Die vorliegende Diplomarbeit gliedert sich in sechs Kapitel. Nach der Einleitung werden in Kapitel zwei die Grundlagen des Corporate Real Estate Managements behandelt. Neben der Klärung wesentlicher Begrifflichkeiten und einem historischen Rückblick auf die Entwicklung des Corporate Real Estate Managements wird vor allem die Notwendigkeit des Corporate Real Estate Managements in der heutigen Zeit aufgezeigt.
Kapitel drei geht vertiefend auf die Basisstrategien des Corporate Real Estate Managements ein. Dabei werden die Schwerpunkte auf die Immobilienbereitstellung und die Immobilienverwertung gelegt. Die Immobilienbewirtschaftung wird lediglich in den Grundzügen dargestellt, da sie für den weiteren Verlauf der Arbeit von nachrangiger Bedeutung ist.
Kapitel vier beschäftigt sich mit den Auswirkungen immobilienwirtschaftlicher Entscheidungen des Corporate Real Estate Managements auf den Unternehmenswert. Hierzu wird der Shareholder Value Ansatz von Alfred Rappaport zu Grunde gelegt und um immobilienspezifische Größen erweitert bzw. angepasst. Drei unterschiedliche Szenarien veranschaulichen die Wirkung verschiedener immobilienwirtschaftlicher Stellgrößen auf den Shareholder Value.
Kapitel fünf thematisiert die Chancen und Risiken des deutschen Real Estate Investment Trust. Nach der Darstellung der grundsätzlichen Eigenschaften wird seine Vorteilhaftigkeit hinsichtlich der Ausgliederung von Unternehmensimmobilien untersucht und zum Abschluss in einem beispielhaften Modell veranschaulicht.
Kapitel sechs schließt die Arbeit mit einer Zusammenfassung und einem Ausblick ab.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit
1.2 Aufbau der Arbeit
2 Corporate Real Estate Management
2.1 Unternehmensimmobilien
2.1.1 Definition
2.1.2 Property vs. Non-Property Companies
2.1.3 Systematisierung von Unternehmensimmobilien
2.1.4 Spezifika von Unternehmensimmobilien
2.1.5 Zusammenfassung
2.2 Definition Corporate Real Estate Management
2.3 Historie des Corporate Real Estate Managements
2.4 Notwendigkeit eines betrieblichen Immobilienmanagements
2.4.1 Technologische Entwicklungen
2.4.2 Markt- und gesellschaftliche Entwicklungen
2.4.3 Vermögens- und Kostendimension von Immobilien
2.5 Strategische Einordnung des CREM
2.6 Organisatorische Einordnung des CREM
2.7 Wissenschaftliche Einordnung und Abgrenzung
2.8 Ziele des CREM
3 Basisstrategien des Corporate Real Estate Managements
3.1 Immobilienbereitstellung
3.1.1 Projektentwicklung
3.1.2 Kauf
3.1.3 Miete
3.1.4 Leasing
3.1.5 Risiken der Bereitstellung von Unternehmensimmobilien
3.2 Immobilienbewirtschaftung
3.3 Immobilienverwertung
3.3.1 Grundsätzliche Strategien
3.3.1.1 Verwertung betriebsnotwendiger Unternehmensimmobilien
3.3.1.2 Verwertung betriebsneutraler Unternehmensimmobilien
3.3.2 Motive für Immobilienmonetarisierungen
3.3.2.1 Strategische Monetarisierungsziele
3.3.2.2 Finanzwirtschaftliche Monetarisierungsziele
3.3.3 Monetarisierungsvarianten für Unternehmensimmobilien
3.3.3.1 Einzelveräußerung vs. Paketveräußerung
3.3.3.2 Sale-and-lease-back und Sale-and-rent-back
3.3.3.3 Offene Immobilienfonds
3.3.3.4 Geschlossene Immobilienfonds
3.3.3.5 Real Estate Securitisation
3.3.3.6 Börsengang
4 Einfluss von Immobilienmonetarisierungen auf den Unternehmenswert
4.1 Shareholder Value Ansatz
4.1.1 Prognose der operativen Free Cashflows
4.1.2 Bestimmung des Residualwerts
4.1.3 Bestimmung des WACC
4.1.3.1 Bestimmung der Finanzierungsstruktur zu Marktwerten
4.1.3.2 Ermittlung des Eigen- und Fremdkapitalkostensatzes
4.2 Shareholder Value Bestimmung – ein beispielhafter Vergleich
4.3 Vor- und Nachteile des Shareholder Value Ansatzes
4.4 Auswirkungen von Monetarisierungen auf den Shareholder Value
5 Chancen und Risiken des G-REIT
