Im grenzüberschreitenden Immobilienfinanzierungsgeschäft werden Finanzierungsentscheidungen anhand der Beurteilung ausländischer Märkte und internationaler Marktwertgutachten getroffen, aus denen der in § 16 Abs. 2 PfandBG geregelte Beleihungswert abgeleitet wird. Aufgrund der Bestimmungen der Beleihungswertermittlungsverordnung kann in Phasen von niedrigen Immobilienrenditen folgendes Konstrukt auftreten: Markt- und Beleihungswerte weichen stark voneinander ab, wobei hierbei der Beleihungswert sehr stark unterhalb des Marktwertes liegt. Die Bachelor-Thesis befasst sich mit der Problematik der Wertermittlung auf der Basis angelsächsischer Marktwertgutachten. Die Arbeit zeigt die Bestimmungen der BelWertV auf, stellt die signifikanten Besonderheiten der angelsächsischen Investment Method zu dem normierten, deutschen Ertragswertverfahren dar und liefert einen methodischen Ansatz zur Ermittlung von Beleihungswerten auf Basis von angelsächsischen Marktwertgutachten. Ziel der Ausarbeitung war es, zu überprüfen, ob die Vorschriften der deutschen BelWertV auch für Beleihungswertermittlungen auf der Grundlage von angelsächsische Marktwertgutachten kompatibel sind. Hierzu wurden zwei Thesen aufgestellt, die anhand von Modellrechnungen untersucht wurden: These 1: Bei erstklassigen Immobilien liegt auf Grund der Bestimmungen der BelWertV und dem immer noch niedrigen „Prime Yield“- Niveau in London der Marktwert und der Beleihungswert weit auseinander. These 2: Je riskanter ein Immobilienengagement ist, umso mehr nähert sich der auf Grundlage der BelWertV ermittelte Beleihungswert dem Marktwert der Immobilie an.
Die Modellrechnungen zeigten, welche Abweichungen sich zwischen Markt- und Beleihungswert bei dem zum Bewertungszeitpunkt vorliegenden „Prime Yield“-Niveau ergaben und welche Probleme bei der Anwendung der in der BelWertV festgesetzten Bewertungsparameter auftraten. Exemplarisch wurden in der Ausarbeitung Modellrechnungen zu drei fiktiven Büroimmobilien in London in den Lagezonen Mayfair, City und Hammersmith aufgezeigt. Die Modellrechnungen basieren dabei auf unterschiedlichen Sekundärdaten (Markdaten bis Mai 2008). Anfänglich wird ein Überblick über Immobilienrenditen und Spitzenrenditen in Europa gegeben und darauf folgend ein Überblick über den Büroimmobilienmarkt London. Die Modellrechnungen dienten somit der Untersuchung der vorab festgelegten Thesen. In dem Fazit wird ein Ausblick unter Einbezug der sog. Trendwende der Yield Compression gegeben.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Gang der Untersuchung
2 Aktuelle Entwicklungen des Marktes für Hypothekenpfandbriefe
2.1 Entwicklung grenzüberschreitender Immobilienfinanzierungen
2.2 Umlaufvolumen von Pfandbriefen
3 Grundsätze der Beleihungswertermittlung
3.1 Begriffsdefinitionen
3.1.1 Verkehrswert / Marktwert
3.1.2 Market Value
3.1.3 Beleihungswert
3.2 Abweichung zwischen Markt- und Beleihungswert
4 Einführung der Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der hypothekarischen Wertermittlung
4.1 Hintergrundinformationen
4.2 Beleihungswertermittlung nach dem Zwei-Säulen-Prinzip
4.3 Gesamtnutzungsdauer nach der Beleihungswertermittlungsverordnung und Wertermittlungsrichtlinien 2006
4.4 Kapitalisierungszinssatz versus Liegenschaftszinssatz
4.5 Mindestansatz an Bewirtschaftungskosten
4.6 Anforderungen an ausländische Gutachten
5 Methodik der Bewertung
5.1 Funktionsweise des deutschen Ertragswertverfahrens nach der Wertermittlungsverordnung
5.2 Funktionsweise der angelsächsischen Investment Method
5.3 Abgrenzung deutscher und angelsächsischer Verfahren
5.3.1 Bodenwert
5.3.2 Gross rent versus Jahresrohertrag
5.3.3 Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten
5.3.4 All Risks Yield versus Liegenschaftszins
5.3.5 Outgoings (full repairing and insuring leases) versus Bewirtschaftungskosten
5.3.6 Gemeinsamkeiten und Unterschiede zwischen dem deutschen Ertragswertverfahren und der angelsächsischen Investment Method
5.4 Funktionsweise des Ertragswertverfahrens nach den Vorschriften der Beleihungswertermittlungsverordnung
5.5 Methodischer Ansatz für die Ermittlung des Beleihungswertes auf der Grundlage von angelsächsischen Marktwertgutachten
6 Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung
6.1 Methodische Vorgehensweise
6.2 Aktuelle Marktdaten als Sekundärdatenbasis der Modellrechnungen
6.2.1 Europäisches Städteranking
6.2.2 Immobilienrenditen in Europa
6.2.3 Büroimmobilienmarkt London
6.3 Modellrechnungen
6.3.1 Beleihungsobjekt in St. James Street (Mayfair)
6.3.2 Beleihungsobjekt in Fleet Street (City)
6.3.3 Beleihungsobjekt in Hammersmith Grove (Hammersmith)
6.4 Auswertung der Modellrechnungen
7 Fazit
7.1 Zusammenfassung der Ergebnisse
7.2 Prognose
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht die Problematik bei der Beleihungswertermittlung von Immobilien in Großbritannien, wobei insbesondere die Kompatibilität der deutschen Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) mit angelsächsischen Marktwertgutachten überprüft wird. Ziel ist es, anhand von Modellrechnungen für Büroimmobilien in London aufzuzeigen, inwieweit regulatorische Mindestwerte zu Abweichungen zwischen Markt- und Beleihungswerten führen.
