Auswirkungen des Markteintritts von Airbnb auf den Berliner Mietwohnungsmarkt

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Problemhintergrund und Themenschwerpunkt
2.1. Relevanz für Theorie und Praxis
2.2. Ziel dieser Hausarbeit
2.3. Themenabgrenzung

3. Airbnb und die Sharing Economy
3.1. Sharing Economy
3.2. Das Unternehmen Airbnb

4. Folgen des Markteintritts von Airbnb für den Berliner Mietwohnungsmarkt
4.1. Der Berliner Mietwohnungsmarkt
4.1.1. Bevölkerungsentwicklung
4.1.2. Mietwohnungsbauentwicklung
4.2. Nutzungsentwicklung von Airbnb in Berlin 1
4.3. Mögliche Änderungen auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt im Zusammenhang mit Airbnb

5. Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse

6. Diskussion
6.1. Grenzen der Arbeit
6.2. Zukünftige Forschungsschwerpunkte

7. Literaturverzeichnis

Anhang

Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

Die Abbildung 1 und die Abbildungen 5-13 wurden aus urheberrechtliche Gründen von der Redaktion entfernt.

Abbildung 1 Einwohnerzahl in Berlin von 2000 bis 2019. Quelle: Statista (2021b)

Abbildung 2 Bevölkerungsentwicklung in Berlin 1992 bis 2019. Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2020), S. 5

Abbildung 3 Wanderungssaldo in Berlin 2010-2019. Quelle: Amt für Statistik Berlin- Brandenburg (o. J. b), eigene Darstellung

Abbildung 4 Einwohner je Berliner Bezirk gesamt. Quelle: Amt für Statistik Berlin- Brandenburg (2021b)

Abbildung 5 Bevölkerungsdynamik und Bau neuer Wohnungen in Berlin. Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (2019), S. 33

Abbildung 6 Mietpreisentwicklung in Berlin pro Quartal. Quelle: Statista (2021c) 10 Abbildung 7 Entwicklung der Anzahl der Airbnb-Unterkünfte in Deutschland. Quelle: Statista (2021d)

Abbildung 8 Anzahl der Airbnb-Angebote in Berlin

Abbildung 9 Anzahl der Airbnb-Wohnungen in Berlin je Quadratmeter

Abbildung 10 Anteil ganzer Unterkünfte nach Buchungsdauer. Quelle: Empirica (2019)

Abbildung 11 Verteilung von Wohnungen mit starker Verfügbarkeit und Vermietung durch Gastgeber mit mehr als einer Airbnb-Unterkunft. Quelle: InsideAirbnb.com (o. J.)

Abbildung 12 Auswirkungen der Airbnb-Angebotsdichte auf Mietpreise bei Neuvermietung

Abbildung 13 Auswirkungen von Airbnb-Angeboten auf Angebotsmieten

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Die Sharing Economy ist einer der bedeutendsten ökonomischen Trends der vergangenen Jahre. Seit der Veröffentlichung der populärwissenschaftlichen Publikation „What's Mine is Yours - How Collaborative Consumption is Changing the Way We Live“ (Botsman, & Rogers, 2011) lässt sich die Bedeutung des Trends nicht mehr bestreiten. Laut Rifkins Prognosen bedeutete der Trend für den Kapitalismus sogar dessen Untergang (2014). Ermöglicht wird diese Entwicklung durch die Nutzung neuer technologischer Möglichkeiten, wie zum Beispiel (z. B.) Onlineplattformen oder den sozialen Medien. Dabei werden unternehmenseigene (beispielsweise das kommerzielle Carsharing von BMW „DriveNow“) oder unternehmensfremde Güter bereitgestellt (z. B. die Vermittlung privater Unterkünfte über Airbnb) (Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi), 2018, S. 7). Besonders letztere haben in der Vergangenheit große Aufmerksamkeit erfahren. Nach der anfänglichen Euphorie rückten nämlich immer mehr negative Effekte der Sharing Economy in den Vordergrund (vgl. Kagermeier, Köller & Trier, 2015, S. 2). Insbesondere der Onlineplattform Airbnb wird von Mietern¹ vorgeworfen, durch die dauerhafte Vermittlung von (Ferien-)Unterkünften zusätzlich die Mietpreisentwicklung zu verstärken, dem Markt Wohnraum zu entziehen und so zu der Wohnraumverknappung beizutragen (vgl. Klein, Wittman-Wurzer & Zech, 2020, S. 4). Dies würde einen Konkurrenzkampf zwischen Langzeitmietern und Touristen (vgl. Lee, 2016, S. 234), zwischen regulären Vermietern und Airbnb-Gastgebern und zwischen dem Unternehmen Airbnb und der jeweiligen städtischen Regierung bedeuten. Besonders in Städten wie Berlin, in denen das Wohnen in zentralen Lagen für Langzeitmieter immer schwieriger zu finanzieren ist (vgl. Sheppard & Udell, 2016), stellt dies möglicherweise eine problematische Entwicklung dar.