5.1 Der REIT – grundsätzliche Definition
5.1.1 Klassifizierung von REITs nach Sektoren
5.1.2 Klassifizierung von REITs nach der Geschäftsart
5.2 Bedeutung bzw. Motivation für die Einführung des G-REIT
5.2.1 Aus Unternehmenssicht
5.2.2 Aus Sicht des Finanzstandorts Deutschland
5.2.3 Aus Anlegersicht bzw. Investorensicht
5.3 Marktpotenzial des G-REIT
5.4 Der G-REIT
5.4.1 Rechtliche Aspekte
5.4.1.1 Gesellschaftsform
5.4.1.2 Unternehmensgegenstand
5.4.1.3 Vermögens-, Ertrags- und Ausschüttungserfordernisse
5.4.1.4 Börsenzulassung und Aktionärsstruktur
5.4.1.5 Der Vor-REIT
5.4.2 Steuerliche Aspekte
5.4.2.1 Laufende Besteuerung der REIT-AG
5.4.2.2 Exit-Tax
5.5 Der G-REIT als Ausgliederungsmöglichkeit für Non-Property Companies
5.5.1 Potenziale für Non-Property Companies bei Auflegung eines G-REIT
5.5.2 Risiken für Non-Property Companies bei Auflegung eines G-REIT
5.6 G-REIT-Exit vs. Normalveräußerung
6 Zusammenfassung und Ausblick
6.1 Fazit
6.2 Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die Diplomarbeit untersucht das Potenzial des deutschen Real Estate Investment Trust (G-REIT) als Ausgliederungsinstrument für Unternehmensimmobilien innerhalb des Corporate Real Estate Managements sowie die Auswirkungen immobilienwirtschaftlicher Entscheidungen auf den Unternehmenswert.
- Corporate Real Estate Management (CREM) Grundlagen und Strategien
- Immobilienbereitstellung und -verwertung bei Nicht-Immobiliengesellschaften
- Analyse des Einflusses von Immobilienmonetarisierungen auf den Shareholder Value
- Chancen und Risiken des deutschen REIT (G-REIT) als Desinvestitionsinstrument
- Exit-Tax Regelung und deren steuerliche Auswirkungen auf Unternehmen
Auszug aus dem Buch
3.1.2 Kauf
Mit dem Kauf einer Immobilie gehen, analog zur Projektentwicklung, sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Objekt unbefristet in das Eigentum des Unternehmens über. Im Gegensatz zur Projektentwicklung kann die Immobilie bei einem Kauf jedoch zeitnah der angestrebten Nutzung zugeführt werden. Vorraussetzung hierfür ist lediglich, ein passendes Objekt am Markt zu finden. Im Vergleich zu Miete und Leasing bewahrt sich der Eigentümer die vollständige Kontrolle über das Objekt und kann auf veränderte unternehmens- bzw. geschäftsfeldstrategische Nutzungsanforderungen entsprechend reagieren. Ein weiterer Vorteil des Immobilieneigentums besteht in der Möglichkeit zum Aufbau von Markteintrittsbarrieren. Besitzt ein Unternehmen die Verfügungsgewalt über eine bestimmte strategisch wichtige Immobilie, kann sie den Wettbewerb an diesem Ort kontrollieren. Entweder nutzt sie die Immobilie selbst oder sie vermietet die Räumlichkeiten an einen Mieter, der nicht zur eigenen Konkurrenz gehört.
Jedoch birgt auch der Immobilienkauf gewisse Nachteile für das Unternehmen. Die gestalterische Anpassung entsprechend der eigenen Bedürfnisse ist im Vergleich zur Projektentwicklung nur begrenzt möglich. Bspw. müssen Vorgaben aus der Tragkonstruktion und dem Gebäuderaster berücksichtigt werden. Die finanzwirtschaftlichen Konsequenzen bezüglich Kapitalbedarf und Kapitalbindung ähneln grundsätzlich denen der Projektentwicklung. Bei einem Bestandsgebäude kann der Kapitalbedarf entsprechend des Alters und einer potenziellen Abnutzung etwas geringer ausfallen. Auch bei einem gekauften Objekt ist eine kurzfristige Verwertung freier Flächen schwer möglich. Die Fixkosten der Immobilie bleiben indessen bestehen und schmälern so den Gewinn des Unternehmens.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Die Einleitung thematisiert den steigenden Wettbewerbsdruck und die Bedeutung des Corporate Real Estate Managements bei der strategischen Entscheidung über Immobilienbestände.
