Anwendung städtebaulicher Verträge nach § 11 BauGB im Zusammenhang mit Baulandentwicklung durch Investoren

Eine theoretische Analyse der Rechtsinstrumente

Bachelorarbeit , 2020 , 73 Seiten , Note: 1,3

Jura - Zivilrecht / Handelsrecht, Gesellschaftsrecht, Kartellrecht, Wirtschaftsrecht

Die vorliegende Arbeit stellt eine theoretische Analyse der Anwendbarkeit der Rechtsinstrumente städtebaulicher Verträge nach § 11 BauGB im Zusammenhang mit der Baulandentwicklung durch Investoren dar.
Folgende Leitfragen sollen untersucht werden: Welche einzelnen Interessen und Ziele verfolgen die jeweiligen Vertragspartner im Rahmen der Baulandentwicklung? Welche städtebaulichen Instrumente und Strategien stehen den Gemeinden konkret zur Verfügung, und unter welchen Bedingungen sind diese anwendbar, um den kommunalpolitischen Bedürfnissen Rechnung zu tragen? Können die Forderungen der Gemeinde in grenzenloser Diversität vertraglich berücksichtigt werden und dürfen sie dabei gesetzliche Bestimmungen derogieren? Kann der Investor im Zuge der Baulandentwicklung generell zur Unterzeichnung eines städtebaulichen Vertrages verpflichtet werden, dessen Inhalt maßgeblich in seine Rechte eingreift? Wie kann sich die Gemeinde zur Erfüllung ihrer vertraglichen Forderungen rechtlich absichern?

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

A. Einleitung
I. Problemstellung
II. Zielsetzung

B. Allgemeines zu städtebaulichen Verträgen
I. Entstehungsgeschichte
II. Begrifflichkeit
III. Rechtsnatur
IV. Interessen und Ziele
1. der Gemeinde am Abschluss eines städtebau- lichen Vertrages
2. des Investors am Abschluss eines städtebau- lichen Vertrages

C. Anwendungsbereich städtebaulicher Verträge
I. Zur Baurechtschaffung
II. Zur Baulandentwicklung und -erschließung
1. im Vorfeld der Bauleitplanung
2. im Rahmen der Bauleitplanung

D. Baulandentwicklungsmodelle
I. Vorbemerkung
II. Kooperation mit dem Investor als Initiator des Vorhabens
III. Einschaltung eines privaten Maßnahmenträgers im Rahmen des Investorenmodells
IV. Beispiele aus der Praxis
1. Das Münchner Modell der Sozialgerechten Boden- nutzung (SoBon)
2. Das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM)
3. Das Berliner Modell

E. Allgemeine Anforderungen an die Rechtmäßigkeit städte- 22 baulicher Verträge
I. Formelle Anforderungen
1. Formbedürftigkeit
2. Zuständigkeit
3. Vergaberecht
II. Materielle Schranken
1. Vorwegbindungen nach § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB
2. Eingriffe in das Privateigentum
a) Beschränkung auf Aufwendungs- und Kosten- ersatz
b) Beachtung des Angemessenheitsgebots
c) Anwendbarkeit der §§ 305 ff. BGB (AGB)
3. Koppelungsverbot
III. Rechtsfolgen der Verletzung von Vorschriften
1. Verstoß gegen Formvorschriften
2. Verstoß gegen materielle Vorschriften
3. Strafrechtliche Risiken

F. Die einzelnen, wesentlichen Typen städtebaulicher Verträge
I. Städtebauliche Verträge zur Vorbereitung und Durchführung 31 städtebaulicher Maßnahmen nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB
1. Beauftragung von Planungsleistungen durch den Investor
2. Neuordnung der Grundstücksverhältnisse
3. Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen
II. Erschließungsvertrag gem. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB
1. Vorbemerkung
2. Vertragsformen
a) Echter Erschließungsvertrag
b) Unechter Erschließungsvertrag
3. Wesentlicher Inhalt des Erschließungsvertrages
a) Vertragspartner
b) Herzustellende Erschließungsanlagen
c) Umfang der Kostenübernahme
III. Städtebauliche Verträge zur Förderung und Sicherung städtebaulicher Maßnahmen gem. § 11 Abs. 1 Satz Nr. 2 BauGB
1. Bau- und Nutzungsverpflichtung
2. Maßnahmen zum Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft
3. Bindungen zur Deckung des Wohnbedarfs von Be- völkerungsgruppen mit besonderen Wohnraum­versorgungsproblemen
4. Regelungen zur Wohnraumversorgung ortsansässiger, 41 einkommensschwächerer Bevölkerung (Einheimischenmodell)
a) Gemeindlicher Zwischenerwerb
b) Ankaufsrecht der Gemeinde (Weilheimer Modell)
c) Zustimmungsvorbehalt (Traunsteiner Modell)
IV. Städtebauliche Verträge zur Übernahme von Kosten nach 44 § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB
1. Erstattung von Planungskosten der Gemeinde
2. Erstattung verwaltungsinterner Personal- und Sach- kosten
3. Erstattung von Infrastrukturfolgekosten
a) Folgekostenfähige städtebauliche Maßnahmen
b) Anforderungen an die Bestimmtheit der Maßnahmen
c) Beachtung der Kausalität
V. Städtebauliche Verträge zum Klimaschutz und zur ener- 47 getischen Qualität von Gebäuden nach § 11 Abs. 1 Satz Nrn. 4 und 5 BauGB
1. Klimabezogene Infrastruktur
2. Vereinbarung von Energiestandards der Gebäude