Diese Hausarbeit geht der Frage nach, inwiefern sich Airbnb auf kurzzeitig zur Verfügung stehende Wohnungen (Mietwohnungen) in Berlin auswirkt. Die Grundthese lautet, dass Airbnb grundsätzlich Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt in Berlin hat und diese hauptsächlich negativer Art sind.

Am Anfang dieser Arbeit steht die Einordnung von Airbnb in den Gesamtzusammenhang der Sharing Economy. Es folgen eine Analyse des Berliner Mietwohnungsmarktes hinsichtlich der Bevölkerungs- und Mietwohnungsbauentwicklung in Berlin, die Darstellung der Nutzungsentwicklung der gleichnamigen Plattform sowie eine Untersuchung der durch den Marktzutritt resultierenden möglichen Marktveränderungen. Im letzten Abschnitt werden die Ergebnisse der Untersuchungen zusammengefasst.

2. Problemhintergrund und Themenschwerpunkt

Dem Unternehmen Airbnb werden durch seinen Marktzutritt immer wieder negative Auswirkungen unterstellt: Von einer unfairen Konkurrenz gegenüber Beherbergungsbetrieben (vgl. Coyle & Yeung, S. 3), über Mitschuld an der zunehmenden Gentrifizierung (vgl. Lee, 2016, S. 240), also der Bezahlbarkeit von Wohnungen in zentralen Lagen für ausschließlich zahlungskräftige Mieter, oder der Senkung der lokalen Lebensqualität (vgl. Sheppard und Udell, 2016, S. 4), bis hin zum Treiber für steigende Mieten (vgl. Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), 2021, S. 96).

2.1. Relevanz für Theorie und Praxis

Die Relevanz der eingangs gestellten Forschungsfrage begründet sich darin, dass, je nachdem, ob und wie sich der Markteintritt eines Unternehmens auf Marktverhalten und -ergebnis auswirkt, ökonomische, politische oder soziale Maßnahmen getroffen werden müssen. Diese bedürfen einer umfassenden Datengrundlage, um wirksam und effektiv zu sein. Dabei kann diese Datengrundlage für ökonomische Entscheidungen konkurrierender Unternehmen, den Gesetzgeber sowie die Politik von Bedeutung sein.

2.2. Ziel dieser Hausarbeit

Das Ziel dieser Hausarbeit liegt in dem zielgerichteten und differenzierten Herausarbeiten möglicher Effekte, die sich durch den Marktzutritt von Airbnb auf den Berliner Mietwohnungsmarkt ergeben.

2.3. Themenabgrenzung

Dabei liegt der Schwerpunkt auf dem Betrachten potenzieller Folgen der Etablierung von Airbnb für kurzzeitig zur Verfügung stehende Wohnungen, also Mietwohnungen, in Berlin. Der Fokus auf das Thema Sharing Economy ist hingegen nicht das Ziel dieser Arbeit. Sie beleuchtet nur die Faktoren der Sharing Economy, die mit dem Unternehmen Airbnb in einem konkreten Zusammenhang stehen. Vergleiche mit anderen Städten sowie Branchen werden nicht gezogen, da dies den Rahmen der Arbeit sprengen würde. Für die Beantwortung der Forschungsfrage wird ausschließlich Literatur verwendet, die einen quantitativ oder qualitativ messbaren Einfluss des Unternehmens erhebt.

3. Airbnb und die Sharing Economy

Wichtig für die spätere differenzierte Darstellung des möglichen Einflusses von Airbnb auf den Berliner Mietwohnungsmarkt sind Merkmale der Sharing Economy (SE) und von SE-Geschäftsmodellen, in denen der Unternehmenserfolg teilweise begründet liegt. Neben unserer heutigen Konsumgesellschaft, in der der Besitz des Individuums als Merkmal für Wohlstand gilt, entwickeln sich andere Formen des Habens (vgl. Heinrichs, & Grunenberg, 2012, S. 1). Ermöglicht wird dies durch die Etablierung neuer digitaler Technologien (vgl. OECD, 2017, S. 282), wie z. B. webbasierte Plattformen oder Apps. So auch das SE-Unternehmen Airbnb.