- Methoden der Immobilienbewertung in Deutschland (Ertragswertverfahren) und Großbritannien (Investment Method)
- Regulatorische Anforderungen der BelWertV an die Wertermittlung
- Analyse der Divergenz zwischen Marktwert und Beleihungswert bei erstklassigen Immobilien
- Hebelwirkung von Renditekennzahlen (All Risks Yield) und Bewirtschaftungskosten in der Wertermittlung
Auszug aus dem Buch
3.1.1 Verkehrswert / Marktwert
Der Verkehrswert wird in §194 BauGB wie folgt definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegendstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“16
Bei dem Verkehrswert handelt es sich um einen stichtagsbezogenen Wert. Dieser bestimmt sich nach den allgemeinen Wertverhältnissen (Lage auf dem Grundstücksmarkt), die am Wertermittlungsstichtag auf dem Grundstücks(teil-)Markt vorherrschen. Der Verkehrswert wird auf Grundlage aller wertbeeinflussenden rechtlichen und tatsächlichen Merkmale eines Grundstücks bestimmt, orientiert sich allein an den objektiven Merkmalen eines Grundstücks und ist frei von subjektiven Betrachtungsweisen. Somit bestimmt sich dieser nach dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse wie z.B. Zeitdruck, Zwang oder Verkauf zwischen Verwandten finden demnach keine Berücksichtigung.17 Der Verkehrswert (Marktwert) stellt somit einen verobjektivierten Tauschwert dar, der sich im freien Spiel zwischen Angebot und Nachfrage bildet. Er wird auch definiert als der „wahrscheinlichste“ und „von jedermann“ erzielbare Wert.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Darstellung der Problemstellung hinsichtlich grenzüberschreitender Immobilienfinanzierungen und Zielsetzung der Untersuchung.
2 Aktuelle Entwicklungen des Marktes für Hypothekenpfandbriefe: Überblick über das Volumen von Hypothekenpfandbriefen und die wachsende Bedeutung internationaler Finanzierungen.
3 Grundsätze der Beleihungswertermittlung: Definition der für die Wertermittlung zentralen Begriffe sowie Erläuterung des Verhältnisses zwischen Markt- und Beleihungswert.
4 Einführung der Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der hypothekarischen Wertermittlung: Analyse der regulatorischen Rahmenbedingungen durch die BelWertV und deren Einfluss auf die Bewertungspraxis.
5 Methodik der Bewertung: Gegenüberstellung des deutschen Ertragswertverfahrens und der angelsächsischen Investment Method zur Identifizierung von Gemeinsamkeiten und Unterschieden.
6 Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung: Praktische Anwendung der Theorie durch Modellrechnungen für fiktive Büroimmobilien in London zur Validierung der Thesen.
7 Fazit: Zusammenfassende Bewertung der Ergebnisse sowie Prognose über die zukünftige Entwicklung und Kompatibilität der Bewertungsverfahren.
Schlüsselwörter
Beleihungswertermittlung, BelWertV, Immobilienbewertung, Ertragswertverfahren, Investment Method, Marktwert, Verkehrswert, Pfandbrief, All Risks Yield, Immobilienrenditen, London, Büroimmobilien, Hypothekenpfandbrief, Risikobewertung, Nachhaltigkeit
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die Herausforderungen bei der Beleihungswertermittlung von Immobilien im Ausland, spezifisch auf Basis angelsächsischer Marktwertgutachten, unter Anwendung deutscher regulatorischer Vorschriften.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen sind die Unterschiede zwischen deutschen und britischen Bewertungsverfahren, die Bedeutung der Beleihungswertermittlungsverordnung und die Auswirkungen von Immobilienrenditen auf die Bewertung.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es zu prüfen, ob die Vorschriften der deutschen BelWertV kompatibel sind, wenn sie auf angelsächsische Marktwertgutachten angewendet werden, und welche Abweichungen sich dabei zwischen Markt- und Beleihungswert ergeben.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Autorin nutzt eine theoretische Analyse der Rechtsvorschriften sowie eine praktische Herleitung mittels fiktiver Modellrechnungen für Büroimmobilien in London.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil befasst sich mit den Grundsätzen der Beleihungswertermittlung, der Einführung der BelWertV, der detaillierten Gegenüberstellung der Bewertungsmethodik und der Durchführung von Modellrechnungen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Zu den prägenden Begriffen zählen Beleihungswert, BelWertV, Marktwert, Ertragswertverfahren, Investment Method und All Risks Yield.
Warum weichen Markt- und Beleihungswert bei erstklassigen Immobilien oft stark voneinander ab?
Die Abweichung resultiert primär aus den regulatorischen Mindestansätzen der BelWertV für Kapitalisierungszinssätze und Bewirtschaftungskosten, die bei erstklassigen Objekten mit sehr niedrigen Renditen einen deutlich konservativeren Beleihungswert erzwingen.
Was besagt die Modellrechnung für das Objekt in der St. James Street?
Die Modellrechnung zeigt, dass bei einer erstklassigen Büroimmobilie in einer Spitzenlage von London eine signifikante Abweichung von über 37 % zwischen Marktwert und Beleihungswert auftreten kann, bedingt durch die strikten Mindestvorgaben der BelWertV.
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- Bachelor of Arts (Real Estate) Franziska Wuchert (Author), 2008, Kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/117796