G. Sicherungen zur Erfüllung vertraglicher Pflichten
I. Erforderlichkeit von Sicherungen
II. Einzelne Sicherungsmittel
1. Vertragsstrafe
2. Bankbürgschaft
3. Patronatserklärung
4. Ankaufs- und Wiederkaufsrecht, Aufzahlungs- verpflichtung
5. Dienstbarkeit und Reallast
6. Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung

H. Leistungsstörungen
I. Vorbemerkung
J . Anwendbare Rechtsvorschriften
1. Regelungen zu Leistungsstörungen im städte- baulichen Vertrag
2. Regelungen zu Leistungsstörungen im BauGB
3. Regelungen zu Leistungsstörungen im VwVfG
4. Regelungen zu Leistungsstörungen im BGB
K. I. Mögliche Leistungsstörungen
1. durch die Gemeinde
2. durch den Investor
I. Zuständige Gerichtsbarkeit
II. Klagearten

J. Fazit

K. Mustertext eines echten Erschließungsvertrages

Literatur- und Quellenverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

A. Einleitung

I. Problemstellung

In Zeiten günstiger Immobilienfinanzierungen und kontinuierlich steigender Mie­ten besteht zumindest in großstädtischen Bereichen und landschaftlich reizvol­len Erholungsgebieten eine hohe Nachfrage nach erschlossenen Bauplätzen. Angesichts dessen wächst zweifelsohne das Interesse der Investoren an steti­ger Baulandentwicklung, zumal eine Vielzahl an Gemeinden häufig wegen ihrer finanziell prekären Situation und ihres sehr eingeschränkten Mitarbeiterstabes selbst nicht in der Lage sind, eigene kommunale Baulandprojektierung zu be­treiben. Die Investoren folgen indessen ihrer dogmatischen Maxime günstiger Baurechtschaffung unbebauter Flächen und einer damit einhergehend gewinn­bringenden Weiterveräußerung, ohne dabei Rücksicht auf die Erfordernisse des Klimaschutzes, der sozialen Wohnraumnot, der infrastrukturellen Folgelasten und anderer öffentlicher Belange nehmen zu wollen. In die Qualität des Woh­numfeldes wird allenfalls dann investiert, wenn sich dies im Vermarktungspreis widerspiegelt¹. Vor diesem Hintergrund versuchen die Gemeinden mit städte­baulichen Verträgen, die neben Bauleitplänen zum obligatorischen Repertoire städtebaulicher Instrumente gehören, die Baulandentwicklung durch Investoren proaktiv zu steuern und zu beeinflussen. Im Gegensatz zu einem Bebauungs­plan, dessen inhaltlicher Festsetzungskatalog im BauGB abschließend normiert ist, bietet der städtebauliche Vertrag den Gemeinden die Möglichkeit, funda­mentale Grundsätze zur Gestaltung, Finanzierung und Umsetzung städtebauli­cher Ziele flexibler zu definieren und zu überwachen. In diesem Zusammen­hang ergeben sich allerdings folgende zu untersuchende Leitfragen:

- Welche einzelnen Interessen und Ziele verfolgen die jeweiligen Ver­tragspartner im Rahmen der Baulandentwicklung?
- Welche städtebaulichen Instrumente und Strategien stehen den Ge­meinden konkret zur Verfügung, und unter welchen Bedingungen sind diese anwendbar, um den kommunalpolitischen Bedürfnissen Rechnung zu tragen?
- Können die Forderungen der Gemeinde in grenzenloser Diversität ver­traglich berücksichtigt werden und dürfen sie dabei gesetzliche Bestim­mungen derogieren?
- Kann der Investor im Zuge der Baulandentwicklung generell zur Unter­zeichnung eines städtebaulichen Vertrages verpflichtet werden, dessen Inhalt maßgeblich in seine Rechte eingreift?
- Wie kann sich die Gemeinde zur Erfüllung ihrer vertraglichen Forderun­gen rechtlich absichern?

II. Zielsetzung

Die vorliegende Arbeit stellt eine theoretische Analyse der Anwendbarkeit der Rechtsinstrumente Städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB im Zusammen­hang mit der Baulandentwicklung durch Investoren dar.

Ausgehend von der Einleitung werden zunächst im Kapitel B im Allgemeinen die Entstehungsgeschichte, die Begrifflichkeit und die Rechtsnatur des städte­baulichen Vertrages sowie die einzelnen Interessen und Ziele der Vertrags­partner zum Abschluss jener Vereinbarung näher erläutert.

Darauf aufbauend konzentriert sich der weitere Abschnitt C auf den typischen Anwendungsbereich städtebaulicher Verträge, also zum einen zur Baurecht­schaffung und zum anderen zur Baulandentwicklung/-erschließung.

Städtebauliche Verträge sind vor allem im Kontext mit Baulandprojektierung durch Investoren von großer Bedeutung, sodass im folgenden Kapitel D unter­schiedliche Baulandentwicklungsmodelle, insbesondere drei praxisrelevante Beispiele bedeutender Großstädte in der Bundesrepublik Deutschland, näher untersucht und beschrieben werden.