3.1. Sharing Economy

Wörtlich übersetzt bedeutet „Sharing Economy“ „teilende Wirtschaft“. Dabei impliziert das Wort „sharing“ etwas Nicht-kommerzielles, für das Allgemeinwohl Bestimmte. Im Allgemeinen gibt es viele verschiedene Definitionen für den Begriff der SE. Beispielsweise definieren Botsman und Rogers die Sharing Economy als “a system that activates the untapped value of all kinds of assets through models and marketplaces that enable greater efficiency and access.” (Murillo, Buckland & Val (2016, S. 68) zitiert nach Botsman und Rogers (2010, S. 24)), während Fraiberger und Sunderarajan (2015) die SE als ein „Array“ an Plattformen beschreiben, die privaten Einzelpersonen einen marktbasierten Austausch von Gütern und Services erlauben. Dennoch verfügt die Sharing Economy über einige, grundlegende Merkmale. Eines der Hauptmerkmale ist die vermittelnde Rolle des SE-Unternehmens zwischen Angebot und Nachfrage. Dabei bringt das Unternehmen Anbieter und Nachfrager nur zusammen und stellt in den seltensten Fällen (wie z. B. beim eingangs erwähnten Carsharing) selbst Güter oder Dienstleistungen zur Verfügung (vgl. Krcal, 2017, S. 34). SE-Unternehmen entziehen sich durch ihr innovatives Geschäftskonzept oftmals regulatorischen Maßnahmen, wie z. B.im Fall Airbnb oder Uber, was ein weiteres Merkmal darstellt (vgl. Ytreberg, 2016, S. 6). Daraus ergibt sich Vertrauen als ein weiteres Merkmal, denn oftmals bewegen sich wirtschaftliche Interaktionen der (meist) privaten Anbieter und Nachfrager ebenfalls abseits des Wirkungsbereiches vieler gesetzlicher Schutzmaßnahmen (vgl. Krcal, 2017, S. 35). Maßgeblich für den Erfolg verantwortlich sind, wie bereits erwähnt, neue Technologien und eine flexible Angebotssteuerung durch die Gastgeber, da das Unternehmen selbst nur den Service der Vermittlung anbietet (vgl. Ytreberg, 2016, S. 5). Das technologiebasierte Geschäftsmodell ermöglicht zudem eine Reduktion der Transaktionskosten (vgl. Schor, 2014, S. 2).

Anders als der Begriff der Sharing Economy ursprünglich vermuten lässt, verfolgen SE- Unternehmen durchaus kommerzielle Interessen. Denn deren Charakteristika stärken die Wettbewerbsposition gegenüber konkurrierenden Geschäftsmodellen und tragen somit maßgeblich zu deren wirtschaftlichem Erfolg bei. Hierbei bildet das Unternehmen Airbnb keine Ausnahme.

3.2.Das Unternehmen Airbnb

Airbnb (die Abkürzung von „Airbed and Breaktfast“) wurde im Jahr 2008 in San Francisco von Brian Chesky, Joe Gebbia und Nathan Blecharczyk gegründet (Airbnb, o. J.a)und fasste 2011 durch die Übernahme des deutschen Wettbewerbers „Accoleo“ auf dem europäischen Markt Fuß (vgl. Gründerszene, 2011). Airbnb versteht sich als Netzwerk, über das Unterkünfte an Kurzzeitgäste mithilfe eines Community­Marktplatzes vermittelt werden. Hierbei können Gastgeber privat oder gewerblich ihren (ungenutzten) Wohnraum für eine bestimmte Zeitspanne an Gäste vermieten. Gäste können zwischen einer gesamten Unterkunft, einem Privatzimmer oder einem gemeinsamen Zimmer wählen. In den letzten Jahren hat Airbnb das Angebot um Luxusappartements, Ferienwohnungen und Hotels erweitert (vgl. Airbnb o.J. b).

Buchung und Bezahlung werden über die unternehmenseigene Internetseite des jeweiligen Landes abgewickelt. Bis auf bestimmte Vorgaben durch Airbnb kann der Gastgeber die Konditionen der Vermietung selbst festlegen. Airbnb nimmt im Abwicklungsprozess nur die Rolle des Vermittlers ein, bietet also selbst keine eigenen Unterkünfte an. Dabei profitiert das Unternehmen auf zweierlei Art und Weise: auf den Bruttogesamtbetrag bezahlen Gastgeber 3 % Servicegebühr, während Gäste eine Servicegebühr von bis zu 15 % pro Buchung leisten (Airbnb, o. J. c). Für Gastgeber ist das Geschäftsmodell durch den schnellen Marktzugang, niedrige Gebühren, eine schnelle und sichere Zahlungsabwicklung und die von Airbnb beim Vermietungsprozess gewährten Gestaltungsfreiheiten attraktiv. Darüber hinaus ist die Rendite beim Vermieten an Kurzzeitgäste im Vergleich zum Vermieten an Langzeitmieter wesentlich höher (vgl. Coyle & Yeung, 2017, S. 27). Gäste wiederum profitieren von niedrigen Preisen (Airbnb, o. J. d), einer großen Spannbreite an Unterkünften (von Wohnungen und Lofts, über Hausboote, Schlösser und vielem mehr) (vgl. Krcal, 2017, S. 40) und einem authentischen Reiseerlebnis durch die Interaktion mit dem Gastgeber. Airbnb gilt, mit 5,6 Millionen (Mio.) Unterkünften in über 100.000 Städten in mehr als 220 Ländern und mit einem aktuellen Marktwert von 31 Milliarden US-Dollar (vgl. Statista, 2021a), als eines der erfolgreichsten Startups der vergangenen Jahre. Nach einem durch die Corona-Pandemie verursachten Umsatzeinbruch von 30 % im Jahr 2020 zeigt sich Airbnb optimistisch und bereitet sich auf ein vermehrtes Reiseaufkommen im Jahr 2021 vor (vgl. Airbnb, 2020, S. 3 & 7).

