Die schwierige gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland sorgte in der jüngeren Vergangenheit für einen starken Anstieg der Zahlen sowohl von Unternehmens- als auch Privatinsolvenzen. Abbildung 17 (im Anhang dieser Arbeit) zeigt die Entwicklung der Insolvenzen zwischen 1999 und 2004. Hieraus folgte, dass immer mehr säumige Schuldner bei den Banken gezählt wurden und auch die Zahl der Kreditausfälle erheblich zunahm. Die deutsche Kreditwirtschaft
blickt nun auf ein großes Volumen an sog. notleidenden Krediten, welches sich in den Büchern der Geschäftsbanken, Sparkassen, Genossenschaftsinstitute, Hypothekenbanken, Bausparkassen, aber auch Versicherungen „angesammelt“ hat. Nach Schätzungen von KROLL & MERCER OLIVER WYMAN beläuft sich der Umfang leistungsgestörter Kredite in Deutschland im Jahr 2005 auf rund EUR 125 Mrd.bzw. 4% des gesamten ausstehenden Kreditvolumens i.H.v. EUR 3 Bio.
Darüber hinaus sind Kreditinstitute durch die neueren aufsichtsrechtlichen Regelungen zu einer Verbesserung ihres Risikomanagements verpflichtet. Die Mindestanforderungen an das Kreditgeschäft der Kreditinstitute (MaK) und künftig auch die Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) erfordern eine verstärkte Beobachtung der ausgereichten Kredite sowie eine kontinuierliche Neubewertung der Sicherheiten. Speziell für die Intensivund
Problemkreditbetreuung sind den Banken hierzu restriktivere Vorschriften auferlegt worden. Ferner verlangen die neuen Baseler Eigenkapitalvorschriften (Basel II) eine bonitätsabhängige Eigenkapitalunterlegung für ausgereichte Kredite. Hieraus ergibt sich die Notwendigkeit, das Risiko von Krediten stärker zu quantifizieren. Relevante Faktoren sind hierbei insbesondere die Bonität des Kreditnehmers sowie die Werthaltigkeit der angedienten Kreditsicherheiten. Folglich ist eine Sicherheitenbewertung – und damit das Wissen um den
„inneren“ Wert eines Kreditengagements – unumgänglich.
Inhaltsverzeichnis
1 Themenstellung und Gang der Arbeit
2 Kreditvergabe, Kreditverschlechterung und Work-out eines notleidenden Kreditengagements
2.1 Kreditvergabe und Notwendigkeit der Bestellung von Sicherheiten
2.1.1 Bestellung von Immobiliensicherheiten
2.1.2 Bestellung weiterer Sachsicherheiten und Personalsicherheiten
2.2 Kreditverschlechterung
2.2.1 „Watchlist“-Kredite
2.2.2 Notleidende Kredite
2.3 Work-out eines notleidenden Kredites
2.3.1 Restrukturierung
2.3.2 Vergleich
2.3.3 Verwertung der Sicherheiten
3 Bewertungsrelevante Elemente
3.1 Immobilienwert
3.1.1 Eigenschaften von Immobilien
3.1.2 Wertbegriff
3.1.3 Wertbestimmende Merkmale
3.1.4 Bewertungsverfahren
3.1.4.1 Vergleichswertverfahren
3.1.4.2 Ertragswertverfahren
3.1.4.3 Sachwertverfahren
3.1.4.4 Praktikermethode
3.1.4.5 Discounted Cash Flow (DCF)-Verfahren
3.1.4.6 Weitere Verfahren
3.1.4.7 Zusammenfassung
3.1.5 Ermittlung der Daten in der Praxis
3.2 Zahlungsstruktur aus einem Grundpfandrecht
3.2.1 Eigenschaften von Grundpfandrechten
3.2.2 Kooperationsbereitschaft des Schuldners
3.2.2.1 Kooperationsbereiter Schuldner
3.2.2.2 Nicht kooperationsbereiter Schuldner
3.2.2.3 Zusammenfassung
3.3 Restriktion der Einzahlungen
3.3.1 Restriktion der Einzahlungen durch den gesamten möglichen Zahlungsstrom eines Grundpfandrechtes
3.3.2 Restriktion der Einzahlungen durch die Forderungshöhe
3.3.3 Restriktion der Einzahlungen durch den Sicherungszweck
3.3.3.1 Enger Sicherungszweck
3.3.3.2 Weiter Sicherungszweck
3.3.4 Anwendbarkeit in der Praxis
4 Bewertung eines durch Grundpfandrechte gesicherten notleidenden Kreditengagements
4.1 Diskontierung der künftigen Zahlungen
4.2 Wahlrecht einer Partei auf Anrechnung einer Leistung
4.2.1 Wahlrecht der Schuldners
4.2.2 Wahlrecht der Bank
4.3 Berücksichtigung des Risikos der Kooperationsbereitschaft
4.3.1 Risikoneutralität des Gläubigers
4.3.2 Risikoaversion des Gläubigers
4.3.2.1 Hinreichende Diversifizierung
4.3.2.2 Mangelnde Diversifizierung
4.3.2.3 Ansätze zur Überprüfung des Portfolios auf hinreichende Diversifizierung
4.3.3 Überblick der Bewertungsmöglichkeiten bei Risikoneutralität und Risikoaversion
5 Zusammenfassung und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Das Hauptziel dieser Arbeit ist die Entwicklung eines Bewertungsverfahrens für Immobiliensicherheiten im Kontext notleidender Kreditengagements, wobei insbesondere die Interdependenzen zwischen der Werthaltigkeit der Sicherheit und dem Verhalten des Schuldners untersucht werden sollen.