2 Corporate Real Estate Management: Dieses Kapitel erläutert die Grundlagen des CREM, kategorisiert Unternehmensimmobilien und definiert die Notwendigkeit eines betrieblichen Immobilienmanagements im heutigen wirtschaftlichen Umfeld.
3 Basisstrategien des Corporate Real Estate Managements: Es werden die zentralen Tätigkeitsfelder des CREM behandelt, insbesondere Immobilienbereitstellung, Bewirtschaftung und Verwertung, inklusive Monetarisierungsvarianten.
4 Einfluss von Immobilienmonetarisierungen auf den Unternehmenswert: Hier wird der Shareholder Value Ansatz von Rappaport als Bewertungsmethode eingeführt und um immobilienspezifische Größen erweitert, um die Auswirkungen von Monetarisierungsstrategien zu analysieren.
5 Chancen und Risiken des G-REIT: Dieses Kapitel analysiert das G-REIT als Ausgliederungsinstrument, beleuchtet steuerliche und rechtliche Aspekte wie die Exit-Tax und vergleicht Chancen und Risiken für Unternehmen.
6 Zusammenfassung und Ausblick: Das Abschlusskapitel bietet eine Synthese der Erkenntnisse und einen Ausblick auf die zukünftige Etablierung des G-REIT am Markt.
Schlüsselwörter
Unternehmensimmobilien, Corporate Real Estate Management, CREM, G-REIT, Immobilienmonetarisierung, Shareholder Value Ansatz, Immobilienbereitstellung, Immobilienverwertung, Exit-Tax, Immobilienleasing, Sale-and-lease-back, Immobilienbewertung, Immobilienökonomie, Finanzkennzahlen, Unternehmenswert.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der strategischen Bedeutung von Unternehmensimmobilien und analysiert Möglichkeiten, wie Unternehmen diese im Rahmen des Corporate Real Estate Managements (CREM) effizienter verwalten und verwerten können, insbesondere durch den Einsatz von G-REITs.
Welches sind die zentralen Themenfelder der Untersuchung?
Die Arbeit behandelt die Immobilienbereitstellung, die Bewertungsmethodik von Unternehmenswerten mittels Shareholder Value Ansatz sowie die Chancen und Risiken, die mit der Einführung des deutschen Real Estate Investment Trust (G-REIT) verbunden sind.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist es, das Potenzial des G-REIT als Ausgliederungsinstrument für Unternehmensimmobilien zu untersuchen und die Auswirkungen solcher immobilienwirtschaftlicher Entscheidungen auf den Unternehmenswert aufzuzeigen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit stützt sich primär auf eine theoretische Auseinandersetzung mit dem Shareholder Value Ansatz nach Alfred Rappaport, welcher durch eine beispielhafte Modellrechnung (Szenariovergleich) zur Veranschaulichung der Wirkungsweisen erweitert wurde.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Im Hauptteil werden zunächst die Grundlagen und die historische Entwicklung des CREM dargelegt, gefolgt von einer detaillierten Analyse der Basisstrategien (Bereitstellung und Verwertung) und einer vertieften Untersuchung der ökonomischen Effekte von Immobilienmonetarisierungen auf den Unternehmenswert.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren die Arbeit?
Zu den wichtigsten Begriffen zählen Corporate Real Estate Management (CREM), Shareholder Value, G-REIT, Immobilienmonetarisierung, Exit-Tax und Immobilienbereitstellungsarten wie Sale-and-lease-back.
Welche Rolle spielt die Exit-Tax für Unternehmen?
Die Exit-Tax bietet einen steuerlichen Anreiz, indem sie die Veräußerungsgewinne bei der Ausgliederung betrieblicher Immobilien in einen REIT lediglich mit dem halben unternehmenseigenen Steuersatz belastet, was ein wesentlicher Motivationsfaktor für Unternehmen ist.
Warum ist das G-REIT als Ausgliederungsinstrument attraktiv?
Das G-REIT ermöglicht es Unternehmen, immobiliengebundenes Kapital freizusetzen, die Bilanzstruktur zu verbessern, Management-Fokus auf das Kerngeschäft zu legen und gleichzeitig durch die Exit-Tax steuerlich zu profitieren, ohne vollständig die Kontrolle über strategisch wichtige Standorte aufzugeben.
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- Dipl. Wirtsch.-Ing. Jan Voss (Author), 2008, Aufgaben und Chancen des German Real Estate Investment Trust (G-REIT) - Gezeigt bei Unternehmensimmobilien, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/114209