Der Abschnitt E setzt sich mit den grundlegenden formellen und materiellen Anforderungen an die Rechtmäßigkeit städtebaulicher Verträge kritisch ausei­nander und zeigt zudem die entsprechenden Rechtsfolgen der Verletzung von Rechtsvorschriften auf.

Die zwischen der Gemeinde und dem Investor im Zusammenhang mit der Bau­landentwicklung wesentlichen Typen städtebaulicher Verträge werden im Ein- zelnen im Kapitel F detailliert erforscht und konkretisiert sowie anhand praxis­bezogener Vorgänge näher erläutert.

Im Abschnitt G wird die Erforderlichkeit von Sicherungsmitteln städtebaulicher Verpflichtungen einschließlich einzelner Beispiele erarbeitet und vorgestellt.

Abschließend zeigen Kapitel H und I potenzielle Leistungsstörungen und Mög­lichkeiten des Rechtsschutzes auf.

B. Allgemeines zu städtebaulichen Verträgen

I. Entstehungsgeschichte

In der Erstfassung des BauGB von 1987 fand die Begrifflichkeit des städtebau­lichen Vertrages keine Berücksichtigung. Lediglich in § 124 Abs. 2 BauGB 1987 war geregelt, dass die Gemeinde die Erschließung durch Vertrag auf einen Drit­ten übertragen kann. Erst mit dem zum 01. Januar 1998 in Kraft getretenen BauROG wurde die Bestimmung über städtebauliche Verträge in § 11 BauGB eingeführt. Dabei wurde die im bis zum 31. Dezember 1997 befristeten BauGB­MaßnahmenG 1993 normierte Regelung des § 6 in modifizierter Weise, insbe­sondere durch Erweiterung der Gestaltungsmöglichkeiten übernommen². Den Gemeinden war es gem. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB fortan möglich, Kos­ten in einen Folgekostenvertrag einzubeziehen, die bereits entstanden sind. Weitere Änderungen des § 11 BauGB erfolgten durch das EAG Bau 2004 sowie durch die Klimaschutznovelle 2011, die den Vertragspartnern künftig vertragli­che Regelungen zur Förderung des Klimaschutzes und der Baukultur einräum- ten³. Im Rahmen der Novellierung des Baugesetzbuches 2013 wurden Verträge über die Erschließung gem. § 124 Abs. 2 BauGB generell als Verträge im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB qualifiziert. Die letzte Änderung des § 11 BauGB erfolgte mit dem Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 04. Mai 2017. Aufgrund der Vorbehalte der EU-Kommission zu Einheimischen-

Verträgen, hat der Gesetzgeber nun den Erwerb von Wohnraum auf einkom­mensschwächere und weniger begüterte Personen beschränkt⁴.

II. Begrifflichkeit

Das BauGB enthält keine Legaldefinition des städtebaulichen Vertrages. § 11 Abs. 1 Satz 2 BauGB erwähnt jedoch exemplarisch zulässige Grundmodelle und Regelungsinhalte, die in ihrer Aufzählung nicht abschließend sind. Städte­bauliche Verträge ergänzen das hoheitliche Instrumentarium des Städtebau­rechts und dienen der Erfüllung städtebaulicher Aufgaben⁵. Der vertragliche Gestaltungsspielraum der Gemeinden geht demnach über die Festsetzungs­möglichkeiten in einem Bebauungsplan hinaus. So können u. a. zur Sicherung der Ziele eines Bebauungsplanes im Hinblick auf eine sozial gerechte Wohn­raumversorgung (z. B. für kinderreiche Familien oder Alleinerziehende) Ver­pflichtungen vereinbart werden, die durch klassische Festsetzungen im Bebau­ungsplan allein nicht möglich wären⁶.

III. Rechtsnatur

Den Rechtscharakter städtebaulicher Verträge hat der Gesetzgeber nicht fest­gelegt. Ob ein Vertrag dem öffentlichen Recht oder dem Zivilrecht zuzuordnen ist, ergibt sich nach der Rechtsprechung weniger aus dem Zweck des Vertra­ges, sondern vielmehr aus den Vertragsgegenständen und deren Einordnung zum öffentlichen oder privaten Recht⁷. Jedoch hat die Unterscheidung primär für die Bestimmung des Rechtswegs Bedeutung, kaum aber für die materiell­rechtlichen Anforderungen⁸. Um die materiellen Unterschiede zwischen öffent­lich-rechtlichen und zivilrechtlichen Verträgen anzupassen, wurde in der Rechtswissenschaft der Begriff des Verwaltungsvertrages eingeführt, der sich sowohl auf öffentlich-rechtliche als auch auf zivilrechtliche städtebauliche Ver­träge bezieht⁹. Der Verwaltungsvertrag verbindet aufgrund der Übereinstim­mung zwischen Verwaltung und Bürger konsensuale Lösungen mit rechtsförm­lichen und rechtsverbindlichen Verwaltungshandlungen (Satzungen oder Ver­waltungsakte) und drückt damit ein gewandeltes Verständnis von kommunaler Verwaltung als eine partnerschaftlich mit den Bürgerinnen und Bürgern kom­munizierenden und kooperierenden Administration aus¹⁰.

