrtums möglich ist und welche Haftung den Makler bei Falschinformationen trifft.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Autorin wendet die Methode der juristischen Entscheidungsanalyse an, bei der der Sachverhalt und die rechtliche Argumentation des OGH systematisch mit der Lehre und einschlägigen Rechtsnormen verknüpft werden.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Im Hauptteil erfolgt eine detaillierte Erörterung der Themen: Voraussetzungen für die Vertragsanpassung bei Irrtum, die Grenzen des Gewährleistungsausschlusses, die Prüfung von Schadenersatzansprüchen bei Aufklärungspflichtverletzungen sowie die Berechnung der Provisionsminderung.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren die Arbeit?
Neben den Kernbegriffen wie Irrtum, Gewährleistung und Maklerprovision sind es vor allem die Begriffe Geschäftsirrtum, Gehilfenhaftung und Vertragsanpassung nach § 872 ABGB.
Warum wurde die Vertragsanpassung vom OGH für möglich erachtet?
Der OGH bejahte die Anpassung, weil das falsch angegebene Baujahr als Geschäftsirrtum über eine wertbildende Eigenschaft gewertet wurde, die vom Makler als Verhandlungsgehilfen veranlasst worden war.
Wie wirkt sich die Pflichtverletzung des Maklers auf dessen Provision aus?
Da der Makler seine Aufklärungspflichten verletzte, indem er ein fiktives Baujahr nannte, hielt der OGH eine Minderung des Provisionsanspruchs um 25 % für angemessen.
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- Amanda Reiter (Autor), 2021, Entscheidungsbesprechung zu OGH 22.06.2011, 2 Ob176/10m, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1135118