4. Folgen des Markteintritts von Airbnb für den Berliner Mietwohnungsmarkt

Der folgende Abschnitt untersucht die Marktstruktur des Mietwohnungsmarkts in Berlin vor und nach dem Markteintritt von Airbnb anhand der Bevölkerungs- und Mietwohnungsbauentwicklung, die Nutzungsentwicklung von Airbnb sowie deren Auswirkungen auf Mietpreise, die Verfügbarkeit von Mietwohnraum und andere Aspekte. Dabei wird insbesondere auf die Vermietung ganzer Wohnungen über Airbnb eingegangen, da diese einen vollständigen Marktentzug darstellen.

4.1.Der Berliner Mietwohnungsmarkt

Wie sich der Markteintritt eines Unternehmens auf das Marktergebnis auswirkt wird zum einen durch die vorherrschende Marktstruktur und zum anderen durch das Marktverhalten des Unternehmens bedingt. Der folgende Abschnitt analysiert daher nachfrage- und angebotsseitig die Struktur des Berliner Mietwohnungsmarktes hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung und -verteilung in Berlin und der Mietwohnungsbau- und -preisentwicklung.

4.1.1. Bevölkerungsentwicklung

Berlin verzeichnet seit Anfang des 21. Jahrhunderts eine wachsende Bevölkerungszahl. Während die Stadt am 31.12.2000 eine Bevölkerung von rund 3,38 Mio. Menschen verzeichnete, lag die Zahl am Jahresende 2019 bei rund 3,67 Mio. Menschen (siehe Abb. 1). Es ergibt sich also in 19 Jahren eine Differenz von 290.000 Einwohnern, was einem durchschnittlichen Wachstum von rund 1 % im Jahr entspricht.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/154880/umfrage/entwicklung-der-bevoelkerung-von- berlin-seit-1961/

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Abbildung 1 Einwohnerzahl in Berlin von 2000 bis 2019.
Quelle: Statista (2021b)

Im ersten Quartal des Jahres 2020 ist das Bevölkerungswachstum erstmals seit 2003 zurückgegangen, beziehungsweise (bzw.), auf das gesamte Jahr 2020 betrachtet, stagniert (vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, 2021a, S. 1). Bis zum Jahr 2040 prognostiziert das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ein weiteres Bevölkerungswachstum von 9 bis 15 % (vgl. BBSR, 2021, S. 6).

Zuwächse von Bevölkerungszahlen ergeben sich aus Bevölkerungs- und Außenwanderungssalden. Der Bevölkerungssaldo ergibt sich aus der Differenz der Geburten und Sterbefällen. Seit 2007 ist er kontinuierlich positiv (siehe Abb. 2). 2016 erreichte er mit einem Geburtenüberschuss von 7.036 Menschen seinen Höhepunkt (vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, 2020). Das BBSR rechnet mit einem steigenden Geburtenüberschuss bis zum Jahr 2040 (2021, S. 6). Anhand Abbildung 2 lässt sich jedoch feststellen, dass das Bevölkerungswachstum im Vergleich zum Außenwanderungssaldo nur wenig zum allgemeinen Wachstum beigetragen hat.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2 Bevölkerungsentwicklung in Berlin 1992 bis 2019. Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2020), S. 5 (grobe Drastellung im Anhang)

Der Außenwanderungssaldo errechnet sich aus der Differenz der Zu- und Fortgänge. Er war die vergangenen 10 Jahre durchgehend positiv (siehe Abb. 3) mit einer leichten Abnahme in den letzten Jahren. Dabei kamen in der Vergangenheit hauptsächlich junge Leute nach Berlin (die Gruppe der 20 bis unter 30-jährigen machte rund zwei Drittel der Zuzüge aus) (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, 2019, S. 31).

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¹ Diese Arbeit verwendet der Einfachheit halber das generische Maskulin.