IV. Interessen und Ziele

1. der Gemeinde am Abschluss eines städtebaulichen Vertrages

Das berechtigte Interesse der Gemeinde am Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit einem Investor liegt insbesondere

- in der Abwälzung von Kosten für die Planung und Herstellung erforderli­cher Erschließungsanlagen,
- in der Beteiligung durch Übernahme von Nachfolgelasten (z. B. Errich­tung eines Spielplatzes, Neubau eines Kindergartens),
- in der unentgeltlichen Übertragung künftiger öffentlicher Flächen (z. B. Erschließungsstraßen, Grünflächen),
- in der Bereitstellung günstiger Grundstücke für ortsansässige, einkom­mensschwächere Bevölkerung und der Schaffung sozialen Wohnungs­baus,
- in der An- und Umsiedelung von Gewerbebetrieben,
- in der Sicherung und Gewährleistung kommunaler ökologischer Ziele sowie
- in der Steigerung der Akzeptanz bei politisch umstrittenen Projekten¹¹.

2. des Investors am Abschluss eines städtebaulichen Vertrages

Den gemeindlichen Interessen stehen selbstredend nicht unwesentliche Parti­kularinteressen des Investors gegenüber. Dieser verfolgt durch den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit der Gemeinde vor allem

- die Gewinnung erhöhter Planungs- und Kostensicherheit aufgrund ge­meinsamer Vorgehensweise,
- die Beschleunigung des Verfahrens,
- die Wertschöpfung planbedingter Bodenwertsteigerungen,
- die frühzeitige Bekanntgabe gemeindlicher Forderungen einschließlich aller Nachfolgekosten zur besseren Kalkulation sowie
- die Begrenzung des Risikos bei Scheitern des Bebauungsplanes¹².

C. Anwendungsbereich städtebaulicher Verträge

1. Zur Baurechtschaffung

Städtebauliche Verträge finden grundsätzlich nur bei solchen Vorhaben An­wendung, für die erst noch Baurecht durch die Gemeinde hergestellt werden muss. Hierbei sind zwei bedeutende Fallgruppen zu unterschieden:

- Die planungsrechtliche Entwicklung von Bauvorhaben auf der im Außen­bereich gelegenen landwirtschaftlichen Flächen (z. B. Acker- oder Grün- land)¹³ und
- im Bereich der Nutzungsänderung einer Fläche, für die es der Aufstel­lung oder Änderung eines Bebauungsplanes bedarf (z. B. Revitalisierung von Gewerbe- und Industriebrachen und die Konversion ehemaliger Bahn- oder Militärflächen)¹⁴.

Zur Baulandentwicklung und -erschließung 1. im Vorfeld der Bauleitplanung

Insbesondere bei komplexeren Baulandentwicklungsprojekten bietet sich im Vorfeld der Bauleitplanung der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages an. Oftmals lässt sich zu Beginn des Bebauungsplanverfahrens nicht abschätzen, ob eine Entwicklung samt Erschließung überhaupt wirtschaftlich und rechtmä­ßig umsetzbar ist. Um dies festzustellen, werden Gutachten und Machbarkeits­studien beauftragt, deren Kosten von den Investoren aufgrund des Vertragsver­hältnisses übernommen werden müssen. Im Fall eines negativen Ergebnisses wird der Investor von einer Weiterverfolgung des Vorhabens frühzeitig absehen, ohne dass der Gemeinde hierdurch Kosten entstanden sind.

2. im Rahmen der Bauleitplanung

In den gewöhnlichsten Fällen werden städtebauliche Verträge im Rahmen der Bauleitplanung im sog. Stufenverfahren abgeschlossen. Zunächst konzentriert sich die Gemeinde darauf, vor Beginn des Verfahrens mit dem Investor eine kostenneutrale Baulandentwicklung zu vereinbaren¹⁵. In diesem Zusammen­hang wird eine vertragliche Absichtserklärung verfasst, welche die Gemeinde im fortschreitenden Verlauf des Bebauungsplanverfahrens berechtigt, weitere städtebauliche Verträge zu fordern und zu schließen. Dies folgt typischerweise spätestens mit der konkreten Festlegung gemeindlicher städtebaulicher Ziele¹⁶.

D. Baulandentwicklungsmodelle

I. Vorbemerkung

In der Praxis kommen Baulandentwicklungsmodelle in unterschiedlichsten Vari­anten vor. Nachfolgende Aufzählungen und Erläuterungen sind daher nicht ab- schließend, stellen allerdings einen Überblick wichtigster Modelle zwischen Gemeinde und Investor dar.

II. Kooperation mit dem Investor als Initiator des Vorhabens

In zahlreichen Fällen geht die Initiative für die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplanes oder einer anderen städtebaulichen Satzung vom Investor selbst aus, der in der Regel alle zur Umsetzung des Vorhabens notwendigen Grundstücksflächen im Eigentum oder zumindest in seiner zivilrechtlichen Ver­fügungsgewalt, also ein Angebot auf Abschluss eines Grundstückskaufvertra­ges, vorweisen kann¹⁷. Wenn die Gemeinde das Projekt aus bauplanungsrecht­lichen und städtebaulichen Gesichtspunkten für vertretbar oder sogar für wün­schenswert erachtet, wird sie das Vorhaben als Kooperationspartner nach Ab­schluss aller geforderten städtebaulichen Verträge unterstützen. Der Vorteil dieses Modells für die Gemeinde besteht darin, dass sie keinerlei Risiko trägt.