- Prozess der Kreditvergabe und der Entwicklung hin zum notleidenden Kredit
- Methoden der Immobilienbewertung im bankbetrieblichen Kontext
- Einfluss der Kooperationsbereitschaft des Schuldners auf Verwertungsalternativen
- Quantifizierung von Ausfallrisiken und deren Berücksichtigung durch Diversifikation
Auszug aus dem Buch
3.1.4.1 Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren (§§ 13, 14 WertV; auch Marktvergleichsmethode) versucht einen Wert über die in der (jüngeren) Vergangenheit am Markt beobachteten Preise herzuleiten. In der Praxis ermitteln in Deutschland die Kommunen sog. Bodenrichtwerte auf der Grundlage vergangener Grundstückstransaktionen über die Sammlung und Auswertung notarieller Kaufverträge. Unter Berücksichtigung liegenschaftsspezifischer Eigenschaften ist eine direkte Ermittlung eines Marktpreises möglich.
Grundsätzlich ist dieser Ansatz mit Blick auf seine Marktorientierung vorteilhaft und stellt somit eine „Idealform der Wertermittlung“ dar. Jedoch liegen die Nachteile erneut in der Heterogenität von Immobilien, der Schwierigkeit einer Quantifizierung von Unterschieden sowie dem oftmaligen Fehlen öffentlich zugänglicher Datensätze. Daher ist diese Methode für die Bewertung nicht ausnahmslos anwendbar.
Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens empfiehlt sich daher bei Vorliegen der entsprechenden Daten aufgrund der relativ guten Vergleichbarkeit für die Bewertung von unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen. Ferner ist eine Wertermittlung auch für standardisierte Objekte wie Fertighäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften möglich.
Zusammenfassung der Kapitel
Themenstellung und Gang der Arbeit: Einführung in die Problematik notleidender Kredite in Deutschland und Erläuterung der Relevanz einer präzisen Sicherheitenbewertung für Kreditinstitute.
Kreditvergabe, Kreditverschlechterung und Work-out eines notleidenden Kreditengagements: Erläuterung des Lebenszyklus eines Kredits von der Vergabe bis zur Abwicklung, mit Fokus auf Restrukturierung, Vergleich und Sicherheitenverwertung.
Bewertungsrelevante Elemente: Detaillierte Darstellung der Faktoren, die den Wert von Immobiliensicherheiten bestimmen, sowie Analyse verschiedener normierter und nicht normierter Bewertungsverfahren.
Bewertung eines durch Grundpfandrechte gesicherten notleidenden Kreditengagements: Zusammenführung der Bewertungsansätze für das gesamte Kreditengagement unter Berücksichtigung von Risikoeinstellungen und Diversifikationsstrategien.
Zusammenfassung und Ausblick: Fazit der Arbeit mit einem Ausblick auf die strategische Bedeutung der Kooperationsbereitschaft des Schuldners und die Verfeinerung von Risikomodellen nach Basel II.
Schlüsselwörter
Immobiliensicherheiten, Notleidende Kredite, Kreditengagement, Grundpfandrecht, Zwangsversteigerung, Immobilienbewertung, Ertragswertverfahren, Diskontierung, Schuldnerkooperation, Basel II, Risikomanagement, Diversifizierung, Value at Risk, Sanierung, Work-out.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der ökonomisch fundierten Bewertung von Immobiliensicherheiten im spezifischen Fall von notleidenden Krediten.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Arbeit deckt die Bereiche Kreditsicherung, Immobilienbewertungsmethoden, Verwertungsprozesse bei notleidenden Krediten und die risikoadjustierte Bewertung von Kreditportfolios ab.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das primäre Ziel ist es, ein Modell zur Bewertung von Immobiliensicherheiten zu entwickeln, das die Interdependenzen zwischen der Verwertungssituation und dem Verhalten des Kreditnehmers abbildet.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es wird ein betriebswirtschaftlicher Ansatz gewählt, der durch Literaturanalyse, theoretische Modellbildung (Barwertberechnung, DCF-Verfahren) und Einbeziehung aufsichtsrechtlicher Rahmenbedingungen wie Basel II strukturiert ist.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in den Prozess der Kreditabwicklung, die Analyse von Bewertungsverfahren für Immobilien sowie die Bewertung von Kreditengagements unter Einbeziehung des Schuldnerverhaltens und der Portfoliodiversifikation.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Zentrale Begriffe sind Immobiliensicherheiten, notleidende Kredite, Grundpfandrecht, Wertermittlungsverfahren und Kooperationsbereitschaft.
Warum ist die Kooperationsbereitschaft des Schuldners für die Bank wichtig?
Die Kooperationsbereitschaft bestimmt maßgeblich die Verwertungsdauer und die Kosten, da ein kooperativer Schuldner die freihändige Veräußerung ermöglicht, während bei mangelnder Kooperation oft langwierige Zwangsversteigerungsverfahren drohen.
Welche Rolle spielen Grundpfandrechte bei der Bewertung?
Grundpfandrechte fungieren als derivative Sicherheiten auf Immobilien, deren Wert durch den Rang im Grundbuch und die Höhe der besicherten Forderung sowie den Sicherungszweck restriktiv bestimmt wird.
- Citation du texte
- Michael Stahl (Auteur), 2006, Die Bewertung von Immobiliensicherheiten im Rahmen notleidender Kredite, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/115053