III. Einschaltung eines privaten Maßnahmenträgers im Rahmen des Investorenmodells

Neben dem Kooperationsmodell ist in der praktischen Baulandentwicklung vor allem das sog. Investorenmodell von Bedeutung. Dieses kommt hauptsächlich dann in Betracht, wenn die Gemeinde ein Baugebiet außerhalb ihres Haushal­tes entwickeln und die gemeindliche Vorfinanzierung bei der Entwicklung und Erschließung möglichst niedrig halten möchte¹⁸. Hierbei beauftragt die Gemein­de in Form eines städtebaulichen Vertrages einen Investor, für ein von ihr be­stimmtes Baugebiet die Projektleitung und die Gesamtmaßnahme im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durchzuführen, beginnend mit dem Grunder­werb bis hin zur endgültigen Grundstücksvermarktung. Dieser Vorgang würde sich für die Gemeinde aus wirtschaftlicher Sicht besonders dann lohnen, wenn der Investor in der Lage ist, sämtliche Baugrundstücke innerhalb der vertragli- chen Laufzeit zu vermarkten. Andernfalls, und dies birgt im Gegensatz zum Ko­operationsmodell gewisse Risiken, müsste die Gemeinde die nicht veräußerten Flächen in das gemeindliche Liegenschaftsvermögen übernehmen und somit auch den tatsächlich entstandenen Aufwand des Investors einschließlich seines Honorars anteilig tragen¹⁹. Daher ist die Gemeinde gut beraten, bei der Beauf­tragung eines Investors zumindest auf die Vermarktungsquote der von ihm bis­her abgewickelten Vorhaben zu achten.

IV. Beispiele aus der Praxis

1. Das Münchner Modell der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBon)

Die Stadt München führte als erste deutsche Großstadt im März 1994 das Bau­landentwicklungsmodell Sozialgerechte Bodennutzung (SoBon) ein. Damit wur­de fortan das Ziel verfolgt, die Planungsbegünstigten, allen voran die Investo­ren, die beträchtliche Vorteile aus den Planungen in Form von Grundstücks­wertsteigerungen erfahren dürfen, an den ursächlichen Kosten und Lasten an­gemessen zu beteiligen, die durch die kommunale Bauleitplanung ausgelöst werden²⁰. Neben der Übernahme von Herstellungskosten und Flächenabtretun­gen für Erschließungsmaßnahmen wie u. a. Straßen, Kindertagesstätten, Grundschulen und Ausgleichsflächen sind die Investoren zudem verpflichtet, eine Förderquote für den geförderten Wohnungsbau zu berücksichtigen, also für Personen mit besonderem Wohnraumversorgungsbedarf (z. B. kinderreiche und junge Familien, alte Menschen, Aus- und Übersiedler). Dennoch sieht das Modell, das die Stadt München im Jahr 2017 überarbeitete und den mittlerweile noch akuteren Wohnraumbedürfnissen anpasste, eine festgesetzte Kappungs- grenze vor, sodass der Investor mit einem garantierten Bodenwertzuwachs sei­ner überplanten Flächen von mindestens einem Drittel kalkulieren kann²¹.

Das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM)

Das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) ähnelt stark dem Münchner Modell SoBon. Auch hier war für die Einführung des Modells im Jahr 2011 aus­schlaggebend der im Stadtgebiet vorhandene Mangel an bezahlbarem Wohn- raum²². Die Investoren waren nun fortan verpflichtet, bei Baulandentwicklung die festgeschriebenen Abgaben und Lasten zu übernehmen sowie die entspre­chenden Förderquoten zu beachten. Im Vergleich zum SoBon sind die Konditi­onen des SIM so verschärft, dass sich das Modell zudem auf gewerbliche Ob­jekte erstreckt. Da das SIM den gewünschten wohnungspolitischen Nutzen er­zeugte, beschloss der Stuttgarter Gemeinderat im Mai 2019 eine Fortschrei­bung des Programms²³.

3. Das Berliner Modell

Das Bundesland Berlin hat im Jahr 2014 das sog. Berliner Modell der koopera­tiven Baulandentwicklung eingeführt. Intention des Modells war die Integrierung einer berlinweit einheitlichen und transparenten Regelung für den Abschluss städtebaulicher Verträge zwischen dem Land Berlin und dem Investor²⁴. Auch die Berliner Leitlinien, die im Jahr 2018 aktualisiert wurden, sehen eine Beteili­gung der Investoren an den durch die Baulandentwicklung kausal entstehenden Kosten vor, gewähren jedoch dem Planungsbegünstigten, im Gegensatz zu den vorbezeichneten Modellen, keine festgeschriebene Bodenwertsteigerung. Dies könnte im Ergebnis bedeuten, dass eine vollständige Abschöpfung planungs­bedingtem Wertzuwachs durch das Land Berlin möglich wäre und damit eher sozialistisch orientierten Grundsätzen folgen würde. Eine Analyse von Schmidt- Eichstaedt²⁵ und Burmeister ²⁶ relativiert allerdings diese These. Vielmehr zeigt sich in der praktischen Umsetzung des Modells, dass aufgrund einer der Im- moWertV abweichenden eigenen Berechnungsmethodik für die Ermittlung des

Anfangswertes der jeweiligen überplanten Grundstücke, ein nicht unerheblicher Teil der Wertsteigerung beim Investor verbleibt.

E. Allgemeine Anforderungen an die Rechtmäßigkeit städtebaulicher Verträge

I. Formelle Anforderungen

1. Formbedürftigkeit

Gem. § 11 Abs. 3 BauGB bedarf ein städtebaulicher Vertrag der Schriftform, soweit nicht durch Rechtsvorschriften eine andere Form vorgeschrieben ist. Die Schriftform ist dann gewahrt, wenn alle Beteiligten ihre Unterschrift auf dersel­ben Urkunde geleistet haben²⁷. Ferner wird dem Schriftformerfordernis durch einen Briefwechsel Rechnung getragen, wenn die Zusammengehörigkeit bei­derseitiger Erklärungen aus den Umständen zweifelsfrei erkennbar ist²⁸. Ein Vertrag über ein Grundstück ist hingegen nach § 311b Abs. 1 BGB zwingend notariell zu beurkunden. Enthält ein städtebaulicher Vertrag neben anderen Be­standteilen ein notariell zu beurkundendes Grunderwerbsgeschäft, ist für den Gesamtkontrakt eine notarielle Beurkundung notwendig, sofern der Vertragsin­halt in einem untrennbaren Zusammenhang steht und demnach der übrige Ver­tragsteil ohne das Grundstücksgeschäft nicht zustande käme²⁹. Sollte dieser Zusammenhang nicht vorliegen, kann eine Aufspaltung des Vertragswerkes erfolgen, um Notarkosten zu sparen³⁰.

2. Zuständigkeit

Eine weitere formelle Wirksamkeitsvoraussetzung eines städtebaulichen Ver­trages ist ferner, dass die unterzeichnenden Personen für die Vertragsbeteilig- ten vertretungsbefugt sind. Beim Investor entscheidet sich dies je nach Be­stimmung und Festlegung innerhalb seiner eigenen Rechtspersönlichkeit. Die­ser kann sich zudem durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt vertreten las­sen. Bei der Gemeinde ist die Vertretungsbefugnis in den jeweiligen kommunal­verfassungsrechtlichen Vorschriften verankert. In zahlreichen Bundesländern ist der Bürgermeister alleinvertretungsberechtigt. In Nordrhein-Westfalen dagegen wird die Wirksamkeit des Vertrages von der Unterschrift zwei vertretungsbe­rechtigter Personen abhängig gemacht³¹. Zum Abschluss des Vertrages durch die Bürgermeister bedarf es allerdings, sofern nichts Gegenteiliges in der Ge­schäftsordnung geregelt ist, der Zustimmung des zuständigen Organs. Dies ist je nach Größe der Kommune der Gemeinderat oder ein von ihm gebildeter be­schließender Ausschuss.

3. Vergaberecht

Städtebauliche Verträge im Sinne des § 11 BauGB sowie Grundstücksgeschäf­te der Gemeinden, die mit städtebaulichen Bindungen verknüpft sind, fallen grundsätzlich nicht in den Anwendungsbereich des Vergaberechts. Der Investor verpflichtet sich in den überwiegenden Fällen des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 BauGB auf eigene Kosten zur Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen wie z. B. der Erstellung planerischer Konzeptionen und Gutachten, der Durchführung ökologischer Ausgleichsmaßnahmen oder gem. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB zur Übernahme von Planungskosten. Im Gegensatz zu Dienst- und Bauaufträgen ist hierbei keine nach § 103 Abs. 1 GWB erforderli­che Beschaffung von Leistungen durch die Gemeinde gegeben³². Ein Beschaf­fungsbezug liegt nur dann vor, wenn die Gemeinde vertragliche Leistungen vereinbart, die ihr unmittelbar wirtschaftlich zugutekommen (z. B. verbilligter Verkauf eines Grundstücks mit Bauverpflichtung, damit die Gemeinde danach das errichtete Gebäude ganz oder teilweise ohne Entgelt oder zu einem verbil- ligten Mietzins nutzen kann)³³. Dagegen ist vor Abschluss eines Erschließungs­vertrages im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB vergaberechtlich zu prüfen, ob der Schwellenwert für entgeltliche öffentliche Bauaufträge und für Baukonzessionen überschritten wird³⁴. Bejahendenfalls, so hat das BVerwG in seinem Urteil ausdrücklich klargestellt, sind die Vorgaben der Vorschriften der §§ 97 ff. GWB zu beachten, die die Vergabe-Richtlinie 93/37/EWG vom 14. Juni 1993 umsetzen³⁵.

II. Materielle Schranken

1. Vorwegbindungen nach § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB

Gem. § 1 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. § 1 Abs. 8 BauGB besteht seitens des Investors kein Anspruch auf Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes oder einer sonstigen städtebaulichen Satzung. Dieser An­spruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden. Hintergrund dieser Norm ist, dem Gemeinderat zur Sicherstellung gemeindlicher Planungshoheit bis zum Satzungsbeschluss die Option einer grundsätzlich eigenständigen und ausführlichen Abwägung der durch die Bauleitplanung tangierten öffentlichen und privaten Belange zu gewähren³⁶. Davon abzugrenzen sind hingegen recht­lich unverbindliche Absichtserklärungen im Sinne eines Letter of Intent, mit de­nen die Gemeinde lediglich ihre Absicht erklärt, für das Plangebiet einen Be­bauungsplan aufzustellen, der sich an eine bestimmte Konzeption des Investors orientieren soll. In diesem Zusammenhang hat die Gemeinde allerdings darauf zu achten, dass die Erklärung ohne Rechtsbindungswillen abgegeben wird und dadurch die Planungshoheit weiterhin sichergestellt ist³⁷.

Eingriffe in das Privateigentum

a) Beschränkung auf Aufwendungs- und Kostenersatz

Die vertragliche Kostenübernahme nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB ist beschränkt auf jene Aufwendungen und Kosten, die der Gemeinde selbst ent­stehen oder entstanden sind. Dabei gilt es zu beachten, dass nur tatsächlich anfallende Aufwendungen und Kosten umgelegt werden können³⁸. Anteile aus planungsbedingten Bodenwertsteigerungen kann die Gemeinde vom Investor indessen nicht verlangen³⁹. Gleiches gilt für Aufwendungen und Kosten, die von dritter Seite übernommen werden oder von vornherein bei einem Dritten entste­hen oder entstanden sind⁴⁰. Diese dürfen nicht auf Grundlage eines städtebau­lichen Vertrages geltend gemacht werden.

b) Beachtung des Angemessenheitsgebots

Nach § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB müssen die vereinbarten Leistungen den ge­samten Umständen nach angemessen sein. Angemessen ist eine Gegenleis­tung, wenn sie dem Übermaßverbot entspricht, also dem Grundsatz der Ver­hältnismäßigkeit. Dies bedeutet, dass bei wirtschaftlicher Betrachtung des Ge­samtvorgangs die Gegenleistung des Investors nicht außer Verhältnis zu dem wirtschaftlichen Wert der von der Gemeinde zu erbringenden Leistung stehen darf und dass auch sonst keine Anhaltspunkte für eine unzumutbare Belastung der Gegenleistung vorliegen dürfen⁴¹. Der Gesetzgeber hat es vermieden, die Reichweite und Grenzen des unbestimmten Rechtsbegriffs der Angemessen­heit näher zu konkretisieren. Die Frage der Angemessenheit kann insofern nur durch eine Einzelfallbetrachtung subjektiver und objektiver Umstände beantwor­tet werden⁴². Ob die Vertragsparteien mit konstitutiver Wirkung festschreiben können, dass sie von einer gerichtlich nicht zu überprüfenden Angemessenheit des Vertrages ausgehen, ist im Schrifttum umstritten⁴³. Die Rechtsauffassung von Hoffmann und Birk wirkt überzeugender, schon allein vor dem Hintergrund, dass das Angemessenheitsgebot Ausfluss des Gleichheitsgrundsatzes im Sin­ne des Art. 3 Abs. 1 GG ist. Dieser rechtsstaatliche Grundsatz garantiert das Verhältnis zwischen Bürger und Staat und ist daher keineswegs disponibel.

c) Anwendbarkeit der §§ 305 ff. BGB (AGB)

Da in den Verwaltungsverfahrensgesetzen des Bundes und der Länder keine wesentlichen Vorschriften zur Vertragsgestaltung und insbesondere zur Leis­tungsstörung normiert sind, findet gem. § 62 VwVfG das BGB entsprechend Berücksichtigung. Die Frage der Anwendbarkeit der §§ 305 ff. BGB auf städte­bauliche Verträge ist vor allem bei vertraglichen Vereinbarungen im Rahmen sog. Einheimischenmodellen oder bei Modellen zur Förderung junger Familien von Bedeutung, da diese von der Rechtsprechung als privatrechtliche städte­bauliche Verträge qualifiziert worden sind⁴⁴. Der BGH hat hierzu noch im Jahr 2002 entschieden, dass für formularvertragliche Bestimmungen in privatrechtli­chen städtebaulichen Verträgen, die vor Ablauf der Umsetzungsfrist der EG- Richtlinie vom 05. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherver­trägen, also vor dem 31. Dezember 1994 abgeschlossen worden sind, das Ge­bot angemessener Vertragsgestaltung in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB eine er­schöpfende spezialgesetzliche Regelung darstellt, neben der das Recht der AGB gem. §§ 305 ff. BGB keine Anwendung finden kann⁴⁵. Allerdings ließ der BGH in seinem Urteil offen, wie sämtliche privatrechtliche städtebauliche Ver­träge nach dem 31. Dezember 1994 zu beurteilen sind. Mit dem Urteil des OLG

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¹ Vgl. Bunzel/Niemeyer, ZfBR, 2018, S. 744.

² Vgl. Schwab, Städtebauliche Verträge, Rdnr. 20.

³ Vgl. Hoffmann, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, § 11 Rdnr. 1; dazu auch: Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 11 Rdnrn. 17, 18.

⁴ Vgl. Ausschussbericht, BT-Drs. 18/11439 vom 08.03.2017, S. 20.

⁵ Vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 11 Rdnr. 106.

⁶ Vgl. Bunzel/Coulmas/Schmidt-Eichstaedt, Städtebauliche Verträge, S. 19.

⁷ Vgl. Gemeinsamer Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes, Beschluss vom 10. April 1986 - GmS- OGB 1/85 -, BGHZ 97, 312 - 317, BVerwGE 74, 368 - 373.

⁸ Vgl. Hoffmann, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, § 11 Rdnr. 5.

⁹ Vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 11 Rdnr. 4.

¹⁰ Vgl. Bunzel/Coulmas/Schmidt-Eichstaedt, Städtebauliche Verträge, S. 20.

¹¹ Vgl. Burmeister, Städtebauliche Verträge, Rdnrn. 26 - 39.

¹² Vgl. Schwab, Städtebauliche Verträge, Rdnrn. 14 - 17.

¹³ Vgl. Birk, Städtebauliche Verträge, Rdnr. 206.

¹⁴ Vgl. Spannowsky, UPR, 1996, S. 201.

¹⁵ Vgl. Burmeister, Städtebauliche Verträge, Rdnr. 12.

¹⁶ Vgl. hierzu Erläuterungen in dieser Arbeit unter Abschnitt B. IV. 1.

¹⁷ Vgl. Bunzel/Coulmas/Schmidt-Eichstaedt, Städtebauliche Verträge, S. 27.

¹⁸ Vgl. Burmeister, Städtebauliche Verträge, Rdnr. 21.

¹⁹ Vgl. Burmeister, Städtebauliche Verträge, Rdnr. 21.

²⁰ Vgl. https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Kommunalreferat/immobilien/sobon.html.

²¹ Vgl. Schwab, Städtebauliche Verträge, Rdnr. 187.

²² Vgl. https://www.stuttgart.de/SIM.

²³ Vgl. https://www.stuttgart.de/item/show/273273/1/9/672990.

²⁴ Vgl. https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsbau/de/vertraege/.

²⁵ Vgl. Schmidt-Eichstaedt, ZfBR, 2018, S. 542, 543.

²⁶ Vgl. Burmeister, Städtebauliche Verträge, Rdnr. 25.

²⁷ Vgl. BVerwG, Urteil vom 19. Mai 2005 - 3 A 3/04 -, juris, Rdnr. 16.

²⁸ Vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. Januar 2010 - 9 B 46/09 -, juris, Rdnr. 3.

²⁹ Vgl. BGH, Urteil vom 24. September 1987 - VII ZR 306/86 -, BGHZ 101, 393 - 400; dazu auch: BGH, Urteil vom 14. Juli 1994 - IX ZR 110/93 -, juris, Rdnr. 26.

³⁰ Vgl. Dirnberger, in: Jäde/Dirnberger, BauGB/BauNVO, § 11 Rdnr. 98.

³¹ Vgl. § 64 Abs. 1 Satz 2 GO NRW.

³² Vgl. Reidt, in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 11 Rdnr. 87; dazu auch: Hoffmann, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, § 11 Rdnr. 57.

³³ Vgl. EuGH, Urteil vom 08. Mai 2013 - C-197/11 und C-203/11 -, juris.

³⁴ Vgl. Aktueller Wert ab dem 01.01.2020 - 5,350 Mio. €. Die EU prüft in der Regel alle zwei Jahre, ob die Schwellenwerte anzupassen sind.

³⁵ Vgl. BVerwG, Urteil vom 30. Januar 2013 - 9 C 11/11 -, BVerwGE 145, 354 - 368.

³⁶ Vgl. Battis, in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 1 Rdnr. 31; dazu auch: Bunzel/Coulmas/Schmidt- Eichstaedt, Städtebauliche Verträge, S. 56.

³⁷ Vgl. Burmeister, Städtebauliche Verträge, Rdnr. 59.

³⁸ Vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 12. Mai 2004 - 20 N 04.329 -, juris, Rdnr. 52.

³⁹ Vgl. VG Osnabrück, Urteil vom 10. Februar 2009 - 1 A 274/07 -, juris, Rdnr. 39 (In diesem Fall sicherte sich die Gemeinde vertraglich eine bebauungsplanbedingte Wertsteigerung von 15% zu).

⁴⁰ Vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 19. Mai 2011 - 1 LC 86/09 -, juris, Rdnr. 90.

⁴¹ Vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. November 2012 - 4 B 7/12 -, juris, Rdnr. 5; dazu auch Dirnberger, in: Jäde/Dirnberger, BauGB/BauNVO, § 11 Rdnr. 91.

⁴² Vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 11 Rdnr. 167.

⁴³ Vgl. Stüer/König, ZfBR, 2000, S. 528 / 533 (Vertreten die Auffassung, dass der Investor einen Rechts­verzicht aussprechen kann). a. A. Vgl. Hoffmann, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, § 11 Rdnr. 45; Birk, Städtebauliche Verträge, Rdnr. 397 (Sind der Meinung, dass § 11 Abs. 2 Satz 1 nicht durch Vereinbarung auszuschließen ist).

⁴⁴ Vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Februar 1993 - 4 C 18/91 -, juris, Rdnr. 25; dazu auch: Burmeister, Städtebauliche Verträge, Rdnr. 63.

⁴⁵ Vgl. BGH, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02 -, BGHZ 153, 93 - 107.

• Hochschule: DIPLOMA Fachhochschule Nordhessen; Zentrale
• Veranstaltung: Wirtschaftsrecht
• Note: 1,3
• Autor: LL.B. Benjamin Leistner (Autor:in)
• Jahr: 2020
• Seiten: 73
• Katalognummer: V1159433
• ISBN (eBook): 9783346557056
• ISBN (Buch): 9783346557063
• Sprache: Deutsch
• Schlagworte: Städtebauliche Verträge